北京市CBD经济发展的影响因素分析

北京商业市场环境分析一、政策环境北京市作为中国的政治、文化和经济中心，享受着国家级的政策支持。

政府一直致力于构建良好的商业环境，为企业的发展提供支持。

北京市拥有完善的经济体制和法律法规，积极推动市场化，鼓励市场主体的创新和创业。

政府还实施了一系列扶持政策，如减税降费政策、小微企业贷款优惠政策等，为企业的发展提供了良好的条件。

二、经济环境北京作为全国经济中心，拥有庞大的经济规模和高水平的经济发展。

北京市的人均收入较高，消费能力强，是一个庞大的消费市场。

此外，北京还吸引了大量的外资企业和国际品牌，形成了丰富多样的经济结构。

市场需求多样化，消费结构趋于多元化，提供了广阔的市场空间和机会。

三、竞争环境北京商业市场竞争激烈，各种商业企业齐聚其中。

国际品牌和本土企业都在这个市场展开了激烈的竞争。

消费者具有较高的偏好和要求，对产品的质量和服务有较高的要求。

因此，市场上需求越来越多是高品质的产品和服务。

企业需要不断创新和提升自身竞争力，以满足消费者需求。

四、商业地理环境北京市拥有发达的交通网络和完善的基础设施，形成了一些商业中心和商圈。

如王府井、西单、CBD(中央商务区)等地，聚集了大量的商业机构和零售店铺。

商业地段的租金较高，但也有很高的商机。

此外，随着互联网的发展，电子商务也在北京市蓬勃兴起，为企业提供了另外一个销售渠道。

五、文化环境北京市是中国的文化中心，拥有丰富的文化资源和旅游资源。

文化产业发达，各种艺术表演、展览会和文化节庆活动层出不穷。

同时，北京还是中国的科技创新中心，拥有众多高等院校和科研机构。

科技创新与文化创意的结合，为商业创新和发展提供了很多机会。

六、消费观念和行为北京市的消费者以年轻人为主体，拥有较高的消费能力。

消费观念逐渐转变，注重品质和个性化，对绿色环保和健康生活的要求越来越高。

此外，消费者更加注重体验式消费，喜欢到商场或购物中心进行购物、休闲和娱乐。

网络消费也在不断增长，消费者习惯于在网上浏览产品信息、价格对比和在线购买。

北京城市副中心的形成定位及战略要求分析刘伟;雷淑霞【摘要】运用城市发展理论和城市动力学方法,分析城市副中心形成的历史背景,梳理城市副中心的概念和内涵,研究城市副中心与城市中心区的密切联系,剖析当今城市副中心形成特点.从而提出了北京城市副中心建设的发展战略和城市定位,对北京城市副中心未来发展建设具有一定的指导意义.【期刊名称】《华北科技学院学报》【年(卷),期】2016(013)006【总页数】5页(P109-113)【关键词】城市定位;城市副中心;发展战略;建设规划;产业经济【作者】刘伟;雷淑霞【作者单位】华北科技学院管理学院,北京 101601;北京科学学研究中心,北京100098【正文语种】中文【中图分类】TU984在国内外特大城市的空间规划中，发展副中心、建成网络化多中心大都市已成为一种理想发展模式［1，2］。

新一轮北京市城市总体规划以及上海、广州、南京、武汉等城市的空间发展战略都十分重视城市副中心的建设［3，4］。

然而，上述城市在副中心的建设中仍存在很多问题，真正意义的副中心很少建成，要么被主城吸纳为一部分，要么综合功能不完善。

国际上网络化大都市的发展及其副中心的建设已有不少成功的经验，有必要进行梳理和提炼，以资借鉴。

1.1 城市副中心形成的背景城市是一个复杂的巨系统，其增长、发展、波动、衰退一般遵循系统动力学的基本规律，在城市发展的不同阶段和不同历史条件下，有不同的发展轨迹和路径。

城市生成和成长的两种主要形式是城市新开发区建设与旧城改造。

在一个城市发展不同阶段，一般以其中一种开发形式为主。

其中，城市新区建设的一种现代发展模式是建设城市的副中心，大多数发达国家的大城市普遍采用这种模式，特别是在城市化进程快速发展的全球化大背景下，已成为未来城市主要的发展形式［5］。

