前期开发部
一、部门职能
职责概述：前期开发部是公司战略目标的落地部门；负责公司土地资源储备规划及土地获取，为公司房地产开发提供资源准备；牵头组织房地产开发项目的可行性研究，以及开发项目的报批报建。
一级职能二级职能
土地规划和信息管
理1.根据公司战略，编制《土地储备计划》，提出土地储备总量、渠道，产品结构和区域布局方
面的建议；
2.负责目标新区域土地信息的搜集和初判，以及拟进入新区域包含国土部门、土地中介、一
级开发公司等土地信息渠道的建立；
3.负责建立土地信息库，包含目标地块、已成交地块、政府供地计划、目标城市规划管理等
信息，并进行动态更新；
4.做好项目土地价值分析，风险预判、项目规划等相关工作，区域投资机会研究、重要竞争
对手土地储备策略、开发水平等方面的研究工作，根据需要提交所在区域的相关专题研究报告。
项目拓展5.寻找、调查潜在战略合作伙伴，编制项目开发建议书，报公司和公司领导审批；
6.组织相关部门进行项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》；
7.跟踪融资可行性研究和投资可行性研究，组织项目的投资测算工作；
8.协助完成合作项目的前期工作，并对项目执行情况进行评估，形成评估报告；
9.组织实施土地的招标工作及相关手续的办理，包括地块标书领购、竞拍报名、保证金支付
及后期的土地出让金支付等；
10.对于一级开发土地，负责从前期接触到土地熟化协议签订的项目拿地相关工作，处理后续
投资相关工作
11.负责项目获取阶段资料的收集、整理及归档。
报批报建12.负责编制项目报批报建计划；
13.土地部门：土地预审、成交确认书、土地出让合同、勘测定界、地籍调查、宗地图制作、
土地出让金缴纳、土地证；
14.规划部门：地形图的取得、规划设计条件取得、选址意见书、建设用地规划许可证、总图
方案审核、总图联审、总图批准、单体方案审核、城市配套费的审核、放线、验线、城建档案责任书办理、建设工程规划许可证、规划竣工验核；
15.发改委：项目备案单、项目核准意见书；项目立项批复、项目建议书批复、可行性研究批
一级职能二级职能
复、初设批复；
16.园林：绿化报批、绿化验收、认建认养；
17.民防：人防手续办理、人防缴费、验收及返还费用；
18.物业办：供暖方案审核、物业规划手续审核、物业前期介入证明及物业维修储备金缴纳、
供暖统筹保证金缴纳、缴清证明办理、物业承接查验、住宅交付使用证办理；
19.消防：消防备案、审核、验收；
20.地震：地震安全评价、验收；
21.环保：环境评估、验收；
22.气象：避雷措施审核、缴费及验收；
23.建设部门：工程报建、工程类别确认、招标备案、中标通知书等招投标手续办理、质监、
安监手续办理、劳保基金、墙改、散装各项建设费用缴纳、施工许可证办理、费用返还手
续办理、市政手续办理（道路开口、占道、移树、排污许可等）；
24.房管：物业前期介入证明、项目手册办理及三次验收、预售许可证与初始产权登记证办理、
综合验收；
25.公安：交通设计审核；
26.供电：供电方案审核、单体供电方案审核、供电验收、办卡；
27.其他相关部门：民政、城管、水务、天然气、供暖、电信、统计、有线电视、人社局等相关
部门手续办理。
品质管理28.负责品质管理制度的建立和完善；
29.负责组织相关部门编制品质管理目标和标准；
30.负责组织相关部门及领导对关键环节品质的实施结果进行检查，形成品质检查报告；
31.根据品质检查报告组织编制品质完善建议及实施举措；
32.负责监督品质改善举措的执行，并定期形成品质改善报告；
33.组织项目后评估工作，并形成项目后评估报告。
流程与知识管理34.协助综合管理部组织各部门进行业务流程的建设和优化；
35.负责公司知识库的建立、维护和日常管理。
运营会议
管理36.根据公司会议管理制度，组织建立公司运营会议管理体系；
37.组织召开项目启动会；
38.负责督促内部专题会议的有效召开和关键成果的跟踪管理；
39.负责整理运营会议记录，形成文件下发，并对待落实事项进行跟踪和督办；
40.负责项目关键运营和决策会议的推进实施。
一级职能二级职能
公关维护和危机处
理41.配合综合管理部建立和完善危机管理风险防范体系；
