2013年全国房地产市场分析暨展望

2013年上半年全国房地产市场分析报告一、房地产开发投资完成情况2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。

其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。

房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。

房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。

商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。

1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

2013年上半年全国房地产市场总结与展望2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。

大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、绿地、中海[简介最新动态]等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。

但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。

种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。

一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。

从国际大环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有可能令中国经济出现一波集中回落。

对于房地产行业来说，QE3的退出以及国内货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。

1、国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该已经过去，但仔细分析，我们认为好消息不多，外部环境依然不容乐观，这可以从美国、欧盟和日本的经济复苏状况中看出端倪。

今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。

其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到，“美国制造”其实更为经济实惠。

在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力；其二，6月19日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3的淡出意味着国际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显然都是坏消息。

2013 年房地产市场走势预判(一) 市场供应1. 全国房地产开发企业土地购臵面积预计全年增长 10%左右2013 年土地市场将延续 2012 年四季度以来的热度，土地成交量全年增幅预计在 10%左右。

主要原因有三：一是商品房市场回暖使得开发商对后市预期的悲观情绪将有所改观，加之市场交易的活跃使得房地产开发企业销售回款有所上升，资金链好转，拿地热情将增加；二是 2012 年全年处于 19.5%的负增长，基数低；三是国土部近期讲话中强调加大土地供应，未来供应计划会有所增加。

2,房地产开发投资预计全年增长 22%左右随着行业大环境的持续改善，2012年房地产开发投资增速基本企稳，预计2013 年房地产开发投资全年增幅22%左右。

主要原因有二：一是2011 年和2012年 1700 万套保障房的结转效应仍然存在，加之 2013 年新开工600 万套，将使2013 年保障房投资维持一个较高的水平；二是房地产行业整体环境的持续好转将提升企业信心，增大商品房投资3. 新开工面积预计全年增长 12%左右2013 年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显回升，预计全年同比增幅 12%左右。

主要原因有三：一是房地产开发企业对后市预期好转，资金问题的进一步改善使得部分房地产开发企业将维持一定规模的开工量；二是 2013年保障房建设目标为 600 万套，开工量仍然较大。

三是 2012 年新开工面积负增7.3%，基数较低。

(二) 市场成交1. 商品房成交量预计全年增长 15%左右2013 年随着行业内外部环境的持续趋暖，如若行业政策环境不出现恶化，商品房成交量同比增速高于2012 年基本应无悬念，预计增幅在15%左右。

主要原因有四：一是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；二是信贷环境进一步好转；三是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房将在 2013 年集中入市。

(三)市场价格1,房地产开发企业土地平均购臵价格预计全年增长 15%左右2012 年全国房地产开发企业土地平均购臵价格（土地成交价款/土地购臵面积）同比上升3.5%，增幅回升 5.8 个百分点。

2013年一季度全国房地产市场现状与发展分析2013年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了2013年继续实行严格的房地产调控政策的基调。

综合多种因素，2013年房地产的发展局面或许会呈现为：以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。

中央经济工作会议提出要“继续坚持房地产调控不放松”，已经奠定了2013年调控的基调。

随后，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将继续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，2013年我国房地产市场发展的基本路线已经确定。

业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

倪鹏飞谈到，2013年的房地产市场，在价格上要确保稳定，力争理性回归，保证价位较低，城市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高城市的房价下降；在销售上要力争稳步增长，尤其保障房和普通商品房销售比例要上升；在投资上要总体适度，保障房和普通商品房投资要稳步快速增加。

中国社会科学院副院长李慎明表示，房地产调控是一个系统工程，需要统筹布局、综合应对，各个方面要结合当前调控的时机，选择突破口，及时推出既解燃眉之急，又保长期健康的制度政策。

对此，社科院发布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求管理方面，可以细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，可以取消期房预售制度，完善差别化的金融政策；在税收政策方面，可以将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，可以完善安居工程的各项措施，探索实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和发展租赁市场；在土地政策方面，可以制定调控目标，探索建立抑制地价过度上涨的机制；在空间管理方面，要根据对不同城市采取不同调控措施，针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制，避免市嘲硬着陆“。