美国城市社会学家伯吉斯于1923年首次提出了中央商务区(CBD)的概念，他提出城市中心是商业零售业和服务业汇聚之处。

随着城市经济的持续发展，CBD的特有职能不断丰富扩展，逐步具有了金融保险、现代贸易、信息咨询、国际会展、公寓及配套的商业文化、市政建设和交通服务设施等多种城市职能和广泛的经济活动。

北京主要商圈的分布特点引言商圈作为城市中心商业活动的集中地，对城市的经济发展和居民生活起着重要作用。

北京作为中国的首都和政治、经济、文化中心，其商圈的分布特点十分显著，不同商圈具有独特的特点和功能。

本文将介绍北京几个主要商圈的分布特点及其对城市发展的影响。

1. 北京CBD商圈北京中央商务区（CBD）位于北京市东城区和朝阳区的交界处，被誉为是中国最重要的商务中心之一。

该商圈集中了许多国际知名企业的总部和各类高端商务服务机构，是北京的金融、商务和政治活动的中心地带。

CBD商圈的建筑高度和密度都较高，拥有现代化的写字楼、商场、高端酒店等设施。

其商务氛围浓厚，吸引了大量的商务旅客和国际会议活动。

CBD商圈的发展也带动了周边地区的经济繁荣，提升了北京的国际形象。

2. 王府井商圈王府井商圈位于北京市东城区，是历史悠久的商业区之一。

这里曾是明清时期的商业繁华地带，至今仍保留着许多古老的商铺和建筑。

王府井大街是这一地区的核心，其两侧是各类商场、百货公司、传统商铺和小吃摊等。

王府井商圈以其独特的历史风貌和文化底蕴吸引着大量的游客和购物者。

这里不仅有国内外知名品牌的旗舰店，还有各类传统手工艺品、小吃和特色餐馆。

同时，王府井商圈也是北京市的文化中心之一，经常举办各类文化活动和庆典。

3. 三里屯商圈三里屯商圈位于北京市朝阳区，是北京年轻人喜爱的时尚和娱乐区域。

这里有许多时装店、酒吧、咖啡馆等，吸引了大量的时尚人士和国际社交圈。

三里屯商圈的夜生活非常丰富多样，是年轻人聚会和娱乐的热门地点。

在三里屯商圈，可以感受到前卫和创新的氛围。

许多国际知名品牌和设计师在这里开设了旗舰店或精品店，吸引了大量时尚潮人和购物者。

三里屯商圈也是国内外知名音乐、艺术和时尚活动的举办地，经常有各类时装秀、音乐节和艺术展览等。

4. 朝阳大悦城商圈朝阳大悦城商圈位于北京市朝阳区，是一个集购物、娱乐和休闲于一体的大型综合商业中心。

这里拥有大型的购物中心、电影院、儿童乐园、餐饮区等，满足了居民的各种消费需求。

北京商圈分析报告一、引言北京市是中国的政治、文化和经济中心，拥有众多繁荣的商圈。

本篇报告将对北京各大商圈进行分析，以帮助市场调研人员和投资者更好地了解商业环境及投资机会。

二、商圈概述1. 东城商圈东城商圈位于北京市中心，是政府行政中心和商业中心。

这里拥有众多购物中心、高档酒店和办公楼，如国贸商城、王府井大街等。

商圈内的古建筑和文化街区也吸引了大量游客。

2. 西城商圈西城商圈历史悠久，有着丰富的文化遗产。

景山公园、北海公园等景点吸引了大量游客。

金融街是西城商圈的重要组成部分，有众多银行、国际企业总部和豪华酒店。

3. 朝阳商圈朝阳商圈是北京的新兴商圈，拥有现代化的写字楼、购物中心和住宅区。

三里屯、CBD等地区是该商圈的核心，吸引了年轻人和时尚消费者。

4. 海淀商圈海淀商圈是北京的高科技产业中心，拥有众多高校和科研机构。

中关村科技园区是海淀商圈的代表，聚集了大量科技公司和创新企业。

5. 望京商圈望京商圈位于朝阳区，是北京的商务中心之一。

这里有众多写字楼、商场和高端酒店。

望京SOHO、国贸金融街等地区吸引了众多国内外企业入驻。

三、商圈特点分析1. 人流量东城商圈因政府机关和文化旅游资源而吸引了大量人流。

西城商圈的游客主要集中在景点和金融街。

朝阳商圈和海淀商圈则受到年轻人和科技从业人员的青睐。

望京商圈则以商务人士为主要客群。

2. 消费水平东城商圈和西城商圈因地理位置和文化底蕴的影响，消费水平较高。

朝阳商圈和海淀商圈的消费水平相对较中等，受到年轻人和科技人群的消费驱动。

望京商圈的消费水平较高，以高端商务消费为主。

