2018年南京房地产市场分析报告

目录项目决策背景与摘要__________________________________ 3一、内部因素_______________________________________ 3二、外部环境_______________________________________ 3第一部分项目概况__________________________________ 4一、宗地位置_______________________________________ 4二、宗地现状_______________________________________ 5三、周边道路及出行方式____________________________ 13四、周边3公里社区配套____________________________ 15五、周边环境与规划________________________________ 18六、市政配套______________________________________ 23七、规划设计要求__________________________________ 24第二部分法律风险分析_____________________________ 26一、土地出让条件__________________________________ 26二、项目的风险点、风险可能性预测及操纵风险的手段 __ 28三、总体评价______________________________________ 29第三部分市场分析_________________________________ 29一、南京房地产市场简述____________________________ 29二、玄武、栖霞市场概况____________________________ 41三、竞争市场分析__________________________________ 44四、需求市场特征__________________________________ 54五、产品建议和目标客户定位________________________ 57第四部分规划设计初步分析 _________________________ 60一、规划设计草案__________________________________ 60二、规划设计草案分析______________________________ 60第五部分工程及销售打算 ___________________________ 65一、一期开工时刻确定______________________________ 65二、工程及销售打算________________________________ 67第六部分成本及投资收益预测 _______________________ 67一、成本预测______________________________________ 67二、税务分析______________________________________ 68三、经济指标分析__________________________________ 69四、现金流量______________________________________ 73第七部分竞争对手分析_____________________________ 74一、已购买标书的进展商____________________________ 74二、其它本地进展商________________________________ 78第八部分综合分析与建议 ___________________________ 81一、优势与劣势____________________________________ 81二、结论与建议____________________________________ 82附件：1、《南京都市进展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与都市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。

２０２２年南京房地产市场分析报告宏观行业形势及环境研判目录Contents01南京土地市场02南京房地产市场03南京2022趋势研判04PART ONE宏观行业形势及环境研判正确认知整体行业的失速 / 2022年行业环境研判01 宏观经济形势-整体下行压力增大，出口高景气、投资及消费弱，新经济投资势能增强但贡献度有限前三季度GDP累计增速9.8%，三驾马车中出口支撑强劲，前11月出口总额近20万亿元，较前两年增速均超20%；制造业投资及生产发力，1-11月规上工业增加值累计同比增10%，新经济行业固投累计增速超20%。

三季度增速低于5%，经济出现新下行压力，展望明年出口增速放缓，对经济贡献度减弱，新经济行业规模带动有限。

图：2021年经济走势重要数据指标图：固定资产投资制造业中新经济行业累计同比情况-50-40-30-20-10010203040502018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-11固投：电子设备制造固投：专业设备制造固投：电气机械及器材制造新经济行业增速亮眼（20%以上）前三季度 GDP 82.3万亿元，同比9.8%新经济行业（前11月）电子设备2.2万亿元同比21.4%专业设备1.7万亿元同比25.3%电气机械及器材制造1.4万亿元同比24.4%分季度GDPQ1→Q2→Q3增加值 25→28→29万亿元同比增速 18.3%→7.9%→4.9%经济表现1-11月 出口 19.6万亿元，同比22%1-11月 规上工业增加值 同比10.1%①下半年房地产各项指标失速走弱，制约众多上下游产业发展2021年上半年房屋新开工、房地产投资和销售整体维持增长态势，下半年市场突然失速，供求两端预期急速扭转。

