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住宅产业化发展历史与现状The Past and Present of Industrialized Housing远大住宅工业有限公司品牌推广中心2013年5月目录一、住宅产业化发展历史及现状 (3)1、西方国家住宅产业化发展现状 (3)2、国内住宅产业化发展现状 (3)二、住宅产业化企业概况 (4)1、国际住宅产业化市场及企业概况 (4)三、我国住宅产业化政策 (7)1、国家政策 (7)2、主要城市政策 (8)四、专家观点 (10)一、住宅产业化发展历史及现状住宅工业化(HousingIndustry)（也称住宅产业化）最早于1968年由日本通产省提出，它是社会化大生产的客观需要，是产业经济的产物，是系统化的产业概念。
在西方发达国家，与建筑工业化相对应的集成住宅技术体系已相当成熟，住宅工业化已十分普及。
日本等一些国家由于第二次世界大战的严重创伤，20世纪五六十年代对住宅的需求非常大。
这些国家为了解决居住问题，采取工业化生产的方式（主要是预制装配式）建造了大量的住宅，并形成了一批完整的、标准化、系列化的住宅建筑体系。
英、法等发达国家在五六十年代也重点发展装配式大板建筑，而且有些厂商生产自己的专用体系。
进入80年代以后，由于居住问题基本解决，住宅建设转向注重住宅的功能与个性化。
1、西方国家住宅产业化发展现状西方国家住宅产业化现状：住宅产业化在日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家得到了广泛的实践和应用，技术也非常成熟。
在住宅产业化较为发达的瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。
美国人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%。
发展历程表：2、国内住宅产业化发展现状与西方发达国家相比，我国的建筑工业化呈现出：起步晚、普及率低、科技含量低的特点。
住宅产业化在国内有一定推广，大部分涵盖住宅产业化类别企业均只考虑推广自身优势部分没有形成行业整体力量来共同推进住宅产业化；且未形成统一的技术标准，市场和客户对于住宅产业化了解程度参差不齐，认知差异极大。
都市再生机构──kSI住宅随着我国经济发展水平的逐步增长，居民生活水平的日益提高，人们的生活模式也逐步走出单一的模式，变得越来越多样化。
住宅作为一种特殊的消费品，它具有一次性投资大和不可能轻易更换的特点。
但是购买者对住宅的功能性要求却是在不断变化和发展的，于是住宅的功能寿命和物理寿命之间就产生了矛盾，而且，这个矛盾随着社会的进步和科技的发展，有越演越烈的趋势。
针对这一矛盾，国内外的业内人士也进行了深入的研究。
到目前为止，比较有共识的观点是：未来住宅的发展方向，应该是具有空间的灵活变换性以及住户参与非结构部分设计的可能性。
这种住宅被业内称为KSI住宅。
KSI住宅的概念和特征KSI的概念最早是由荷兰建筑家在1960年提出的, 日本在70年代的早期曾由原日本住宅公团进行过试点建设, 我国国内最早由华南理工大学的鲍家声教授在80年代早期介绍到国内。
所谓KSI住宅,是指住宅的结构体S(Skeleton)和居住体I(Infill)完全分离的住宅。
K就是，指的是都市再生机构S就是SKELETON，指的是住宅的结构主体和公用部分的设备、管线等和共用空间所组成的结构体──具有高耐久性, 而且是固定不变的。
但住宅所用的分隔构件，则可以根据住户的不同要求而灵活变换。
从环境资源的保护,社会经济的观点出发进行设计, 从而提高了住宅的资产价值。
I就是INFILL，由各住户的内部空间和设备所组成的居住体,包括户内的设备、管线、装修和固定家具，也包括活动家具。