3. 行业布局东城商圈和西城商圈以文化旅游、高端餐饮和奢侈品牌为主要业态。

朝阳商圈和海淀商圈以购物中心、咖啡店和科技企业为主要业态。

望京商圈以商务服务和高端写字楼为主。

4. 竞争情况东城商圈和西城商圈的竞争较为激烈，尤其是在文化旅游和高端零售方面。

朝阳商圈和海淀商圈在购物、科技创新等方面亦面临竞争。

CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。

图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。

也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。

- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。

¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。

- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。

¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。

丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。

- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。

2023楼宇经济，发展规划•楼宇经济的概述•楼宇经济的优势•楼宇经济发展的影响因素目录•楼宇经济的发展趋势•楼宇经济的实践案例•楼宇经济的经验借鉴与启示01楼宇经济的概述楼宇经济是指以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过统一的市场化运作和管理，形成有效的集聚效应，推动城市和区域经济的发展。

楼宇经济强调的是以楼宇为载体的经济活动，包括写字楼、商业楼、科技园区、工业园区等各类建筑。

楼宇经济的定义1楼宇经济的形成背景23随着城市化的不断推进，城市和区域对于楼宇的需求不断增加，这为楼宇经济的发展提供了广阔的市场空间。

城市化进程加速随着经济发展方式的转变，传统产业逐步向现代服务业和高科技产业转型，这也促进了楼宇经济的快速发展。

经济转型升级在城市化进程中，土地资源日益稀缺，通过提高楼宇的容积率和集约化程度，可以更好地利用土地资源，提高经济效益。

土地资源稀缺楼宇经济的发展状况楼宇经济已经成为城市和区域经济发展的重要支撑。

楼宇经济的产业链不断完善，形成了包括房地产开发、物业管理、中介服务等多个领域的完整产业链。

楼宇经济的产业集聚效应日益增强，成为各类企业和机构的重要聚集地。

楼宇经济的创新性不断增强，成为各类新技术、新模式、新业态的试验田。

02楼宇经济的优势提升城市基础设施水平楼宇经济的发展，需要不断完善城市基础设施，包括交通、通讯、水电等，提高城市的承载能力。

优化城市空间布局楼宇经济的规划和发展，需要考虑城市空间布局的优化，合理安排商业、工业、居住等不同功能区的位置和面积，提高城市空间利用效率。

提高城市承载能力由传统产业向高新技术产业转型楼宇经济的发展需要依托高新技术产业的发展，通过引进和培育高新技术企业和人才，促进传统产业向高新技术产业转型。

促进产业链的形成和完善楼宇经济的发展需要形成完善的产业链，通过企业之间的协作和交流，促进产业链上各环节的发展和升级。

促进产业转型升级楼宇经济的发展可以增加地区生产总值，提高城市的经济发展水平。

北京商圈的分布特点北京作为中国的首都和全国经济中心，拥有丰富多样的商业活动。

不同商圈的分布特点对于企业战略决策、投资规划以及消费者选择都具有重要影响。

本文将分析北京商圈的分布特点，了解其发展现状以及未来趋势。

1. 商圈定义与分类商圈是指商业活动相对集中的特定区域，通常以购物中心、商业街、商业综合体等商业设施为核心，周边密集分布着各类零售商店、餐饮服务、文化娱乐等商业设施。

