二手楼交易中需要交的税费
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二手楼交易中需要交的税费
办理房地产三级转移登记需缴纳哪些税费?
三级转移登记税费的计税基数、计征对象、税率、征收部门如下表：
序号税(费)种计算基数收取对象税(费)率征收部门
1 销售营业税实际销售金额全额或实际销售金额减去原登记价的差价转让方5％登记部门代征
2 城市建设维护税营业税转让方1％登记部门代征
3 教育费附加营业税转让方(外商投资和外国企业除外) 3％登记部门代征
4 印花税实际销售金额转让方0.05％登记部门代征
受让方0.05％登记部门代征
5 个人(单位)所得税实际销售金额减去原登记价的差价转让方个人20％由登记部门代征
单位15％由税务部门征收
6 契税实际销售金额受让方l.5％或3％登记部门代收
7 土地增值税增值额转让方30％一60％登记部门代收
8 登记费受让方个人50元登记部门收取
单位80元
9 房地产交易服务费建筑面积转让方每平方米3元登记部门收取
受让方每平方米3元
10 《房地产证》贴花受让方5元登记部门代收
计税说明如下：
一、个人购买住房(包括普通住房和非普通住房)在五年内转手交易的，按实际销售
金额全额的5％的税率缴纳营业税；
二、个人购买住房五年内销售的，全额计征营业税。
个人购买普通住宅五年后销售的，
销售价等于或低于原价，未产生营业税的，不需向税务部门申请减免。
个人购买普通住宅五年后销售，销售价高于原登记价的，提交税务部门免税证明后免征营业税，否则差额计征营业税。
个人购买非普通住宅五年后销售，售价高于原价的，差额计征营业税；
三、个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准，其中二级转移登记的起始日期以买卖合同记载的日期为准；安居房登记的起始日期以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定；继承、受赠、离婚分割而来的普通住宅，在转让时计算其购房时间以上一手购房时间为准；三级转移登记的起止时间，以申请登记的日期为准；
四、我市普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上，单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下；
五、从2006年1月1日起，除个人购买自用普通住房按1．5％的税率征收契税外，其他土地房屋权属转移一律按3％的税率执行，普通住房标准同上第四条之规定；
其他土地房屋权属转移，主要包括土地使用权出让、转让(含出售、赠与、交换)；
非普通住房；仓库、写字楼、商铺、厂房、…车库等非住宅类房屋的买卖、赠与、交换以及单位购买所有类型的房地产。
六、个人无偿赠与房地产免征营业税；单位无偿赠与房地产视同销售征收营业税；
七、房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城市建设维护税、个人所得税、契税；
八、个人出售其购买并居住超过五年的安居房，免征个人所得税；
九、法院强制执行涉及有多次转移行为而未经登记的，就最后两次转移行为按规定征收税费；
十、法院强制执行，未办理第一手房地产证的，未提交税务部门免税证明的，全额计征营业税；
十一、非房地产开发单位自建自用房地产，销售时以取得的全部售房收人为营业额征收营业税；
十二、个人自建自用住房，销售时免征营业税；
十三、从2005年11月1日起对我市转让房地产的单位和个人，以其实际缴纳营业税
的税额为计征依据，按3％计收教育费附加，对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加；
十四、从2005年11月1日起，对出售购置的房地产的单位和个人按规定征收土地增值税。
居民个人转让购置的普通住宅，免征土地增值税，普通住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。
对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上的(含五年)，免征土地增值税；居住满三年未超过五年的，减半征收土地增值税。
住宅类型以房地产证注明的类型为准。
土地增值税的计税依据为房地产转让产生的增值额，增值额：房地产转让收入一扣除项目。
扣除项目：房地产原价+转让环节发生的各项税费。
房地产转让收入：以房地产转让合同确定的价格为准。
房地产原价：包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购人该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。
转让环节的税费：转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费。
有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。
征收税率：
(一)土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目50％的部分，税率为30％：
增值额超过扣除项目50％的部分、未超过扣除项目100％的部分，税率为40％：
增值额超过扣除项目100％的部分、未超过扣除项目200％的部分，税率为50％：
增值额超过扣除项目200％的部分税率为60％。
上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
(二)土地增值税税额的计算：可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目乘以速算扣
除系数的简便方法计算，计算公式如下：
i、增值额未超过扣除项目50％
土地增值税税额：增值额×30％
ii、增值额超过扣除项目50％，未超过扣除项目100％
土地增值税税额：增值额×40％一扣除项目×5％
(二)增值额超过扣除项目100％，未超过扣除项目200％
土地增值税税额：增值额×50％一扣除项目×15％
(四)增值额超过扣除项目200％土地增值税税额：增值额×60％一扣除项目×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
十五、所有减免税项目由纳税人向主管税务部门申请，国土房管产权登记单位凭主管税务机关减免税批文办理减免税手续。
十六、房地产交易服务费(按建筑面积收取)：房地产交易手续费为每平方米6元。
由交易双方各承担50％；凡未列入计征营业税的，其交易服务费免收(如财产分割、赠与、继承等)；凡列入计征营业税的，其交易服务费列入计征范围(含计征营业税额为零)。