房地产具有行业体量大、关联行业多特点，短期“非正常”下行对众多上下游产业发展产生较大冲击。

南京房地产调查报告1. 背景介绍南京作为中国东部沿海地区的重要城市之一，在经济和人口方面都具备了较为优越的条件。

随着城市的快速发展，南京的房地产市场也日益繁荣。

本文将对南京房地产市场进行调查分析，以全面了解该市场的现状和潜力。

2. 调查方法为了获取准确的数据和信息，我们采用了以下方法进行调查：- 现场实地考察：选择南京市的不同区域，实地考察楼盘的建设情况、销售情况等。

- 问卷调查：设计问卷，通过随机抽样的方式，对南京市民进行调查，了解他们对房地产市场的态度和需求。

- 数据分析：通过收集和整理大量的房地产相关数据，进行统计和分析。

3. 市场现状分析根据我们的调查结果，南京房地产市场目前呈现以下几个主要特点：3.1 高需求由于南京经济的快速发展和人口的增加，房地产市场需求持续高涨。

购房人群主要以刚需和改善型需求为主，他们对房屋的品质和配套设施要求较高。

3.2 区域差异南京市的不同区域对房地产市场的发展有着不同的影响。

一线核心区域的楼盘虽然价格较高，但依然受到热销的追捧。

而一些次核心区域和远郊区域的楼盘则受到一定程度的冷落。

3.3 高端市场增长随着南京经济的发展，高端房地产市场的需求也日益增长。

许多高净值人群选择在南京购买豪宅或投资商业地产，进一步推动了南京房地产市场的发展。

4. 发展趋势分析基于对南京房地产市场的调查和分析，我们认为未来的发展趋势将呈现以下几个特点：4.1 优化土地资源利用随着土地资源日益稀缺，南京将会加大对土地的利用效率。

未来发展的楼盘将更加注重建筑的高度、密度和功能的合理布局，以最大程度地满足市场需求。

4.2 住宅与商业的结合随着南京经济的发展，住宅与商业的结合将成为未来发展的一个重要方向。

楼盘开发商将更加注重商业配套设施的建设，满足居民对生活便利性和商业需求的要求。

4.3 环保与可持续发展在未来的房地产发展中，环保和可持续发展将成为重要的考虑因素。

楼盘将更加注重绿色建筑和节能减排，以减少对环境的负面影响。

南京市房地产市场调研报告南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一. 南京市房地产总体状况分析；二. 南京市房地产市场板块划分及其属性；三. 政府房地产发展政策；四. 政府城市规划对房地产的影响；五. 城市发展中交通发展的影响；六. 南京市房地产企业竞争企业状况；七. 江宁板块详细资料；八. 民信将军路项目诸项信息；九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。

河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。

精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）.月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。

江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。

随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。

住宅多以多层为主，价格在2000元以下。

宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区.花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。

目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。

但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势.自然景观优势。

南京市场调研报告《南京市场调研报告》一、市场总体概况南京市是中国东部地区的重要城市，是江苏省的省会，也是长江三角洲地区重要的经济中心之一。

南京市拥有丰富的历史文化底蕴，同时也是一个现代化的大都市，拥有先进的制造业和发达的金融贸易业。

市场规模庞大，市场需求多元。

二、市场消费特点南京市场消费特点多样，涵盖了各个行业和领域。

在餐饮行业，南京人喜欢粤菜、川菜、海鲜等口味鲜明的美食；在服装行业，南京年轻人注重时尚和品味，对时尚潮流有一定的需求；在房地产行业，南京楼市一直是热门，尤其在城市中心地段和近郊地区。

三、市场竞争情况南京市场竞争激烈，各行各业都有不同程度的竞争压力。

在餐饮行业，餐厅数量众多，不同品牌之间的竞争十分激烈；在房地产行业，开发商们争夺土地资源，楼盘之间的竞争也非常激烈；在零售业，各大商场、超市之间展开了激烈的比拼。

四、市场调研发展趋势南京市场的发展趋势是多元化和个性化。

消费者对产品和服务的需求越来越多元化，不再局限于某一特定领域；同时，个性化的定制和服务也越来越受到消费者的关注和追捧。

此外，南京市场也在逐渐向数字化和智能化发展，各行业都在积极引入互联网和大数据技术，以提高服务质量和用户体验。

五、市场调研建议针对南京市场的特点，我们建议企业要根据市场消费特点，开发出符合消费需求的产品，加强与消费者的互动和沟通，提高品牌知名度和影响力；同时，要关注市场竞争情况，找到自己的定位和优势，提高自身竞争力。

还要紧跟市场发展趋势，加强创新，引入新技术，提高服务水准，以赢得市场份额。

六、结语总的来看，南京市场拥有巨大的发展潜力和广阔的市场空间，但同时也面临着激烈的市场竞争和多变的消费需求。

只有把握市场的特点和发展趋势，找准自身的定位，才能在南京这个重要的市场上取得成功。

房地产估价报告估价报告编号：苏金汇通房估字第[F-2018-318]号估价项目名称：南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座二楼房地产市场租金价值评估估价委托人：江苏沿海集团物业管理有限公司房地产估价机构：江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司注册房地产估价师：沙海建郭晓晓估价报告出具日期：2018年12月24日致估价委托人函江苏沿海集团物业管理有限公司：我公司按照贵方的委托和要求，对位于南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座二楼房地产进行了租金价格评估。

