中央空调系统维修保养规程

达文物业重庆分公司作业指导书 编号 DWWY-CQCF-GC-17

名称 中央空调系统维修保养规程 版本 A/0 第1页共8页

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1 .目的

规范中央空调维修保养工作，消除设备隐患，及时排除故障，确保中央空调各项性能完 好，延长设备使用寿命。

2 .范围

适用于达文物业重庆分公司各物业区域中央空调系统的离心式冷水机组。

3 .职责

3.1 管理处经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2 工程部经理负责制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

同时对日常维修保养工作进行指导、检查监督，并负责外委修理的联络工作

3.3 专业工程技术人员具体负责中央空调的维修保养。

3.4 新生活服务中心负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4 .工作规程

4.1 《中央空调维修保养年度计划》的制定

4.1.1 每年的12月15日之前，由工程部部长组织制冷技工一起研究、制定《中央空调 维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2 制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

4.1.2.1 中央空调使用的频度；

4.1.2.2 中央空调运行状况（故障隐患）；

4.1.2.3 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3 《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

4.1.3.1 维修保养项目及内容；

4.1.3.2 具体实施维修保养的时间；

1.1.1.3 预计费用；

1.1.1.4 备品、备件计划。

1.1.4 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。 1.1.5 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器 的故障处理由外委托完成。

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4.2 中央空调设备（设施）的日常维保内容要点

4.2.1 由专业公司（外包）或由工程部自行定期对冷水机组进行维修保养；空调技师（士） 负责填写相关记录表格，并对机组每日的运行状况进行检查。

4.2.2 每半年对楼层空调机组及冷却塔进行一次检查清扫。

4.2.3 空调系统出现故障时，空调技师（士）先进行应急处理，并立即报告工程部部长。 在故障严重，自身无法解决的情况下，则由工程部部长电话通知专业维保公司。未得到 管理处经理或专业公司技术人员的认可，任何人不得拆卸、修理各设备元件。

4.2.4 中央空调设备（设施）的专业维保内容如下，工程部部长应对维保工作进行检查 监督。

4.2.4.1 每月不少于四次的巡回检查及修理，包括以下内容：

4.2.4.1.1 检查冷水机组的电流、电压。

4.2.4.1.2 检查冷水机组的油压。

4.2.4.1.3 检查冷冻水、冷却水水温，并与设计工况作比较。

4.2.4.1.4 检查机组高压、低压，与设计工况作比较。

4.2.4.1.5 检查油温、冷凝温度、排气温度及止推轴承位置等参数。

4.2.4.1.6 检查电机的电压和电流。

4.2.4.1.7 检查冷凝器出液和冷却水出水的温差。

4.2.4.1.8 每周检查冷媒量。

4.2.4.2 月度/季度的维保内容

4.2.4.2.1 每月进行一次水质分析或水质化验，每月根据机组之运行状况提供一份详细 之保养报告。

4.2.4.2.2 每季度进行一次油品分析。

4.2.4.3 半年度的维保内容

4.2.4.3.1 检查压缩机油过滤器滤芯，若需要，更换。 4.2.4.3.2 检查回油系统中的干燥器，若需要，更换。

4.2.4.3.3 检查油引射器的喷嘴，清除其中的细小异物。

4.2.4.3.4检查控制系统的安全保护设定值。

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4.2.4.4 年度的维保内容

4.2.4.4.1 检查油箱中的旧油，若变质，更换，对于使用时间超过一年的冷冻油，必须 每月进行油品分析。

4.2.4.4.2 检查清洗冷冻水、冷却水的管路及水过滤器。

4.2.4.4.3 检查蒸发器、冷凝器的水室。

4.2.4.4.4 清洁电机冷却进风滤网，检查电机绝缘，电机前后轴承润滑。

4.2.4.4.5 机组的电气设施。

4.2.4.4.6 对水系统进行化学处理。

4.2.4.4.7 根据以上之全面检查，提供一份机组状态报告。

4.2.4.5 预防性保养

4.2.4.5.1 对机组进行预防性保养能提高运行质量，减少事故发生，延长机组寿命。

4.2.4.5.2 按要求检查压缩机、压缩机电机、控制中心、回油系统、蒸发器、冷凝器、 启动柜及制冷系统等。

4.3 主要专项维修保养工作的程序要点

4.3.1 冷却塔维修保养：

制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。其维保内容如下：

4.3.1.1 用500 V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5 M。否则应干燥处理电机线圈，

干燥处理后仍达不到0.5 MQ以上时则应拆修电机线圈。

4.3.1.2 检查电机、内扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦 声则应更换同型号规格的轴承。

4.3.1.3 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松,

如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。 4.3.1.4 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.3.1.5 清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁扇风叶。

4.3.1.6 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。

4.3.1.7 拧紧所有紧固件。

4.3.1.8清洁整个冷却塔外表。

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4.3.2 风机盘管维修保养：

制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养，其主要内容如下

4.3.2.1 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。

4.3.2.2 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常磨擦响声 则应更换风机轴承c

4.3.2.3 用500V摇表检测风机电线圈绝缘电阻应不低于0.5MC否则应整修处理。检 查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是 否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.3.2.4 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.3.2.5 用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。

4.3.3 .G拧紧所有紧固件。

4.3.2.7清洁风机盘管外壳。

4.3.3 冷凝器、蒸发器维修保养

制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养C

4.3.3.1 柜式蒸发器维修保养：

4.3.3.1.1 每周清洗一次空气过滤网；

4.3.3.1.2 清洁蒸发器散热片；

4.3.3.1.3 清洁接水盘。

4.3.3.2 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）： 4.3.3.2.1 配制10%的盐酸溶液（每1 kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂）；

4.3.3.2.2 拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间 为24小时也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时）；

4.3.3.2.3 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用 清水冲洗三次以上；

4.3.3.2.4 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新 装好（如法兰的密封胶垫已老化则应更换）。

4.3.4 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养

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制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.3.4.1 电动机维修保养：

4.3.4.1.1 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MQ以上，否则应进行干燥 处理或修复；

4.3.4.1.2 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则 应更换同型号规格的轴承；

4.3.4.1.3 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。

4.3.4.2 水泵维修保养：

4.3.4.2.1 转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加 注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

4.3.4.2.2 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。

4.3.4.2.3 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。

4.3.4.2.4 清洗水泵过滤网。

4.3.4.2.5 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

1.1.1 .2.G清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应得新油漆一遍。

4.3.5 制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养， 检查冷水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是

则应重做保温层。

4.3.6 阀类维修保养：

制冷技工每半年对阀类进行一次保养

4.3.6.1 节制阀与调节阀的维修保养：

4.3.6.1.1 检查是否泄漏，如是则应加压填料；

4.3.6.1.2 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

4.3.6.1.3 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

4.3.6.1.4 检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.3.G.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

4.3.6.2.1干燥过滤器：检查干燥过滤器是否动作可靠，如有问题则更换同规格电的干

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燥过滤器；

4.3.G.2.2通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格 电磁调节阀，压差调节阀。

4.3. G.2.3对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

4.3.7 检测、控制部分维修保养：

制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.3.7.1 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：

4.3.7.1.1 对读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

4.3.7.1.2 送检温度计、压力表合格后方可再使用；

4.3.7.1.3 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

4.3.7.1.4 检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.3.7.2 控制部分维修保养：

4.3.7.2.1 清洁控制柜内外的灰尘、脏物；