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老年公寓综合可行性分析报告1.引言老年公寓是一种为老年人提供养老和医疗服务的特殊居住方式，随着我国老龄人口数量的增加，老年公寓的需求也日益增长。
本报告旨在对老年公寓的综合可行性进行分析，以评估其商业潜力和可持续发展可能性。
2.市场需求分析2.1 老龄人口增长趋势根据统计数据显示，我国老年人口数量呈上升趋势。
随着医疗和健康水平的提高，老年群体也越来越关注养老方式和生活品质。
老年公寓作为一种专业化的养老方式，能够满足老年人对于社交、医疗和安全等需求。
2.2 市场竞争情况当前市场上已有一些老年公寓，在经营方式、服务质量、价格等方面存在差异。
综合分析市场竞争情况，我们可以发现，老年公寓对于高品质的医疗保障、舒适的居住环境和丰富的社交活动有着较高的需求。
3.项目规划与设计3.1 项目地点选择老年公寓的地点选择至关重要。
优先选择环境舒适、交通便利、医疗资源丰富的区域，以满足老年人对于便捷医疗服务的需求。
3.2 设施与服务规划老年公寓应提供全面的医疗、康复和社交服务。
包括但不限于健康体检、义诊、护理服务、康复设施等。
此外，为了提供活动和娱乐，还应规划社交活动场所和休闲设施。
4.财务可行性分析4.1 投资成本估计基于项目规模、地理位置以及服务水平等因素，我们对老年公寓的建设和运营成本进行了估算。
投资成本主要包括土地购置、建筑物建设和装修、设备采购、人员培训等方面。
4.2 收入预测与费用分析我们预测老年公寓的主要收入来源包括住宿费用、护理服务费、康复费用等。
同时，为了保持良好的财务状况，要合理控制运营成本，包括人力成本、设备维护费用、食品采购成本等。
4.3 资金筹措方案针对项目的资金需求，我们提出了多种筹资方案，包括银行贷款、投资者合作、政府支持等途径。
通过综合考虑项目风险和回报率，选择最适合的资金筹措方式。
5.风险评估5.1 政策风险老年公寓发展与国家相关政策的变化密切相关。
政策以及相关法规的调整可能会对项目的可行性产生直接影响。
老年公寓可行性报告5篇老年公寓可行性报告1Ø 老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面(1)老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3 亿，占世界老年人口的1/5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。
我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多，“4 2 1”家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，城市“空巢家庭”越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。
我国的人口现状，成为了老年住宅需求增大的内在宏观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。
(2)老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。
未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
(3)老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。
在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
(4)老年人居住状况20xx年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近5.9%的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有5.9%的户是合住房，有 33.4%住房少于 2间，有3.4%的老年人居住在7层以上的楼房(其中市占14.2%,镇占1.4%)。
养老公寓可行性研究报告一、研究背景：随着我国人口老龄化趋势日趋明显，对养老服务的需求不断增加。
养老公寓作为一种针对老年人提供居住和养老服务的方式，逐渐受到人们的关注和认可。
因此，对养老公寓的可行性进行研究，将有助于了解市场需求、运营模式以及发展前景，为相关企业和机构提供决策依据。
二、研究目的：1. 分析市场需求：了解社会对养老服务的需求规模、特点和趋势，掌握养老公寓的市场定位和发展方向。
2. 研究运营模式：探讨养老公寓的运营模式、管理体制以及提供的服务内容，为运营者提供经验和建议。
3. 评估经济效益：分析养老公寓的经济效益，包括成本控制、收入预测和盈利能力，为投资者提供决策依据。
4. 探索政策环境：研究政府相关政策，包括财政扶持、用地政策、税收优惠等，为养老公寓的发展提供政策支持。
三、研究方法：1. 文献调研：查阅相关文献、报告和统计数据，了解国内外养老公寓的发展情况和经验。
2. 实地调研：选择几个养老公寓进行访谈和观察，了解其运营模式和服务内容，并与老年人进行交流，了解用户的需求和评价。
3. 数据分析：对收集到的数据进行分析整理，包括市场调研数据、运营数据和经济数据等，以及政府相关政策文件。
4. 经济评估：利用经济学和财务分析方法，对养老公寓的投资成本、收入预测和盈利能力进行评估。
四、研究内容：1. 市场需求分析：调研老年人养老需求规模、结构和偏好，分析市场容量、竞争情况和发展趋势。
2. 运营模式探讨：研究养老公寓的管理体制、服务内容和特色，分析运营模式的优缺点以及市场适应性。
3. 经济效益评估：评估养老公寓的投资成本、运营成本和收入预测，分析其盈利能力和风险特点。
4. 政策支持分析：研究政府相关政策文件，评估政府对养老公寓发展的支持力度和潜在影响。
