物权变动、物权变动的原因、物权行为

第三章物权法律制度第一节概述【知识点一】物的概念与种类1.物的概念（1）物权法上的物指的是有体物，包括动产和不动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

（2）物是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。

2.物的特点（1）有体性①一般情况下，物权的客体只能是动产、不动产，不能是无形资产，更不能是行为。

②特殊情况下（经法律特别规定），某些权利可以成为物权的客体，如股权、票据权利等出质构成权利质权，亦称“准质权”。

【提示】①行为是债权的客体，②智力成果则是知识产权的客体，如电脑程序、基因信息。

（2）可支配性①能为人力所支配并满足人的需要。

②不能为人所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），不属于物权法上的物。

（3）在人的身体之外①人是权利主体，不能成为物权客体。

②人体器官如脱离人的身体，则可成为物。

【知识点二】物权的概念与种类2.物权的种类——法定【知识点三】物权法律制度的基本原则1.物权法定原则（1）物权法定原则的含义①物权种类法定：不得创设民法或其他法律所不承认的物权。

举例：我国法律并未将优先购买权规定为法定的物权种类，因此，甲乙双方约定（假若甲将自己的房子出售，乙有有权优先购买）因违反物权种类法定原则而无效。

但双方买卖合同仍有效，乙方有权要求甲承担合同法上的违约责任。

②物权内容法定：不得创设于物权法定内容相异的内容。

举例：《民法典》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物占有为前提，否则，质权不成立。

因此，甲乙双方约定，自行车不需要交付，仍可以在甲处，违反了物权内容法定原则而无效。

（2）法定的原因：物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，不利于交易安全。

（3）物权法定原则的效力：①行为人违反种类法定原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。

②行为人设定与打定物权相异的内容，该设定行为无效。

2.物权客体特定原则（1）客体特定：物权只存在于①已存在的物，②已确定的物。

“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义及法律效果司法实践认为，《物权法》第十五条规定区分了不动产物权变动的原因与结果，即确定了“原因行为与物权变动结果区分原则”。

该原则的法律效果为：原因行为的效力影响物权变动结果，但物权变动结果不影响原因行为的效力。

在房屋买卖实践中，如果合同标的未经行政审批而非法改建、重建的，有关部门则以房屋附有违法建筑为由限制交易，致房屋无法办理相关交易手续。

根据“原因行为与物权变动结果区分原则”，买卖合同系房屋物权变动的原因行为，房屋无法办理物权变更登记的，不影响买卖合同的效力。

标签：物权变动；债权行为；物权行为；区分原则；合同效力一、引言原告石某（以下简称“石某”）系涉案房屋产权人。

2008年10月7日，被告丁某（以下简称“丁某”）与石某签订房屋买卖合同，约定购买位于上海市A区的涉案房屋。

合同签订后，当事人随即委托某公证处，通过向上海市房地产登记机构查询，查明涉案房屋无抵押及其他权利受限记录。

丁某按约支付首期房款后，A区房屋土地管理局于同年10月18日向A区房地产交易中心发出认定通知单，确认涉案房屋附有违法建筑，不予办理房地产权转移以及抵押登记手续。

丁某遂起诉至法院，请求判令：石某拆除涉案房屋上的违法建筑，并协助办理过户手续；石某按约支付逾期交房违约金。

石某反诉请求确认房屋买卖合同无效。

本案中，双方当事人争议焦点在于行政机关限制涉案房屋产权交易对涉案合同效力的影响。

在学理上，上述争议涉及“原因行为与物权变动结果区分原则”的理解与适用。

本文拟结合本案案情，对这一原则的含义与法律效果进行探析。

二、“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”本条规定区分了原因行为的效力与物权变动的结果，即确立了原因行为与物权变动结果区分原则。

第一节物权的效力〔一般物权所有的、共同的的效力〕一、概念：是指法律赋予物权的强制性作用力和保障力，是有物权的特点和内容所决定的，物权依法成立后所发生的法律效果。

二、四效力说1排他效力〔一物一权主义〕含义：之同一标的物的无上已经成立的物权排除互不相容的物权再行成立，也即在一物之上不能设立或允许两个以上性质或内容完全相同的物权。

