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土地一级开发涉及法律文件梳理结论：国务院、国土资源部、财政部、建设部、监察部出台的法律均没有涉及到土地开发溢价分成的问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来必定会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成存在的时间早于2008年，而之后北京、天津出台的法律规定均未涉及这一问题，说明地方上在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
北京市出台的《土地储备及一级开发暂行办法》规定（2005）：第十三条土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%.以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
第十四条过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。
天津市关于土地出让金的规定（2011.1）：第十五条土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。
第十六条政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准按照我市有关规定执行。
出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。
第十七条公开出让经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。
其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%。
土地一级开发相关法律文件梳理前言随着经济的快速发展，土地的利用率不断提升。
土地开发是城市化进程中不可或缺的一环。
一级开发是土地利用的最初阶段，这个过程需要严格遵循相关的法律法规。
本文主要从法律的角度出发，对土地一级开发相关的法律文件进行梳理。
相关法律文件国务院关于加强城市规划建设管理工作的通知(1984年)这个文件对土地开发的管理进行了规定。
要求城市规划和建设管理机构应按照国家有关规定和要求，严格控制城市土地使用总量，严格规划城市建设用地，促进土地利用的集约化、节约化。
中华人民共和国城市规划法该法规明确规定，土地开发应当坚持“节约集约用地，保护耕地和生态环境，改善居住条件，提高城市品位”。
土地开发用地应当经过规划、审批、认定和公告程序，在全社会公开，并在城市规划信息平台上向公众公开。
《建设用地规划许可证条例》该条例对土地开发的交易方式做出了规定，明确所有的建设用地必须经过规划、审批、认定、公告四个环节，才能交易使用。
中华人民共和国土地管理法土地管理法对土地的使用、收回、补偿等问题进行了规定。
其中土地补偿标准、用途转换、流转等方面的规定直接影响到土地开发中的利益分配。
「关于做好房地产市场调控工作的通知」(2010年)该通知主要从限制土地供应、加大土地使用费及土地增值税征收力度、加强市场监管等方面对房地产市场进行调控。
国务院办公厅关于印发<国家土地利用总体规划(2006-2020年)>的通知国家土地利用总体规划对土地开发提出了具体的约束，其规定了可利用耕地的保护和超出规划用地总量的一定比例补充。
土地一级开发是土地利用的最初阶段，需要遵循一系列的法律法规。
上述法律文件对土地的利用和管理都有明确的规定，各地的土地开发应当遵循相关规定，注重保护耕地和生态环境，促进土地利用的集约化、节约化，并在全社会公开土地的交易和规划信息。
浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。
这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。
土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。
这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。
2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。
3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。
4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。
三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。
2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。
通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。
3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。
通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。
4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。
政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。
5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。
政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。
四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。
2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。
3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。
土地一级开发相关法律法规文件梳理一、结论：在《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，国务院、国土资源部、财政部、建设部等相关部门出台的法律法规均没有涉及到土地一级开发溢价分成问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来可能会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成问题早已存在，但是北京、天津出台的法律法规均未涉及这一问题，说明地方政府在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
二、相关法规：1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（2009年）二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库，保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。
除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。
市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。
市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。
对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
（二）确保土地出让收入及时入库。
土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。
市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。
