公共租赁住房运营管理方法

精心整理高铁新区A片区公共租赁住房
运营管理
（个人意见稿）
第一章运营管理整体设想与策划
第一节运营管理的意义
租赁管理+物业管理=运营管理。

租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健
处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。

具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。

工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。

要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队
管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。

其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。

主要岗位职责：
一、综合协调人员岗位要求、岗位职责：
1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；
2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下
8、完成领导交办的其他工作。

二、经租管理人员岗位要求、岗位职责：
1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；
2、具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能
力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数；
3、协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租家庭办理租赁入住手续；
4、每月向公共租赁房、廉租住房实物配租家庭或单位收取
2、负责内部资料、各类工程档案资料归档整理；
3、负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮；
4、对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修；
5、维修记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝浪
费、分类管理。

6、完成领导交办的其他工作。

四、经租管理人员中物业管理分工的岗位要求、岗位职责
1、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的选聘、管理工作；
第四节运营管理中的管理办法
公租房运营管理中的问题要以管理办法的形式体现，并在租赁合同中明确约定。

一、租赁管理
签订《公共租赁住房租赁合同》，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属
应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情况；应规定检查工作人员对违法违规行为予以制止并责令改
正的权利；应规定对提供虚假证明材料的有关部门的直接责任人通报其单位追究责任；应规定房产中介机构接受租赁户委托代理出租、转租的的处理措施。

第二章拟采取的管理方式和工作计划
为标准，真诚服务每一位承租户。

三个重点：
针对公共租赁住房管理的特点和工作中的难点，确定运营管理中的三个重点：
重点之一：房屋租金、物业服务费等的收缴
做为公租房租金收入的具体执收单位，应按国家有关规定做好公租房租金收入的应收、实收和欠缴数据等统计工作，加强会计核算并建立明细账；对符合廉租住房保障条件的公共租赁住房承租人，按公布的廉租房租金标准收缴公共
不断完善动态监管工作，授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行入户监督检查，对检查出的问题有权采取措施。

对于承租户租赁合同期满后，应退出公共租赁房，需要续租的，在合同期满前重新申请，经审核符合条件的，
重新签订租赁合同；对承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房；对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期，拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。

展工作。

奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。

通过奖励“引”着员工往前走，通过惩罚“赶”着员工朝前走。

做到人人有动力，个个有压力，奖励的类型有物质奖励和精神奖励等。

服务社会、承租户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。

在提升上
不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的脱颖而出创造良性环境。

措施之二：多头并举，采取一对一模式，确保承租户验房入住正常有序开展
对持有住房保障机构出具的通知单和摇号确定单号的
心联系的3家提前确立，提前沟通，并与其签订装饰有关问题的协议书。

对承租户自找的装饰队伍，收取装修保证金，所有楼内装饰工人戴证进楼，严格把关、严格控制、强调预防为主、有错必纠。

预防上我们狠抓宣传培训，对承租户、装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的教育，明
示制度，有据可依。

在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。

加强追踪监管，采用工程维修员、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。

一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段解决。

解决不了的，通过罚没装修押金等手段强
制度，充分调动起积极性，充分监督其动态；保安保洁负责人要对每位员工了如指掌，对各岗位人员合理分工，做到人尽其用。

工程维修做为工程部直属力量，是公共租赁住房小区（楼宇）正常、安全使用的“保护神”，也是为承租户提供日常维修的中坚力量，所有人员应做到持证上岗，一专多
能。

对楼内的重要设施设备在工程师的指挥下做到定期检查定期维修，并做好记录，对接到综合协调办发来的维修指令，要立即前往维修，并及时反馈信息；如实填写派工单，维修完毕及时归队；工程部要制定确实可行的工程维修人员岗位责任制和考核制度，定期组织培训，参加各类技能学习。

总
2、内部运作流程图
4、激励系统流程图
3、正常期管理工作计划
面素质，适应本岗位和新技术发展的要求，使公共租赁住房运营管理工作更加卓有成效。

二、培训方案
1、员工上岗前培训
保障房政策文件、物业管理基础知识培训，包括国家及
省市保障性住房管理办法、物业管理法规、物业管理基本理论、经济法、劳动法等与相关知识；岗位专业技能培训，包括相应岗位专业知识、岗位职责、运作流程、考核标准等。

2、员工年度长期培训
资质培训、业务培训、岗位培训；电脑网络知识培训；
管理的保障，又是实施运营管理的准则，要在长期的运营管理实践中，逐渐摸索出一系列适合于运营管理的规章制度，形成一整套涵盖公租房运营管理运作和行政运作各环节的制度保障体系，其主要内容有以下几个方面组成：
1、岗位制度
公租房运营管理中心负责人岗位责任制、综合协调办公室人员岗位责任制、经租管理人员岗位责任制、工程部维修服务人员岗位责任制、维修值班人员岗位责任制，涉及到具体操作层的公共秩序维护员（保安）岗位责任制、保洁员岗位责任制、绿化员岗位责任制等。

安全维修规定、防火检查的基本形式与方法、火灾隐患的认定与处理、安全用电措施、电梯运行维护规定、维修工具管理规定、特约服务项目等。

5、公共秩序维护（保安）工作制度
公共秩序维护（保安）员工作纪律规范、公共秩序维护
队员执勤违纪处罚规定、人员出入管理规定、大件物品出入管理规定、公共秩序维护队交接班规定、处理各类突发事件的基本原则、突发事件处理程序、当队员同他人出现打架斗殴事件紧急处理预案、公共秩序维护队员消防管理规范、公共秩序维护队员消防管理制度、消防应急预案、报警事件的
员职业道德标准、规范用语、忌用语，公租房管理区域精神文明建设公约。

9、公众管理制度
承租户管理公约、服务指南等。

第五节档案建立与管理
随着社会的发展，管理队伍专业化、电子化的要求，信息成为管理资源中又一重要因素。

公租房管理档案的建立与管理必须采用先进电子计算机技术，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用计算机内置的先进资料检索程序，便于上级主管单位对工作检查和监督，更便于运营
施设备资料等。

其次是整理分类：
收集工程档案范围从总体平面图、建筑物竣工图、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图、机电设备竣工图、绿化工程竣工图，安装、维修、改造、扩建等项目资
料、图纸等，工程预算及其结算图纸。

管理工作资料、记录（含电脑文档、音像记录）
运营管理中心的文件、通知、资料、历次活动记录
管理规章及内部管理制度资料
最后是归档：
中心负责人或其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等作出决定，其他未经授权人士无权决定。

第六节其他工作
开展公租房社区文化活动（作用一是活跃社区气氛，二
是宣传和执行保障房管理法规、规章，三是塑造精神文明新风尚），开展便民服务项目（通过自营努力拓展服务项目，提高服务质量，满足承租户其他需要）。