其中“I”部分是可以灵活变更的──则以其灵活性和可变性为主,对应于家庭成员,生活方式和使用方式的变化,住户内部分割可灵活多变,面积可大可小,为居住者持续安心地使用提供了可能性,提高了住宅的使用价值。
即在一定的空间范围内，可以依使用者的需要或爱好，分隔成多种多样的内部空间。
KSI住宅可以促进住宅产业从消费型向循环型的转变。
例如，一对30岁的夫妇二人购买了一套新住宅，两个子女出生后形成4口之家，这对夫妇通过采用隔墙划分居室，增加小孩居室。
日本工业化住宅简介日本工业化住宅，又称集成住宅，是由多个模块化部件组装而成的住宅。
它的出现将住宅建造行业推向了一个新的高度，它的好处在于成本节约，能够提供一致的品质，短周期完成。
它也解决了人口激增和城市化扩张所带来的住房问题，同时也为那些亲自设计和建造自己房子的人提供了更大的自由度和选择空间。
本文将对日本工业化住宅进行详细介绍。
一、日本工业化住宅的发展历史日本工业化住宅的历史可以追溯到1960年代初期，当时日本经济蓬勃发展，在短时间内出现了大量的需求。
为了迎合市场，住宅工业开始探寻新的建造方式。
他们想要一种能够快速响应市场和节约生产成本的方法。
在经过试验失败以及多次尝试后，他们决定采用预制住宅的技术。
这种住宅能够通过制作模块化部件并进行组装，从而减少了工期，提高了住房建设的速度和效率。
随着时间的推移，这些住房的使用范围也不断扩大，不再仅限于普通家庭住宅，还包括了学校、医院、办公场所等，形成了一个物美价廉的工业化住宅市场。
同时，预制住宅的设计也变得更加精密，开创了更智能化、更环保、更美观的住房模式。
今天它仍然是日本住房市场的一个重要部分。
二、日本工业化住宅的优势1、低成本和传统施工相比，工业化住宅因为采用工厂化生产，所以成本大幅降低。
此外，住宅的预制化还能降低施工时间和人工费用，大大提高工作效率。
2、标准化和一致性由于工业化住宅都在工厂中制造，所以住房部件标准化。
所有的模块都可以根据设计制作，从而上千个住房部件的质量能够得到保证，而且在制作过程中几乎没有差别。
3、快速建设房子的建设时间通常只需要几个月，或更短，这对需要尽快安置居民的形势非常有帮助，也能够避免受紧急情况下被迫滞留无法移动的情况。
4、自定义选择日本工业化住宅的设计师为客户提供各种各样的产品，允许客户进行大量个性化设计和形式选择。
尽管新颖的设计可能会增加成本，但它给客户更多选择，并允许他们自由创造并体验不同的生活方式。
三、日本工业化住宅的限制1、局限于住宅的设计虽然工业化住房的设计自由度比传统方法大，但在一些场合中，比如一些商业建筑设计、高层建筑设计还很难采用这种方法。
Sight视线日本专家谈集成住宅发展之路■ 文 / 本刊记者 陈 丽近日，中国房地产研究会人居环境委员会主办了以“关注集成住宅、关注人居未来”为主题的系列活动。
在活动中，日本住宅整备公团住宅部原部长、日本JICA（日本对外技术支援国际组织）住宅专家加藤多加年先生关于日本工业化和产业化的发展历程以及成果的介绍给记者留下了深刻的印象，下面让我们一起来了解一下日本住宅的发展史。
日本住宅产业化与工业化的发展历程加藤多加年先生介绍说，集成住宅是非常重要的一个问题。
二十多年以前他有幸到中国，与中国建筑设计院一起研究中国住宅。
当时小康住宅在中国取得了很大成功，可以说，小康住宅在那个时期是一个新的开始。
他认为在当前这个阶段，集成住宅、工业化住宅这个课题将是一个新的起点。
日本的住宅产业化、工业化不是在五年、十年很短的时间里发展起来的，而是从战后1945年以后，结合日本住宅建设的需要在较长的时间逐步发展起来。
加藤多加年先生介绍，日本住宅产业化和工业化在战后最初期，民间的开发商基本没有做什么工作，这个时期完全由政府主导，比如说政府成立了专门的建设开发机构和银行、制定了相关的住宅法规。
当时，日本住宅建设的三大支柱是：“公库住宅、公营住宅、公团住宅”。
对低收入的人群提供公营住宅；对中间偏低一些收入的人群提供的是公团住宅；针对有一定收入相当于中间阶层的是公库住宅，可以贷款。