基于商圈的特征和定位，可以将北京商圈分为以下几类：1.1 中心商圈中心商圈是北京市商业发展最早、规模最大、影响力最强的商圈之一。

位于市中心的王府井、西单、建国门、东长安街等区域，集聚了大量高档商场、百货公司、奢侈品牌等，吸引了国内外众多消费者和游客。

中心商圈商业氛围浓厚，文化底蕴深厚，历史名人故居、博物馆、剧院等文化设施也丰富多样。

1.2 环内商圈环内商圈是指紧邻二环路内的商业区域，如西单、东直门、宣武门等。

这些商圈地理位置优越，交通便利，商业环境成熟稳定。

环内商圈以商业街、购物中心、写字楼聚集为主，商业设施丰富多样，适合各类消费需求。

1.3 城市副中心商圈随着北京城市功能疏解和新一轮发展规划，城市副中心商圈正在逐渐崛起。

以亦庄、望京、CBD等区域为代表，这些商圈集中了许多国际企业总部、高科技公司、金融机构，成为新兴商业中心。

城市副中心商圈发展迅速，商业设施更新、现代化，吸引了大量高端人群和商业项目。

1.4 周边商圈除了城市核心区域，北京郊区的周边商圈也在快速发展。

如五道口、中关村、酒仙桥等区域，聚集了众多科技企业、研发中心、孵化器等，形成了独特的商业格局。

周边商圈以创新创业为主导，商业与科技紧密结合，具有较大的发展潜力。

2. 商圈分布特点北京商圈的分布特点可以总结为以下几个方面：2.1 区域差异性北京商圈的分布呈现明显的区域差异性。

中心商圈以王府井、西单等地为代表，历史底蕴深厚，商业发展成熟稳定。

环内商圈地理位置优越，商业氛围浓厚。

北京中央商务区建设现状及现存主要问题中央商务区（简称：CBD）是指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，是一个城市现代化的象征与标志，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。

CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这是开展各种商务活动。

一、国内外CBD发展简介CBD是1923年美国社会学家伯吉斯提出的概念。

国外CBD建设已经比较成熟。

纽约曼哈顿CBD、巴黎拉德方斯区、加拿大多伦多、日本新宿副都心、德国法兰克福、澳大利亚悉尼、伦敦、新加坡等大都市已经在上世纪后半叶基本形成。

国内CBD正处于发展建设阶段。

1992改革开放以后，CBD的研究也取得了一定的进展，国内多个大城市提出了CBD规划构想。

2003年，4O多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD。

到2009年为止，深圳、北京、广州、杭州、南京、上海、重庆、哈尔滨、青岛、郑州、沈阳、武汉、珠海等中心大城市都已明确提出了自己CBD的建设规划，并加快实施。

但随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题也相继产生。

二、北京CBD简介北京CBD是北京市的中心商务区，位于北京市建国门至朝阳门一带，核心区是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。

区域集中了北京的国际性金融商务办公设施，交通便捷，通讯完备，是北京市的繁华区域。

诸多著名国际企业、金融机构在此处设立总部或分支机构，以便开展各种商务活动。

同时，这里也是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前沿。

同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。

此外，除了CBD核心区，北京正在规划建设CBD东扩区。

发布资料 ，截止到 ２ ０ ３月底 ，入驻 ０ ８年
北 京 ＣＢＤ 区 域的 各 类 法人 单 位共 计 ５ ２ 家 ， 中服务业企业 ３ ４ 家 ，占全 ０５ 其 ０２
部法人单位的 ６ ． ％。 ０ ４ 拥有外资及港澳 ５ 企业 １ ｛ ０） ，所 占比例 为 ｌ ．６ ３家 ９９ ％。
合房地产服 务商一一 世邦魏理 仕公 司 ，
以及麦肯锡公 司、 爱德曼公关公司 、 奥美 国际广告等众多世 界著 名跨 国企业 。
６ 国 际金 融 业 高端 人 才 内外 兼 容 、
Ｃ ＢＤ区域 作为ｊ 京市 国际金 融机构 聚 匕
集 中心 区的发展地 位 。
３ 国 际证 券 交 易 所 布 局 全球 市 场 、
就 Ｃ Ｄ区域 内国际金融业的人才发 Ｂ 展情况来看，截止 ２Ｘ （７年底 ，区域内各 ） 类金融机构从业人员已达２ ７ ０ ， 中 ４０ 人 其
友银行股份有限公司北京分行和德意志 银行 （ 中国 ） 有限公司等 ３ 家世界 ５ｘ强 《） 企业中国总部在北京 Ｃ Ｄ安家落户。至 Ｂ 今 ，Ｃ Ｄ区域的世界 ５ ０ Ｂ ０ 强企业已经超
２ ０ 年一 季 度 ， 京 Ｃ Ｄ实 际 利 用 外 资 ０８ 北 Ｂ
３２ 亿 美 元 。 ． ５
评级机 构。 至 ２ ０ 年 ６ ， 京 Ｃ Ｄ 截 ０８ 月 北 Ｂ 金融机构 已经达到 １ ７ ， ３ 家 平均 每平 方
公里 ｌ ７家 ，是北京 中心城 区平 均值 的 ３ ２倍 。众 多重 量 级 国 际 金 融 企业 在 Ｃ ＢＤ区域 内的 群落分 布 ，基 本奠 定了
ＯＣＵ Ｓ 本 期聚焦 Ｉ
Ｉ Ｃ 国际金融 匕 Ｄ 京 Ｂ 殳 展环 境与工 作思路
１９ ９ ３年国务院进行规划 、１ ９ ９ ８年划 定范围 、 ０ ０ ２ ０ 年正式启动 ， ｌ 年历程 ， 经 ５

