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土地一级和二级开发的知识储备.土地开发市场相关知识储备清单一、土地一级开发21.1土地一级开发的概念21.2土地一级开发的过程21.3土地一级开发涉及的法律问题31.3.1征地拆迁补偿41.3.2土地一级开发协议4二.二级土地开发42.1二级土地开发概念52.2二级土地开发过程52.3二级土地开发涉及的法律问题62.3.1转让获得的土地使用权转让62.3.2转让获得的土地使用权转让8三.三级土地开发9附件一征地拆迁补偿协议10附件二一级土地开发资金监管协议17附件三土地一级开发协议22附件四土地出让合同27一、土地一级开发1.1土地一级开发的概念土地一级开发是指政府或其授权企业对一定区域内的城市国有土地(荒地)或农村集体土地(旱地)进行统一征地、拆迁、安置和补偿，并进行相应的市政配套设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”建设条件的土地开发行为。
“五环一平”或“七环一平”(熟地)按时达到土地出让标准。
“三通一平”是指:宗地外道路、宗地内供电、供水和土地平整；“五个连接和一个杠杆”是指:地块内的通道、供电、供水、通讯、供水和场地平整；“七个连接和一个杠杆”是指:除了五个连接和一个整平，城市供热和供气的区域也应在地块外提供燃气和供热。
土地一级开发是土地出让前的经营方式。
开发主体应为当地政府或当地政府指定的土地开发企业。
土地一级开发的结果是使“乡土”成为“耕地”，达到出售的标准。
在大多数城市，运营主要由政府进行，但也由政府委托的企业进行。
政府负责管理和监督，或由国有企业或事业单位性质的土地储备机构负责。
1.2一级土地开发过程一级土地开发项目必须符合市政府的社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应年度计划(国有土地不受土地利用年度计划限制)和土地储备开发计划。
(一)土地的原所有者或使用者，经区、县、镇政府或上级主管部门同意，向市国土资源局申请土地一级开发。
(2)市国土资源局受理申请，对土地开发项目进行初审。
土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发 (2)1.1 土地一级开发概念 (2)1.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3)1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4)1.3.2土地一级开发协议 (4)二、土地二级开发 (4)2.1 土地二级开发的概念 (4)2.2土地二级开发流程 (5)2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6)2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6)2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8)三、土地三级开发 (8)附件一征地拆迁补偿协议 (10)附件二土地一级开发资金监管协议 (17)附件三土地一级开发协议书 (23)附件四土地出让合同 (28)一、土地一级开发1.1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
1.2 土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
背景◆33 号文规定：自2004年8月31日以后，经营性项目停止协议出让，必须以招拍挂方式公开上市。
于是，土地一级开发和土地一级开发企业开始引起公众的注意。
在 33 号文件出台之前，一般而言，商品房项目开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的连贯活动，很少有开发企业将这两个中间过程相互剥离开来；只有在规模较大的旧城区改造项目中，地方政府为了某一城区的综合环境治理，委托或专门成立一家大型地产公司，该公司的主要业务就是对指定区域的土地进行一级开发建设。
33 号文件的出台，将经营性项目的土地开发和房屋开发割裂开，土地由生地到熟地，再由熟地到建成房屋，必须两个阶段中间必须执行“熟地的出让必须在土地市场的公开招拍挂”的程序。
于是，土地的一级开发与土地的二级开发，土地一级开发商和二级开发商的名词开始在业内的文件和各种媒体中广泛应用开。
◆2010年9月，国土部要求，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。
国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。
该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。
自2004年“8.31大限”(2004年8月31日后所有经营性土地采用“招、拍、挂”方式进行公开转让)以来，土地二级开发早已进入相对市场化阶段；但作为产业链条更上游一环，土地一级开发始终未能摆脱灰色影子，饱受诟病。
此文件的开始说明一级土地开发开始逐步走入市场化阶段。
土地一级开发定义土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发（单纯房屋开发）商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
土地一级开发一、名词解释：1.根据《中华人民共和国土地管理法》规定，土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2.土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。
土地使用权分为国有（全民所有）土地使用权和集体土地使用权。
国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。
而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。
宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。
建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。
按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。
宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
4.土地利用总体规划指在一定该区域内根据国家社会经济可1持续发展的要求，和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。
