济南某购物广场的战略分析(doc 36页)

济南万达购物广场清盘与招商广告策划案济南万达购物广场广告策划案本次销售推广主要围绕四个诉求点来进行1﹑商铺最佳投资方式（针对自营与投资客）2﹑投资商铺的长远利益（从收店租到赚店铺）3﹑投资万达商铺享有租约保证（现铺销售，送租约，回报立竿见影）4﹑机会不等人（万达产权旺铺销售火爆，黄金席位所剩无几）本次招商推广主要围绕四个诉求点来进行1﹑名店名牌汇聚万达购物广场2﹑招商火爆进行中，黄金旺铺所剩无几3﹑与商业巨人同场经营的珍稀商机4﹑开业倒记时各名牌名店加紧装修中。

销售广告案：主题1：产权旺铺，租不如买！(投资店铺的方式针对自营业主)主题2：用店租，养店铺！（目前投资置业最安全/稳定的投资方式针对投资业主）主题3：鱼与熊掌可兼得？（产权旺铺带租约发售及投资回报）主题4：先做房东，再做老板！（40年产权旺铺，先赚店租再自行经营！）主题5：一间好店铺百年摇钱树！(投资产权旺铺的好处；常年的丰厚回报)主题6：产权旺铺，代代收益！(投资产权旺铺的好处；一铺富养三代)主题7：万达产权旺铺，我们全家养老金！(投资产权旺铺的好处及回报)主题8：万达产权旺铺，送给儿女们的一台ATM机！(同上)主题9：成功之道就是立即行动（万达产权旺铺全面热销90%）主题10：掌声越多，机会越少！（（万达产权旺铺即将售馨）招商广告案：主题1：世界巨子有的你也有！/ 火爆招引一线品牌！（诚邀知名品牌商，经销商，生产商进驻经营）主题2：名牌名店，抢租万达！（万达购物广场已进驻的品牌，招商情况）主题3：名店汇聚，领唱繁华！（万达购物广场通过招商进驻的品牌）主题4：万达购物广场即将盛大开业！（提前向市场预告开业的信息）报纸广告排期表：齐鲁晚报：本次报纸投放要求封底版，彩色半版。

齐鲁电视台30秒广告片：诉求一间好店铺百年摇钱树的投资概念同时体现名牌名店汇聚，万达领唱繁华，开业进入倒记时。

现场执行要点：1.万达购物广场开业倒计时：名牌名店，全面加紧装修中开业的繁华场景即将出现。

一.城市的总体规划方向：住宅的规划方向：社区房产：加大服务力度。

房产个例分析：名士豪庭：位于经十东路和浆水泉路交接口路南。

生活购物便利。

周边有万嘉隆仓储超市、银座超市、东外环小商品市场、甸柳庄菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。

项目文化教育配套条件优越。

周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和各大知名高校（如：山东政法学院、山东经济学院）等。

本地块内还规划建设有幼儿园和小学。

周围银行有中国建设银行、农村信用社、润丰农村合作社等。

医院有武警总医院、荣军医院、山东妇幼保健医院。

在项目紧邻经十东路及浆水泉路处设置精品商街，立志打造集生活便利、休闲购物、餐饮娱乐等一体的“印象后街”，规划业态有银行、邮局、精品屋、特色餐厅、咖啡厅，小型酒吧，小型购物超市，干洗店，书店等生活配套设施。

区内规划设立体育设施，如篮球场、网球场、乒乓球场和室内游泳池等中建文化城：：位于济南市文化东路16号，全部为高层住宅。

在交通位置上地处燕山立交桥内侧，东靠二环东路，南临第一大道经十路。

距离新建的奥体政务中心5分钟车程。

500米内配套有万嘉隆超市、甸柳农贸市场以及大润发、家乐福等超市购物班车。

周边毗邻山东航空大厦、翰林大酒店、顺峰大酒店、天外村等众多高档餐饮场所。

在医疗、金融保障上，囊括9大金融机构（中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、招商银行、深圳发展银行、上海浦发银行、恒丰银行）和5大著名医疗机构（山东省千佛山医院、齐鲁医院、山东省中医院、山东武警医院、济南市中心医院）等，种类齐全的各大金融医疗机构。