具体表现：一物之上只能有一个所有权。

已占有为前提和内容的他物权只能有一个〔用益物权〕例外情况：用益物权和担保物权并存担保物权和所有权并存用益物权和所有权并存同一标的物上多个抵押权并存〔按抵押登记顺序优先适用〕非以占有为目的的他物权并存以占有为目的他物权与非以占有为目的他物权并存二、优先效力〔即对内优先效力和对外优先效力〕1、对内优先效力：指同一标的物上有数个物权并存时，应确定物权实现的先后顺序。

基本原则：成立在先，权利优先。

例外情况：法定物权优先于约定物权他物权优先于所有权2、对外优先效力〔又叫物权对债权的优先效力〕：指物权的标的物同时也为债权给付的标的物时，及同一标的物上既有物权又有债权时，无论物权成立在债权之前或之后，物权都有优先于债权的效力。

具体表现：①所有权的优先性②担保物权的优先性③按份共有人的优先购买权④房屋承租人的优先购买权例外情况：买卖不破租赁三、追及效力含义：物权的标的物无论辗转流落于将何人之手，物权人都可以追击到物的所在，依法向物的不法占有人索取，请求其返复原物。

具体表现：当标的物由无权处分人转让给第三人的，除善意取得外，物权人有权向任何第三人请求返复原物，追击效力来源于物权的排他效力，也就是物权人有权排除任何人的非法干预，目前我国的追击效力仅限于盗赃物和遗失物的流转。

例外：1、ps：物权法的113条：也叫遗失物追击效力的法律阻却事由。

2,、善意取得制度〔法律阻却事由〕四、物上的请求权效力含义：即物权人在在物的圆满支配状态被侵害或有被侵害的危险时，物权人为恢复物的圆满状态，可请求他人为或不为一定行为的权利。

• 【引例分析】
• 变动原因 • 是买卖房屋的合同——债权行 为； • 变动结果 • 是买卖房屋的所有权——物权 行为。
• 2、物权变动的无因原则，即物权 行为的无因性 • 是指物权行为的效力不应受债权行 为的影响，当债权行为无效或被撤 销时，以物权合意与交付或登记构 成的物权行为并不当然无效，仍能 发生物权变动之效果。
• 物权行为是物权变动的意思表示与 交付（动产）或登记（不动产）相 结合的法律行为。
• 物权行为两大基本特征:独立性与无因性。
• 1、物权变动的区分原则 • 即物权行为的独立性。在发生物权变动 时，物权变动的原因与物权变动的结果 作为两个法律事实，他们的成立生效依 据不同的法律根据，这就是物权变动的 区分原则。
（4）预告登记（针对房屋买卖合同） ①预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的，不发生物权效力。 ②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动 产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失 效。
（5）不动产买卖合同与物权登记 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另 有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。
• 【案例讨论】 • 某甲将自己的房屋转让给了某乙，乙已将房款交清， 并且实际占有，后甲下落不明，因没有甲的身份证 件，乙始终无法办理过户，法院在一起以甲为债务 人的执行案件中，将仍登记为甲名下的房屋查封。 乙提出自己已将房款交清且已实际占有，未办理过 户登记的原因是甲不能提供身份证件，自己对此没 有过错，根据最高法院《关于民事执行中查封、扣 押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实施）第 17条“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查 封、扣押、冻结” 的规定，法院不能查封该房屋。 • 问题： • 1、没有办理过户登记对所有权的转移有怎样的影响？ • 2、以第三人无过错为由保护其利益，能否体现公平 正义？

[问题]1谁对轮胎享有所有权？2该批轮胎的损失由谁承担？

不动产——登记
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。 第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产 物权的证明。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让 和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合 同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登 记的，不影响合同效力。

