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2009连云港市房地产市场报告连云港市房产管理局目录连房报告分区说明为了方便报告使用者，报告以连云港市建成区为调查范围，将连云港市分为新浦区、海州区、连云区和开发区（新浦区和连云区之间，朝阳以东，平山以西为开发区）四个区域，同时新浦区又分为中心、东、西、南、北五个版块。
另将赣榆、东海、灌云、灌南四县作为独立的区域纳入本分析报告作专题研究。
此区域根据连云港市目前城市建设的状况特点与房地产的价格之间的影响因素进行划分，不完全等同于现有的行政区域划分及土地，规划、拆迁以及其他有关部门相关的区域划分。
请本报告使用者注意。
新浦区板块划分连房价格综合水平2003年-2009年（上半年）连房商品住宅均价走势图2008年6月—2009年6月连云港市商品住宅价格情况单位：元/㎡2009年上半年连云港市区八大分区商品房均价图单位：元/㎡2009年上半年连云港市四县商品房、商品住宅均价比较图单位：元/㎡连云港市宏观经济运行情况注：相关部门统计数据还未公布连云港市房地产市场概况（不含政策性住房）1、供应情况据市房产管理局网上交易备案系统统计显示：09年上半年，我市市区商品房累计批准预售面积84.81万㎡，同比下降29.35%，其中，商品住房累计批准预售面积63.07㎡，同比下降40.36%。
截止今年6月底，我市商品房月末累计可售面积为270.97万㎡，环比下降5.60%；其中商品住房为178.47万㎡，环比下降7.43%。
09年6月份，我市市区商品房累计批准预售面积11.01万㎡，环比下降53.30％，同比下降37.23%，其中，商品住房累计批准预售面9.37万㎡，环比下降29.30%，同比下降36.19%。
2、销售情况09年上半年，我市市区商品房登记销售面积143.69万m2，同比上升111.70%；其中商品住房登记销售面积123.09万m2，同比上升109.35％。
6月单月，我市市区商品房登记销售面积28.98万m2，同比上升176.63%，环比下降9.10%；其中商品住房登记销售面积25.02万m2，同比上升190.35%，环比下降11.27%。
连云港房地产市场调研分析报告一. 城市篇1.1 城市概况连云港市地处江苏省东北部，属于海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一。
全市总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。
辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，新浦区为市政府所在地。
根据国家统计局中心城市综合实力全国百强排名，连云港市从2001年的83位提到2004年的55位。
在江苏省政府向苏北政策倾斜，对苏北重要城市连云港给予大利支持下，连云港市在错失前几轮发展机会之后，又迎来新的机遇。
做成连云港城市重要组成部分的连云港海港是全国十大海港之一，港口现有万吨以上泊位30个，年吞吐量4000万吨以上。
建设和发挥连云港海港功能，是连云港腾飞的重要保障。
1.2 港城经济1.2.1地区生产总值（地区GDP ）2005年连云港市全市生产总值为453.88亿元，同比增产9％，全市人均GDP 为9682元，连云港市地区GDP 连续三年保持快速增长。
连云港市历年地区生产总值走势（亿元）100200300400500199019952000200120022003200420051.2.2 三产结构2005年全市第一产业增加值为93.36亿元，同比增长3.3％；第二产业增加值为199.43亿元，同比增长19.9％；第三产业增加值为161.09亿元,同比增长14.9%；三产增加值比为1：2.14：1.73。
从三产比例来看，第一产业在连云港是仍占较大比例，连云港距离现代化工商业城市仍有较大距离。
1.2.3固定资产投资连云港市四区固定资产投资比较（亿元）2005年全市完成社会固定资产投资总额323.6亿元，同比增长31.4％；其中房地产投资35.36亿元，同比增长29.4％。
各区投资额比较如左图所示：1.2.4 其他经济数据1.3 港城生活1.3.1 人口特征2004年末全市共有人口468.81万人，其中市区总户数20.98万户，总人口66.62万人，相比2000年增长4.05万人，年均增长1.01万人，市区人口增长缓慢。