济南恒大帝景：位于济南文化东路，全部为高层。

它坐落山大路以西，文化东路以北，是集教育、生活、商业、文艺四心合一的黄金地段，区域位置极为优越，是一座集居住、商务、金融、休闲、娱乐、购物、文化、教育于一体的城市中央居住区。

项目配套齐全中小学：燕山学校、山师附小、甸柳一小、文化东路小学。

济南润丰购物广场项目市场调研及营销建议方案石家庄嘉诚智业文化传播二零零九年二月十一日目录第一部份市场调研部份 (3)第一节调查安排 (3)第二节调查分析总结 (6)一、商业地产调查 (6)二、其他投资品种调查 (12)三、其他城市同类销售模式分析与借鉴 (14)四、目标消费群体调查 (16)五、调查进程中面临的要紧问题及解决方案 (22)第二部份项目营销策划方案建议 (28)第一节项目好坏势分析及目标消费群体分析 (28)第二节项目销售政策制定 (30)第三节售楼部选址和咨询点设置 (32)第三部份宣传推行建议 (34)第一节媒体组合策略及广告推行建议 (34)第二节宣传卖点 (35)第三节活动营销配合销售 (35)第四部份下时期工作安排 (36)第五部份项目销售本钱预算 (37)第一部份市场调研部份第一节调查安排一、调查目的：通过对济南商业地产市场状况，各地产项目的销售政策、销售手法、销售卖点、宣传手法、销售情形；和济南市场上现存的投资品种、投资政策及其销售状况的实地考察；并结合济南百姓投资适应和投资心理——为本项目制定销售价钱、销售政策、销售噱头、促销政策、宣传推行策略、本钱预算等提供客观科学的市场依据。

二、调查内容：1.深切了解市场情形，针对在售和已售竞争楼盘进行比较性市场调查；2.对目前济南市投资可选择品种进行详细调研分析；3.针对潜在目标客户群体投资途径及投资意向展开调查；4.对本项目合理化操作有必然参考价值的其他省市楼盘，进行深切调研分析，挖掘出具有借鉴意义的内容。

三、调查范围：依照房地产项目自身具有比较强的区域化特点，并结合本项目前期销售的来访、成交客户总结分析，特制定本次调查范围是以项目所在区域为中心向周围辐射，并对济南市其他四大商业集中区域进行地毯式调查。

调查人群以临街店铺、住宅小区、商场、超市的流动客户及经营商户为主，包括众多小区业主、写字楼白领、个体老板、企事业单位职工、宾馆酒店客流等。

济南又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，是国务院公布的国家历史文化名城之一，是全省政治、文化、经济，金融，教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。

中国七大军区之一的济南军区本部。

中国16个铁路局之一的济南铁路局本部。

济南位于山东省中西部，具有2000多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名世界的史前文化－龙山文化的发祥地，区域内新石器时代的遗址城子崖，有先于秦长城的齐长城，有被誉为“海内第一名塑”的灵岩寺宋代彩塑罗汉等。

中国首部诗歌总集《诗经》中有谭人所作讽刺诗《大东》，是现存最早的有关济南的文献。

济南孝堂山郭氏墓石祠，是我国现存最早的地面房屋建筑；隋建四门塔为全国现存最古老的石塔，均为全国重点文物保护单位。

中国原始部落的首领--舜（约公元前22世纪）就诞生与生活在济南一带，1929年7月正式设立济南市。

位于北纬36度40分，东经南一带。

117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于北温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。