对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。
土地一级开发主要法律问题的实务操作2014-02-192012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要踊跃稳妥地推动城镇化建设。
中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每一年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农人的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。
因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深切探讨的核心在于集体土地的一级开发。
一、土地一级开发的概念及开发模式土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。
《北京市土地储蓄和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540 号）第2条规定：本办法所称土地储蓄和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储蓄国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供给条件的行为。
实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，依照计划要求，对必然区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制计划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。
总的来讲，土地一级开发的模式有：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储蓄机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储蓄中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储蓄职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储蓄机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储蓄中心和上海市地产集团联合完成。
政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。
但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临庞大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。
浅析土地一级开发土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。
当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。
二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。
房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。
生地开发方式向熟地开发方式的转变以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。
2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。
政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。
土地一级开发模式的法律风险研究土地一级开发是指对原始农田、荒地和丘陵等进行开发，包括填埋、围垦、矿山开采等，是土地资源开发的首要环节。
在土地一级开发过程中，涉及到的法律风险是十分复杂和多样化的，需要企业和相关法律机构进行深入研究和探讨。
本文将对土地一级开发模式的法律风险进行详细解析，以期为相关企业和法律部门提供参考和警示。
土地一级开发模式的法律风险主要包括土地使用权、环境保护、安全生产、国有土地拆迁补偿等方面的风险。
具体包括以下几个方面：1.土地使用权风险在土地一级开发过程中，土地使用权是企业进行开发的前提和基础。
土地使用权的取得和变更必须符合相关法律规定，否则将面临强制停工、罚款甚至违法拘留的风险。
土地使用权的转让和抵押也需要符合相关法律法规，否则可能导致土地使用权被撤销或产生纠纷。
2.环境保护风险土地一级开发涉及到大量的土地资源开采和围垦填埋等行为，易导致环境污染和生态破坏。
相关企业需要严格遵守环保法律法规，进行环境影响评价和污染治理，否则将面临高额罚款甚至刑事责任。
一旦引发环境污染事故，企业还将面临环境修复和赔偿的法律责任。
3.安全生产风险土地一级开发涉及到大型机械设备的使用和施工作业，存在坍塌、爆炸、火灾等安全风险。
相关企业需要建立完善的安全生产管理制度，保障员工的人身安全和生命健康。
一旦发生安全事故，企业将面临高额赔偿和刑事责任，并可能被责令停工整顿。
4.国有土地拆迁补偿风险在土地一级开发过程中，涉及到对原始农田、荒地和丘陵的围垦填埋，必然会涉及到农民的土地拆迁和相应的补偿问题。
相关企业需要按照国家规定的程序和标准进行拆迁和补偿，否则将面临行政处罚和赔偿义务。
涉及到土地征收的法律程序和程序不规范也容易引发纠纷和诉讼，增加企业的法律风险。
二、土地一级开发模式的法律风险预防与应对1.加强土地使用权管理企业应严格遵守土地法律法规，合法取得和变更土地使用权，做好土地使用权的登记和备案工作，保证土地使用权的合法稳定。
从法律角度杂谈土地一级开发我国土地供给制度自2003年起经历了土地清理整顿、宏观调控等一系列行业“革命”后，市场发生了深刻的变化，尤其是随着土地招拍挂制度的确立与土地收购储备制度的实施，从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程便成为土地能否形成有效供给的最重要环节。
土地一级开发亦成为各级政府、开发商关注的焦点问题。
《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》已经市国土资源局研究同意，正在报市政府办公厅转发，本文将结合上述暂行办法及全国土地一级开发的实务从法律的视角谈谈笔者自己的看法，希望给广大的开发商朋友提供一点帮助。
一、土地一级开发的定义土地的一级开发不是一个法律术语，是各地约定俗成的一个概念，专家、媒体、以及各个城市对一级开发的定义不尽相同，一般认为一级开发是根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，遵照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案(土地一级开发实施方案)以后，以政府委托或公开招标的方式选定土地开发主体。
获得土地一级开发项目开发权的开发主体，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的投融资、征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
石家庄市国土资源局针对本市的实际情况，在借鉴外省市经验的基础上，起草了《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》，暂行办法对土地一级开发进行了界定：“本办法所称土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”。
石家庄市的城中村改造、旧城改造将按照《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》的规定实施一级开发。
