关于我国住房抵押贷款证券化发展的思考

第６卷第１期　２００６年３月　南京工程学院学报（社会科学版）　Ｊｏｕｒｎａ］ｏｆ　Ｎａｎｊｉｎｇ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ（Ｓｏｃｉａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｅｄｉｔｉｏｎ）　Ｖ０ｌ＿６，ＮＯ．１　Ｍａｒ．．２００６　文章编号：１６７１—３７５３（２００６）０１—００４１—０４　住房抵押贷款证券化的必要性及相关问题探析　

张启振　（集美大学财经学院，福建　厦门，３６１０２１）　摘要：走发展我国住房抵押贷款证券化之路，是降低金融风险、弥补房地产业资金缺口，合理配置社会闲置资金，　繁荣证券市场的需要。然而，在推进我国住房抵押贷款证券化的进程中，还必须切实解决好影响和制约其发展的　一些关键问题。　关键词：住房抵押贷款；证券化；必要性；发展对策　中图分类号：Ｆ８３０．５８９　文献标识码：Ａ　随着我国金融改革和对外开放的深入，在探索　住房抵押贷款证券化的运用方面，也取得了实质性　的突破。经国务院批准，国家开发银行和中国建设　银行的信贷资产证券化试点工作于２００５年３月正　式启动，尽管这只是银行试点所进行的住房抵押贷　款证券化，离投资者在资本市场上购买和交易相关　的金融产品还有一段路要走，但充分说明了在我国　发展住房抵押贷款证券化是非常必要的。然而，对　制约影响当前住房抵押贷款证券化发展的一些关　键问题，必须采取切实有效的措施加以解决，以推　进我国住房抵押贷款证券化的全面实施。　一、推进我国住房抵押贷款证券化的　必要性分析　（一）是金融机构降低风险提高资本流动性的需要　我国商业银行传统的经营理念是有多少资金　来源就运用多少资金；而新的创新理念则是改善资　产流动性运作来规避经营风险。我国加入ＷＴＯ　必然要朝着《巴塞尔协议》确立的银行资本和资产　合理比例的目标迈进，以增加银行资产安全系数。　但事实上我国商业银行的资本充足率与规定的标　准有相当大的差距，如果通过推行住房抵押贷款证　券化，则可将证券化资产移到资产负债表外，形成　表外业务，不仅提高了资本充足率。改善了资产负　债结构，而且降低和分散了流动性风险，也进一步　满足了投资者的需求。　由于证券具有转让、投资、融资的功能，所以作　为金融创新，开辟出新的融资渠道，不但可以实现资　本市场的扩容，而且增强了金融市场运行的稳定性。　再说，我国商业银行住房抵押贷款的信贷资金　收稿日期：２００６—０２—０２　作者简介：张启振（１９５２一），男，副教授，主要从事投资研究。　Ｅ—ｍａｉｌ：ｑｚｈｚ＠１６３．ｃｏｒｎ　来源绝大部分是期限不超过５年的短期存款，而银　行发放的住房抵押贷款期限可达２０～３０年，这种　短存长贷造成资产与负债期限不匹配的现象，可能　使银行在房地产抵押贷款的业务竞争中容易陷入　资金周转不畅的流动性困境。而通过推行住房抵　押贷款证券化，将银行流动性风险转化为流动资　金，银行在提高流动性的同时，还可以将集中在一　级市场的利率风险、提前还贷风险、客户违约风险　等转移给二级市场上不同风险偏好的投资者，从而　实现银行风险的社会化。可见，住房抵押贷款证券　化是银行转移和分散自身风险，提高经营效益的必　然要求。　（二）是弥补房地产业资金缺口的需要　目前，我国的绝大多数房地产开发商进行的都　是短期投资，他们建设房地产物业的主要目的是向　公众出售而不是自己经营。因此，买主的购买欲和　支付能力就成为房地产开发商能否尽快偿还建设　贷款加快项目循环的关键。近年来，国内市场上昂　贵的房产价格与买主有限的资金实力形成鲜明的　反差。由于我国的商品房价格严重偏离居民收入，　房价收入比远远高于国际公认的水平，这就使得房　地产投资资金运转的动力要追溯到购房者的房地　产抵押贷款上，如果房地产开发商和购房者之间的　巨大资金缺口全部向银行贷款，银行是难以承受如　此重压的。解决办法，唯有通过发展住房抵押贷款　证券化，向社会公众广泛融资。因为实行住房抵押　贷款证券化，一方面拓宽了银行的筹资渠道和住房　信贷资金来源，增强了银行自身的资产扩张能力。　另一方面资产证券化解决了存款资金短期来源和　住房贷款长期资金运用的矛盾，形成了资金的良性　

论我国住房抵押证券化　

孙陈昊天　

摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业　的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。目前，资金制约已经成为房　

地产行业的棘手问题。房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问　

题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。　

关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化　

通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状　

况的比较研究，分析了不同同家实现住房抵押贷款证券化的不　

同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的　

问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行　

住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房　

抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化　提出了建议。　

一、住房抵押证券化的相关概念　住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，　

在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的　

趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要　部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。资产证券化：　