法律另有规定的除外

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立

非依法律行为而发生的物权变动的，包括：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政 府的征收决定等 （2）因继承或者受遗赠取得物权的
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭
不动产登记的分类
初始登记与变更登记
正式登记与预告登记（保全） 更正登记、异议登记与涂销登记
依土地使用权登记认定房屋所有权纠纷案
1. 2. 3. 4.
5.
6. 7.
8.
甲、乙为亲兄弟，乙大学毕业留城工作，甲在农村务农，与 其母共同居住在甲母所有的4间房屋中。 1992 年 6 月，甲将 4 间房屋以 8000 元价格卖给本村丙。甲称： 该房为其母所有，但乙已多次表示房屋给甲，任其处置。 丙信甲说为真，同意买下该房，并当即支付价金8000元。 双方约定：因甲母健在，尚需该房，待其去世后交付房屋。 1999年6月甲母去世，甲与丙去房产部门办理了房屋过户手续 1999 年 12 月，乙从城里回来，认为甲的卖价太低，遂以共有 房屋，甲无权处分为由，主张房屋买卖无效。 法院查明：讼争房屋为甲乙父母遗产，但该房过户登记于丙 之前的土地使用权证的登记人为甲，而房产登记部门登记草 案中记载的房屋所有人为乙。现乙否认曾放弃继承权，亦无 其他证人。 [问题]丙能否取得房屋所有权？

第二部分物权变动考点1 物权变动和物权行为★★★【学习提示】本考点最主要的是能够区分物权变动和债权变动的不同，其次是要掌握非基于法律行为的物权变动。

一、物权变动的形态物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。

1.取得：类型概念示例原始取得第一次产生或者不以原所有人意志为根据直接取得先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收、善意取得等继受取得依赖于他人意思表示而取得买卖、赠与、互易、继承等2.消灭：类型概念示例绝对消灭物权本身不复存在书被烧毁相对消灭物权转让书被卖掉【例题•单选题】下列属于所有权的继受取得的是（）。

A.甲继承其兄房屋一间B.乙的3万元存款得利息1000元C.丙建造完成了房屋D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台【答案】A【解析】选项BCD：取得孳息、合法建造、先占都属于原始取得。

二、物权变动的原因（一）基于法律行为的物权变动1.债权变动与物权变动：【思考】若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？答：乙有权要求甲去办理过户。

若甲坚决不去，乙可以根据生效的合同，让甲承担违约责任。

【苏苏总结】两者关系债权行为产生债权债务关系（1）合同一般自合同成立时生效（2）物权是否发生变动，登记、交付与否，不是债权行为的生效要件物权行为产生物权的变化（1）物权变动的公示一般为不动产登记和动产交付（2）合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任2.物权行为与债权行为：债权行为物权行为本质负担行为处分行为对财产的影响不会直接引起积极财产的减少，却会使得消极财产（义务）增加直接导致积极财产的减少一物多卖可反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效（1）物权只能被转让一次（2）出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持处分权不需要需要无权处分（1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

经济法物权法背景简述——物权法【思考】假设没有物权法，也没有国家管制，社会资源如何配置？解答：可自行通过交易的方式达到资源优化。

目录第一部分：静态视角●物与物权第二部分：动态视角●物权变动第三部分：风险视角●担保概述第一部分静态视角●物与物权（一）物权法中的物【思考题1】天上的星星是否有所有权？解答：没有。

【思考题2】掉落的陨石是否有所有权？解答：有。

1.概念物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人社会生活需要之物。

2.物的分类举例：动产——手机不动产——建筑物种类物——大米特定物——名画主物——汽车；从物——维修工具原物——母牛；孳息——小牛（1）孶息归属于原物的所有权人。