二、土地一级开发的工程量内容按照《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》的规定，土地一级开发主要包括：（一）、办理一级开发相关政府审批手续，包括规划、项目核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等一级开发审批手续；（二）、实施集体土地征收工作；（三）、实施国有土地收回（收购）及地上建筑物征收工作；（四）、完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作（五）、根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设；（六）、其他一级开发工作。
各地对一级开发的概念不同，一级开发工程量内容也不同，除了石家庄市上述界定外，有的地方还要求在一级开发过程中，将二级开发的前期手续全部办理完毕，甚至将小区的道路、绿地、公共配套全部做好再行供地，二级开发商只是直接施工，但实际效果并不理想。
三、土地一级开发的法律渊源各国立法为了保障政府顺利完成其社会管理职能，均从法律上赋予政府有强行征收私有财产的权利，其实是一个强行将私有财产转为国有的制度，我国也有这方面的立法。
《宪法》第十三条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《土地管理法》对征收集体土地以及可以收回国有土地使用权的几种情况进行了详细规定并对征收与收回的补偿做了原则性规定，同时明确规定农民集体所有的土地须由政府征收，可以收回的国有土地使用权须由政府收回，政府是征收和收回的主体，因此政府也是对被征地农民和被拆迁人进行补偿的主体。
《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；第148条规定，“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。
以上规定均明确了政府是征收和补偿的主体。
征收和收回都需要由政府做出决定，这个决定属于行政强制行为，集体土地征收为国有土地通过征收补偿来实现，而收回出让的土地使用权则是采取退回土地出让金的方式，对征收土地上的附着物采取拆迁安置补偿的方式。
政府的征收或收回决定的实现绝不仅仅是一个文件的实施，征收和收回是一个过程，不仅包括文件的制定、公告，还包括征收补偿、拆迁补偿等的实现，直到土地交付并进行验收，整个过程才能完结。
当然我们在实务操作中，收回国有土地使用权权时按照拆迁的规定对房地产一并进行补偿的。
并且划拨用地与出让用地的补偿没有区别。
也不采用退回出让金的方式。
《土地储备管理办法》第10条规定，对于已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地、依法收回的国有土地等可以纳入土地储备范围。
第12条规定，因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。
第18条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第19条规定前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发｛2008｝3号，第十一条规定：储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。
从以上可以看出，虽然土地一级开发在法律层面没有明确界定，但是诸多的法律、政策规定对于土地一级开发已经由一些内涵上比较模糊的规定逐步细化到了前期开发的具体内容，并对供地前的土地一级开发做出了具体的要求。
四、土地一级开发的目的及意义土地储备是由消灭原权利人的物权到供地前的土地整理过程，土地整理自然需要一段时间。
而充分利用储备土地在供地前的空闲时间才是国务院要求一级开发本意。
土地一级开发的目的在国务院2008年3号文件中非常明确，就是在土地出让前，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。
防止二次闲置是进行一级开发的终极目的。
从外地执行来分析，这种愿望虽然好，但实际效果并不理想，因为一级开发的程序越多，参与机构赿多，开发时间就长，开发效率就低。
现在的一级开发，从申请到编制方案，从报批到招投标，从实施到验收，最后再进行成本审定，不仅仅相关部门参与多了，而且参与的社会其他主体也多了。
因此，土地一级开发不仅仅成本会高而且开发时间会长，有调查显示，外地有的地块，财务费用占了成本费用的53%，需要规划部门进行规划、需要区政府编制项目方案、需要储备机构报批、需要组织人力进行招投标、需要安排人员监管一级开发过程，需要有人进行财务审核。
这一系列的工作大部分是原有的土地制度中不需要必须做的。
有程序必然有费用，这就产生了前面讲的后果。
一级开发种种弊端初现端倪已经是全国范围内不可回避的事实。
当然任何一个新生事物的出现都有可能有一些最初意料不到的问题，这需要大家共同完善这一制度。
五、征收决定直接产生物权消灭的效力《物权法》第28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让、消灭的，法律文书或者自人民政府的征收决定生效时产生效力。
无论是征收集体所有的土地或者单位和个人的财产，还是收回国有土地使用权，首先人民政府要做出征收或者是收回决定。
该决定做出后，政府必须依照规定补偿。
征收的决定一经生效，原产权人的物权就产生了消灭的后果。
当然我们可以理解征收补偿是一个过程而不是一个时点，从征收决定开始，一级开发进入实质阶段。
到一级开发完成，土地交付，这个整个过程才算结束。
所以先有决定，再行补偿，土地交付时视为土地正式收回。
所以我们认为，征收决定应当在公开招投标前做出。
因为只有消灭了原产权人的物权以后，才产生补偿程序，中标人才能依法实施一级开发并使之成为净地。
集体土地的征收过程也是这样操作的，在各种征收组卷到位后，报省以上政府审批，才能实施征收补偿程序。
到土地交付，程序结束。
一级开发中的国有土地的收回也不例外。
六、依靠政府的优势由政府进行土地一级开发不客观。
很多人认为，政府依靠其管理职能，有许多的权利优势，进行一级开发会更加地好。
我们认为这是个误会。
这也正是为什么在土地一级开发中界定政府的主导地位的原因，是因为政府既是土地所有者的代表，也是土地开发市场规则的制定者，既是土地一级开发主体的确定者，也是土地—级开发相关利益的协调、控制者，既是开发市场的监管者，也是公众利益的代表者，显然应该在土地一级开发过程中发挥强势政府的主导作用。
在全国净地出让的大趋势中，许多人认为政府认为依靠自身的资源优势将前期工作包括立项、规划、设计等全部包揽，然后直接拿去招拍挂是政府的职责。
但我们认为由政府去做这些工作是不适宜的，政府要垄断土地一级市场，并非一定要垄断土地一级开发行为，如果由政府土地储备机构自己运作就会偏离原有政策的公平、公正、公开的原则，造成许多不利于市场化经济的因素，首先，不利于政府的监督、控制、管理职能的发挥，既当运动员，又当裁判员的形式早已经被市场经济所摒弃；其次，政府土地储备机构如果单靠自己的力量，根本不具备土地一级开发的能力，或者说土地供应量无法保证市场需求。
从土地开发权和开发资质、专业技术人力、大笔资金运作能力，甚至有的一级开发联动二级房地产开发(如建设农民回迁楼)等等土地储备机构都无此能力；再者，政府做土地一级开发不是强调追求经济效益，而是重点解决好农民安置和拆迁中的纠纷，防止发生当地社会不安定的矛盾激化事件，所以在土地一级开发问题上政府不如公司办事效率高，没有经济效益压力和动力，再加上办理有关前期手续时间长、动作慢、在征地、拆迁上甚至不计成本，更不利于整体推动；另外，土地一级开发中经常遇到的农民回迁安置楼的开发运作，如果由政府或土地储备中心来执行，就不符合有关政策规定，而作为土地储备中心也没有房地产开发权和开发资质；因此，靠政府的优势进行土地一级开发很明显是不客观的。
七、土地一级开发程序根据《石家庄市市区土地一级开发暂行办法》的规定，土地一级开发应遵循以下程序：（一）、土地所有者、使用者或所在区政府向市土地储备机构提出土地一级开发申请；（二）、市土地储备机构受理申请并进行项目预审；（三）、区政府会同土地储备机构编制土地一级开发实施方案。
如果市政府向市土地储备机构下达一级开发任务，则直接由市土地储备机构编制土地一级开发实施方案，以下程序相同。