理论探讨DISCUSS论文Build58 - CITIES AND TOWNS CONSTRUCTION IN GUANGXI - 广西城镇建设探讨房地产企业存在的税收问题及对策建议□ 李瑞萍[摘 要] 我国房地产事业发展进程的不断加快带动了社会建设和经济社会发展，与此同时国家财政收入的重要来源也开始转向房地产企业税收，但值得注意的是，伴随房地产事业迅速发展带来的房地产企业税收问题给国家税务征收机关带来了全新挑战。
对此，需要国家税务征收机关在房地产企业税收方面加大检查力度，确保税收征管质量及效率不断提高，为我国税收征管工作基本目标的良好实现提供有利条件。
立足当下房地产企业存在的税收问题，适当分析和探讨改进对策，希望能够为相关工作提供可参考依据，进而提升我国房地产税收征管效果。
[关键词] 房地产企业；税收问题；改进对策[文献标识号] A [中图分类号] F293.3;F812.42 [文章编号] 1672-7045（2020）12-058-031 引言我国房地产事业蓬勃发展，已然成为我国经济发展体系中的重要组成部分，税务单位也开始愈发关注和重视房地产税收征管。
由于房地产税收征管范围广泛，同时也存在较多的费用税收项目，加之税收不公及国家对同一征收对象多次征收等问题的存在，在一定程度上影响了税收征管工作。
此外，税收征管过程中，在经济税收征管方面缺乏足够力量和切实可行的措施，有较为突出的漏征漏管现象，使得实际入库税收收入和税法所规定标准有不匹配现象存在，因而税收流失问题较为严峻，对房地产经济发展整体水平带来了影响，面对此种情况，针对房地产企业税收问题和对策建议的探讨十分必要且尤为紧迫。
2 房地产税收的相关概述立足国家层面进行分析，国家凭借政治权力，依法强制且无偿、固定参与房地产收益分配，进而获取财政收入的一种形式就是房地产税收，具体而言，计税依据直接以房地产为主，或者计税依据以房地产开发经营流转行为为主的赋税就是房地产税收。
浅析房地产企业税务筹划现状及对策房地产业一直是中国经济的支柱产业，也是税收大户之一。
纳税是企业必须承担的义务，但在利润最大化的前提下，税务筹划是企业必不可少的一部分。
本文将对房地产企业税务筹划现状及对策进行分析。
一、房地产企业税收现状目前，房地产企业所面对的税收主要有企业所得税、土地增值税、契税、房产税等。
近年来，受国家税制改革、经济形势变化等多种因素影响，税收政策发生了不同程度的变化。
1. 企业所得税企业所得税是房地产企业最重要的税种之一，其税率为25%。
房地产企业所得税的征税范围，主要是指在合同签订后，通过销售房地产获得的收入。
另外，企业在购置、建造、装修、维护房地产等过程中所发生的费用，在一定条件下可以作为减税基数。
2. 土地增值税土地增值税是指土地收益的一种税收形式，在房地产企业的开发建设过程中，涉及到的土地使用权转移、出让等交易都会发生土地增值税。
土地增值税的税率和征收标准是由国家税务部门决定的。
3. 印花税（契税）房地产的购买和转让等交易，都需要缴纳印花税，即契税。
契税的税率是根据房地产交易价格确定的，一般情况下为1%至3%之间。
4. 房产税房产的所有权归属于房地产企业，在所有权范围内租赁或出售都会涉及到房产税。
2011年起，中国实行了暂停征收房产税的政策，但是，随着我国进一步以税收制度创新推动改革，未来可能会重新实行房产税。
二、房地产企业税务筹划对策房地产企业作为一个高利润行业，税务部门会对其进行严格的监管。
在保持合法的前提下，企业可以通过税务筹划减少负担，提高利润。
下面分别从企业所得税、土地增值税、印花税和房产税四个方面，提供一些对策。
1. 企业所得税对策（1）合理结构房地产企业可以设立多个子公司，将合适的资产和负债分配给相应的公司，使整个集团的利润最大化，并降低企业所得税。
（2）薪酬筹划通过合理配置薪酬，可以降低企业所得税负担。
例如，将一部分业务外包给第三方，以不同的方式支付费用，利用公司成本弥补减少税据库的利润。
江苏省连云港市房地产现状及其发展趋势摘要:近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得到了飞速的发展。
本论文希望通过对我国连云港房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析以及提出相关的对策，预测未来几年连云港市房地产市场的发展情况和房价走势。