《 融 与 保 险 金
ＯＲＴＨＥ ＲＮ ＥＣＯＮＯＭＹ ＡＮＤ Ｔ ＲＡＤＥ
金融危机背景下北京 Ｃ Ｄ金融业发展的对策 Ｂ
李梦娜
（ 首都经济贸易大学 金融学院 ， 北京 １０ ７ ） ０ ０ ０
文摘编号 ＿ ｏ－１）２ｌ ００ｏ２ｃ １ ５９３ （ ０ ２０９－ Ａ■ ０ ｃ０ ）
北 京 ＣＢ Ｄ金融 业发 展现 状 （ ） 京 Ｃ Ｄ金 融 业发展 现状 一 北 Ｂ 北 京 Ｃ Ｄ是 北 京市金 融机 构数 量最 多 、 Ｂ 种类 最
一
、
济” 格局也正 日渐形成 ， 域 内国际金融机构 总部 数量已由 ２０ ０ ４年 的 ２家 跃 升 至 ３ ４家 。可 以说 ， 北 京 Ｃ Ｄ作 为 首都 国际 金融 机 构 主 聚集 区的地 位 已 Ｂ
（ ） 京 Ｃ Ｄ发展 的 战略调 整 二 北 Ｂ
Байду номын сангаас
１ ． 北京 Ｃ Ｄ东扩启动 。 Ｂ 次贷危机促使一些国际
金 融 机 构 调 整 经 营 策 略 、 新 选 址 ， 华 企 业 在 此 重 驻 次 危 机 巾受 累 较 小 的事 实 令 这 些 机 构 将 目光 投 向 中 国。北 京 Ｃ Ｄ作 为 首 都 乃 至全 围金 融机 构 聚 集 Ｂ
经确 立 。 ： 、金 融 危 机背 景 下 北 京 Ｃ Ｄ 金融 业 发 展 的 Ｂ 战略 调整
（ ） 一 国际金 融危 机 对金 融格局 的影 响
全 的 区域 ， 目前 共 拥有 金 融 机构 １４ １５家 ， 中银 行 其 类 机 构 ７ １ ， 券类 机构 １２家 ， 险类 机 构 ２ ３ ３家 证 ３ 保 ５ 家 ， 他类 型金 融机 构 ２ 。 其 ９家 Ｃ Ｄ还是 外 资金 融 机 构 的 主 要 聚 集 区 ，截 至 Ｂ ２０ ０ ９年 ｌ ０月 ，北京 Ｃ Ｄ拥 有来 自 ３ 个 国家和 地 Ｂ １ 区 的外 资 金 融机 构 ２９家 ， ２ 占全市 的 ６ ％以上 。其 ０ 中外 资银 行 分行 和支行 各 １ ９家 ，外 资 法人 保 险公 司１ １家 ， 资汽 车金 融公 司 ６家 。 批进 入 中 国的 外 首 纳 斯 达克 、 约证 券交 易 所等 ５家外 资 证券 交 易所 纽 代 表处 ， 尼 黑再 保 险 、 士再 保 险 、 国再 保 险都 慕 瑞 法 聚 集在此 。 北京 Ｃ Ｄ 已成为 吸引 外资 金融 机构 的窗 口 ， Ｂ 但 同时也 应看 到 ， 入驻 北京 Ｃ Ｄ的外 资金融 机构 在 规 Ｂ 模 及效 益 上仍 有 待提 高 。入驻 机 构规 模 较小 ， 以分 行、 营业 部 、 事 处 为 主 ， 融 业 务 量 小 ， 能发 挥 办 金 不 金 融 市 场 主 导作 用 ；金 融 业 的 整体 经 济效 益 在提 高 ， 在 总量 上 尚无 法 达 到具 有 国 际影 响力 的 金融 但 中心 的水 平 。

