新湖地产案例分析

对公司高管与员工的股权激励案例适用：其他支付计划与劳动效率；工资结构案例内容：1、宁波银行股权激励引争议1高比例的员工持股是宁波银行股权结构的一大特色，也正是宁波银行路演的“卖点”之一。

目前，宁波银行高管持股比例发行后达到1.88％；管理层和内部员工持股比例高达19.4％。

而与此同时，也有不少投资者及业界专家惊诧于宁波银行的造富光环，对其股权激励的过程等提出种种质疑。

公开披露的信息显示，宁波银行2001年至2006年间共进行了三次定向发行及股权转让。

2004年对本行员工以每股1元发行了3.6亿股；2006年管理层分别以每股1.15元和每股1元的价格增持了近3800万股。

目前，宁波银行董事长陆华裕持有700万股、行长俞凤英持有600万股、监事长张辉持有600.9万股、副行长洪立峰持有600万股、行长助理罗维开持有522.19万股、行长助理任智水持有537万股、行长助理陈雪峰持有520.36万股。

“贵行在申请上市前短时间内对高管层进行增资扩股的初衷是什么？如何看待投资者提出的‘高管层有利用其权利为自身谋利的嫌疑’？在金融领域尤其是城市商业银行高管持有如此高比例的股份是否合适？”社会舆论一系列质疑萦绕着宁波银行股权激励的问题。

宁波银行财经公关——九富投资顾问有限公司负责宁波银行项目的包丽亚接受记者电话采访以及随后的正式回函中表示：“员工高比例持股的目的是希望银行的高管及其员工建立一种互信互利的关系，宁波银行的经营业绩也证明了当时的决策是有利的。

”回复结果与宁波银行招股说明书中披露的内容无异。

一位业内人士指出：“在宁波银行内部员工持股的几次变化中，宁波特克轴承有限公司扮演了一个很特殊的角色。

”另一位业内人士说：“宁波银行高管2006年增持股份的价格不仅低于净资产，也大大低于其战略投资者新加坡华侨银行购买宁波银行股权每股2．28元的价格。

当时宁波银行已基本确定上市计划，而公司高管却能得以用比较低的价格大量购买宁波银行股份，如此闪电增持让人生疑。

新湖中宝上市公司购买理财产品的原因及影响分析一、购买理财产品的原因1. 风险分散新湖中宝上市公司购买理财产品的一个主要原因是为了分散风险。

该公司在经营过程中面临着不同的风险，如市场风险、信用风险、流动性风险等，这些风险可能对公司的盈利能力和资产负债表产生负面影响。

购买理财产品可以将资金投向不同领域，从而实现风险分散，降低公司风险。

2. 多元化投资除了风险分散之外，另外一个原因是要实现多元化投资。

金融市场的高度复杂性和不确定性使得单个金融产品难以实现预期收益。

因此，新湖中宝上市公司通过购买不同类型的理财产品，可以实现资金在多个领域的分散投资，减少单一领域的风险，并增加整体投资的收益率。

3. 优化资金运作购买理财产品还可以优化公司的资金运作。

对于一些短期资金，公司无法立即进行合适的投资，但也不能让它们闲置。

在这种情况下，购买理财产品可以让公司将这些资金进行有效的利用，使其能够获取更高的收益。

4. 增加现金流量购买理财产品还可以增加公司的现金流量。

由于理财产品的流动性较强，当公司需要现金流时，可以随时将其转换为现金。

此外，理财产品通常具有较高的投资回报率，可以提高公司的经营利润，从而增加现金流量。

5. 增强财务稳定性购买理财产品还可以增强公司的财务稳定性。

理财产品可以提供一定的稳定性回报，从而降低公司在经营过程中的财务风险。

这种稳定性投资还可以提高公司的信誉和市场声誉，从而在资本市场上获得更多的信任和支持。

二、影响分析1. 增加企业财务成本购买理财产品可能会增加企业的财务成本。

理财产品通常需要支付一定的管理费和销售费用，这可能会对公司的资金产生一定的压力。

此外，一些高风险理财产品虽然能够获得高回报率，但也存在着更大的风险和隐患，这可能会增加公司在维持稳定财务的同时面临的压力。

2. 金融风险高于实物资产风险理财产品的风险通常高于实物资产风险。

尤其是对于一些高风险的理财产品，公司可能需要承担高额风险的同时，仍要保证经营过程中的稳定性和财务健康。

绿城房地产集团有限公司案例分析摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。

绿城集团目前采取的是业务转型战略。

一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。

关键词：绿城战略PEST分析SWOT分析波特五力模型一、引言房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。