（2）例外情形：①土地收益归属于用益物权人。

②买卖交易中，标的物交付后，其产生的孶息归于买受人。

（二）物权的概念和特征对特定的物享有直接支配和排他的权利。

1.绝对性对抗所有人，排除任何他人的干涉。

2.支配性具有直接支配力，无需第三人的积极行为协助。

3.排他性一物之上只能成立一项所有权。

（三）物权种类（四）物权公示原则第二部分动态视角●物权变动（一）物权变动概念物权变动，是指物权的产生、变更和消灭。

1.产生如，取得所有权或设立抵押权等他物权等2.转让如，转让所有权、转让建设用地使用权等。

3.消灭如，所有权的消灭。

（二）物权变动的原因1.非交易方式的物权变动（1）基于事实行为《物权法》：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

”提示：与管道2的接口：获得物权的主体若“再处分”的，需要公示。

（2）基于法律规定《物权法》规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

”（3）基于公法的规定《物权法》规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

物权法定原则1.物权的种类和内容由法律规定（传统观点）物权不得任意创设，其种类和内容应当由法律规定，此为之“物权法定主义”。

原理：因为物权的效力非常强大，具有对世性，可对抗不特定的第三人。

如果任由当事人创设法律没有规定的物权或者约定物权的内容，将会对不特定第三人造成不利影响，破坏交易秩序。

2.物权法定的缓和（新进观点）当事人如果违背物权法定原则，创设新的物权类型或者新内容的物权，一般不发生物权效力。

如，让与担保有效。

我国虽然没有规定这种让与担保方式，但并无禁止性规定。

通过合同约定，再转移所有权的方式达到担保目的，是不违反法律的，也符合合同自由、鼓励交易的立法目的。

物权变动的基础「物权的设立」1.原始取得：非依他人既存的权利为依据而取得物权。

（1）基于事实行为而发生原始取得。

如，劳动生产（木材制作成椅子）、合法建设、先占无主物（拾得他人抛弃的旧电扇）、添附等。

（2）基于法律规定和公法上的原因而发生，如，善意取得、收取孳息（存款得利息）、征收、没收等。

2.继受取得：基于他人既存的权利为依据而取得物权。

（1）移转的继受取得就他人的物权依其原状而取得，实质上是物权主体的变更，如，基于有效的买卖合同受让所有权；法定继承或遗嘱继承取得物权；受遗赠取得物权；企业合并取得物权。

（2）创设的继受取得对既存的物权进行内容上的限制而产生新的物权。

如，在国家所有的土地上设立建设用地使用权；在他人动产上设立抵押权或者质权。

3.区分的法律意义（1）原始取得：因物上本不存在任何物权，或者虽存在物权，但基于法律的规定物权的取得与原权利人的意志无关，非继受他人权利而来。

故，物之上原存的所有负担都因原始取得而消灭，如，无权处分他人之物，购买人善意取得，则无权处分人需要对原权利人承担赔偿责任，而善意取得人是原始取得该物，无任何负担，不用负责。

（2）继受取得：物权系因继受而来，基于权利人不得将大于其所有的权利让与他人的法理，存在于标的物上的一切旧有负担得继续存在，而转由取得人承继。

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Байду номын сангаас
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(三)物权的变更
广义的物权的变更包括物权的主体、客体与 内容等要素中的一项或数项的变更；通常所称的 物权变更仅就狭义而言，是指物权客体与内容的 变更，而不包括物权主体的变更。
物权客体的变更又称物权的量的变更，是指物 权标的物在量上有所增减。物权内容的变更称为 质的变更，是指物权发生内容上的扩张或缩减、 期限上延长或缩短等变化。
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第二节 不动产登记
一、不动产登记的概念、性质及意义 1、概念：不动产登记是指登记机关根据当事人的
申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转 移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。 2、性质：在我国为行政行为 3、意义： 确定产权、 课税、 物权设立和变动的公示
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二、登记机构及其职责
江阴法院在审理过程中，被告顾强提出，虽然 自己签订协议买卖房屋是事实，但是家中其他成 员都不知情，所以签订协议应视为无效，他要求 收回该房屋。
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第一节 物权变动的概念与原因
一、物权变动的概念 物权的变动，就是指物权发生、移转、变更和消灭。 物权的变动，就物权自身而言，是物权的运动状态；
就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关 系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系 的变化。
物权变动的结果作为两个法律事实，其成 立和生效依据不同法律根据的原则。 如：买卖合同的成立生效与其标的物所有 权转移的生效。
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（二）区分原则的基本含义
1、物权变动区分的是物权变动的原因行为（债权 行为）和结果行为（物的处分行为）；
2、物权变动的基础关系即原因行为，应当按照该 行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权的 变动是否成就为判断标准；