这三大支柱完全由政府主导，在法律制定完后，在这个基础上，根据各个不同类型的住宅制定技术标准。
由于政府主导来建设这些公营住宅和公团住宅，需要很大的建设量，所以要标准化；另一方面要把建设住宅的造价在保证质量的同时降下来，所以初期公团和公营住宅用很公共的产品，在日本叫“部品”。
“这里面需要特别补充说明一点：由于政府制定了公营住宅和公团住宅技术标准，才有可能使用这些部品。
因为要大量建设，使用这些部品才可能保证住宅的品质，所以政府要求民间的住宅保证品质，必须使用性能良好的部品。
日本工业化住宅发展的研究与分析刘康;寿青云【摘要】与传统建造方式相比,工业化住宅在节约材料和能源、提高生产效率等方面有着显著的优势.本文通过对工业化住宅在日本发展历程的介绍总结和其技术特点的分析,提出了在中国住宅市场发展工业化住宅的相应建议.【期刊名称】《住宅科技》【年(卷),期】2012(032)002【总页数】4页(P28-31)【关键词】工业化住宅;节材;节能;高效【作者】刘康;寿青云【作者单位】大和房屋工业株式会社;同济大学机械工程学院【正文语种】中文0 工业化住宅的概念1955年左右，将低层组装式住宅、临时校舍、办公室、PC式多层集合住宅等统称为“预制式建筑”，即预先在工厂生产部材，然后在现场组装的建筑。
在1973年日本建设省颁布实施的预制住宅性能认定制度里，第一次正式使用了“工业化住宅性能认定制度”这个名称。
工业化住宅不仅具有简单的工厂生产的特征，而且强调了包含居住舒适性等多项性能的高度工业化技术集成的特点。
现有的工业化住宅体系由许多构件组成，由此各个构件尺寸的相互协调就显得非常重要。
因为既要尽可能多地利用批量部件，又要更好地满足住宅设计的自由度，同时还要考虑尽量减少现场手工劳动，所以必须有一个可行的尺寸调节方法，即模数协调方法。
在建设工业化住宅时，模数协调的基本是确定基本模数，基本模数是日本工业化住宅设计的基本单位[1]。
1 工业化住宅在日本的发展背景第二次世界大战后，百废待兴，各国都有庞大的住宅建设需求。
各国的住宅都有其特色，欧洲即使在城市里也是以低层独立住宅为主，美国的住宅散落在很大的范围内，而日本具有其特有的住宅文化和传统。
大量的农村人口快速流向城市，形成了城市中大量的住房需求，并相对集中在较为狭小的区域内，这些都为工厂化量产住宅提供了很有利的发展环境。
作为日本民间最早的预制建筑公司——大和房屋工业株式会社于1955年率先研发出钢管房屋，这也是工业化住宅的原型。
它采用22.7～27.3mm的钢管和网架组合而成，外墙和屋顶分别使用波形钢板和波形彩钢板。
日本的住宅产业化发展概况日本的住宅产业化始于20世纪60年代初期。
当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。
为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。
70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。
到90年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25-28％。
日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。
例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅约80％左右；70年代形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件。
20世纪60年代，日本最早提出住宅产业化的概念，经过30多年的发展，已经成为住宅产业比较发达的国家之一。
为了减少现场工作量，缩短工期，高效高产优质生产住宅，日本开始实行住宅部品化、批量化生产住宅。