CBD的历史和发展历史1992年，基于对市场经济发展和参与全球经济活动的预测，为容纳迅速增多的国际性商务办公设施，市政府在《北京城市总体规划（1991 D2010年）》中提出了建设北京商务中心区的战略构想。

在综合考虑了北京城市特点、古都传统风貌保护要求、地域环境和交通市政设施等条件的基础上，明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。

初步形成了北京商务中心区的概念，确定了北京商务中心区的建设地点在朝阳门外大街至建国门外大街、东二环路至东三环路一带。

1993年10月6日，国务院批准了《北京城市总体规划》。

同年，市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心规划》，其范围西起东大桥路，东至东三环路，南起光华路，北至朝阳路。

1997年，市城市规划设计研究院在1993年总体规划的基础上，根据这一区域的地理环境、建设条件和北京国际大都市未来发展的需要，适当扩大了用地规模，规划范围由三环路向东扩大到西大望路，向北辐射到亮马河地区。

规划中的北京商务中心区由一个核心区、一个辐射区和一个混合区组成，并由建国门外大街和东三环路两条大街构成“金十字”，将这几个区连成一体。

市城市规划设计研究院1998年编制完成的《北京市区中心地区控制性详细规划》，将北京商务中心区范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。

2000年6月5日，市政府第76次专题会议决定，将商务中心区建设纳入《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》。

2000年8月8日，市政府第82次市长办公会决定，全面加快北京商务中心区建设，并成立相应的领导机构。

定位北京商务中心区（CBD）作为北京市确定的“十一五”期间重点发展的六大功能区之一，其功能定位是成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的商务中心区；成为首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域；成为跨国公司总部和国际性金融机构的聚集地；成为首都发展金融、保险、电信服务、信息服务和咨询服务等现代服务业的聚集地；成为首都和国际文化交流的理想社区。

二 、 响 Ｃ Ｄ产 业 集 聚 的 因素 分 析 影 Ｂ
１城市经济发展水平和城市产业发展水平 。由于 Ｃ Ｄ本身 ． Ｂ
城 Ｂ 最初始 的， 不可或缺 的重要组成部 分。美 国曼 哈顿 ＣＤ是纽约 就 是 市 场 经 济 的 自然 产 物 ， 市 Ｃ Ｄ的 发 展 与 城 市 经 济 之 间相 Ｂ 市 的 中心 区 ， 中 以第 五 大 道 为 中心 的 商 业 区 ， 集 了世 界 一 互 依 赖 、 互 促 进 、 同发 展 。 并 不 是 所 有 的 城 市 都 可 以发 展 其 云 相 共 流的名店 、 乐厅、 吧等商业服务业； 娱 酒 日本 新 宿 Ｃ Ｄ地 区 已经 Ｃ Ｄ 其重要 的制约 因素就是城市的经 济总量 。纵观时间上有影 Ｂ Ｂ， 成 为 大 型 百货 店 、 种 专 卖 、 种 娱 乐 场 所 、 饮 、 馆 饭 店 高 响 力 的 Ｃ Ｄ无 不 产 生 于 世 界 性 的城 市 ， 些 城 市 都 是 全 球 经 济 各 各 餐 宾 Ｂ 这 度 集 聚 的地 区 ； 香港 中环 Ｃ Ｄ更 是 亚 洲 商业 的 典范 区域 。Ｂ Ｂ Ｃ Ｄ产 活 动 的 中心 ， 济 实 力及 其 雄 厚 。高 度 发 展 的城 市 经 济 水 平 ， 经 决 业 集 聚 中 的 商 业 集 聚 具 有两 个 基 本特 征 ： 是 大 量 商 业 企 业 及 定了其财政收入的相对充裕 ， 一 这样 政府 才会有资金去投资建设 其 相 关 支 撑 机 构 在 Ｃ Ｄ区 内 的 集 聚 ， 调 地 缘 的 临 近 性 ； 是 Ｃ Ｄ的交通 、通信、文化等公共基础 设施 。高度发达的经济是 Ｂ 强 二 Ｂ
聚水平又受四个因素 的影响： 市经济水平 、 城 专业人 才、 基础设施和政府作用 ， 由此在发展 Ｃ Ｄ产业集聚的过程 中要 注重对这四个 Ｂ