【解析】（1）选项A：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

（2）选项B：预告登记的作用在于使得权利人擅自处分不动产时不发生物权变动效力，而对合同的效力没有影响。

（3）选项C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（4）选项D：预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。

【考题2·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。

（2014年）
A.预购商品房
B.租赁商业用房
C.房屋所有权转让
D.房屋抵押
【答案】ACD
【解析】根据规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。

（二）公示的效力


1.内涵和立法模式 物权的存续与变更满足了公示的要求时，就会引起相应的法律后 果，这就是公示的效力。 A、公示对抗主义 B、公示成立主义
• 物权公示原则的意义：物权的排他性决定了物权的变动会产生排 他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有 必要对物权的变动规定公开的行为方式。
2、双方法律行为
作用于客体 —— 物权变动 作用于权利 —— 物权变动 核心：权利人的意志 核心：合意
（一）物权产生
物权的产生，即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不 特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物 权人相结合。
无原权利人
产 生
原始取得
基于法律规定 有原权利人
继受取得
有原权利人 基于原权利人
意思
民事法律行为
取得
买卖（互易）合同 赠与合同 转让他物权的合同 遗嘱继承、遗赠 设立他物权 投资、劳动生产 收取孳息、先占
取得时效、拾得遗失物等
添附、强制执行、征、没收
非民事法律行为
标的物丧失、混同、继承 法定期间届满、法律规定
（二）物权的变更
• 物权关系的变更有广义、狭义之分。 • 狭义的变更，是指物权的标的、内容等部分的改变。 • 广义的变更，是指物权的主体、标的或内容发生改变。 主体的变更或标的、内容的彻底改变，结果是发生物 权的取得或消灭，故应从物权的取得或终止的角度来 理解。 • 因此，物权的变更主要指狭义的变更。 物权的消灭，即物权的丧失，可以分为绝对的 消灭与相对消灭。严格的说，物权的相对消灭并非 物权消灭的问题，而是应当属于物权的继受取得或 主体变更的问题。
（1） 乙取得所有权 （2）甲基于不当得 利请求 甲： （1）破产时的只能 参加分配； （2）强制执行时， 不能提出执行异议 （3）乙无过失免责

第05讲物权、物权行为与债权行为、物权变动与取得二、物权（一）物权 VS 债权（二）我国物权的体系（理解各物权）（三）解析：他物权1.他物权：对他人之物所享有的物权。

（1）用益物权：对他人所有之物进行使用和收益的权利。

①建设用地使用权（一般针对城市土地）②宅基地使用权（针对农村土地）③土地承包经营权（针对农村土地）④地役权⑤居住权（2）担保物权：以他人之物作为实现自己债权的担保。

①抵押权（针对动产、不动产）②质权（针对动产、权利）③留置权（针对动产）2.用益物权 VS 担保物权3.抵押权 VS 质权 VS 留置权* 举例说明（下页）4.生活中的担保物权实例●抵押权不动产抵押：房屋抵押（抵押合同+登记——抵押权产生）动产抵押：汽车抵押（抵押合同——抵押权产生+登记对抗）●质权动产质押：黄金质押给银行（质押合同+交付——质权产生）权利质押：股票质押给银行（质押合同+登记——质权产生）●留置权张三委托甲物流公司运一批货，不支付运费，货被物流公司扣留。