2013年房地产市场发展现状及前景分析阳春三月，中国又迎来了一年一度的“两会”，作为全球第二大经济体，政府的换届与经济的转型，牵动着世人的目光。

今年的全国“两会”意义非凡，举世瞩目，万方有待。

2013年两会是否会伴随更为严厉的房产调控政策，成为大家关注的一个焦点。

房地产可持续发展要以品质为主在中国，房地产也好，金融也好，都与国家政治息息相关。

2013年两会必然会对房地产行业的发展产生重要影响。

通过解读“十八大”精神不难得出，2013年国家的发展规划仍会延续稳健的基本步调，并将通过宏观调控手段避免各行业领域的发展出现大起大落的情况。

房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。

房地产业的暴利时代已经逝去，而以定位准确、服务至上、提高品质、品牌等为核心的“价值回归”的理念，正在得到业界越来越多的关注和认同。

因此房地产行业未来发展的基本趋势，用六个字简单概括便是：品质、品牌、服务。

高端豪宅为房地产市场所需在房地产市场，高端豪宅可以比喻成珍奇字画、珠宝等收藏品，属于稀缺产品，远离了生活必需品的概念，和普通百姓没有太大关系。

消费人群多为私营老板、高级白领，这些人具备丰富的社会阅历，有自己独特的审美观，和品牌服饰、珠宝的消费群是相符合的。

近几年，随着中国改善性需求的放量，人们对高端豪宅的需求将会逐渐增大。

虽然这几年房地产市场的高端产品不断增加，但真正的高端豪宅在市场仍然是极为稀缺的，许多置业者却很难买到令自己称心如意的好房，不是地点不合适，就是装配不够标准，或是物业管理不满意。

琼海海域天城楼盘在销售时承诺“温泉入户”，并把家家户户能享受温泉水写进购房合同。

但是，今天几位海域天城小区业主称，入住以来，他们并没有享受到开发商和销售商承诺的“温泉服务”。

根据业主投诉，来到海域天城小区以购房者身份进行实地探访。

来自湖北的售楼小姐小洪这样向记者推介海域天城的“温泉卖点”：“我们小区有深井温泉，说是温泉，其实是‘冷泉’，每栋楼房下面都有加热装置，把加热后的温泉水推送到每个户主家里。

2013年中国房地产行业发展趋势预测分析2012年我国房地产市场趋势是，上半年回落，下半年底企稳，年末有所回升。

从价格来看，2012年1-12月份，70大中城市中新建商品住房价格环比下降城市数量由49个减至8个，二手住宅环比下降城市数量由53个下降至10个。

其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格分别累计上涨1.7%、0.1%、2.3%、0 .8%；二手住宅价格分别累计上涨1.6%、0.59%、2.6%、1.2%。

展望2013年我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：一、高使用率的功能地产是房地产正能量从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。

从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。

因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。

努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。

所有开发商和消费者都要考虑二率：使用率和满意率。

二、土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。

从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。

这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。

土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。

未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。

深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。

2013年三季度，全国房地产市场快速回暖的势头有所减弱，但整体增幅高于上年同期。

具体来看，投资增幅趋稳，新开工面积继续增长，房屋销售增速出现回落，但销售整体形势好于去年，房地产贷款增速在连续13个月回升后小幅回落，个人住房贷款持续回升，土地购置面积降幅缩小，地价涨幅有所回落，房价同比上涨的城市个数居高不下，环比上涨的城市个数出现反复。

一、政策影响分析2013年三季度，房地产调控政策延续了前期的调控思路，政策重点落在贯彻和落实“国五条”的执行细则上。

从政策影响来看，随着“国五条”政策的落实，市场预期逐渐明朗化，房屋销售形势有所好转，“金九银十”成色十足，重点城市房屋销售形势较好，房价上涨压力增大，北上广深等城市房价涨幅再创新高。

与此同时，部分三四线城市楼市销售低迷，投资下降，价格出现回落，全国房地产市场出现分化迹象。

12013年回落0.5季度回落220133.5季度回落3.2013与上销售面积21.44.截至，增速比60.4个百573.2 亿元，支持了64个城市258 个保障房建设项目，收回贷款本金105 亿元。

5．房价同比上涨的城市个数居高不下，环比上涨的城市个数出现反复9月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个，比2012年12月份增加29个，比3月份增加2个，与6月份持平；二手住宅价格同比上涨的城市有68个，比3月份增加9个，与6月份持平。

新建商品住宅价格环比上涨的城市个数有65个，比3月份减少3个，但比6月份增加2个，房价回落趋势出现反复；二手住宅价格环比上涨的城市个数有63个，比3月份减少3个，但比6月份增加8个。

2012年9月-2013年9月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况()从具体房价涨跌幅度来看，9月份70个大中城市商品住宅价格同比涨幅的平均值为8.7%，比3月份高5.4个百分点，比6月份高2.2个百分点，创今年来的新高。

从分布上看，涨幅超过3%的城市有63个，与3月份相比城市个数增加26个；其中涨幅超过5%的城市个数有62个，与3月份相比城市个数增加50个，与6月份相比增加15个，房价上涨趋势较为明显，尤其是北上广深等一线城市，房价同比涨幅超过20%。