不动产税评估的特点和方法北京潞通房地产评估有限公司曾毅内容提要：目前物业税的开征并没有明确的时间表。
物业税涉及到财税体制改革，现尚未明确，不动产价值评估对此界定更存在较大的困难，开征物业税的前期工作将异常繁重。
本文拟从中国征收不动产税如何确定税基的构成，能够公允反映不动产价值的评估方法的选择，由谁主导评估机构三个方面进行简述。
关键词：不动产税税基评估方法评估机构不动产税，在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。
但内容基本一致：就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。
在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。
分设土地税和房产税的原因，首先，二者的纳税人不同。
土地纳税人是土地使用者，房地产税的纳税人是房地产所有者，如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之上的房地产所有者，土地使用者和房地产使用者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。
而现实的情况是，土地使用者和房地产使用权往往为不同主体，这样分别对其课税，否则让土地使用者负担房地产税或者是房地产者负担土地税是不合理的。
其次，土地税与房地产税的课税目的不同，防止土地投机行为，对房地产课税，主要是应能课税，调节收入分配。
房地产价值决定税负高低，富者多缴税，穷者少缴或不缴税，维护社会公平。
再次，长期以来我国税制已经形成了土地税与房地产税分开征收的习惯。
最后，从国外来看，也是将土地税与房地产税分开征收的。
1、作为一个税种必然涉及征税范围、税率、减免等税基方面的界定。
现行涉及不动产方面的税费有土地出让金、企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税及物业维修基金等税费，不动产税这个框框如何界定那些税费能装进并且对这些税种如何进行整合，都是必须及时解决的事。
第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