希望能提供一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。
关键词：房地产市场;房价;宏观经济;货币政策；预测房地产市场是中国经济发展的重要一环，为GDP的增长作出了突出的贡献。
但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响，中国房地产市场出现了新的问题,政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展.就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。
一、房地产相关概念的界定房地产是房产和地产的总称，又称不动产(英文名字为“Real Estate”或“RealProperty”）它包括土地和土地上的附着物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务的总和。
［1]具体而言,房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间,包括地面道路和地下相关的基础设施等，房地产市房产和地产的综合体合统一物。
从存在的形式分为三类：单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。
房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与其相关的中介服务如金融、评估置换、装演、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务的两种职能独立产业部门。
主要经济活动领域包括:土地开发利用、房地产经营、房屋开发、房屋经营、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产金融等。
房地产业与建筑业是国民经济中既有联系又有实质区别的两个经济部门，前属于第二产业,而后者属于第三产业。
二、当前的房地产形势低迷了一年多的楼市，近期频频传出成交量回升的消息。
房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。
在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。
本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。
一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。
通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。
因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。
1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。
同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。
这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。
1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。
不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。
二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。
房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。
2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。
如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。
三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。
对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。
3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。
因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。
房地产业税收管理面临的问题与思考【摘要】房地产业税收管理是一个重要的话题，也是一个复杂的问题。
通过对现状分析发现，房地产业税收管理存在着诸多问题，主要包括逃税漏税问题、监管不力和税收征管不完善等。
这些问题的存在主要受到政策执行不到位、信息不透明、监管制度滞后等影响因素的影响。
为了解决这些问题，可以采取加强监管力度、完善税收政策、提高透明度和加强合作等解决思路。
我们建议应该加强税收管理部门的监管和执法力度，加大对税收逃漏行为的打击力度，提高税收征管水平，完善税收政策，加强与相关部门的协作，共同推动房地产业税收管理的规范化和健康发展。
通过这些努力，可以有效解决房地产业税收管理所面临的问题，促进经济可持续发展。
【关键词】关键词：房地产业、税收管理、现状分析、存在问题、影响因素、解决思路、建议措施、思考、结论1. 引言1.1 房地产业税收管理面临的问题与思考房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在国家税收体系中扮演着重要的角色。
随着房地产业的迅速发展和税收管理体制的不完善，房地产业税收管理面临着诸多问题和挑战。
如何更好地管理和规范房地产业的税收，成为了当前税收管理领域急需解决的重要问题。
房地产业税收管理面临的问题主要表现在税收征管的不规范性、逃税漏税现象严重、税收管理体制不够完善等方面。
部分房地产企业存在偷税漏税问题，严重影响了税收的正常征收。
由于房地产业的特殊性，税收管理难度较大，容易出现管理漏洞和监管盲区。
税收管理体制的不完善也制约了税收管理效果的提升，需要进一步加强对税收政策的研究和完善税收管理机制。
影响房地产业税收管理的因素主要包括政策规定的不明确、监管手段不够灵活、征管人员素质不高等方面。
要解决房地产业税收管理面临的问题，需要从政策制定、监管手段、征管人员培训等方面入手，完善税收管理体系，提高税收征管水平，有效减少税收漏税现象，确保税收的稳定增长。
房地产业税收管理面临的问题是当前税收管理领域亟待解决的难题。
连云港房地产调研报告连云港房地产调研报告为了解连云港房地产市场的现状和发展趋势，我们进行了一次调研。
以下是我们的调研报告，总结了我们的发现和观察。
连云港市位于江苏省东部沿海地区，拥有丰富的自然资源和良好的区位优势。
在过去几年里，连云港房地产市场呈现出快速增长的态势。
城市化进程的推进、经济发展的提升以及土地供应的增加都为房地产市场提供了良好的发展机遇。
在我们的调研中，我们发现连云港房地产市场的供需状况相对平衡。
虽然有些区域的房屋供应量有所增加，但由于需求也在增加，导致房价整体稳定。
而在一些优质居住区和商业区，房价还有继续上涨的空间。
此外，我们还注意到连云港的房地产开发商在产品定位上更加注重品质和功能性。
与过去相比，开发商更加关注居住环境、社区设施以及配套商业设施的建设。
这也是吸引购房者的重要因素之一。
在未来，我们预计连云港房地产市场将继续保持平稳增长。
首先，连云港正在逐步实施城市发展规划，包括新区的建设和基础设施的完善，这将带动房地产市场的发展。
其次，随着城市人口和经济的增长，购房需求将持续增加，为房地产市场提供了更大的发展空间。
然而，我们也要认识到连云港房地产市场面临着一些挑战。
一方面，土地供应可能面临局限，这可能限制房地产市场的进一步发展。
另一方面，政府监管政策的调整和房贷利率的变动可能对市场需求产生一定的影响。
综上所述，连云港房地产市场存在一些发展机遇和挑战。
尽管面临一些不确定性，但我们对连云港房地产市场的未来发展持乐观态度。
我们建议开发商继续关注品质和功能性，并加强与购房者的沟通和需求的匹配。
同时，政府应加强土地供应和监管政策的引导，以确保市场的稳定和可持续发展。
希望我们的调研报告能够为相关行业从业者和决策者提供一些有益的信息和参考。
（字数：500字）。
目前房地产税收管理中存在的问题及对策我国税收体制存在的问题及对策建议目前房地产税收管理中存在的问题及对策我国税收体制存在的问题及对策建议随着市场经济的不断发展，房地产业带着“朝阳产业”美誉，日趋成为我国经济发展中重要的支柱性产业，也日趋成为国家财政税收收入的重要来源。