依据贵方提供的有关信息，我公司注册房地产估价师在实地查勘和市场调查的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，遵照有关法规、政策及标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法，对估价对象在价值时点的市场租金进行了专业分析、测算和判断，得出了估价结果，完成了估价报告。

现将估价报告的主要事项函告如下：一、估价目的为估价委托人了解待估房地产的现状租赁价格提供参考。

二、估价对象根据委托方委托，本次估价对象为建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座二楼房地产，估价对象建筑面积约1453.1平方米，现状用途为办公，估价对象范围为南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座二楼房地产及其分摊的土地使用权。

三、价值时点2018年12月18日。

四、价值类型本次评估的估价对象价值名称为房地产市场租金。

五、估价方法本次估价采用比较法、收益法。

六、估价结果我公司评估确认，估价对象市场租金评估结果如下：平均建筑面积日租金：人民币1.95元/㎡·日。

七、特别提示1、本次估价结果价值内涵是指在价值时点，租期为一年。

2、本函为估价报告的一部分，为了能够正确理解和使用估价报告及其结果，请贵方全面阅读本函后附的估价报告书全文。

3、本估价报告仅在本次估价目的下使用，其他用途无效。

4、本估价报告使用期限自2018年12月24日起为一年。

2018年南京房地产开发投资、施工、销售情况及价格走势分析「图」一、2010-2018年南京房地产开发投资情况华经产业研究院数据显示：2018年南京房地产开发投资额为2354.16亿元，同比增长8.5%；2018年南京商品住宅开发投资额为1574.64亿元，同比增长0.3%；2018年南京本年购置土地面积为186.36万㎡，同比增长-35.4%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理更多内容相关报告：华经产业研究院发布的《2018-2024年南京房地产市场运营趋势分析及投资潜力研究报告》二、2010-2018年南京房地产施工情况2018年南京商品房施工面积为8656.95万㎡，同比增长6.1%；2018年南京商品房新开工面积为1942.31万㎡，同比增长-4.1%；2018年南京商品房竣工面积为1176.85万㎡，同比增长9.2%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理2018年南京商品住宅施工面积为5602.71万㎡，同比增长3.8%；2018年南京商品住宅新开工面积为1263.53万㎡，同比增长-1.6%；2018年南京商品住宅竣工面积为845.34万㎡，同比增长4.9%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理三、2010-2018年南京房地产销售情况2018年南京商品房销售面积为1220.73万㎡，同比增长-14.6%；商品房销售额为2731.98亿元，同比增长22.1%。

2018年南京商品住宅销售面积为982.65万㎡，同比增长-18.7%；商品住宅销售额为1936.64亿元，同比增长5%。

数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理四、南京房地产市场走势2018年南京住宅市场（高淳、溧水、六合除外）的成交均价为29473元/㎡，同比上涨7%，接近2014年成交均价15289元/㎡的两倍。

南京市房地产市场分析报告一、南京市房地产发展的社会经济背景1．城市土地和人口状况江苏省省会城市南京，全市土地面积6582.31平方公里，其中市区4723.07平方公里（2002年起市区增加江宁区）。

2003年，南京全市户籍人口572.23万人，比2002年增加8.95万人，增长1.6%。

其中，市区户籍人口达489.76万人，比上年增长9.41万人，涨幅为达%；市区家庭户为160.41万户，比2002年增加4.5万户，增长3%；市区户均人口为3.05人/户。

2003年，全市外来人口约150万人左右，占全市户籍人口的26.2%。

2004年，南京全市户籍人口583.6万人，较上年增长2%，其中市区户籍人口501.23万人，同比增长2.3%。

（2004年为快报数据，下同）资料来源：南京统计年鉴注：由于2002年以前市区面积不同，不具有可比性，所以2002年前市区数据不在图中列出2003年，南京全市地均产值为2400万元/平方公里，同比增长21%。

2004年达到2902万元/平方公里，增幅为21.17%。

2000~2004年平均年增长16.9%，土地利用效率得到大幅提高。

2．宏观经济基本发展情况在1995年到2002年的8年中，南京市国内生产总值基本保持10%左右的年增长速度。

到2003年有一个飞跃，当年全市国内生产总值较上年增长21.47%，达到1576.2亿元人民币，这一数字较1995年的576.46亿元增加了近两倍，实现了历史性突破。