当于曼哈顿的 １２ ，东京新宿的 １９ 伦敦金融城的 １６ 新加坡 的 １３ ／０ ／， ／， ／。 ２ ．和国际成熟 Ｃ Ｄ相 比，国内 Ｃ Ｄ人流也较为密集 。世界主要城市 Ｃ Ｄ内普遍人流高度密集 ，平 Ｂ Ｂ Ｂ 均每个工作人员与办公面积 的比率不到 １ 平方米 ，这一点与我国经济发达城市 Ｃ Ｄ是一致 的。 ５ Ｂ ３ ．和国际成熟 Ｃ Ｄ相比，国内 Ｃ Ｄ写字楼回报率相近。地价水平和租金水平高在我国与世界其他城 Ｂ Ｂ 市 Ｃ Ｄ均有体现 ，体现了产业集聚的一个显著特点 。表明我国 Ｃ Ｄ发展迅速 ，有较好 的发展前景 ，同时 Ｂ Ｂ 也要警惕避免高速上涨的房地产价格可能引起 的 “ 房地产泡沫” 。 ４ ．和国际成熟 Ｃ Ｄ相比，国内 Ｃ Ｄ产业功能尚待完善 。当代 国际性城市 的 Ｃ Ｄ功能主要由商务办 Ｂ Ｂ Ｂ
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裹２
国 内外城市 Ｃ Ｄ概况比较裹 Ｂ
国外城市 Ｃ Ｄ Ｂ 国内城市 Ｃ Ｄ Ｂ １ ６ — 平方公里 １０ 万平方米以上 ００
用地规模 建筑面积
１ ５ ３５平方公里 ．—． 世界级 ：１０ ５０万 一 ５ ０ ２ ０ 万平方米区域级 ：
引导 与协调为主
与国外相似 交通拥堵 、形式较为单一 统一规划 、分步实施 ，起点高 建设滞后 ，正在加大国际 Ｃ Ｄ情况介绍 ，具体说来 ，我国国内的Ｃ Ｄ与国际 Ｃ Ｄ的产业发展区别 主要表 Ｂ Ｂ Ｂ
现 在 以下 几个方 面 ：
１ ．和国际成熟 Ｃ Ｄ相 比，国内 Ｃ Ｄ的产业集聚性还有较大差距。由于经济发展水平 、城市化水平和 Ｂ Ｂ 开放度等条件的制约 ，我国 Ｃ Ｄ跨国公司集聚数量 尚较少 。以区域金融贸易量增加值为例 ：上海分别相 Ｂ
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２６ 第 期 ０ 年 １ ０

产 业发展 主要处 于以酒店 服务业 为主 的产 业培育 阶段 ，所涉及 的人才 需求 吸引行业 主要集 中在酒 店业 、外 贸业 、服 务业 ，逐 步形成 了以聚 集商业办 公 为特 征 的商 务 中心 区 。
２ 建设 发展 阶段 ：２０ ２ ０ ． ０ ０— ０ ５年
这一 时期 ，由于房地 产的资 金吸纳作 用和对 Ｃ Ｄ发 展 的 良好预期 ，北 京 Ｃ Ｄ的产业 发展 呈现 出 以外 Ｂ Ｂ 资银 行逐渐 聚集 、现代商 务服务 业逐渐 发展 为特 征 的产业 布局 阶段 ，所涉 及 的 人才 范 围主要 集 中 在规划 、 地 产 、广告 、外 资类银行 、证券 、保险 等总部性 人才 。 ３ 产业 提升 阶段 ：２０ ． ０ ５年 ～目前 经过 多年规划 建设 ，北京 Ｃ Ｄ的产业 发展 环境 不断 优化 ，以 国际金 融业 为 龙头 的 现代 服务 业 发展 呈 Ｂ 现出 良好 态势 。这 一时期 ，客观 上 由于 国 内金融 业 完全 对外 开 放 ，主观 上 因为 北京 Ｃ Ｄ逐 步从 城 市基 础 Ｂ 设施建设 步入产业 提升 阶段 ，所 需要 吸 引涵 养 的人 才 主要 集 中在 国际 性银 行 、证 券 、保 险 等金 融业 和 创 意 、传媒 、投资 等方面 的文化传 媒业人才 。 人才 发展离不 开产业 发展 的支撑 。据 不完全 统计 ，截 至 ２ ０ ０ ７年 ９月底 ，Ｃ Ｄ区域各 类 法人 单位 共 有 Ｂ 从业人员 １３４ ３ ２ ８人 ，与去年 同期相 比，从业 人员数 量增 长 １． ０ ４ ４ ％①，显 示 出伴 生产业 发 展 的人才 良好 聚
归纳起来cbd区域内的产业发展具有以下特征i1国际化程度突出伴随着项目规划设计建设进行国际性招标金融政策向国际化倾斜首批引进在京外资银行率先开展人民币业务等一系列国际化产业发展行为如今的北京cbd以其聚集了全市最主要的国际商务设2高端化特征明显金融保险商务服务等高端化生产性服务业的行业比重不断加大世界500等公司纷纷人驻加固了北京cbd作为首都高端商务中心区的地位