5. 案例分析：选择几个成功的养老公寓案例进行分析和总结，提炼成功经验和启示。
五、研究结论：通过对市场需求、运营模式、经济效益和政策环境等方面的研究分析，得出养老公寓在目前环境下的可行性结论，并对其发展趋势进行预测和建议。
一、项目背景与意义随着我国人口老龄化不断加剧，老年公寓作为一种以服务老年人为主要目标群体的养老服务形式，逐渐成为人们关注的焦点。
老年公寓不仅可以为老年人提供舒适的生活环境和全方位的养老服务，还可以有效缓解养老服务不足的问题，满足老年人对安全、舒适、便利等方面的需求。
目前我国的老年公寓建设规模仍然较小，尤其是针对中、高收入群体的老年公寓建设尚不足，市场潜力较大。
因此，开展老年公寓项目建设具有重要意义，可以促进相关产业的发展，提高养老服务水平，满足老年人养老需求。
二、项目概况1.项目名称：XX老年公寓工程项目建设2.项目地点：XX市区3.建设规模：总建筑面积约为XXX平方米，包括XXX套不同户型的养老公寓房间，以及配套设施如健身房、休闲区、医疗室等。
4.投资估算：项目总投资约为XXX万元，其中包括土地取得费用、建筑物建设费用、设备采购费用、人员培训费用等。
5.建设周期：预计建设周期为XXX年，分为前期规划设计、审批程序、建设施工和运营筹备等阶段。
6.项目运营模式：采取自营与委托管理相结合的模式，引入专业的养老机构进行管理。
三、市场分析1.老年人口需求：随着我国老龄人口的不断增加，老年人对养老服务的需求不断提升，对有品质的老年公寓的需求也逐渐增多。
2.市场空白：目前我国中、高收入群体对有品质的老年公寓需求较大，但市场上的供应还不足，存在较大的市场空白。
3.竞争分析：虽然市场需求大，但市场竞争也较为激烈，需要通过提供优质的养老服务和设施来吸引客户。
四、可行性分析1.技术可行性：老年公寓建设技术相对成熟，建设工艺简单，且有相关专业团队提供技术支持。
2.市场可行性：市场需求大，潜在客户群体广泛，具有较好的市场前景。
3.经济可行性：按照项目预算和预计收入计算，项目获利可观，投资回报率符合投资预期。
4.管理可行性：引入专业的养老机构进行管理，提高服务质量，提升项目的盈利能力。
五、风险分析1.政策风险：养老政策的变化可能对项目的运营产生影响，需密切关注政策动态。
老人公寓可行性研究报告一、项目背景及意义随着社会的快速发展和人口结构的变化，我国老年人口规模不断扩大，老年人需求的各种服务也日益增多。
在这样的背景之下，建设老人公寓成为一种较为理性的选择。
老人公寓以其特有的服务和设施，能够为老年人提供一个良好的居住环境，使他们在晚年能够享受到更周全的照料和服务。
老人公寓作为一种新型的养老服务机构，其建设对于社会而言，既能够解决老年人居住和服务的问题，还能够创造一定的经济效益和就业机会。
因此，对老人公寓的可行性进行研究对于促进老年人福祉和社会和谐具有重要的意义。
二、项目市场分析1.老年人口规模持续扩大我国老年人口规模不断扩大，根据相关统计数据显示，我国60岁及以上老年人口已经达到2.5亿，占总人口的比例约为18%。
预计到2030年，老年人口将达到3亿人左右。
这意味着老年人服务市场将会越来越大，需求将会不断增加。
2.老人公寓市场需求潜力巨大随着老年人口规模的不断扩大，老人公寓市场的需求潜力也在逐渐释放。
老人公寓的服务内容包括提供住宿、饮食、医疗、文化娱乐、护理等多项服务，受到了老年人及其家庭的广泛认可。
因此，老人公寓市场需求潜力巨大，有着非常广阔的发展前景。
3.老人公寓市场竞争激烈由于老人公寓市场需求潜力巨大，各种类型的养老机构，包括老人公寓、养老院、社区养老服务中心等，都纷纷进入了这一市场。
因此，老人公寓市场竞争激烈，需要提供更加优质的服务和设施，才能在市场中脱颖而出。
三、项目可行性分析1.政策环境支持我国政府一直非常重视老年人的养老问题，出台了一系列相关政策和措施，支持老年人养老服务的发展。
比如，《关于促进老年人护理服务产业发展的指导意见》等一系列文件，都鼓励社会资本投入养老服务业。
因此，老人公寓建设能够得到政策环境的积极支持。
2.市场需求明显根据前期市场调研数据显示，在我国许多城市，老人公寓市场需求非常明显。
随着老年人口规模的持续扩大，老人公寓市场的需求将会不断增加。
老年公寓可行性研究报告老年公寓可行性研究报告一、项目背景当前我国社会老龄化加剧，老年人口数量不断增加，特别是城市老年人的生活需求不断增长。
老年公寓作为老年人独立生活和养老的一种形式，具有较大的市场潜力。
二、市场需求分析1. 生活需求：老年人逐渐追求独立、舒适和便利的生活方式，老年公寓可以满足老年人的居住需求。
2. 养老需求：随着子女独立出去工作和独生子女政策的影响，越来越多的老年人需要独立的养老场所。
老年公寓可以提供全方位的养老服务。
3. 社交需求：老年公寓可以为老年人提供各类社交活动，促进老年人之间的交流与互动。
4. 按摩需求：老年人的身体功能逐渐衰退，按摩被认为是一种有效的保健方法，提供按摩服务可以增加项目的吸引力。
三、市场竞争分析目前，老年公寓市场竞争较为激烈，主要包括传统养老院、老年社区和老年公寓等形式。
但老年公寓相对传统养老院和老年社区来说，更注重老年人的独立生活和社交需求，因此在市场上具有一定的竞争优势。
四、可行性分析1. 投资回报率高：老年公寓的需求大，市场容量大，投资回报率高。
2. 政策扶持：国家对老年公寓等养老产业给予了一定的政策支持和扶持。
3. 市场优势：相比传统养老院和老年社区，老年公寓注重老年人的独立生活和社交需求，更能满足老年人的真实需求。
4. 能力提升：提供老年人社交活动和按摩服务，能够提高项目的吸引力。
五、运营模式1. 公寓建设：选择地段宜居、交通便利的位置建设公寓楼宇，根据老年人居住需求进行设计和改造。
2. 服务设施：提供全方位的服务设施，包括餐厅、健身房、图书馆、娱乐室等，满足老年人日常生活和社交需求。
3. 养老服务：提供保洁、安全、医疗、护理等全天候的养老服务，确保老年人安全和健康。
4. 按摩服务：提供专业的按摩师和设备，为老年人提供身体保健服务，满足老年人健康需求。
