房地产贷款业务操作流程

房地产贷款业务操作流程

一、贷款业务洽谈

贷款业务部门与客户就房地产贷款业务进行洽谈，达成初步合作意向。

二、尽职调查

(一）相关资料的收集

房地产企业提出融资申请，需提供以下资料：

1、书面申请资料，载明申请融资金额、用途、还款来源及还款方式。

2、房地产项目可行性研究报告及项目批准文件（包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋销（预)售许可证》等）；资本金、其他建设资金、流动资金筹措方案等材料。

3、房地产企业资料：法人营业执照副本（已年检）、组织机构代码证副本（已年检)、税务登记证、卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表。

4、担保人资料：法人营业执照副本(已年检)、组织机构代码证副本（已年检）、税务登记证、贷款卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表、同意为融资方保证的文件；拟抵押（质押)物品、财产的权属证书、证明.

(二）运用项目调查

贷款业务部门负责牵头组织开展房地产项目尽职调查,对申请方所提供资料进行分析、论证，进行实地深入调查，调查原则上一次性完成,由两名（含）以上人员进行，并设主调查人一名，主调查人由贷款业务部门人员担任。

调查人员一般需由贷款业务部门派人进行，对于新客户、重大项目或公司认为有必要时，可组织合规风控部等部门联合进行项目尽职调查。

房地产项目调查一般需要在5个工作日内完成，调查完成后，项目主调查人员负责撰写《贷款项目尽职调查报告》,主调查人员、其他共同调查人员、贷款业务部门负责人在报告上签字确认。合规风控部参加调查的,由合规风控员负责撰写《贷款项目合规与风险调查报告》，合规风控员、合规风控部负责人在报告上签字确认。

尽职调查报告内容主要有:

1.融资方基本情况

2.融资方经营情况(包括治理结构情况、项目开发经验、经营与财务情况以及资信情况等）

3。项目情况

3.1项目背景

3。2规划情况

3。3项目区域环境

3.4项目周边市场情况

3。5项目市场定位及价格定位

3。6项目成本、效益测算情况

4.项目敏感性分析和盈亏平衡分析

5.项目市场前景

6。风险分析与风险防范

7。调查结论

（三）贷款来源调查

同业合作业务由贷款部门负责对资金来源进行调查；非同业合作业务由理财中心负责对资金来源进行调查。

三、项目立项

贷款业务部门对贷款项目进行尽职调查后,对认为符合公司贷款业务准入条件并具有可操作性的项目由贷款业务部门负责发起贷款项目立项.贷款业务部门贷款经理、合规风控员、负责人、分管总裁审核贷款项目符合公司业务准入条件后,签批《贷款项目立项审批表》。

四、贷款产品设计与贷款文件制作

(一）项目立项审批通过后,贷款业务部门负责贷款产品方案设计，对项目交易结构做出安排,包括贷款目的、金额、期限、贷款财产的管理、运用及处分方式、贷款利益的计算及其向受益人交付贷款利益的时间和方法、贷款财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法、受托人报酬计算方法、支付期间及方法、贷款终止时贷款财产的归属及分配方式等。

（二）贷款业务部门根据与交易对手的谈判、沟通情况负责制作贷款文件草稿，包括贷款合同与贷款财产管理运用合同等。

对于重大项目，合规风控员可参与与交易对手的谈判、沟通。

（三)贷款业务部门将《贷款项目立项审批表》复印件、贷款产品方案与贷款文件草稿送合规风控部审查，审查工作一般应在送审当日或次日完成，审查后形成合规风控审查意见并结合贷款产品方案与贷款文件修订的电子文本进行反馈。

（四）贷款业务部门根据合规风控审查意见对贷款产品方案与贷款文件进行修改形成贷款文件征求意见稿。贷款业务部门将征求意见稿送达交易对手并征询交易对手意见，然后对贷款文件进行修订并形成贷款文件初稿.