金融街区域市场分析一、金融街地区概述北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊〞，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。

到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。

民国元年，又改为中国银行。

其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。

悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有特别强的吸引力。

1993年，国务院批复了北京市的都市总体，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与全然功能。

金融街用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。

金融街地区四面临都市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三局部。

而中区是金融街、开发的重点。

此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融治理中心。

中国参加世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区进行了重新调整。

中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。

二、金融街地区房地产市场分析〔一〕写字楼1、市场需求〔1〕现有需求状况金融街的写字楼曾出现过一个需求断档期。

早期只有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个工程。

由于需求偏少，而需求市场又比立旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦如此多为自用的写字楼。

因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，全然处于无房可供的局面。

2001至2002年以后，市场需求才开始逐步脱离断档期。

2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投进使用。

尽管如此，金融街目前的需求量也并不大。

金融街目前建成的工程有：C1——中国建设银行总行办公室C2——平安大厦C4——投资广场C5——中国电信指挥中心、亚洲金融大厦C6——通泰大厦C7——国企大厦C8——百盛大厦二期D3——百盛大厦A6——国际金融中心G1——华实大厦B5——富凯大厦〔1〕潜在需求在今后两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域整体的新增需求量将到达150万。

北京CBD经济、社会效益分析1.1CBD社会经济效益的量化分析北京CBD项目具有非常显著的经济效益，不过，在账面效益之外，CBD还具有非常显著的社会效益和潜在经济效益。

作为最大化公共福利的政府，在对CBD 项目进行分析和评估时，我们必须将这些潜在社会和经济效益考虑在内。

在对潜在社会和经济效益进行分析时，最有利的分析工具就是影子价格。

影子价格概念被广泛应用于各种社会经济效益分析和项目评估中。

下面，我们首先对项目评估和影子价格的基本概念进行分析，然后应用该理论对北京CBD项目进行了数量化的估计和分析。

1.1.1项目评估与影子价格项目评估的目的就是正确计算项目的所有成本和收益，从而做出是否应该进行项目建设的结论。

因此，一个项目评估包括对两个参数的估计：项目成本和项目收益。

同时，应该指出，项目成本和收益并不是唯一的，项目不同规划方案的成本和收益可以是完全不同的。

更重要的是，即使对于同一个项目规划方案，根据委托人的不同，项目方案的成本和收益也可以完全相异。

一般来讲，不同的委托人具有不同的分析视角，不同的着眼点。

一般情况下，委托人可以分为两类：一类就是公共部门，它们需要评估项目的社会收益和社会成本。

作为最大化经济福利的部门，公共部门（政府、世界银行等）必须考虑项目的所有社会收益和成本。

社会收益和成本是指某一项目对整个社会造成的全部收益和成本。

社会收益和成本与私人公司账目收益和成本相对应。

社会收益和成本包括了外部效果，外部效果是指不能够包含在经济实体会计账目上的费用或者收益。

这时，为了正确的反映经济体的所有成本和收益，我们就需要引入影子价格的概念：为了评估项目，给投入物选定的价格或者成本称为影子价格（Show Price）。

当市场投入价格或者市场产出价格不能够代表正确的社会成本和社会收益时，我们就需要使用影子价格。

可见，影子价格主要用来反映市场价格所不能反映的社会成本和社会收益。

比如，工厂污染物的影子价格就大于1，这里1代表市场价格，也就是说，工厂污染物具有潜在地社会成本。

北京CBD写字楼市场分析CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。

北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。

现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。

区内共有居住人口约5.4万人。

东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。

西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。

商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进〃的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以〃金十字“区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。

国内外投资发展商十分看好这片商务热土。

一、CBD发展背景及区域规划分析1、CBD投资背景从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。

据成交统计，2004年包括建外SOH0、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属于投资用途的比例超过50%o北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。

以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。

1）、功能布局规划北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD 的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。