万科房地产成本构成

万科房地产成本构成房地产行业是一个关键的经济领域，对于国家经济的发展具有重要意义。

而在房地产开发商中，万科地产作为中国最大的房地产企业之一，其经营模式和成本构成备受关注。

本文将探讨万科房地产成本的构成，以及对其战略规划和财务状况的影响。

一、土地成本如同其他房地产企业一样，土地成本是万科房地产开发中最重要的成本之一。

万科作为一家全国性的开发商，需要在各个城市寻找适合开发的土地。

土地供应的紧张和稀缺性使得土地成本逐渐上涨，这对于万科的盈利能力和市场竞争力带来了挑战。

万科需要在土地成本和规划建设成本之间进行权衡，以获得理想的投资回报。

二、建设成本建设成本是指房地产项目的设计、施工、材料等所需的开支。

在万科的房地产开发过程中，建设成本占据了很大的比例。

房屋的设计和施工质量直接关系到项目的销售和市场竞争力。

因此，万科必须确保在保证质量的前提下，控制建设成本，以提高项目的盈利能力。

三、人力成本作为一家规模庞大的房地产企业，万科需要吸纳大量的员工，包括开发人员、设计师、销售人员等。

人力成本是万科的固定成本之一，在一定程度上影响着企业的运营效率和盈利能力。

万科通过提供合理的薪酬体系和培训机制，吸引和留住人才，以提高员工的专业素质和工作效率。

四、市场营销成本在竞争激烈的房地产市场中，市场营销成本非常重要。

万科需要进行广告宣传、产品推广、销售渠道建设等，以吸引客户并提高销售额。

市场营销费用通常占据万科总成本的一定比例，并且根据项目的规模和定位的不同而有所差异。

万科通过市场营销的投入来提高品牌影响力和市场份额，进一步加强在房地产领域的竞争优势。

五、管理成本管理成本是万科运营过程中不可或缺的一部分。

作为一家上市公司，万科需要投入一定的资金用于行政管理、财务管理、法务事务、人力资源管理等方面。

管理成本的合理控制对于企业的长期发展和盈利能力至关重要。

在房地产市场经济的背景下，万科作为一家领先的房地产开发商，其成本构成对于其经营和发展具有重要的影响。

万科房地产开发企业成本核算指导万科房地产开发企业成本核算指导1、总则<1）为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料地比较和分析,根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》地要求,制定本指导.<2）集团房地产开发企业成本核算地任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在地问题,以便寻求降低成本地途径.<3）各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理地要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团地监督.2、成本核算地基本程序成本核算地一般步骤：第一步：根据成本核算对象地确定原则和工程特点,确定成本核算对象.第二步：按成本核算及管理地要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用.第三步：按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.第四步：将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.第五步：编制工程开发成本计算表,计算各成本核算对象地开发总成本.第六步：正确划分完工和在建开发产品之间地开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本.第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供>,根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本,按与结算销售收入配比地原则正确结转完工开发产品地销售成本.第八步：编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象地成本情况.3、成本核算对象地确定<1）成本核算对象地确定原则：应满足成本计算地需要；便于成本费用地归集；利于成本地及时结算；适应成本监控地要求.<2）各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象.①单体开发工程,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列地单项开发工程为成本核算对象.②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包地群体开发工程,可以合并为一个成本核算对象.③对于开发规模较大、工期较长地开发工程,可以结合工程特点和成本管理地需要,按开发工程地一定区域或部位或周期划分成本核算对象.Ⅰ成片分期<区）开发地工程,可以以各期(区>为成本核算对象.Ⅱ同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能地,在按期(区>划分成本核算对象地基础上,还应按功能划分成本核算对象.Ⅲ同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地,还应按结构划分成本核算对象.④根据核算和管理需要,对独立地设计概算或施工图预算地配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.<3）成本核算对象一般应在开工前确定.一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算地准确性.4、成本费用工程及核算内容<1）开发产品成本核算应视开发产品地具体情况,按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费<2）各成本工程地开支范围如下：①土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生地各项费用,主要包括以下内容：Ⅰ土地征用费支付地土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳地契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交地地价、补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.Ⅱ拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收地残值应估价入帐,分别冲减有关成本.Ⅲ市政配套费指向政府部门交纳地大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳地红线外道路、水、电、气、热、通讯等地建造费、管线铺设费等.Ⅳ其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等.②前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期地筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：Ⅰ工程整体性批报建费工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金>、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费>、拆迁管理费、招投标管理费等.Ⅱ规划设计费工程立项后地总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构地市场调研费>,制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费.Ⅲ勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照考试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等.Ⅳ“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用>、供电、道路(含按规定应交地占道费、道路挖掘费>等设施地设计、建造、装饰和进行场地平整发生地费用(包括开工前垃圾清运费>等.Ⅴ临时设施费工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置地临时围墙、围栏等设施地设计、建造、装饰等费用.临时设施内地资产,如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.Ⅵ预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为工程编制或审查预算而发生地费用.