下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积达8227平方公里。

是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。

第十一届全国运动会举办城市。

济南在目前的发展中，存在着许多可利用优势和潜力，也存在许多的威胁和挑战。

1.优势(Strengths)交通，治安济南是山东省省会，地处中心位，是环渤海地区的中心城市之一。

济南是联系华东地区乃至全国的交通枢纽，居于南北交流、东西交流双重枢纽地位，区位优势明显。

全省铁路、公路、航空枢纽,通讯设施完善。

；良好的治安环境为本城居民和外来投资者提供了安全的居住和投资创业环境。

政治环境济南是全省政治中心。

即几乎所有的省直机关和大多数中央驻鲁机构都设在济南,是全省的决策中心。

利于提高政府行政效率,由审批型政府向服务型政府转变。

经济环境济南市区域金融中心及教育基地的地位显著。

购物中心的规划招商经营与案例分析购物中心是城市商业发展的重要组成部分，也是城市居民休闲消费的主要场所之一。

为了规划招商经营，提高购物中心的经营效益，需要从定位、规划、租赁、运营等多个方面综合考虑，下面将结合一个案例进行详细分析。

一、购物中心的定位与规划购物中心的定位是决定其业态和功能的基础，主要包括定位人群、产品定位和服务定位。

针对不同的人群定位，购物中心可以分为高端定位、中高端定位、城市综合定位等。

产品定位是指购物中心经营的产品种类和品牌特色，可根据所在地区的消费需求和市场竞争情况进行合理规划。

服务定位是通过提供优质的服务来提高消费者的购物体验，如停车服务、餐饮服务、售后服务等。

二、购物中心的招商经营购物中心的招商经营是为了吸引优质品牌入驻，提高购物中心的知名度和吸引力。

具体操作包括租赁出去的店铺数量、面积、租金以及品牌组合等。

租赁的店铺数量和面积需要根据购物中心的规模和业态进行科学规划，确保购物中心的店铺空置率控制在合理范围。

租金是购物中心的主要收入来源，需要根据购物中心的地段优劣、品牌知名度等因素来定价，既要考虑租金收入，又要顾及入驻品牌的利润空间。

品牌组合是购物中心的核心竞争力之一，需根据店铺的业态、品牌特色、目标人群来合理搭配，形成互补和差异化的经营格局。

三、案例分析以某购物中心为例，该购物中心位于城市中心区域，周边居民消费水平较高，定位为中高端购物中心。

购物中心总建筑面积50000平方米，租赁出去的店铺面积30000平方米，店铺数量100家。

购物中心分为一至四层，一层主要是服装、鞋包、珠宝首饰等品牌店铺，二层主要是餐饮、休闲娱乐等品牌店铺，三至四层主要是办公楼层。

购物中心的租金策略根据业态和品牌知名度进行区分，一层的店铺租金较高，二层的店铺租金稍低一些，而三至四层的办公楼层的租金相对较低。

为了增加购物中心的人气，购物中心也会对入驻品牌提供一些优惠政策，如减免第一个月的租金、朝向优惠等。

目录第一章总则 (1)第二章发展总体战略和目标 (2)第三章规划指导思想、原则与控制指标标准 (7)第四章中心城商业网点布局规划 (10)第五章大中型批发市场布局规划 (24)第六章物流基地及会展中心布局规划 (30)第七章近期建设规划 (34)第八章一市三县商业网点规划 (37)第九章实施商业网点规划的对策和措施 (51)第十章附则 (53)附件1 济南市商业零售业态规范（DB3701/T54—2003）附件2 济南市商业分级设置规范（DB3701/T55—2003）附件3 济南市贸易服务局、济南市规划局关于《济南市商业网点发展规划》联合审查会议纪要附件4 济南市城市规划委员会专家委员会《论证济南市商业网点发展规划》会议纪要附件5 济南市人民政府关于《济南市商业网点发展规划》的批复第一章总则第1条为适应不断提高和变化的消费需求，应对加入世界贸易组织后，商业对外开放的新形势，使商业网点的建设发展与城市总体布局相适应，根据国家商务部关于做好城市商业网点规划的指示精神，依据《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》，编制本规划。