42.负责协调政府部门处理投资报建过程中发生的危机事件；
43.负责协调与政府各部门的对接、沟通和关系维护；
44.建立广泛的人脉关系，改善经营环境，为经营活动减少阻碍；
45.研究政策，通过对政府政策的全面了解获得各种资源；
46.通过与行业内优势企业交流、合作等方式，实现企业互助，资源共享。
垄断供方
管理47.负责建立垄断性市政配套类供方信息库；
48.负责确定垄断性市政配套类供方选择方式；
49.负责市政配套类供方的履约评估；
50.负责签订垄断工程市政配套类供方合同（供暖、供气、征地、规费缓交合同）；
51.负责本部门合同台帐的建立，并配合合同采购部进行采购合同的备案和归档；
52.配合合同采购部进行供应商信息库的建立、更新和维护；
53.组织或参加与本部门职能相关的重点工作后评估。
二、岗位说明书
1、前期开发部经理岗位说明书
岗位名称前期开发部经理岗位编号
所在部门前期开发部岗位级别
直接上级分管副总晋升方向分管副总
直接下级报建专员岗位编写日期
岗位描述：是公司重要管理岗位之一，全面负责前期开发部各项工作的组织和协调，协助公司跟进公司经营目标和工作计划的执行，保证公司整体目标的顺利实施。
职责与工作任务
职责一职责表述：土地规划和信息管理
工作
任务
1.根据公司战略，组织编制《土地储备计划》，提出土地储备总量、渠道，产品结构和区域布
局方面的建议；
2.负责目标新区域土地信息的搜集和初判，以及拟进入新区域包含国土部门、土地中介、一
级开发公司等土地信息渠道的建立；
3.监督指导建立土地信息库，包含目标地块、已成交地块、政府供地计划、目标城市规划管
理等信息，并进行动态更新；审核月度、季度和年度天水市土地成交报告；
4.组织做好项目土地价值分析，风险预判、项目规划等相关工作，组织区域投资机会研究、
重要竞争对手土地储备策略、开发水平等方面的研究工作，根据需要提交所在区域的相关
专题研究报告。
职责二职责表述：项目拓展
工作
任务
1.负责寻找、调查潜在战略合作伙伴，编制项目开发建议书，报公司和公司领导审批；
2.组织相关部门进行项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》；
3.跟踪融资可行性研究和投资可行性研究，组织项目的投资测算工作；
4.协助完成合作项目的前期工作，并对项目执行情况进行评估，形成评估报告；
5.组织实施土地的招标工作及相关手续的办理；
6.负责一级开发土地从前期接触到土地熟化协议签订的项目拿地相关工作，处理后续投资相
关工作；
7.负责项目获取阶段资料的收集、整理及归档。
职责三职责表述：流程与知识管理
工作
任务
1.协助综合管理部组织各部门进行业务流程的建设和优化；
2.负责公司知识库的建立、维护和日常管理。
职责四
职责描述：公关维护
工作
任务
1.负责地产板块投资区域范围内相关外联工作；
2.负责协调与政府各部门的对接、沟通和关系维护；
3.建立广泛的人脉关系，改善经营环境，为经营活动减少阻碍；
4.组织研究政策，通过对政府政策的全面了解获得各种资源；
5.通过与行业内优势企业交流、合作等方式，实现企业互助，资源共享。职
责职责描述：报批报建
工作任务1.组织编制和审核项目报批报建计划；
2.监督指导项目前期报批报建相关证照、手续及验收证照和手续办理。
职责六职责描述：垄断供方管理
工作
任务
1.负责建立垄断性市政配套类供方信息库；
2.负责确定垄断性市政配套类供方选择方式；
3. 负责市政配套类供方的履约评估；
4. 负责签订垄断工程市政配套类供方合同（供暖、供气、征地、规费缓交合同）。
职权
1.部门计划的审批权；
2.部门主管和员工的绩效考核权、评优权；
3.对直接下级岗位调配和奖惩建议权；
4.对下属员工工作争议有裁决权；
5.土地规划及项目拓展建议权；
6.前期规费缓交合同、咨询合同签订权及垄断工程市政配套类供方合同签订权；
7.其他权限见《公司工作流程及权责体系手册》。
任职资格
教育水平大专及以上学历，管理类、房地产相关专业
工作经验8年以上工作经验,3年以上相关岗位工作经验，有大中型房地产开发企业同岗位工作经验
培训经历战略管理、项目管理、计划管理、绩效管理、成本管理等相关培训年龄要求35-50岁
