关于完善房屋预售制度刍议

房地产业　

关乎完善房屋鞭售镧度量议　

房屋预售制度是支持房地产市场发　展一项不错的制度，但不少不良房地产　开发商利用这一制度的缺陷牟取暴利，　不择手段地掠夺民众及社会财富。正如　央行发布的（２ｏｏ４房地产金融报告）所指　出的那样，目前房地产市场许多风险和　交易问题都是房屋预售制度引起的。房　屋预售中暴露出的问题已经无法回避，　必须加以解决。　一、应从法律制度入手。加大司法监　管的力度。营造诚实守信的市场环境　成功的范例是建立在严密的法律体　系和诚信基础上。没有健全的法律制度　为金融自由化、金融创新保驾护航，多元　化房地产融资体系很难建立起来。香港　（中国香港是房屋预售制度的发明地）房　屋预售制度之所以能够顺利发展，最为　重要的是香港有一个发展十分完善的法　律体系．有一个十分健全的信用市场以　及一个十分严密的房地产市场监管体　系。移植到我国大陆地区所暴露出的种　种问题本质上是相应监管制度的缺失。　房屋预售制度还存在很多缺陷和不足，　建议从以下四个方面进行完善：　１、施行严格的市场准入制度，只有　达到资质的企业才能进入这个市场。进　入这个市场的企业并不是每一家都能够　采用房屋预售制度的，政府法律对此应作　严格的限制。通过市场准人制度的实施，确　保把资质不符合预售条件的和不良房地产　开发商排除在房屋预售的大ｒ－Ｊ￣ｔ，。最大限　度的把房屋预售后的风险降到最低。　２、加大执法力度．严格控制预售许　可证的发放．严把销售关、准入关。以《城　市房地产预售管理办法）和《商品房销售　管理办法》为依据加强对房地产开发企　业的预售资格审查。确实做到“有法必　７６　口郭育波宋潇　依．执法必严”。杜绝不符合预售条件的　开发商拿到预售许可证。　３、进一步解决销售过程中关于信息　不对称的问题。可以通过监测商品房预　售．把备案登记、履约、交房的质量、规划　变更等等信息在网上披露出来，这样既　可增加信息透明度，还可以实现社会和　消费者对商品房预售市场的监督和良性　的互动。对整个房地产市场的良性发展　起到比较好的作用。　４、建立相关处罚开发商的制度，要　有明确的处罚标准和处罚措施。对不守　信用、屡次违规的不良房地产开发商进　行处理．甚至要限制这些违约的企业再　进入这个行业。要制定相关的、清晰的、　可操作的合同标准。保护购房者的利益；　当购房者利益受到侵害时。有可参照的　标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机　制。降低和减少消费者的损失。为了降低　消费者的风险，预售资金不是现在这样　一次性预付而是多次预付，可根据工期　分２到５次付款。促使开发商履行合同，保　证房屋的质量。　二、加快企业的征信制度建设　我国信用环境较差，市场监管机制　不健全。从经济学的成本——收益理论　来说，众多房地产企业不诚信的一个重　要的原因是：诚信的成本太低。不诚信所　受到的处罚远远低于因为不诚信所带来　的收益。当前对失信者的法律约束依然　很弱．现有法律对契约关系的维护并不　完善，不良开发商的种种欺诈行为的一　个重要原因就是所受的处罚与其所得的　收益相比太低。诚信的回报过低，诚信的　低成本使他们不关心诚信。房地产开发　商往往会选择给他们带来最大收益的行　为——欺诈。　房地产行业的健康持续发展必须要　建立一个诚实守信的市场环境。之所以　在房屋预售中出现的欺诈消费者的行为　就是因为房地产行业中充斥着很多不良　开发商。完善房屋预售制度必须要剔除　房地产开发企业当中的不良开发商，限　制甚至取消他们的作业资格。按照经济　学中的成本——收益理论来分析。只有　提高诚信的成本，让其远大于不诚信所　得的收益。让房地产开发企业清楚地认　识到。只有诚信，才能生存。加快企业的　诚信制度建设。才能建立一个诚实守信　的市场环境。　１、对房地产开发企业实行严格的信　用审查。具体而言。就是要对企业的财务　状况、信用状况进行审查。重点审查这些　企业以往采用房屋预售制度有没有违法　违规，有没有不讲信用的地方，有没有利　用住房预售制度来欺骗消费者的情况。　确保进入住房预售制度市场的房地产开　发商都是守信誉．没有不良行为的诚信　度高的企业。　２、完善房地产市场经济主体公示制　度．将各类房地产企业的基本情况不良　经营行为及时向社会公示。不仅要让资　质差、购房者投诉多、不守信的企业进入　“黑名单”。还要让企业的主要合伙人、经　理进入“黑名单”．并限制他们的作业资　格。以防止他们在欺诈之后进入“翻牌”　公司重操旧业。　３、完善房地产市场信息系统，加强　房地产信息系统建设也是其中主要内　容。当前要建立健全商品房预售合同网　上联机登记备案系统，实现对每套商品　房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信　息不对称的局面，形成政府监管、社会监　