第2条本规划由济南市贸易服务局、济南市规划局联合组织编制，经济南市人民政府批准后，由济南市贸易服务局负责组织实施，任何单位和个人在本规划区域范围内进行的商业网点选址、建设和经营活动，均应遵循本规划。

第3条规划范围规划范围为济南市域范围，包括济南市区和章丘、平阴、济阳、商河一市三县的城区。

规划重点为《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》确定的中心城规划范围。

第4条规划期限规划期限与《济南市城市总体规划（2005年-2020年）》期限一致，为2005年—2020年，其中近期建设规划期限至2010年。

第5条本规划所指商业网点，是指商品零售、批发、商品市场、物流配送、餐饮住宿等销售经营性场所。

本次规划的主要内容是对商业网点，包括市级商业中心、市级商业副中心、区域商业中心、社区商业中心、大型商业网点、商业街、大型综合及专业批发市场、物流基地及会展中心等的发展布局作出规划安排，以引导和规范商业网点布局，构筑布局合理、结构完善、分布有序的现代商业网点体系。

济南商业项目市场调研报告1、引言济南作为山东省的省会城市，拥有较为发达的经济和商业环境。

近年来，随着城市发展和人口增长，商业项目在济南市场上逐渐崛起。

本次市场调研报告将对济南商业项目的发展状况进行分析和总结，以期提供有价值的参考和建议。

2、市场概况目前，济南市商业项目的发展呈现以下几个主要特点：- 商业综合体：近年来，济南市商业项目以商业综合体为主，集购物中心、餐饮娱乐、办公和住宅等功能于一体。

这一趋势体现了消费者对一站式购物和娱乐的需求。

- 品牌入驻：随着济南市经济的发展，越来越多的国内外知名品牌纷纷入驻济南商业项目，提升了项目的知名度和吸引力。

- 区域发展不平衡：济南商业项目的发展在不同区域之间存在不平衡的问题。

市中心地区的商业项目更为成熟和多样化，而其他区域的商业项目仍相对较少。

3、市场竞争分析目前，济南商业项目市场存在一定的竞争。

主要竞争因素如下：- 定位差异化：各个商业项目通过特殊的定位和特色来吸引消费者。

例如，部分商业项目注重高端消费者的服务和体验，而另一部分则注重大众市场。

- 品牌竞争：知名品牌在选择商业项目时会考虑商业项目的品牌影响力和目标消费群体是否匹配。

- 业态多样性：商业项目通过提供多样的购物、娱乐和餐饮等业态来满足不同消费者需求。

4、市场机遇与挑战济南商业项目市场存在诸多机遇和挑战：- 城市发展：随着济南市经济的不断发展，商业项目市场将迎来更大的增长空间。

- 消费升级：消费者的消费观念和需求在升级，对商业项目提出更高的要求，如个性化定制、绿色环保等。

- 租金压力：商业项目所在地租金的上涨对商家经营造成一定的压力。

5、市场建议针对济南商业项目市场，可以提出以下建议：- 加强定位差异化：通过提供特色化服务和定位，吸引不同类型的消费者，满足多样化的需求。

- 引入优质品牌：吸引更多知名品牌入驻，提升商业项目的品牌影响力和市场竞争力。

- 加强创新：结合新兴科技和消费升级趋势，提供创新的购物、娱乐和服务体验。

银座购物广场的行业分析和战略分析银座购物广场的行业分析和战略分析一、银座购物广场行业分析1、从外部环境分析中国宏观经济预计保持平稳较快发展，为零售市场发展提供了良好的环境。