三、物权行为 VS债权行为（处分行为 VS 负担行为）债权行为：使得一方对他方负担债务，如订立合同。

物权行为：导致物权变动，如交付动产、办理不动产登记等。

1.一般的物权变动过程：债权行为 + 物权行为物权变动【举例1】张三把房屋卖给李四，签买卖合同 + 过户登记——所有权转移给李四。

【举例2】张三把手机卖给李四，有买卖合同 + 交付——所有权转移给李四。

2.物权变动的分离原则（债权行为与物权行为分离）物权变动：即物权的取得、变更、消灭。

包括所有权的取得、转让、消灭；他物权的设定、转让、消灭等。

分离原则：物权变动与否不影响合同效力。

【举例】我把房屋卖给大家，签订了买卖合同，但没有办理过户登记；虽然物权没有发生变动，但买卖合同有效。

四、物权的变动原因与取得方式。

孙枚用这两笔钱开了一家时装店，但时装店并不景 气。这时，周海回国定居，住入该房并进行了装修， 不久又拿着买卖协议来找孙枚，要求过户。
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高峰听说此事后，害怕孙枚到期不能还钱， 便要周海承认高峰对该房有抵押权，周海不 同意。借款期满后，孙枚无力还款。
高峰要拍卖房屋实现抵押权，而周海要求确 认自己对系争房屋的所有权并要求孙枚办理 过户登记手续，同时主张高峰的抵押权无效。
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赵某准备将一幢自有的房屋出卖，邻居王某提 出购买，但因价格原因没有达成协议。赵某的 同事李某经与赵某协商，达房屋买卖协议，约 定房价20000元，分两次付清，协议达成后3日 内付10000元，同时赵某交付房屋。
余款10000元交房后3个月内付清。第三天，李 某如约交付房款10000元并占有房屋。王某得 知此事后，因急需房屋做生意，就提出以 25000元的价格购买该房，赵某同意将房屋卖 给王某，另订了协议，并办理了房屋登记过户 手续。
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三、公示与公信原则 （一）公示原则 公示原则，是指物权变动时，必须以一定的公
示方法表现其变动，才能发生一定法律效果的 原则。
公示方法对外显示物权变动及其变动后的物权 现状。公示方法主要有，占有（静态）、交付 （动态）、登记。
公示方法有使物权变动发生法律上一定效果的 机能。这种机能从法律上的效果来看，就是公 示力。
２００２年４月，金殿苑业主委员会成立后， １号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢 楼的２层和３层之间，又多出了２Ｅ层，这 层楼面有３套住房计２３６平方米，早在２ ００１年就被开发商以有使用权而出租给了 他人。
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由于２Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业 主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多 出的３套住房既没有分摊公用面积，也没有缴 纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一 做法侵害了他们的合法权益，要求将２Ｅ层住 房的产权归全体业主所有。

第⼆部分：物权 ⼀、物权的概念、特征和效⼒ 概念：物权是指权利⼈依法对特定的物享有直接⽀配和排他的权利，包括所有权、⽤益物权和担保物权。

（《物权法》第2条） 特征： 1、物权是民事财产权的⼀种，在这⼀点上物权与债权相同。

作为财产权，物权以可流转为其原则以不得流转为例外；由于物权是财产权所以物权受到侵害以后可以通过损害赔偿实现完全救济；⼜由于物权是财产权所以其受到侵害以后即便权利⼈受有精神损害也不得要求精神损害赔偿。

2、物权的客体是特定的物 3、物权是⽀配权、绝对权和对世权 效⼒（物权的优先效⼒物上请求权）： （⼀）排他效⼒ 物权排他性的含义——谁应受到保护，谁应受到排斥 （1）不相容之排他 1、所有权——所有权 2、以占有为内容的⽤益物权——以占有为内容的⽤益物权 （2）相容之排他 1、所有权——他物权 2、担保物权——担保物权 （⼆）优先效⼒ 物权的优先效⼒体现在如下两个⽅⾯： （1）物权优先于债权 1、破除债权 2、优先受偿 例外：买卖不破租赁、海商法上的优先权、⼯资债权 （2）、物权之间的优先效⼒——排他之相容 同⼀个标的物上存在两个以上物权的先成⽴的物权优先于后成⽴的物权。