日本用了20年的时间推行住宅部品化，现在住宅的各个部品均有通用部品，对无特殊需求的住宅，只要将通用部品通过机械组合拼装即可组配成住宅；到70年代掀起了住宅产业化的高潮，产生了住宅企业集团和专业化住宅企业，如积水化学株式会住宅部拥有目前日本最先进的住宅工厂和科研机构，这个住宅工厂每48分钟就可以制造出一栋2-3层的独门独户小楼。
每一种住宅推出前，都要针对未来住户的需求进行社会调查，经过反复研究确定初步设计方案后，先在研究院院内建造一座实际尺寸的样房，经过设计人员反复研究修改，确定方案，最后才向社会推出。
日本有四百多个住宅展示市场，每个展示场建有约几十个样品住宅，用户选中某一座住宅后，与住宅工厂签订合同，并支付首期付款，工厂则派人到现场浇筑钢筋混凝士基础，同时列入工厂生产计划，再将各部件组配装好，一座漂亮的住宅就生产出来了。
住宅工厂的建立标志着日本住宅产业主体形成，住宅产业进入成熟期，这一时期住宅投资占GDP的比例为7％；到80年代中期建立了工业化住宅性能认定制度，大大提高了住宅的功能和质量。
从日本KSI住宅到中国CSI住宅日本KSI住宅起源于1990年后，那时日本的经济泡沫破裂，土地价格持续下滑，老年化日益加重，人们也开始注重环保，在这个条件下，KSI住宅应运而生。
KSI中的S是指住宅的结构部分；I指住宅里面的填充体包括设备管线和内装修；K指日本“都市再生机构”，KSI住宅就是都市再生机构开发的SI住宅。
特点：其中的结构体要求具有百年以上的长期耐久性，有支持填充体变化的柱梁地面结构，填充体可以随着住户的生活方式以及生活习惯的变化而进行改变。
在KSI住宅中，人们可以根据生活习惯及家庭成员的变化自由的变更房间布局以及内部装饰，从而使填充物具备了可变性。
而且，由于下水管道的配管以及电气配线也可以轻松变动，因此在厨房以及浴室等场所内，可以方便的进行以往比较繁琐的下水管道位置变更作业。
这样就使的房间的布局多样化，如上面布置三室房间，下面则可布置两室房间，满足了不用阶段人们的需求，并且可随时变更。
施工：KSI住宅施工最大特点就是，住宅的各种管线均布置在地板下面，有专门的配线槽。
由于主体内没有配线，因此可以自由的变更房间布局，顶棚线缆采用粘贴形式的带式电缆或双层屋顶，便于改造。
排水管道总管位于公共空间内，通过缓行配管（坡度1/100）将室内各个器具内的排水引致总管，排出室外。
而且排水管道也可随意改变位置和角度，便于维修和改造。
技术要点：结构寿命要长，钢筋混凝土结构寿命要做到100年，结构厚度增加5厘米；空间做成大的空间，中间没有小的结构梁和结构墙，楼面厚度约280毫米，因此楼板尽可能采用轻质材料来减轻自重；排水用水可以任意分布，便与维修；电线和结构分离一种是双层楼顶，一种是直接粘贴，然后再做装饰面层。
中国的CSI住宅：在借鉴日本的KSI住宅的基础上，中国研制出了CSI住宅“中国支撑体住宅”。
CSI根据住宅主体功能不同分为两部分，即外部结构体和内部填充体。
外部结构体采用高耐久材料延长其使用寿命，住宅内部的分隔墙、各类管线、地板、厨卫等内部填充体，通过标准化系列化实现工厂化生产，以减少现场作业，确保工程质量，减少环境污染，避免二次装修造成的浪费。
日本住宅产业化的发展与现状1、引言从1968年，日本第一次出现了“住宅产业”这个词汇，经过几十年的发展，日本住宅产业化已经完全可以做到“如同生产汽车一样生产房屋”。
大量部件通过机器生产，产品标准的固定化，以及整个建筑过程的精准化，使得日本成为住宅产业化的标志性国家，也成为中国学习的对象。
日本住宅产业化是60年代中期随着建筑工业化的发展而出现、并逐步深入的。
日本政府做了两方面的重点引导：政策上从调整产业结构角度提出发展设想；生产方式上重点放在住宅产业工业化的技术层面。
2、日本住宅产业化发展历程2.1制定住宅产业化发展规划与标准日本从1955年开始制定、实施“住宅建设十年计划”，1961年实施“住宅建设五年计划”。