在过去的1段时间里，由于社会投资增长过快、货币信贷增长偏快、金融风险逐渐增大、市场投机行动大幅度增加，从2003年6月份起至今，中央出台了1系列财政金融措施，以到达抑制房地产市场投机行动，规避市场风险，进1步规范房地产市场有序发展的目的。
作为中央房地产宏观调控“组合拳”之1的房地产税收政策，进1步突出了房地产税收征管的公平效益原则，即通过加强房地产税源管理，减少税收流失，到达全局宏观调控、财政税收增长、竞争环境公平，社会和谐发展的效益最大化目标。
基于此，本文从分析当前房地产税源管理的现状和存在的问题入手，在现有的税源管理措施的基础上，提出了1些进1步加强房地产税源管理的对策。
1、房地产税收管理的现状及问题国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)等1系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地梗塞了房地产行业税收流失漏洞。
但是从目前全部房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。
先说现象，1方面房地产行业税负明显偏低。
以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%;从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。
连云港房地产调研报告
《连云港房地产市场调研报告》
近年来，连云港房地产市场一直备受关注，随着城市的发展壮大，房地产行业也在不断升温。
为了全面了解该市场现状以及未来发展趋势，我们对连云港市的房地产市场进行了深入调研，并得出了以下结论。
首先，连云港房地产市场整体呈现出稳中有升的态势。
由于其地理位置优越，城市基础设施不断完善，吸引了大量投资者和购房者的关注。
特别是近年来政府出台了一系列扶持政策，如购房补贴和税收优惠等，进一步刺激了市场的活跃度。
其次，从市场需求角度看，连云港正逐渐成为人们理想的居住城市。
随着城市化进程的加快，不少人开始选择在连云港购房置业。
特别是受到城市优美环境和政策支持的吸引，职业人士和退休人群纷纷选择连云港作为他们的理想居住地。
然而，尽管市场需求旺盛，但连云港房地产市场也面临着一些挑战。
首先是市场泡沫风险的存在，随着市场火热，房价的快速上涨，很容易导致市场泡沫的产生，一旦泡沫破裂，将带来不小的经济风险。
其次是市场调控政策的不确定性，政府不断调整房地产市场的政策，给投资者带来了一定的不确定性，增加了市场经营的风险。
综合以上分析，连云港房地产市场正处于兴旺发展的阶段，但也需要加强市场监管，防范市场泡沫的风险，并且加大对市场
调控政策的明确性和稳定性，以确保市场的健康发展。
同时，投资者在参与市场时也应该理性投资，避免盲目跟风，以免造成不必要的损失。
连云港市房地产业税收发展现状分析与对策连云港市房地产业税收发展现状分析与对策连云港市国家税务局征收计统处连云港市地方税务局计划财务处近几年来，伴随着国民经济持续快速稳步的增长，房地产行业已经成为国民经济支柱产业，在每年的经济增长率中，房地产业的直接和间接的贡献率约为两个百分点。
但是2008年以来，国际经济环境不利因素增多，全球经济增长放缓，继续呈回落态势，我国经济增长同样也已步入趋降通道，特别是今后一段时期我国经济将处于最艰难、最困难的阶段。
经济决定税收，地税税收收入将面临前所未有的压力和挑战，组织收入工作形势十分严峻。
从我市的房地产业税收发展角度剖析房地产税收情况，有助于强化行业税源管理，做到应收尽收，增强我局今年组织收入的主动性。
一、我市房地产业及其税收基本概况（一）房地产业基本情况随着我市城市化进程的加快以及国际海滨城市、现代化的工业港口城市、山海相拥的知名旅游城市等框架的逐步形成，我市的房地产业得到了快速增长，商品房住宅价格由2002年的每平方米1264元，价格逐年上扬，2008年商品房住宅均价达到了每平方米3202元，年平均增幅为16.76%。
我市现有从事房地产开发企业正常户740户，具体情况分布如下图所示：从企业的分布情况来看，市区是房地产企业关注热点，占了全市一半以上的房地产企业户数；四县依次排开的房地产开发企业户数基本与各县自身经济发展情况相对应。
从我市房地产开发企业分经济类型情况看，房地产开发企业主要集中在私营有限责任公司和其它有限责任公司两种类型，这两种类型占比接近85%。
