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安徽财贸职业学院专业实习报告项目名称合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告组员刘钰刘纤纤叶小红邹快快何祥张明超杜崇伍班级房产1202班指导教师刘春胜成绩合肥市天鹅湖板块商品房市场调研报告2013.10第一部分市场环境调查1、政策法律环境自从国家针对房地产行业出台了限购令、限贷以及保障房等调控政策以来，确实削弱市场需求。
各个地方都不同程度的受到了影响。
像北京，上海等发达城市受影响较大，而中部城市刚性需求比例较高，受影响程度小。
针对宏观经济出台了加息和提高存款准备金率的货币政策，以收紧开发商资金链增加供给量。
在该政策影响下中小房地产企业融资更加困难，导致开发商销售回款速度放缓。
同时导致一手房市场相对低迷，而二手房市场却相对活跃。
2、经济环境从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。
但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
3、区域环境政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心，以此为中心形成发展趋势。
政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。
政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。
新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。
其东至金寨路，西抵高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。
4、合肥在售楼盘（住宅类）价格走势合肥市区域均价比总结:从图上可得由于合肥的均价的上涨以及区位的影响导致不同区域均价不同，同时政务区的价格位居榜首。
5、合肥楼市成交变化6、合肥市各个区所占的比例以及在售楼盘7、天鹅湖住宅销售套数前七楼盘主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行调研。
合肥市写字楼市场研究分析报告第一部分国内写字楼市场概述一、写字楼发展情况写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。
随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。
商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。
商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。
商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。
商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。
经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。
三是商务写字楼功能的综合性。
商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。
二、国内写字楼地产的发展趋势1.市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。
一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。
从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。
相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。
1.写字楼的商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。
在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。
合肥写字楼、公寓市场报告安徽中原随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面市中心商务区濉溪路商务区新站商务区政务商务区高新商务区包河商务区黄潜望商务区合肥写字楼区域化分布图合肥写字楼区域划分--便捷交通和成熟配套驱动本区域写字楼蓬勃发展代表项目新华国际广场区域体量17万方平均价格9500-12000元/㎡租金水平——物业费用 4.9元/㎡.月出租率——入驻企业金融、保险、建筑装饰类为主停车位2000个驱动因素便利交通、成熟配套推出时间2010年7月☐三里庵黄金商圈、五里墩立交桥，金寨路高架桥，完善配套和便捷交通是本区域办公物业发展的保障。
☐区域内高档写字楼不断涌现，标准也越来越高，如汇金大厦、置地投资广场、之心城、超高层IFC等。
☐本区域部分写字楼已投入使用，外立面及内部装修科学、精细，用材档次高，是继中心商务区之外办公的最佳选择。
而该区后续供应充足，超高层、高品质的写字楼将不断出现。
旺城国际IFC安徽国际金融中心立基大厦汇金大厦置地投资大厦鑫鹏大厦之心城鼎新BOSS中心安高城市天地新华国际金融广场环球金融广场西环中心广场港汇广场西湖国际广场黄潜望商务圈5--见证合肥办公物业发展历程，是合肥商务氛围最成熟区域代表项目邮电大厦、CBD中央广场区域体量60多万方租金水平35-70元/㎡.月平均价格预计1万元/㎡物业费用 2.5-5.0元/㎡.月出租率85%左右入驻企业大型国企、工商企业、金融、科教文为主停车位普遍表现为车位不足驱动因素合肥市核心地段推出时间大多在2005年前后推向市场☐区域内交通便利、配套丰富且完善、环境成熟、人气旺盛，是中高端企业最理想的办公区域。
☐越来越倾向与住宅、商业形成配套成熟的综合体建筑，品质越来越高。
租赁类写字楼依然占据主流市场☐本区域写字楼大多于2005年前后推向市场，大部分已经投入使用，作为传统老城区，该区域整体办公环境在合肥市处于最佳水平。