这⼀原则有两个例外：1、法定物权优先于意定物权， 例如法定抵押场合：留置权＞抵押权＞质权；法定抵押权＞意定抵押权； ⾃愿登记场合： 质押占有先于抵押登记时：留置权>质押权>⾃愿登记的抵押权 抵押登记先于质押占有时：留置权>⾃愿登记的抵押权>质押权>未登记的抵押权 2、他物权成⽴在后，但是优先于所有权 （三）追及效⼒ （1）含义：物在召唤主⼈，即不论标的物辗转于何⼈之⼿物权⼈均可追及到物之所在⾏使其权利。

（2）例外：动产的善意取得制度 （四）物上请求权（详见下⾯物权的保护这⼀块） ⼆、物权的类型 物权法定原则：指物权的种类、物权的内容和效⼒都只能由法律加以规定，当事⼈不得任意创设，其具体内容包括： 1、类型法定，⼜被称之为类型强制 所谓类型法定是指物权的类型只能⼜《物权法》或者其他法律规定，不得由当事⼈随意创设，即当事⼈在其协议中不得明确规定其通过合同设定的权利为物权，也不得设定与法定的物权不相符合的物权。

第二章物权总论pptConvertor物权的变动物权行为【导入性问题】甲从乙汽车经销商处购买某型号汽车一辆，双方约定由乙在两个月后交货。

在生产商将该汽车运往乙的营业场所的过程中，丙肇事致该车严重受损。

甲没有按时得到自己订购的车，于是向丙主张损害赔偿。

问，甲的主张是否合理？甲向乙借款三万元，为担保还款，甲将其“劳力士”手表一块交给乙设立质权。

乙不慎将该表遗失，为丙所拾获。

问，乙能否向丙提出返还要求？甲能否？甲、乙各拥有A、B两块相邻的土地，乙为方便进入自己的B块土地，与甲约定，每年给甲若干补偿，而甲则允许其在A块土地上穿行。

后甲将A土地出卖给丙。

乙向丙提出通行要求，丙表示拒绝。

问，依法理，乙的主张是否成立？乙与甲应设定何种权利，才能确保其在A土地上通行的权利？第一节物权的概念与意义一、物权的概念物权概念的抽象性物权概念的法系性大陆法系国家特有之概念，英美法无此法律范畴从罗马法上的对物之诉／对人之诉到现代法上的物权／债权物权之概念，各国民法鲜有规定，多由学说界定物权者，直接支配特定物，而享受其利益之权利（姚瑞光，民法物权论，第1页；谢在全，民法物权论，第18页）物权者，直接支配一定之物，而享受利益之排他权利（史尚宽，民法物权，第7页）物权乃直接支配其标的物，而享受其利益之具有排他性的权利（郑玉波，民法物权，第11页）物权者，支配物之权利（梅仲协，民法要义，第369页）物权是权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的效益的排他性财产权（张俊浩主编，民法学原理，第383页）主观意义上的物权，即特定的人在特定的物上所享有的法律地位（鲍尔／施蒂尔纳，德国物权法，第12页）《物权法》第3条第3款本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

立法定义之解析物权系财产权物权为直接支配特定物的权利。

法律赋予物权人直接支配物的权利：物权人依自己的意思，享受物的利益，无需他人意思和行为介入即可实现物权是对特定之物的直接支配物权客体特定原则：一项物权以一个具体的物为客体法律将物归属于某人支配，在于使其享受物的利益所有权——全面的利益享有用益物权——物的使用价值担保物权——交换价值二、物权的特性直接支配性物权人依自己的意思对标的物管领处分，实现其权利内容，无需他人行为或意思介入；就他物权而言，物权的实现无需物权设定人的意思或行为的介入，其权利不因物权设定人即所有人的变动而生影响支配性导致物权的排他效力所有权、建设用地使用权（地上权）、抵押权对世性（绝对权）——保护的绝对性物权关系的义务人为权利人之外的任何人义务人的义务表现为不作为（不妨碍物权人行使物权）物权人得对任何妨碍其权利行使之人提出排除妨碍的主张第二节物权的类型一、物权法定主义（一）意义及立法例意义：物权的类型及其内容由法律规定，而不许当事人自行创设立法例日本民法、韩国民法、台湾地区民法（757条：物权，除本法或其他法律有规定外，不得创设）明文规定德国、瑞士等民法虽无明文，但学理上均认可此原则《物权法》第5条：物权的种类与内容，由法律规定（二）立法理由由物权的绝对性所决定，便于建立物权公示制度，使第三人了解物上的权利状况，从而使物权的对抗性获得合理的基础，保证交易的安全债权（如合同之债）的类型之所以无须法定，是因为它仅在合同当事人间发生效力，原则上不直接对第三人产生效力。