知识管理类、房地产相关专业
技能技巧熟悉成本体系、流程的制定；熟悉房地产开发流程和报批报建工作；了解天水市房地产市场，熟悉国家相关法律法规及政府职能部门工作程序，熟悉房地产项目前期开发手续及工作流程；与政府相关专业分管部门有良好工作关系，熟悉各行业主管部门的审批程序；能够独立进行项目前期整体运作；拥有良好、广泛的社会关系和整合能力；具有优秀的沟通协调及解决问题的综合管理能力。
其它：
使用工具和设备电脑、汽车
工作环境办公室
工作时间特征
所需记录文档
考核指标
1.部门年度开发项目计划完成率、部门年度管理类关键工作及培训计划完成率；
2.能力态度、周边绩效；
3.部门资金计划完成率；
4.其他关键考核指标见《公司绩效考核管理办法》。
备注：
2、前期开发部报建专员岗位说明书
岗位名称报建专员岗位编号
所在部门前期开发部岗位级别
直接上级前期开发部副经理晋升方向前期开发部副经理
直接下级无岗位编写日期
岗位描述：负责办理项目开发中的报批报建等相关工作，确保项目报批报建按照项目开发计划顺利实现。职责与工作任务
职责一职责表述：房地产开发相关手续和证件的办理
工作
任务
1.完成向土地部门办理勘测定界、土地预审、宗地图制作、成交确认书、土地出让合同、
地籍调查、土地出让金缴纳、土地证等相关手续；
2.完成向规划部门办理选址意见书、规划设计条件获取、建设用地规划许可证、规划方案报批、
建筑物放线、城市配套费核定、城建档案责任书、建设工程规划许可证等相关手续；
3.完成向房管部门办理预售许可证、项目手册三次核验、初始登记、物业承接查验、住宅
交付使用证等相关手续；
4.完成向建设部门办理、工程招投标、各项建设费用缴纳、施工许可证等相关手续；
5.完成向园林部门办理绿化报批、树木移植报批、认建认养等相关手续；
6.完成向民防部门办理人防设计审查手续办理、人防缴费相关手续；
7.完成向发改部门办理项目备案单、项目核准意见书、节能备案、项目立项批复、项目建
议书批复、可行性研究批复、初设批复相关手续；
8.完成向消防部门办理消防备案、审核，精装修消防审核相关手续；
9.完成向地震、环保、气象部门办理地震安评、环保评估、避雷设施审核等相关手续；
10.完成向供电、天然气部门办理方案审核、合同签订等相关手续；
11.完成向城管、水务、供暖、民政等部门办理相关手续。
职责二职责表述：相关验收手续的办理
工作
任务
1.完成向规划部门办理验线、规划竣工验核相关手续；
2.完成向房管部门办理综合验收手续；
3.完成向建设部门办理，墙改散装现场查验及费用返还相关手续；
4.完成向民防部门办理验收及返还费用相关手续；
5.完成向园林部门办理绿化验收相关手续；
6.完成向消防、地震、环保等部门办理验收相关手续。
职责三职责表述：参与部门计划的编制
工作
任务
1.参与编制部门报批报建专项计划；
2.参与编制计划前期开发部年度、月度和周工作计划；
3.参与编制部门资金计划。
职责四职责表述：公关维护
工作
任务
1.负责协调与政府各部门的对接、沟通和关系维护；
2.建立广泛的人脉关系，改善经营环境，为经营活动减少阻碍。
职权1.
2.
3.
4.
任职资格
教育水平大专及以上学历，建筑、房地产相关专业
工作经验3年以上房地产前期报建的相关工作经验
培训经历房地产项目前期开发手续及工作流程等相关培训年龄要求25岁-40岁
知识建筑、房地产相关知识
技能技巧拥有良好、广泛的社会关系和整合能力；具有优秀的沟通协调及解决问题的综合管理能力，良好的文字功底，形象、综合素质较佳；了解天水市房地产市场，熟悉国家相关法律法规及政府职能部门工作程序，熟悉房地产项目前期开发手续及工作流程；了解规划报批程序，与土地、规划、人防、消防、园林、供电、环保、地震、房管等政府专业分管部门有良好工作关系，熟悉各专业部门的审批程序；能够独立进行项目前期整体运作；有驾照。
其它：
使用工具和设备电脑、汽车
工作环境办公室
工作时间特征需加班
所需记录文档
考核指标
1.工作计划完成率；
2.其他关键考核指标见《公司绩效考核管理办法》。备注：
组织管理手册编号：TBZY-DC-ZZSC
版号：A/1
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