六、风险分析1. 老年公寓的建设和运营需要大量资金和人力资源支持，在投资回收期较长的情况下，资金风险较高。
老年公寓可行性报告一、项目背景及目的随着中国社会老龄化问题的日益严重，老年公寓作为一种老年养老服务的新模式，受到了广泛关注。
而老年公寓可行性报告的目的就是评估老年公寓项目的可行性，明确项目的投资、运营和市场前景等关键因素，为投资者提供决策依据。
二、项目概述老年公寓是为老年人提供居住、生活及医疗护理等服务的专业化机构，其主要特点包括：1. 高品质的居住环境：老年公寓提供舒适、安全、便利的居住环境，满足老年人特殊的生活需求。
2. 个性化的服务：根据老年人的不同需求，提供个性化的医疗、护理、饮食等服务。
3. 宣传推广：通过各种渠道宣传推广，吸引更多老年人入住，提高项目的知名度和市场份额。
三、市场分析1. 人口老龄化问题：我国老年人口数量庞大，随着年龄的增长，老年人对照顾、护理和医疗等需求也逐渐增加。
2. 市场需求潜力大：目前，老年公寓市场需求仍然较大，特别是在一线城市和经济发达地区。
3. 市场竞争情况：老年公寓市场竞争激烈，存在着多元化的服务需求和不同层次的市场细分。
四、投资评估1. 前期投资：主要包括场地筹备、装修及设备投资等，需考虑市场定位和投资规模等因素。
2. 运营成本：包括房租、人员工资、物业管理费等，应进行合理预估和控制，以确保项目的盈利能力。
3. 风险评估：老年公寓行业面临着政策、人才和市场竞争等风险，需进行全面评估和合理规避。
五、运营模式1. 以服务为导向：提供优质的医疗、护理、饮食、娱乐等服务，满足老年人的生活需求。
2. 合理的价格策略：根据服务质量和市场定位制定合理的价格策略，确保投资回报。
3. 建立良好的政府和社区关系：与相关部门和社区建立稳定的合作关系，获取政府支持和资源。
六、项目展望根据市场需求及发展潜力等因素，老年公寓项目在未来具有较大的发展前景和盈利空间。
但在项目运营过程中应密切关注市场变化和政策调整，及时调整和优化经营策略。
以上是老年公寓可行性报告的基本框架和内容，投资者可根据实际情况进行具体的评估和决策。
老年公寓可行性研究报告1. 研究背景随着老龄化问题的日益突出，老年人口的增加对社会、家庭和公共服务机构提出了巨大的挑战。
老年公寓作为满足老年人居住和养老需求的一种形式，受到越来越多的关注。
本报告旨在对老年公寓的可行性进行深入研究，以评估老年公寓项目的商业潜力和可持续性。
2. 研究目的和方法2.1 研究目的本报告的主要目的是通过分析老年公寓项目的市场需求、竞争状况、运营成本和盈利能力等方面的因素，对老年公寓的可行性进行评估。
此外，还将重点研究老年公寓的设计和服务模式，以提供可行性报告的基础数据。
2.2 研究方法本报告采用了多种研究方法，包括市场调研、数据分析、业务模式分析和经济学方法等。
通过对老年公寓市场的现状和趋势进行深入了解，结合实地调研和问卷调查，获取相关数据和信息，对老年公寓项目进行全面评估。
3. 市场需求分析3.1 老年人口增长趋势随着人口老龄化的不断加剧，老年人口数量逐年增长。
根据统计数据显示，预计未来十年，60岁以上老年人口将增加30%以上。
这表明老年人口增长的市场需求潜力巨大。
3.2 建设老年公寓的市场需求目前，老年公寓市场需求主要集中在三类人群：独居老人、子女在外工作的空巢老人以及想要改善居住环境和生活质量的老年人。
这些人群需要一个安全、舒适、便利和社交丰富的居住环境。
3.3 竞争分析老年公寓市场竞争激烈，已经存在许多老年公寓项目。
竞争主要来自传统的养老院、护理院以及一些房地产开发商所开发的老年公寓项目。
因此，在设计和服务模式上的创新将是差异化竞争的关键。
4. 商业模式和运营成本4.1 商业模式分析根据市场需求和竞争分析，我们建议老年公寓项目采用租赁模式。
这样可以减少运营成本，降低项目开发风险，并充分利用现有的房地产资源。
此外，还可以与社区合作，提供多样化的服务和活动，满足老年人多样化的需求。
4.2 运营成本估算运营成本包括人员工资、设施维护、食品供应、医疗保健、活动组织等方面的费用。
老年公寓项目可行性研究报告_可行性报告【引言】老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化消遣、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
在老年公寓的建筑设计中，有许多方面是与一般公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必需掌握。
由于老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上简单产生孤独感，过大的空间简单使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时用法空间也不能过小，由于老年人在生活中，行动是很不便利的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。
过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不便利。
【名目】第一部分老年公寓项目总论总论作为可行性讨论报告的首要部分，要综合叙述讨论报告中各部分的主要问题和讨论结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性讨论的审批供应便利。
一、老年公寓项目概况（一）项目名称（二）项目承办单位（三）可行性讨论工作担当单位（四）项目可行性讨论依据本项目可行性讨论报告编制依据如下：1．《中华人民共和国公司法》；2．《中华人民共和国行政许可法》；3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（20xx）20号；4．《产业结构调整名目20xx版》；5．《国民经济和社会进展第十二个五年进展规划》；6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家进展与改革委员会20xx 年审核批准施行；7．《投资项目可行性讨论指南》，国家进展与改革委员会20xx年8．企业投资决议；9．……；10．地方出台的相关投资法律法规等。