同时，全市经济总量占全省的比重由2002年的12.2%升至2003年的12.7%，提高了0.5个百分点。

根据快报数据显示，2004年南京市完成国内生产总值1910亿元，增长21.17%，持续了2003年的经济高速增长态势。

据初步统计，2004年国民经济三次产业中，第一产业增加值为70亿元，同比增长7.53%，占全市GDP总量的比重相当少，仅3.66%；第二产业增加值为1005亿元，增长24.94%；第三产业为835亿元，增长18.15%，其占全市GDP的比重为43.72%，处于连续下降的趋势。

第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场一直备受关注。

本报告通过对近五年全国及各大城市房产市场的涨跌数据进行分析，旨在揭示房地产市场的发展趋势，为投资者、购房者及政府部门提供决策参考。

二、数据来源与处理本报告所使用的数据来源于国家统计局、各城市统计局以及各大房地产研究机构发布的官方数据。

在数据整理过程中，我们对原始数据进行清洗、筛选和整理，确保数据的准确性和可靠性。

三、全国房地产市场涨跌分析1. 整体趋势近五年来，全国房地产市场整体呈现波动上升的趋势。

从2016年开始，全国房价进入快速上涨阶段，到2021年，全国平均房价较2016年上涨约30%。

2. 城市分类（1）一线城市：一线城市房价波动较大，但整体呈上升趋势。

其中，北京、上海、广州、深圳等城市房价持续上涨，但涨幅逐渐放缓。

（2）二线城市：二线城市房价增长较快，成为推动全国房价上涨的主要力量。

其中，成都、杭州、南京等城市房价涨幅明显。

（3）三线城市：三线城市房价涨幅相对较小，但部分城市如洛阳、包头等出现较快增长。

3. 区域差异（1）东部地区：东部地区房价整体较高，且涨幅较大。

其中，长三角、珠三角地区房价涨幅明显。

（2）中部地区：中部地区房价涨幅相对较小，但部分城市如郑州、武汉等房价增长较快。

（3）西部地区：西部地区房价整体较低，但部分城市如重庆、西安等房价增长较快。

四、城市房地产市场涨跌分析1. 北京近年来，北京市房地产市场波动较大。

2016年至2017年，北京市房价持续上涨，但2018年开始，受政策调控影响，房价逐渐趋于稳定。

2. 上海上海市房地产市场整体呈上升趋势，但涨幅逐渐放缓。

2016年至2018年，上海市房价涨幅明显，但2019年以来，涨幅有所收窄。

3. 广州广州市房地产市场整体呈上升趋势，但涨幅逐渐放缓。

2016年至2018年，广州市房价涨幅明显，但2019年以来，涨幅有所收窄。

4. 深圳深圳市房地产市场波动较大，但整体呈上升趋势。

2018年我国房地产行业发展形势报告作者：来源：《财经界·上旬刊》2019年第03期2018年1-12月，全国房地产投资保持平稳较快增长，销售增速继续回落，新开工和土地购置意愿依然较强，房价平均涨幅维持高位运行。

从全国各区域来看，区域间分化特征明显。

华北地区疲态明显，房地产主要指标增速放缓，房屋销售面积出现负增长;东北地区土地购置增长较快，但销售仍保持小幅下跌态势;华东地区投资增长较快，销售平稳，是保持房地产市场稳定的压舱石;华中和西南地区多数指标增速较快，是房地产市场的新兴力量和新的增长极，但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响;华南地区投资和新开工指标增长较快，但销售和土地购置指标增长较慢;西北地区投资和销售均较为平缓，但房价涨幅较快。

2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，增速与1-11月份相比回落0.2个百分点，但与2017年全年相比提高2.5个百分点。

其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，增速比2017年加快4个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，与上年同期相比提高2.4个百分点。

分区域看，东北、华南、华东、西南增长较快，分别增长16.2、14.2、13和10.4个百分点，对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。

华北、华中、西北增速低于全国平均水平，分别增长0.4、3.3和5.1个百分点，对全国投资增长的贡献率为10.8%。

分省市看，广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿元，浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿元。

从投资增速上看，西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快，增速均在15%以上。

宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长，特别是宁夏降幅较大，超过30个百分点。

分城市看，根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测，重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲，分别实现4249、4033和3873亿元，西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高，均超过2000亿元。