（二）房地产业税收收入情况房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。
我市房地产行业从1998年开始实质性启动，到2008年，全市规模以上房地产投资达到95.12亿元，占当年全市固定资产投资777.68亿的12.23%，房地产业已经成为推动我市经济增长的一支重要力量。
房地产业的迅猛发展，拉动了税收的增长。
通过对近五年国、地税税收收入数据的收集整理，进行了如下综合比较分析。
从上面的图表中可以看出，2004年以来，我市房地产业税收主要呈现以下特点：1、房地产业税收在我市税收收入中占据重要地位。
近几年，房地产业税收增长快速，对税收贡献日显突出。
房地产税收占地税税收收入和财政一般预算收入的比重逐年稳步提升。
从以上图表数据可以看出，房地产税收占税收收入的比重从2004年的7.43%提升至2007年的11.60%，2008年有所回落为8.78%。
占全市财政一般预算收入的比重从2004年的9.55%提升至2007年的15.66%，2008年受国家宏观政策调整影响回落至11.72%。
2、市区房地产税收波动较大，四县房地产税收相对平稳增长由于近几年国民经济的持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快，房地产市场发展迅速，2004-2007年我市房地产业市场繁荣发展达到历史最高水平，这四年的房地产投资平均增幅达到41.58%，我市属于三线城市，房价相对大中城市而言提升较慢，市区房地产业收入波动主要受大中城市房价影响较大，尤其是在2008年国家采取了一系列抑制房价过高过快增长的政策之后，市区出现了房市低迷。
四县由于住房消费观念的转变及城镇化进程的加快，房屋硬性需求较大，从而表现为相对平稳增长。
3、房地产业宏观税负逐年上升，税收弹性系数一直高位运行。
从房地产业税收质量相关指标表中可以看出，我市房地产业的宏观税负由2004年的8.95%提升至2007年的25.97%，增长近3倍，税负呈逐年快速增加的态势，2008年受经济下行影响回落至22.53%，这与房地产业的不断发展壮大和税务部门征管质量的稳步提升密切相关。
从税收弹性系数上看，我市房地产业税收增长的速度大大超出了房地产业经济发展的速度，2003-2008年，房地产经济与税收的弹性系数平均在1：3.22，在2007年达到峰值1：7.1，在各行业中遥遥领先，成为这一时期税收效益最好的行业，这主要是由于我市针对房地产行业专门成立了行业管理分局进行管理，此举大大加强了税收征管力度，有效提高了税收收入增长。
二、我市房地产业发展中存在的问题和机遇经济决定税收，研究房地产业税收就不能脱离开房地产业的发展，厘清我市房地产市场中存在的问题和机遇，对于把握房地产市场走势及其税收发展预测，有着重要的作用，必须引起我们的高度关注。
2007年底我国为避免房价上涨过快导致的流动性过热问题，转而将房地产政策重心从“保平稳”逐渐转到“抑房价”。
其中最重的一拳是由银行与财政部门出台抑制需求的政策，包括：不支持购买第二套房、对居民住房交易征收多项税费、限制居民房屋交易、限制外资购房等等。
这些举措使我市房地产市场从2008年至今出现部分楼盘有价无市、销量回落、房价涨势趋缓，部分楼盘集中退房等现象。
我市房地产业目前存在的问题如下：（一）受国际国内宏观经济影响，我市房地产投资增势趋缓。
在本轮经济调整中伴随着房地产业的大幅调整，房地产业持续多年的繁荣，在市场需求放缓的情况下，累积了大量库存，自2008年开始，全市商品房销售面积连续12个月负增长，受此影响大部分房地产开发商产生了观望心理，投资速度大幅度放慢，2009年1-2月全市房地产开发投资完成13.26亿元，同比仅增长2.5%，同比回落86.9个百分点，较2008年全年下降17.3个百分点。
3月全市房地产开发投资有所抬升，累计完成投资22.89亿元，同比增长20.9%。
（二）房价收入比连年攀升导致居民住宅承受力指数越来越高。
所谓“房价收入比”，是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当，也就是说家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍，按购买一套75平方米住房及城市居民可支配收入计算，我市自2004-2008年，房价收入比分别为17.6、20.1、19.1、17.8、18.7。
由此可见房价相对城镇居民家庭可支配收入仍然偏高，居民购房承受压力较大。