五、贷款项目审查

（一）贷款业务部门将贷款项目尽职调查报告、贷款产品方案与贷款文件初稿提交给合规风控部,由合规风控部负责牵头组织贷款财务部、理财中心（涉及公司理财提供资金的）对业务、方案及相关文件进行审查。

合规风控部负责对项目尽职调查报告、贷款方案、贷款文件进行审查。

贷款财务部负责对贷款文件涉及到贷款财务管理方面内容进行审查。

理财中心对贷款方案涉及到资金来源部分进行审查，包括但不限于贷款规模、期限、预期收益等。

贷款财务部、理财中心将各自反馈意见以及修订后的电子文本通过公司OA系统向合规风控部反馈，以上工作一般应在送审当日或次日完成。

（二）由合规风控部将审查意见汇总后形成审查意见以及修订后的电子文本通过公司OA系统反馈给贷款业务部门，贷款业务部门根据审查意见修改贷款产品方案及贷款文件并形成贷款文件送审稿。

(三）对于重大项目或特急项目，合规风控部可直接组织相关部门直接对贷款项目尽职调查报告、贷款产品方案与贷款文件初稿进行会审。

六、贷款项目审批

（一）上述工作完成后，由贷款业务部门提请项目审批，填制《贷款投资决策委员会审批申请表》,连同贷款项目尽职调查报告及贷款文件送审稿电子文本提交给贷款投资决策委员会秘书，由贷款投资决策委员会召开会议审议、审批。委员会上，由贷款业务部门汇报项目情况，合规风控部汇报合规与风控意见。

(二）贷款投资决策委员会审议通过的贷款项目，如涉及关联交易，贷款业务部门填制《关联交易委员会审批申请表》，将贷款项目相关材料提交关联交易委员会审议、审批.

(三）贷款投资决策委员会及关联交易委员会（如涉及关联交易)审批通过后，贷款投资决策委员会秘书将贷款项目相关材料提交风险控制委员会审议、审批，并附《贷款投资决策委员会项目审批表》及《关联交易委员会关联交易审批表》(如涉及关联交易）。

风险控制委员会审批通过的贷款项目方可进行操作。

各委员会秘书分别将会签后的《贷款投资决策委员会项目审批表》复印件、《关联交易委员会关联交易审批表》(如涉及关联交易）复印件、《风险控制委员会项目审批表》复印件交贷款业务部门。

（四)贷款投资决策委员会或关联交易委员会审议决定复议的，贷款业务部门分管总裁及合规风控部分管总裁均认为重要事实不清且有必要进行补充调查的，可由贷款业务部门另行组织进行二次调查,二次调查可重新派人进行.

贷款业务部门对贷款项目进行二次调查或修改贷款方案及贷款文件后可重新申请贷款投资决策委员会或关联交易委员会（如涉及关联交易)审议。

（五）贷款项目运作过程中,贷款项目展期或者贷款财产投资主体、管理运用方式、担保方式等发生重大变更事项的，由贷款业务部门向贷款投资决策委员会和关联交易委员会（涉及关联交易）申请审批，并由风险控制委员会审议、审批。

七、发起设立贷款计划

贷款项目审批通过的,由贷款业务部门发起设立贷款。贷款文件定稿后，贷款业务部门贷款经理、合规风控员、负责人及分管总裁，贷款财务部负责人,合规风控部合规风控员、负责人及分管总裁，公司审批人审核贷款文件并在定稿的贷款文件（公司格式文本除外）纸制文本上逐页签字确认最后形成贷款文件定稿的签字样本纸制文本，该文件原件由贷款业务部门提交合规风控部。

合规风控部以贷款文件定稿的签字样本纸制文件为准制作电子文本，并将定稿电子文本提供给相关部门，贷款业务部门负责贷款文件纸制文本的制作. 贷款文件定稿的签字样本纸制文本在办公室用印前由合规风控部向办公室归档.