国家将调整优化消费需求结构，增强消费拉动力，这对消费品市场快速发展产生了积极的作用。

社会保障体系不断完善，保证了消费需求的稳步增长。

国家提升居民消费水平，改善消费条件，培育新的消费热点，这些政策将为零售业发展提供有力条件。

此外,商业零售业对商圈的依存程度较高,商圈的形成需要较长的时间积累,由于消费者惯性消费的原因,核心商圈一旦形成,顾客一般具有较强的忠诚度。

区域垄断优势明显。

商业零售企业目前的主要的威胁是来自于网购对实体渠道的冲击。

网络销售保持着较为迅猛的增速。

由于网络购物缺失消费体验,故不能完全取代实体店渠道。

现阶段中国主流网购用户为中低收入人群,他们对商品价格变动较为敏感,而消费的产品品类中低端产品或者标准化的商品占主要部分,高端化妆品、品牌服饰类、黄金珠宝占比较低。

因此网上购物会对定位低端的百货以及经销标准化的小家电以及3C产品的渠道有一定的替代作用,但对于定位中高端的百货企业影响较小。

同时，国内通胀持续增高，租金加速上涨，零售企业的物业成本压力越来越明显。

商业（尤其是超市）是劳动密集型行业，对比过去4年人工成本和收入增速，由于有新员工需求和老员工工资刚性上涨，人工成本的增长一直高于收入增长，也即意味着人工成本在收入中的占比不断提高。

最低工资的上涨最后虽然能转化为消费能力的提升，但对零售企业来讲，成本压力还是在增加。

此外购物卡实名制、物价上涨对消费有一定的抑制作用。

2、从内部环境分析银座近期业务扩张较快，开店费、开办费、摊销费等培育期门店各种投入较多，使得销售、管理、财务费用同比增长速度较快，超过营业收入的增速。

费用的快速增长影响银座股份的净利润的增长，公司的盈利增长受到一定抑制。

而公司新开张的门店陆续成熟，盈利增长空间较大。

银座购物广场的战略分析一、引言二十世纪九十年代中期以来，中国零售业发生了巨大的变化，国外历经半个多世纪的开展才出现的各种业态如大型超市、仓储式会员商店、便利店、折扣店、家居建材商店、购物中心等在中国都已经出现并呈快速开展之势，超市〔包括大型超市、超市、仓储式会员商店〕正在取代传统的百货商店成为零售行业的主力业态。

近年来，各种中外资本争相进入大型超市这一新型业态，尤其是外资企业，更是对这一业态青睐有加，纷纷在包括山东地区在内的中国东部沿海地区积极扩张规模，大型超市成为国内开展前景最好，同时也是市场竞争最剧烈的零售业态之一。

济南银座购物广场〔以下简称银座购物广场〕由山东银座商城股份〔以下简称山东银座〕与山东世界贸易中心〔以下简称世贸中心〕共同投资设立，注册资金1.2亿人民币，山东银座占90%，世贸中心占10%。

世贸中心是山东省商业集团总公司的核心层企业，目前有零售业、高科技、房地产三个支柱产业。

山东银座是世贸中心的控股企业，以零售业为主业，目前有大型超市、超市、百货商店、家具建材商店四种业态。

2004年实现销售收入35亿元。

银座购物广场的第一家分店──济南泉城广场店于1999年11月3日开业，采用的是(大型超市＋百货商店)的复合业态，在经营面积分配上各占50%，取得了空前的成功，2004年销售额达7.5亿元人民币。

2002年以后，银座购物广场进入迅速开展期，在济南市区和地市级及兴旺县市级城市不断开设分店，截止到2004年底，银座购物广场在山东地区共有6家分店，经营面积达14万平方米，2004年实现销售额为15亿元。

表1是银座购物广场各分店的简单情况。

表1银座购物广场各分店情况简表银座购物广场目前处于迅速开展期，2005年方案在山东地区的临沂、菏泽、枣庄、潍坊、安丘等地继续快速开设分店，经营面积39000平米的临沂店已于2005年1月28日成功开业。

山东地区大型超市行业的外部环境正在发生着剧烈的变化，行业内企业之间的竞争越来越剧烈。