这是为了在土地利用结构研究的基础上，根据国民经济发展的长期规划，对土地资源的需求，土地资源的供给，土地承载潜力和土地利用战略的研究成果，提出规划区域所应实现的土地利用目标。
土地利用总体规划是国土规划的重要组成部分，是国家实行土地用途管制的基础;是实行土地用途管制制度的起点，对土地用途的划分、使用条件的规定等都体现在土地利用总体规划中。
土地一级开发内容土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。
一、土地规划设计土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。
在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。
二、基础设施建设基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。
土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。
在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。
三、土地整理与开垦土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。
土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。
土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。
四、绿化美化绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。
绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
这些内容相辅相成，相互关联，共同构成了土地一级开发的整体内容。
通过科学规划和合理设计，合理建设基础设施，改造和改良土地，以及进行绿化美化，可以有效提高土地的利用效益和生态效益，实现土地资源的可持续利用和优化配置。
而在实际开发过程中，需要充分考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，注重生态环境保护和可持续发展，以实现土地一级开发的目标和效果。
土地一级开发基础知识土地市场基本知识1、划拨土地使用权：土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
2、土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
4、土地使用权出租：土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
5、土地登记制度：土地登记制度是指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，以保护土地权利人的合法权益，促进土地利用的一项制度。
6、土地权属：土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。
具体讲，就是指土地所有权、使用权和他项权利。
7、非法占用土地：是指行为人违法土地管理法律法规，未经合法有效的批准而占用土地的行为。
非法占用土地的行为主要有以下几种：(1)、未经批准，擅自占用土地的行为；(2)、弄虚作假，骗取批准占用土地的行为；(3)、超过批准的数量占用土地的行为；(4)、经非法批准而占用土地的行为。
8、容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。
9、绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
10、绿化覆盖率：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
11、国有土地有偿使用：国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
12、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
13、拍卖出让土地使用权：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
(一)土地一级开发的背景及模式（以北京为例）1、土地一级开发的产生背景2、土地一级开发发展历程3、土地一级开发的目的和意义4、概念、定义（结合房地产一、二级）土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，符合出让的标准并按照规定程序及方式进行有偿出让的过程。
简言之，就是“土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程”。
5、土地一级开发的特点（针对政府而言）土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使用规划的落实，是土地一级开发商受雇于政府的行为，土地一级开发的结果当然要由政府承担。
政府作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在土地一级开发活动中有所体现，这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。
1）、政治性政治是“在一定的经济基础上，人们围绕着特定利益，借助于社会公共权力来规定和实现特定权利的一种社会关系”。
土地一级开发是综合性的经营管理活动，要协调规划、市政、消防等各政府部门间关系，做好征地、拆迁中的政策宣传与落实等。
这些工作的完成，在一定程度必须借助于政府的强制力量。
具体地说，政府提供土地，必然要求土地一级开发从政治的发展的高度进行，要为政府提高执政能力打下良好基础。
事实上，土地一级开发中所涉及征地、拆迁活动，无一不与群众生活息息相关，均需要从政治的高度严格执行政府的征地、拆迁政策，这其中的任何一个因贪图企业利润而损害百姓利益的事件，都可能是影响社会稳定和发展的重磅炸弹。
因此说，土地一级开发从其出现之日起，便先天地具有要从社会公共利益出发的内在要求。
2）、财政性土地一级开发是个资金密集型业务，资金流的连续，是土地一级开发企业运转的基础。
土地一级开发及基础知识张霄云河北新业律师事务所主任律师一、基础知识部分（一）、土地的所有制形式及供地方式物权法规定，动产实行占有制度，即动产谁占有就是谁的，比如说我穿的衣服就是我的，动产在自己的控制中就是自己的。
但是土地不是谁占有就是谁的。
我们作为业主拥有房屋所有权证和土地使用权证，对于土地我们只是拥有使用权。
我国的土地所有权只有两种情况，国家土地所有权（又称全民土地所有权）和农民集体土地所有权。