由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。

作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。

二、公司概况绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。

绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码）。

历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。

至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。

2014年十大地产金融创新案例评点1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。

2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。

根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。

据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。

点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。

在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。

国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。

目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。

2）稳盛投资发起设立劣后资金池事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。

优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。

（具体比例将根据其他非关联方的最终认缴数额予以确定）。

优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。

点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。

稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。

但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。

3）长富汇银创新私募基金募投方式事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。

别墅类房地产价值评估案例分析随着国家的发展，房地产业受到广泛重视，然而，传统的别墅类房地产价值评估方式已经不能满足其实际发展需求，应当利用现代化评估项目分析方式等对其进行处理，明确评估流程与价格体系，保证自身工作可靠性与有效性，建立专门的管理机制，逐渐提高评估工作水平。

标签：别墅类房地产；价值评估；案例分析本文主要选择的是苏州市开发区中某别墅作为评估案例，其中含有较多评估对象与实务，具有复杂的特点，在对相关资料进行搜集整理之后，利用准确的评价方式，反应核心地带房地产的主要价值，在深度分析的情况下，明确评估思路，对其进行全面梳理，保证评估工作质量。

1、案例分析苏州市开发区某别墅价值评估的过程中，已经获得了评估成效，可以为金融机构抵押房地产等提供有利的参考资料，主要评估时间为2015年5月，可以根据现行市场价格等开展相关评估工作。

对于房地产评估而言，最为主要的就是对资产进行评估，将别墅作为主要的评估对象，使用的为市场修正方式，可以利用基准地价分析方式等实施评估工作。

在实际评估期间，主要遵循的是《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等相关规定，并按照《房地产评估规范》的内容对其进行处理，保证工作可靠性与有效性。

在实际评估工作中，评估对象主要为：C区1号门的建筑物，面积为240平方米，建筑结构为砖混类型，建筑完成时间为2010年6月。

同时，还有C区5门、6门与8门，建筑面积为260平方米、280平方米、310平方米。

如表1所示。

2、评估工作原则第一，遵循法律原则。

在评估的过程中，要保证工作合法性，根据国家法律规定等，制定完善的评估方案，以便于完成当前各项工作任务，建立专门的管理机制，满足当前实际发展需求[1]。

第二，遵循最佳使用原则。

就是在法律规定的基础上，保证技术应用效果，结合经济发展现状与特点等，建立专门的论证方案，提高评估工作可靠性与有效性，建立先进的管控机制，满足当前实际处理要求。

第1篇一、背景XX市某住宅小区位于市中心，交通便利，配套设施完善，自开盘以来一直受到市场的热烈追捧。

然而，在入住后不久，业主们发现开发商在房屋质量、物业管理等方面存在诸多问题，引发了一系列纠纷。

二、案件概述1. 事件起因业主们发现，小区内部分房屋存在墙体裂缝、地基下沉、防水不严等问题，严重影响了居住安全。

此外，物业管理公司服务不到位，收费标准不合理，业主与物业管理公司之间的矛盾日益激化。

2. 事件经过业主们多次与开发商、物业管理公司沟通，要求解决房屋质量问题，但均未得到满意答复。

无奈之下，业主们决定联名向政府部门投诉，要求调查处理。

3. 事件结果在政府部门介入后，开发商承认存在房屋质量问题，并表示将承担修复责任。

同时，物业管理公司也被要求整改服务，提高收费标准透明度。

经过一段时间整改，小区环境得到明显改善，业主们的生活质量得到了保障。

三、案例分析1. 法律层面（1）房屋质量问题根据《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定，建筑工程必须符合国家标准。

开发商在房屋建设中存在质量问题，违反了相关法律规定，应承担相应的法律责任。

（2）物业管理问题《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业管理公司应当履行管理职责，保障业主权益。

物业管理公司服务不到位，收费标准不合理，侵犯了业主的合法权益。

2. 金融层面（1）购房贷款在购房过程中，业主可能通过银行贷款购买房屋。

若开发商存在欺诈行为，导致业主无法按期还款，银行可能面临贷款风险。

（2）房地产信托房地产信托产品作为一种投资渠道，其收益与房地产市场的波动密切相关。

若开发商存在质量问题，可能导致房地产信托产品风险增加。

3. 房地产市场层面（1）房价波动开发商存在质量问题，可能导致业主对房地产市场失去信心，从而影响房价。

（2）市场秩序开发商、物业管理公司等市场主体的违法行为，扰乱了房地产市场秩序，损害了消费者权益。

四、启示1. 业主应增强维权意识，了解相关法律法规，学会运用法律武器保护自身权益。

房地产行业财务柔性研究—以新湖中宝为例摘要：随着新冠疫情的影响以及世界政治局势的不稳定性，更多的公司面临了严峻的负债压力与可支配现金流不足等一系列财务柔性问题，越来越多人认识到了良好的财务柔性对于企业的发展的重要性。