督的环境，及时发现和制止预售中的不　维普资讯 http://www.cqvip.com 良行为。　三、银行要提高自身的管理水平。加　强抵御风险的能力　对业绩好、市场需求大的企业要积　极扶持。帮助他们开阔融资渠道；限制和　严格控制偿债能力弱、筹资无规范和成　本约束的企业的贷款。对企业开发项目　进行严格审查，对资金账户和预售款账　户进行及时监控，以及提高信贷资金的　安全性和盈利性。　１、实行差异化的按揭管理。根据企　业信用等级获得贷款，引进企业信用评　级体系．不同级别的企业适用不同按揭　政策．对企业违规行为通过降低信用评　级进行处罚，对于不符合要求的企业，甚　至严控其现房按揭放款。　２、加大对开发企业的预售房款监管　力度。即将预售款与开发企业自有资金　账户实施分离．银行以房地产开发企业　的施工进度对预收款的规模和使用进行　审批。＜城市房地产管理法＞第四十四条　房地产、监　第三款规定“商品房预售所得款项必须　用于有关的工程建设。”但是，由于监管　制度的不完备。该项制度在现实中并没　有发挥作用。通过加大预售款的监管力　度．确保预售款的专项使用和工程款项　的充分供给，最大限度的保证预售款不　人为流失．保证工程建设的顺利进行，防　范和降低银行可能在工程后期所遇到的　金融风险。　３、完善预售资金按揭贷款的监管机　制。参照各国房屋预售的经验，逐步推进　专款专用．进行帐户管理，对专款应该在　专门的项目使用，在具体实行当中可以　参照不同的企业信用来控制企业贷款发　放节奏．必须保证所有的款用到专用的　项目上去。只有加强了对预售资金的管　理，做到专款专用，才有可能防止出现烂　尾楼延期交房的情况发生，防范银行坏　账的出现。建立企业的信用评估制度，指　导房屋预售发放按揭等行为，以便约束　开发企业的行为，使得信用良好的房地　产开发商顺利获得贷款，建立有效的制　度促进房地产市场的发展。　房屋预售制度对促进我国房地产业　的健康稳定发展，保证住房制度改革得　以成功起着举足轻重的作用，但是由于　房屋预售制度本身的缺陷．有关期房预　售中欺诈购房者的案件不断增加，在消　费者中造成了很坏的影响。取消房屋预　售制度的呼声也不断高涨。但我们要清　醒地认识到．在当前我国很长时期内商　品房供不应求．房地产开发企业资金匮　乏的特殊国情下。取消房屋预售制度将　会对我国房地产业造成无法挽回的影　响，这种因噎废食的做法是很不明智的。　在我国房地产开发企业没有解决融资困　难的问题．没有建立起多元化的房地产　融资体系，房屋预售制度还不能废除。现　阶段只有根据房屋预售制度的缺陷所暴　露出的问题，不断改进完善这项制度，使　其更好的为住房制度改革服务。　（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）　（上接第７１页）集团不同财务管理内容，　对其财务管理的集权分散程度应加以权　衡，进行选择，为解决企业集团财务管理　模式选择以及企业集团运行过程中存在　的问题寻找一个突破口。　１、强有力的集权。（　现金管理。资金　是企业的血液，资金流转的起点和终点　都是现金，其他资产都是资金在流转中　的转化形式。因此．现金管理是财务管理　的中心．如何把母子公司分散的现金集　中起来，降低现金的持有水平，保证集团　重点项目的资金需要是集团财务管理面　临的重要问题，对子公司财务的集中管　理强化现金管理提供了条件。②预算管　理。母公司对子公司的财务集权管理还　体现在，母公司对制定用于指导各子公　司的预算拥有最终决定权。母公司根据　集团发展规划，提出一定的总目标，据以　编制公司的长期规划和年度计划，并将　各项指标分解下达给各子公司。子公司　根据母公司下达的各项指标和单位具体　情况编制年度预算，上报母公司审批。母　公司成立专门的预算管理委员会．审查　和平衡各子公司的预算．并汇总编制集　团预算。经批准后的预算下达给各子公　司，据以指导其经营活动。预算执行过程　中，母公司应根据实际情况随时调整偏　差，保证预算的完成。　２、集权与分权的适当结合。①投资　管理。集团的投资规模和投资方向在很　大程度上影响到集团公司的发展方向，　因此集团投资管理倾向予采用集中管　理。在母公司对子公司资金加以集中管　理之后，投资管理可以适当分权，即子公　司有权制定一定金额以下的投资项目。　但一般占集团投资很小的一部分。有的　集团是根据子公司等级来划分投资权　限，超过规定限额的投资项目要向母公　司提出申请。母公司应建立健全子公司　对外投资立项、审批、控制、检查和监督　制度，并重视对投资项目的跟踪管理，防　止出现只投资不管理的现象．规范子公　司投资行为。②利润分配。母公司作为企　业集团的主体．其利润分配是集团分配　的核心内容。母公司可以控股方式形成．　对应的是按股份分红的利润分配方式。　对母公司而言．子公司所增利润要按一　定的比例留在母公司，以便满足集团的　长远发展需要。同时也要保证子公司和　职工的利益得到逐步增加，这是集团凝　聚力的动力源泉。对于子公司的工资。奖　金的分配应实行总量控制．建立健全对　子公司工资、奖金分配的检查和控制制　度。子公司要严格按照母公司规定的工　资奖金计提原则，在计提工资金额范围　内自主分配。　３、广泛彻底的分权。母子公司财务　的集中管理并不排斥子公司的独家核　算，而母子公司各自平等独立的法人地　位，为财务管理的分权化提供了依据．子　公司在母公司审定的决策范围内，自主　经营、自负盈亏，对自己的生产、销售、投　资、分配等享有法定的经营权。子公司对　所生产的产品进行从研究、开发、生产、　销售到售后服务一条龙经营。在订立合　同、业务购销、资产负债和留存受益的核　算上，均体现了子公司应有的独立核算　地位；制单、审查、记账和报表系统均由　子公司按财务会计制度和有关规定办　理。　（作者单位：浙江省杭州市萧山供电　局　

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