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模　

最大的资产证券化品种。　

二、住房抵押证券化市场研究现状　

最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨　

胀　，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。当　

时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入网境。在这种情况　

下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵　

押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住　

房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。从二十世纪七十年代　到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押　

贷款证券化。经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。　

我国房地产资产证券化问题思考　

赵颖无锡江南大学太湖学院２１　４０６４　

【文章摘要】　

我国近年来住房贷款需求快速增　长，长期来看，仅靠吸收储蓄存款已远　

远不能满足其巨大的需求量；同时随着　住房抵押贷款余额的进一步增加，商业　

银行面，临着更大的市场风险。为了提高　

银行经营的安全性和盈利能力，进一步　推动住房抵押贷款证券化（ＭＢＳ）的实施　

显得尤为重要。本文首先对我国发展房　

地产资产证券化的必要性进行分析，接　

着研究我国房地产证券化的现状和发展　

障碍，最后结合“次贷危机”美国住房　抵押贷款证券的经验教训，从金融体　

系、法律法规、中介服务机构和信用评　级体系等方面提出健康发展中国房地产　

资产证券化的建议。　

【关键词】　

房地产；证券化；对策　

住房抵押贷款证券化业务始于上世纪　６０年代的美国，通货膨胀率高，利率攀升，　

银行短期负债成本高，同时银行的存款资本　

被大量提取，面对日益严重的资产流动性不　

足问题，美国政府启动了住房抵押贷款二级　

市场并且创造了意义深远的住房抵押贷款证　

券化业务，不仅推动了住房业的发展，还为　金融机构的资金来源开辟了一条新途径。当　

前，中国的房地产市场积聚了大量的社会资　

金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房　

地产资产证券化，可以利用证券的流动性，将　

房地产同市场的短期资金联系，大大增强资　

产的流动性，增加抗风险能力；而且，资金以　证券化的方式实现，各投资主体就能直接到　

市场上寻求资金来源，降低关联系统风险，这　对房地产市场的长期发展无疑是有利的。　

一、发展房地产证券化的必要性　

（一）有利于分散金融风险　

商业银行作为我国金融市场的核心，　

信贷业务面临着四种市场风险，即利率风　险、流动ｊ生风险、信用风险和提前偿还风险。　

１、房地产资产证券化有助于分散利率　

风险。目前住房抵押贷款实行的是单一品种　的浮动利率贷款，商业银行可以根据人民银　

行利率的变动而随时上浮或者下调利率，而　

利率无论是涨还是跌都会给银行带来损失。　

6年第期总第3期&信息决策（下半月刊

）住房抵押贷款证券化刍议

□陈少杰

摘要资产证券化这一金融领域的创新产品的发展

也遭到了前所未有的质疑甚至挑战。对于正处于资本

市场经济快速发展中的中国而言，深入借鉴在此危机中

住房抵押贷款证券化所存在的问题，将对我国建设中的

资产证券化起到深刻影响作用。

关键词住房抵押贷款证券化流程问题

中图分类号：F830．589文献标识码：A

一、住房抵押贷款证券化的概念和特征

资产证券化是储蓄者与借款者通过金融市场得以部分或全

部匹配的一个过程或工具。在这里，开放的市场信誉（通过金融市场）取代了由银行或其他金融机构提供的封闭市场信誉。住

房抵押贷款证券化就是指将住房抵押贷款组合作为证券化的基础资产，运用资产证券化这一结构性融资技术，在资本市场发行

相应的抵押支持债券，实现直接融通资金的过程。住房抵押贷款证券化的功能特征有：

（1）提高了商业银行资产的流动性和资本充足率。通过实施MBS可以规避商业银行资产负债率期限结构不匹配带来的

流动性风险。（2）拓宽了住房抵押贷款的融资渠道。通过MBS可将养

老金等长期资金引入到住房融资中来，以弥补住房资金的缺口。（3）优化了资本市场的品种结构。银行可以抛售流动性较

低的住房抵押贷款，而投资者也得到了丰富的投资组合。（4）促进了住房抵押贷款一级、二级市场的规范化发展。在

证券化过程中，特设工具机构（SPV）发行标准的资产支持证券，有利于借贷协议和住房抵押贷款资料的标准化进程，也有利于

住房抵押贷款二级市场的规范化发展。

二、中国住房抵押贷款证券化

（一）中国住房抵押贷款证券化的发展简史。

改革开放来，我国资产证券化的品种发展也日趋丰富与成熟。2000年9月和10月，中国建设银行和中国工商银行相继宣布获准实行住房抵押贷款证券化试点。2005年12月15日，

由建行作为发起机构，国内首单个人住房抵押贷款证券化产品“建元2005－1MBS信托优先级资产支持证券”在银行间债券

市场公开发行，至此我国住房抵押贷款证券化的发展正式步入正轨。