对于房地产企业，房价的高企、我国经济增长脚步的软着陆以及世界经济的不确定性等综合方面对于我们对国房地产的信心产生了不确定性，房地产在关键时期的财务柔性的质量好坏将对于企业是否能够稳健地长久运行产生绝对性影响。

关键词：财务柔性，新湖中宝，财务分析一公司简介新湖中宝股份有限公司是于1992年8月经浙江省人民政府股份制试点工作协调小组批准、采取定向募集方式设立的股份制企业。

公司前身是一家以港口开发经营为主导产业的上市公司， 2007年逐步收购新湖系下杭州新湖美丽洲置业公司80%股权和九江新湖远洲置业公司51%股权，公司主业转变为房地产开发为主。

2013年新湖中宝入选“2013中国房地产开发企业百强” 。

新湖中宝股份有限公司以营业收入99.09亿元、净利润23.09亿元，居2013年中国财富500强第395位，2013年荣获中国房地产业联合会、中国行业信息统计协会、焦点中国网联合发布的2013年度中国房地产业综合实力100强。

2020年5月10日，“2020中国品牌500强”排行榜发布，新湖中宝排名第348位。

二财务柔性多指标评价（一）新湖中宝现金柔性评价新湖中宝的2017-2021现金比率分别为：0.48，0.39，0.30，0.32，0.31。

房地产行业2017-2021现金比率分别为：0.33，0.30，0.27，0.28，0.30。

数据来源：国泰安数据库现金比率为货币资金和交易性金融资产之和与流动负债之比，反映了企业的短期变现力。

【1】相比较于行业现金比率，新湖中宝现金比率每年均高于行业现金比率，反映了新湖中宝较行业相比拥有更为稳健的货币政策，从时间角度来看，新湖中宝的现金比率呈逐年递减态势，这是由于近年来房地产行业的客观困境和行业的大多数公司都面临的财务困境的反应。

20XX年地产类市场营销案例“日照海滨教授花园”一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。

而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。

但这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。

事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的“梧桐树”，引来了三百名以北大教授为代表的“金凤凰”——教授花园业主入住园区。

不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。

教授花园的成功值得人们关注。

在看他们实战经验以前，让我们首先来了解一下房地产发展的大背景。

房地产业在改革开放后，出现了前所未有的变化，其显著特点之一，就是住宅商品化的广度和深度正在不断地发展。

尤其是近几年来，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中1/ 10的支柱作用日益显现，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。

房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品，而能否生产适销对路并吸引客户的产品的关键所在就是房地产营销管理。

如何在激烈市场竞争中做好营销管理，让楼盘销售火爆，这是所有房地产开发商最为关心的问题。

总结教授花园的成功营销管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。

该公司在房地产开发过程中经历了一段时间的摸索之后，把营销管理摆在了首位，并提到了战略的高度来对待。

营销管理是房地产业的第一主题北大经济学院周建波教授曾经说过，在市场经济条件下，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。

深圳市佳华房地产开发有限公司、吴健华商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.07.22【案件字号】(2021)粤03民终12047号【审理程序】二审【审理法官】郭成【审理法官】郭成【文书类型】判决书【当事人】深圳市佳华房地产开发有限公司;吴健华【当事人】深圳市佳华房地产开发有限公司吴健华【当事人-个人】吴健华【当事人-公司】深圳市佳华房地产开发有限公司【代理律师/律所】洪明广东品方律师事务所【代理律师/律所】洪明广东品方律师事务所【代理律师】洪明【代理律所】广东品方律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】深圳市佳华房地产开发有限公司【被告】吴健华【本院观点】本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。

【权责关键词】撤销违约金证据诉讼请求执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。

根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，结合双方在二审阶段的诉辩主张，本案二审争议焦点系吴健华请求2017年7月19日至2017年7月21日期间的逾期交房违约金是否超过了诉讼时效；原审判令的面积差价款是否不当。

对上述争议焦点，本院逐一分析评判如下：一、关于吴健华请求2017年7月19日至2017年7月21日期间的逾期交房违约金是否超过了诉讼时效的问题根据原审查明的事实，2017年7月19日至2017年7月20日，是佳华房地产公司逾期交房期间。

吴健华于2020年7月19日提起本案民事诉讼，主张逾期交房违约金。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效期间为三年的规定，2017年1月1日至2017年7月18日期间的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，但2017年7月19日至2017年7月20日期间的逾期交房违约金并未超过诉讼时效。