（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、老年公寓项目可行性讨论主要结论在可行性讨论中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险掌握问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将讨论报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
老年公寓可行性研究报告文档2篇Feasibility study report of apartment for the elderly编订：JinTai College老年公寓可行性研究报告文档2篇小泰温馨提示：可行性研究报告是从事一种经济活动投资之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。
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本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1：老年公寓可行性研究报告文档2、篇章2：老年公寓项目可行性研究报告文档篇章1:老年公寓可行性研究报告文档截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。
据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。
据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。
而老年公寓是解决这一问题的重要手段。
开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。
盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。
其计算公式为（预期入住人数╳收费）—服务成本即为盈亏。
收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办老年公寓可行性分析养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。
进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量（床位数）及分布情况;老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。
目录一、项目提出的依据二、老年公寓目标客户需求及应对分析三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件四、老年公寓规划五、老年公寓风险分析六、风险规避与控制措施七、项目实施八、结论一、项目提出的依据（一）政策依据1、《广东省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（粤政办[2006]105号）2、广东省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（粤民福[1998]19号3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号）4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号6、《中华人民共和国土地管理法》（二）老年公寓市场机遇我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.85亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
“老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。
国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。
1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。
在2012年召开中共十八各类会议上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。
近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。
广东省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。
上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。
九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。
总结：如果说1.85亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。
从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。
可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。
（三）老年人公寓现状分析国内老年公寓的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.85亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为0.6%（1.85亿）的老年人解决住房问题。