国家的土地属于全民所有，由国务院代表；集体土地属于村农民集体所有，由集体经济组织或村委会管理、经营。
这也是为什么村集体土地进行处置时需要经过村民会议三分之二以上的表决的原因，村集体经济组织只是代表人不知真正的权利人，土地是村民的，不是村集体经济组织或村委会的。
按照物权法，物应该由物权人自己使用，但是权利人无法使得960万平方公里土地物尽其用，国家的主体做不到。
由于国家和集体单一主体无法使这么大面积的土地利用价值最大化，就需要将土地资源配置给其他的人，来实现土地的价值最大化，也产生了物权法上的用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
用益物权就是对他人的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益的权利。
（二）、国有土地的资源配置国家通过划拨、出让、出租、作价入股或出资、授权经营等方式将土地配置给不同的主体使用，受让人取得的土地使用权。
划拨方式。
只有符合划拨用地目录的项目才能使用划拨用地。
很多人在做项目时候总是考虑招拍挂的方式，但是有些项目不需要招拍挂，如教育用地、医疗用地、疗养中心等项目可以使用划拨地。
在做大型综合项目的时候里面有的项目可以使用划拨地。
这就需要大家去查阅划拨用地目录。
实际中，有人咨询：土地证是85年的，上面没有写明出让还是划拨，那么这块地是出让还是划拨？其实国家的土地有偿使用制度是从90年5月15日国务院出台《国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的，在这之前的土地全部是划拨用地，没有出让、出租、作价入股等方式。
土地一二级开发全流程知识要点一、土地一二级开发概述土地一二级开发是指对已取得的土地进行再利用，使其获得更高的经济效益和社会效益的过程。
土地一级开发是指对原始土地进行基础设施建设，如平整土地、建设道路、铺设管道等；土地二级开发是指在一级开发的基础上进行建设开发，如建设住宅区、商业区、工业区等。
二、土地一级开发流程1.规划阶段：确定土地开发的目标和方向，制定开发规划，包括土地使用规划、基础设施规划等。
2.立项阶段：提交土地开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。
3.调查勘测阶段：对土地进行详细的市场调查和技术勘测，确定土地的开发潜力和可行性。
4.设计规划阶段：根据土地的情况和市场需求，制定土地开发的设计规划，包括道路、排水、绿化等。
5.批准阶段：向相关部门提交土地开发项目申请，经批准后可以进行施工。
6.施工阶段：根据设计规划进行土地的道路建设、排水系统建设、绿化等。
7.竣工验收阶段：进行土地开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始二级开发。
三、土地二级开发流程1.规划阶段：根据土地一级开发的基础设施条件和市场需求，确定土地的二级开发目标和方向，制定开发规划。
2.立项阶段：提交土地二级开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。
3.设计阶段：根据一级开发的基础设施条件和市场需求，制定土地二级开发的设计方案，包括建筑设计、景观设计等。
4.批准阶段：向相关部门提交土地二级开发项目申请，经批准后可以进行施工。
5.施工阶段：根据设计方案进行土地的建设，包括建造建筑物、景观绿化等。
6.竣工验收阶段：进行土地二级开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始投入使用。
四、土地一二级开发的关键要点1.合理规划：土地开发应根据市场需求和区域特点进行合理规划，避免过度开发或资源浪费。
2.统筹设施：土地开发应统筹考虑基础设施建设，如道路、排水、电力等，确保开发区的正常运行。
3.环保和节能：土地开发应注重环保和节能，采用可持续发展的方式进行开发，减少对环境的污染和资源的浪费。
一级开发知识问答1、什么是土地前期开发？答：土地前期开发是指储备土地出让前，通过公开招标方式选择实施单位对土地的产权、安置补偿等法律经济关系进行处理的行为。
2、什么是土地的一级开发？答：土地的一级开发不是一个法律术语，其法定概念为土地前期开发，而不是一级开发，这是因为在设定土地一级开发法定制度之前，在各地方的实际操作中都称之为一级开发，石家庄承接了这个概念。
石家庄界定的土地一级开发的概念是指土地储备机构按规定确定一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
3、为什么征收单位和个人房屋给予拆迁补偿，不含集体土地上房屋及附属设施的补偿？答：因为拆迁条例只适用于城市房屋的拆迁补偿，征收农民集体土地应当给予征收补偿。
征收补偿中已经包含了对村民住宅的补偿和安置，如安置补助费、青苗补助费、地上附着物补偿费，都是直接发给个人，社会保险费用直接打到专用账户上，不再对集体土地上房屋另行补偿。
4、一级开发地块范围内是否必须建设市政基础设施？答：不一定，如果二环之内的老、旧小区或城中村的市政基础设施已经到达了小区的接口处，不管容量是否达到了二级开发的标准，当前掌握都不需要一级开发人进行足量的开发，因为没有修建规划的审批，二级开发对市政配套的需求不能确定。
就不需要在一级开发中建设，因此在一级开发中也就不产生此项费用。
如果二环外的项目市政基础设施没有达到小区接口处，就需要在一级开发中进行施工，产生的费用计入一级开发成本。
5、一级开发的主体是谁？答：政府是一级开发的主体，但政府可以采取法定授权的方式依法将一级开发权授权给土地储备机构，由土地储备机构负责实施一级开发。
也可由土地储备机构通过招投标或直接委托的方式选择其他的社会实体进行一级开发。
6、除土地储备机构直接委托一级开发实施单位外，为何只能采取招投标的方式确定一级开发实施单位？答：对于土地一级开发，政府追求的不是一级开发成本的最大化，如果一级开发的成本过高会导致政府收益受损。
土地一级开发资料梳理一、相关定义（一）土地资源整理（《北京市土地资源整理暂行办法》京规划国土发〔2018〕314号）土地资源整理是指在科学合理划定规划实施单元的基础上，按照统筹土地资源要素、统筹规划、统筹减量提质、统筹开发建设、统筹实施时序、统筹成本控制、统筹成本分摊、统筹资金保障的原则，在规划实施单元内统筹实施土地开发类和非土地开发类项目，全面落实城市总体规划的各项要求。
（规划实施单元是以落实城市总体规划为目标，通过统筹土地资源要素、统筹开发建设、统筹实施时序、统筹成本分摊等，实现多规政策协同、多方利益协商、统筹实施规划的基本单元。
）土地开发类项目主要包括土地一级开发项目、棚户区改造和环境整治项目、绿化隔离地区建设项目、工业用地前期开发项目、危旧房改造项目等涉及征地、拆迁及市政交通基础设施建设的项目。
非土地开发类项目工作内容主要是通过开展基本农田保护、土地复垦、生态保护、林地保护、河道治理、乡村振兴和美丽乡村建设、水土保持、市政交通基础设施与公共服务设施建设等工作，实现山水林田湖草系统治理、人居环境质量提升。