拟发行集合资金贷款计划的,由贷款业务部门协议公司选定的具备资质的中介机构出具《法律意见书》，负责准备相关材料进行报备。

贷款业务部门填制《贷款项目推介发行备案表》。

贷款业务部门将《贷款项目推介发行备案表》复印件交理财中心、贷款财务部、合规风控部。

贷款业务部门填制《资金贷款计划简介》，并加盖公司公章,提交给贷款财务部用于开立贷款计划银行账户，贷款财务部负责为贷款计划开立银行账户。

八、贷款计划发行与贷款合同签订

(一）集合资金贷款计划、企业及自然人单一资金贷款计划的贷款合同签订由理财中心负责承办，金融同业合作贷款计划由贷款业务部门负责承办，合规风控部负责北京地区以外贷款业务部门签订的金融同业合作贷款合同保管与贷款发行事务管理。

（二）当贷款计划达到贷款文件约定的成立条件时，贷款计划成立。集合资金贷款由贷款业务部门、理财中心制作并发布贷款成立公告.贷款计划需要事后向监管部门备案的,由贷款业务部门、理财中心向监管部门报备。

（三）集合资金贷款计划，由理财中心编制《资金贷款成立情况表》;其余贷款计划由贷款业务部门编制《资金贷款成立情况表》或者《财产/财产权贷款成立情况表》，审批完成后，原件交贷款财务部。

理财中心负责签订资金贷款合同的,理财中心应负责及时将《资金贷款合同》原件与《资金贷款成立情况表》原件交合规风控部事后监督人员，将《资金贷款合同》定稿样本复印件、《资金贷款成立情况表》原件分别交贷款业务部门及贷款财务部,贷款财务部（核算员)根据理财中心提供的业务发生报表做贷款成立账务处理.

(四）集合资金贷款计划，由贷款业务部门负责选择经营稳健的商业银行担任保管人，与保管银行签订保管协议，贷款财务部按保管协议约定将贷款资金交存保管银行。单一资金贷款计划是否实行资金保管制，按照贷款文件约定执行。保管协议复印件交贷款财务部。

九、贷款项目管理运用合同签订与担保落实 （一）贷款业务部门负责组织签订贷款项目管理运用合同与文件,原则上由交易对手先履行签字、签章及用印手续，与交易对手签订合同时须双人面签。公司认为必要的,合规风控部可派人员与贷款业务部门共同签订运用文件。

合同签订时,应审查合同约定的合同生效要件.

（二)运用合同公司履行签字、签章及用印手续的，贷款业务部门经办人员填制《业务审批表》，分别由贷款业务部门负责人、贷款业务部门分管总裁、合规风控部合同审核人、合规风控部负责人、合规风控部分管总裁、公司审批人签字确认，办公室（用印经办人）在核对用印文件与贷款文件定稿的签字样本纸制文本一致后在《业务审批表》签字并履行用印手续.

（三)公司留存的贷款项目管理运用合同由贷款业务部门贷款经理、负责人、公司审批人三级签字。

（四）贷款业务部门负责办理抵押、质押登记，取得他项权利证书或抵押、质押证明文件。

（五）合规风控部对贷款业务部门贷款运用合同签订、担保措施落实情况进行审查。

十、贷款资金支付

（一）贷款业务部门依据贷款项目管理运用合同与文件办理贷款资金支付指令。（非北京地区贷款业务部门出具经部门审批同意的资金支付指令传真给合规风控部,由合规风控部审核后，交由贷款财务部办理贷款资金支付.）

(二）贷款业务部门填制《贷款项目资金运用付款通知单》，分别由贷款业务部门贷款经理、合规风控员、负责人、分管总裁，合规风控部负责人，公司审批人签字确认.涉及权益融资凭证或《借款借据》的，分别由贷款业务部门贷款经理、负责人、公司审批人签字确认。

（三）贷款财务部接到支付指令后审核是否已签订贷款项目管理运用合同,《贷款项目资金运用付款通知单》相关要素与合同约定是否相符，贷款财务部负责人与分管总裁在《业务审批表》付款审批栏中签字确认。

（四）贷款财务部依据《贷款项目资金运用付款通知单》支付贷款资金。

(五)贷款财产实行保管制的，由贷款业务部门或合规风控部依据保管协议的约定办理付款指令,经授权人签字后依据保管协议约定发送给保管银行。