据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。
国内老年人的居住模式A、购买房屋居住2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。
其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房 5.6%和 4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。
县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。
可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。
个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。
说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。
2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。
居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区——北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓——浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院——上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、营利性质的小型养老院。
（四）广东省老年公寓现状老年人口高龄化日趋明显人口抽样调查结果显示：2010年我省常住人口为10400万人，其中65岁及以上的人口为860万人，占8．26％，平均每11人中就有一名老年人。
老年人口的总量比2000年第五次全国人口普查时增加215万人，年平均增加2．7万人。
在人口老龄化快速发展的同时，高龄老年人口占老年人口总数的比重在不断扩大。
2010年80岁及以上的高龄老年人口占65岁及以上老年人口的18．05％，比2000年提高2．52个百分点。
户型设计不合理、功能相对单一、服务范围狭窄目前广州现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活的基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。
就是这样的条件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之门外，造成了高的空床率。
住宅区规模小、配套设施不足、管理水平低下目前广东省的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有300个床位以上规模的还比较少。
整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
而广州近期某养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。
总之，目前社会提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。
这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。
因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。
（五）老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观广东省老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。
在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、上海等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。
他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。
老年公寓将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定广东省现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。
高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。
低档产品仍有市场，但需要升级换代。
总之中档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档公寓、低档公寓也将占有一席之地。
二、老年住公寓目标客户需求及应对分析（一）老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅的内在需求主要从以下表现在以下几个方面（1）老年社会的来临我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。
80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.85 亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。
专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。