（二）土地储备1.土地储备是指县级以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）2.土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）3.土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源。
《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）（三）土地一级开发土地储备是官方概念，而土地一级开发则不同，中央层面从来没有提过这个概念，但地方上则很多（如昆明、贵阳、大连、包头、北京），各种一级开发的办法，基本属于地方规范性文件。
1.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》：“本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
”2.《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）》：“本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。
”3.《包头市土地一级开发办法》：“本办法所称土地一级开发，是指市人民政府依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，使用土地储备资金或社会资金对项目范围内的土地及地上物实施征收、补偿和整理，使土地具备土地供应条件的行为。
”（四）土地储备与土地一级开发区别土地储备的核心是依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应；土地一级开发核心是依法取得土地、组织前期开发，达到供应条件。
所以一级开发和土地储备的核心区别就在于土地一级开发是不含第三个环节，即储存以备供应的。
因为，储存以备供应是土储机构的特权。
二、开发主体关于土地储备项目主体，相关政策文件规定如下：1.“按照土地一级开发方式实施的项目，新增项目原则上应由土地储备机构为主体（土地储备机构为主体，可委托企业为实施单位，财政性资金全额保障）；也可按有关程序确定由具备相应条件的企业为主体。
”（经市政府批准，也可由企业为主体）。
（《北京市土地资源整理暂行办法》京规划国土发〔2018〕314号）2.“土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作”。
“储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。
具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。
”《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）3.“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。
土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转”。
“地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。
土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。
”《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）三、运作模式根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。
（一）政府主导型1.政府下属的土地储备机构作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
2.政府领导下的市场化运作，土地一级开发的主体是政府，政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，代表土地储备机构行使土地储备职能。
3.对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。
（北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知京国土出[2004]458号）。
4.政府主导下的一二级联动开发模式，即政府将土地一级开发与二级开发权打包出让给房地产企业，由房地产企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务。
（二）市场运作型政府负责土地一级开发企业的招投标工作，有资质的一级开发企业均可以参与投标工作，由中标的企业全权负责土地一级开发的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作，政府只承担监督职能。
四、盈利模式在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：（一）固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
（二）分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。
出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。
（三）分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。
具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。
实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定），以及分批出让计划的安排。
在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等。
这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。
而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。
黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发时，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地府按5∶5的比例分成。
（四）持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