1966年日本正式制定颁布“住宅建设计划法”，制定、实施《住宅建设的五年计划》（2011-2015年，为第九个五年计划）。
在计划中制定住宅的发展目标、人均住宅居住标准、公营住宅、公团住宅建设数量、新技术应用等等内容。
在新的形势下，日本住宅更注重节约能源、可持续发展及适应老年社会的无障碍等方面。
从二十世纪50年代中期开始，日本开始支持企业从事产业化住宅的开发和推广。
1969年，《推动住宅产业标准化五年计划》被制定出来，日本广泛开展了对材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究，加强住宅产品的标准化工作，对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。
从70年代开始，在日本，住宅的部件尺寸和功能标准有固定的体系。
只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。
日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度就是对住宅部品的质量、安全性、耐久性等诸多内容，进行综合审查。
20世纪90年代，日本住宅通用部件中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。
与日本的国家级别标准相比，中国的程度远未达到普及阶段，而在此之前，中国对住宅工业化的探索已达十年。
2.2管理机构与立法发展住宅产业主要涉及日本政府两个管理部门，即经济产业省和国土交通省，经济产业省负责调整住宅产业结构方面的工作，通过课题形式，以财政补贴支持企业进行新技术的开发；国土交通省侧重住宅生产工业化和技术方面的协调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由经济产业大臣拍板。
国外住宅产业化发展历程-日本篇（第6期已用）国外住宅产业化发展历程-日本篇一、日本工业化住宅发展概述早在1955年，日本为了推动产业化的发展，制订了一个住宅建设10年计划，并且在随后每过3～5年就作一些修正。
这10年被称为战后复兴时期。
图5 日本住宅建设计划和相关产业政策接下来的20年是其高速增长期。
在这个阶段，其出台了一系列的法律和产业政策，对促进住宅的建设起到了重要的作用。
政府在1965年制订的第一个住宅5年计划“新住宅建设5年计划”中指出，工业化住宅所占的比率(预制构件住宅建设户数/住宅建设总户数)要达到15%。
结果公共资金住宅的工业化达到了8%，民间住宅率达到了4%。
1971年再次制订的新住宅建设5年计划中规定，前者要达到28%，后者14%。
为了推动住宅产业的发展，政府建立了住宅产业的政府咨询机构—审议会。
为推动标准化的工作，审议会建立了优良住宅部品的审定制度、合理的流通机构和住宅产业综合信息中心，发挥了行业协会的作用。
此外，政府实行住宅技术方案竞赛制度，直接效果是使松下和三泽后来将参赛获奖的成果商品化，成为企业的支柱产品。
此外，该竞赛还从整体上推动了日本预制住宅产业的发展，提高了住宅产品的质量。
1975年后，政府又出台了《工业化住宅性能认定规程》以及《工业化住宅性能认定技术基准》。
工业化住宅性能认定制度的设立指导了在住宅工业化产业中起带头作用的预制住宅事业的发展，提高了日本住宅建设事业的整体水平。
两项规范的出台，对整个日本住宅工业化水平的提高具有决定性的作用。
由此可见，该行业的大规模发展有赖于政策和标准的完善与推行。
二、日本工业化制法的分类第一类是日本传统的办法，即木造轴组工法，多被大工工务店类的中小型建设企业所采用，是历史最悠久、应用最广泛的住宅施工方式。
一般情况下，大工工务店的木制住宅现场由工务店的负责人统一指挥。
住宅的木制主体结构多由本工务店的技术工人承担施工，屋顶、装饰等工程则由外部的工人承担。
