上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）
提要：为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
第一条(目的和依据)
为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁行为，保护居住房屋租赁当事人的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条(适用范围)
本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理；但居住房屋按日(时)、按床位出租的，视作旅馆经营行为，适用国家和本市关于旅馆业管理的规定。
公有居住房屋的出租，不适用本办法；但公有居住房屋转租的，除应当遵守公有居住房屋出租的有关规定外，还应当遵循本办法。
市政府对经济适用住房、公共租赁房和廉租房等保障性住房的租赁另有规定的，还应当遵守其规定。
第三条(基本原则)
居住房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，租赁当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害相邻业主合法权益和社会公共利益。
本市鼓励和支持居住房屋租赁当事人建立长期、稳定的房屋租赁关系。
居住房屋的出租人应当依法纳税。
第四条(管理部门)
市和区、县房屋行政管理部门是居住房屋租赁的行政管理部门，依法对居住房屋租赁市场实施监督管理。
社会治安综合治理部门负责组织、协调、督促各有关部门共同做好居住房屋租赁的治安综合管理工作。
公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记及户政管理。
工商行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无照经营等违法经营行为。
税务部门负责居住房屋租赁的税收征收管理。
民防、价格、人力资源和社会保障、卫生、人口和计划生育、规划土地、国家安全、教育、城管执法等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
第五条(属地管理)
本市居住房屋租赁实行属地管理。区、县人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调乡、镇人民政府、街道办事处和区、县相关管理部门共同做好辖区内居住房屋租赁管理工作。
乡、镇人民政府和街道办事处设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍根据相关部门的要求，开展居住房屋租赁信息采集和相关服务工作。
第六条(居住房屋租赁当事人)
居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是依法代管房屋的代管人和法律、法规规定的其他权利人。
居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或约定。
第七条(出租房屋的条件)
有下列情形之一的居住房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的；
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
(三)被鉴定为危险房屋的；
(四)违反规定改变房屋使用性质的；
(五)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；
(六)权属有争议的；
(七)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；
(八)法律、法规规定不得出租的其他情形。
除前款规定外，出租的居住房屋还应当符合下列条件：
(一)房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；
(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。
非居住房屋未依法经相关部门批准，不得用于出租居住，但施工工地上的临时宿舍除外。
第八条(出租房屋的禁止行为)
不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租。
不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。
第九条(人均承租面积标准)
一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位，只能建立一个居住房屋租赁关系。
租赁居住房屋，承租的人均居住面积不得低于5平方米，但居住使用人之间属于父母子女关系(方案二：具有法定赡养抚养义务)的除外。
第十条(集中出租管理)
在同一物业管理区域内，同一出租人出租房屋供他人居住，租住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确管理人员，建立租住人员信息登记簿。
单位承租房屋供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行管理职责。
公安机关应当统一印刷出租房屋租住人员信息登记簿，并免费提供。
第十一条(租赁合同)
居住房屋的租赁当事人应当依法订立书面租赁合同，居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容：
(一)租赁当事人(包括共同居住人)的姓名、住所、有效身份证件及其号码；
(二)房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；
(三)租赁用途；
(四)房屋交付日期；
(五)租赁期限和续租；
(六)租金数额、支付方式和期限；
(七)物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；
(八)房屋使用要求和维修责任；
(九)房屋返还时的状态；
(十)违约责任和争议解决方式；
(十一)租赁当事人约定的其他内容。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
市房屋行政管理部门和市工商行政管理部门应当联合制订居住房屋租赁合同示范文本，并在政府网站上公开。