（三）居民购房意愿不强，市场观望氛围仍未打破。
从2008年起我市市区房地产市场就一直处于滞销状态，房产调控政策接连出台，下一步政策会对市场产生什么影响，现在还不好判断，越来越多的购房者采取了观望的态度，等待新的政策，观望市场新的动态。
市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈愈演愈烈。
缺钱的开发商在挖空心思地使出各种招数，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。
“钱景”不妙的开发商不肯降价，有真实需求的购房人迟迟不愿出手，使得市场在观望的僵局中煎熬，而这与供求双方的房价预期严重分化直接相关。
（四）住房供应体系不完善。
从市场供应结构看，商品房、经济适用房比例不合理。
中低价位商品房比重偏低，供应不足，高档商品住宅比重偏高，住宅超前消费现象突出。
中低档商品房供给量难以满足收入水平不高，但群体较大的普通工薪阶层需求。
我市房地产市场发展的机遇体现在以下几点：（一）中央要求扩大国内需求特别是消费需求。
美国由于次贷问题引起的金融海啸席卷了全球，我国为保持经济平稳发展，现在宏观政策已经全面转向保增长，货币政策紧缩时期已经结束，新一轮的降息周期正在到来。
地方政府也纷纷出台政策救楼市。
国务院会议也强调要降低住房交易税费，支持居民购房，最近国家税务总局出台了《房地产开发经营业务所得税处理办法》（国税发[2009]1号），该办法统一了内外资房地产企业所得税政策，降低了计税毛利率，放宽了预提费用税前扣除限制，这将有助于缓解房地产开发企业资金压力，降低企业税负，提升企业经营利润，对促进房地产市场健康发展有着重要影响。
（二）利好政策频出拉动房地产市场复苏。
2008年11月份我市出台的12条楼市新政，几乎涉及了建设、土地、物价、税收、财政、银行、规划等与房地产有关的所有部门，其中购房补贴、公积金贷款等都给准备购房的市民提供了最直接的优惠，力度前所未有。
近期我市公积金管理部门先后出台的商贷可以转公贷、可利用公积金逐月还贷等一系列政策，也对一些潜在购房者使用公积金贷款买房产生了很大刺激作用。
尤其今年推出的公积金逐月还贷业务，因为允许住房公积金借款人按月使用住房公积金账户余额归还公积金贷款，不再限定每年使用次数，这让很多公积金贷款者有了更加灵活的还贷方式，从而进一步增强了使用公积金贷款的购房者的信心。
（三）房地产销售开始回暖，开发企业信心回升。
我市市区同国内其他很多城市的房地产市场一样出现了“小阳春”现象，呈现出回暖的迹象。
据市房产局网站公布的数据显示，一季度我市住宅成交8078套，成交总面积891538平方米，其中市区成交住宅4672套，成交面积495142平方米。
从具体区域的成交情况来看，各区县之间也存在着较大的差异。
前三个月，新浦区成交住宅2963套，新浦区成交面积超30万平方米，占据全市成交量的三分之一之多，占市区成交量的62%。
连云区成交住宅784套，约9万平方米，销售业绩超出了很多人的预期。
海州区随着开发建设的加快，新楼盘开始销售，一季度取得了438套成交量的喜人成绩。
开发区一季度成交住宅487套，成交面积52888平方米，相比之前呈现上升态势。
随着四县房产开发的加快，县域的住房销售也呈现明显的上升态势。
一季度，四县成交住宅3406套，成交面积396396平方米，县域之间差距也很大。
其中东海县成交1178套，面积132592套；赣榆县、灌云县分别成交880套、870套，面积都是10万多平方米；灌南县成交相对较少，成交住宅478套，面积55579平方米。
(四) 居民仍有旺盛的潜在的住房需求。
购房刚性需求在经历了半年多周期的观望，已经渐近谷底，出现明显的松动。
特别是我市部分新盘上市的价格普遍较低，部分老项目后期也对价格进行了下调，价格回落后使这部分项目的性价比优势凸显，达到了部分刚性购房者的心理价位，促进成交量放大。
另外，相比刚性需求购房者有着对购房的迫切需求，改善性住房购房者也纷纷开始寻机入市，这部分楼市消费的中坚力量，也促进了成交量的上升。
三、我市房地产税收管理中存在的问题自2004年以来，房地产业税收负担不断加重，单位投资完成额和单位销售税额呈逐年加大的趋势，宏观税负逐年提升，剔除价格上涨因素，一方面说明税务部门对房地产税收强化征管是有成效的，另一方面也说明在税负高位运行的状态下，以管促收的难度不断加大。