《经济法》第三章物权法律制度知识点提要考情分析近年本章分值有所降低，预计分值在8分左右。

各种题型均可出现，注意《物权法》与《合同法》结合考案例分析题。

学习注重理解掌握重点法条。

重点关注物权变动、善意取得制度、建设用地使用权、担保物权内容。

专题概要专题一物权法律制度概述专题二物权变动专题三所有权专题四用益物权专题五担保物权专题一物权法律制度概述知识点物的特征习题演练【例题·多选题】物权法中，能成为所有权客体的有（）。

A.土地B.存储程序的光盘C.云南白药D.人身体内的血液『正确答案』ABC『答案解析』本题考核物的特征。

人是权利主体，不能成为物权客体。

知识点物的种类1.动产与不动产（1）不动产须登记，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物。

（2）动产以交付为原则。

2.主物与从物（1）主物和从物在物理实体上都独立存在，从物不是主物的组成部分。

例：旅馆设置的家具、房间的钥匙、汽车后箱中的备用胎等属于从物。

（2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。

3.原物与孳息（1）原物VS孳息:孳息必须与原物分离，为独立物。

例：母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出来的小牛才是孳息。

（2）天然孳息VS法定孳息习题演练【考题·单选题】（2018年）根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。

A.房屋B.林木C.海域D.船舶『正确答案』D『答案解析』本题考核物的种类。

选项ABC属于不动产。

【考题·单选题】（2017年）根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（）。

A.海域属于不动产B.文物属于禁止流通物C.金钱属于非消耗物D.牛属于可分割物『正确答案』A『答案解析』本题考核物的种类。

文物属于限制流通物，选项B错误；金钱属于消耗物，选项C 错误；牛属于不可分物，选项D错误。

【考题·多选题】（2009年）根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（）。

（三）抵押权的设定
1.抵押权设定行为
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
2.登记
1）登记生效 以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招 标拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营 权以及正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时 设立。 2）登记对抗 以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具 以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵 押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三 人。
2.公示的效力
（1）物权转移效力 • 所谓公示生效主义，是指物权转移，非经法定公示不得生 效 • 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上须经依法 登记，才能发生效力，未经登记，不发生效力。 • 动产物权的设立和转让，则是自交付时发生效力。 • 某些物权的享有与变动，只需当事人意思即为己足，不以 公示为前提。公示的效力只在于对抗第三人。 （2）物权推定效力。 为法定公示方式所彰显的权利人，被推定为合法权利人。 （3）公信效力。 BACK
第五节 担保物权
一、担保物权概述
（一）担保物权的概念与种类 1.担保物权概念 • 以担保债权实现为目的的物权，为担保物权。 • 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发 生当事人约定的实现担保物权的情形，依法 享有就担保财产优先受偿的权利。 2.担保物权种类 《物权法》规定了抵押权、质权与留置权三种 担保物权。
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（三）动产善意取得
1. 构成要件
①依法律行为转让所有权 ②转让人无处分权 ③受让人为善意 ④以合理的价格转让 ⑤物已交付 ⑥转让人基于真权利人意思合法占有标的物
2.法律效果
• 直接法律效果——所有权发生转移 • 间接法律效果——赔偿请求权
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（四）不动产善意取得