Ⅶ其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.③基础设施费指工程开发过程中发生地小区内、建筑安装工程施工图预算工程之外地道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用,红线外两M与大市政接口地费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳地费用.主要包括以下内容：Ⅰ道路工程费小区内道路铺设费.Ⅱ供电工程费变<配）电设备地购置费,设备安装及电缆铺设费,供<配）电贴费、电源建设费,交纳地电增容费等.Ⅲ给排水工程费自来水、雨<污）水排放、防洪等给排水设施地建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳地水增容费等.Ⅳ煤气工程费煤气管道地铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等.Ⅴ供暖工程费暖气管道地铺设费、集资费.Ⅵ通讯工程费电话线路地铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳地电话增容费等.Ⅶ电视工程费小区内有线电视(闭路电视>地线路铺设和按规定应交纳地有关费用.Ⅷ照明工程费小区内路灯照明设施支出.Ⅸ绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费.Ⅹ环卫工程费指小区内地环境卫生设施支出.如垃圾站(箱>、公厕等支出.Ⅺ其他小区周围设置地永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等.④建筑安装工程费指工程开发过程中发生地列入建筑安装工程施工图预算工程内地各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付地临时设施费和劳动保险费>,有甲供材料、设备地,还应包括相应地甲供材料、设备费.发包工程应依据承包方提供地经甲方审定地“工程价款结算单”来确定.主要包括以下内容：Ⅰ土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡>工程费,基础处理费、桩基咨询费.b.主体工程费：即土建结构工程费<含地下室部分）.c.有甲供材料地,还应包括相应地甲供材料费.Ⅱ安装工程费a.电气(强电>安装工程费：主体工程内地照明等电气设施安装费,有甲供材料、设备地,还应包括相应地甲供材料、设备费.b. 电讯(弱电>安装工程费：主体工程内地通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费.c. 给排水安装工程费：主体工程内地上下水、热水等给排水设施安装费.d. 电梯安装工程费：主体工程内地电梯及其安装、调试费.e. 空调安装工程费：主体工程内地换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费.f. 消防安装工程费：主体工程内地自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费.g. 煤气安装工程费：主体工程内地煤气管线等燃气设施安装费.h.采暖安装工程费：主体工程内地水暖、汽暖等供热设施安装费.i. 上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应地甲供材料、设备费.Ⅲ装修工程费内外墙、地板(毯>、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶>蓬、雨蓬等地装修费,有甲供材料地,还应包括相应地甲供材料费.Ⅳ工程或工程监理费指支付给聘请地工程或工程监理单位地费用.Ⅴ其他工程收尾所发生地零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费<零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费能够归类地,应按从属主体原则归类计入上述相应费用中）,现场垃圾清运费、工程保险费等.⑤配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.该成本工程下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区别以下情况：Ⅰ在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本>、变电所(建筑成本>、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品>、环廊、街心公园、凉亭等设施地支出.Ⅱ在开发小区内发生地根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出.Ⅲ开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时,发生地没有投资来源地费用.Ⅳ对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施地产权,则应作为经营性工程独立核算.⑥开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品地开发建设而发生地各项费用.开发间接费地内容包括：Ⅰ现场管理费用内部独立核算地、开发工程现场管理地人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等.Ⅱ利息并借款费用直接用于工程开发所借入资金地利息支出、汇兑损失,减去利息收入和汇兑收益地净额.Ⅲ固定资产投资方向调节税按规定应计缴地固定资产投资方向调节税.Ⅳ物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金.Ⅴ质检费包括按规定支付给质检部门地质量检验费,工程发生地材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用.Ⅵ其他工程交付使用后发生地,按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司地水、电、煤气、暖气等价差,以及其他应计入开发间接费地费用.<3）开发企业期间费用地开支范围①营业费用指在开发产品销售环节发生地各项费用.包括：Ⅰ已完开发产品销售以前地改装修复费,开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司地空房物业管理费,根据规定或协议应承担地按单位、面积分摊地空房和自留、自用物业水电费等.Ⅱ小区内、主体外临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用.样板房、售楼处内地资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支.主体内临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支.Ⅲ开发产品销售、转让、出租过程中发生地广告审批费、广告制作费(含资料制作费>、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘>制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳地物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等.Ⅳ专设销售机构地职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费.②管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门,为组织和管理房地产开发经营活动而发生地各项费用.包括：Ⅰ行政管理部门人员地工资、福利费,办公费、差旅费、运输费<包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等.Ⅱ工会经费和职工教育经费.Ⅲ财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费.Ⅳ税金：指按照规定支付地房产税、车船使用税、土地使用税(金、费>、印花税等.Ⅴ审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等.Ⅵ无形资产及长期待摊费用摊销.Ⅶ坏账损失及存货盘亏、毁损损失.Ⅷ环境费：支付清洁工地工资、摆花费、租花费等Ⅸ租金：包括房屋租金、车库租金等.Ⅹ分摊上级管理部门和总部地管理费以及其他管理费等.③财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生地各项费用.包括利息净支出<减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费>,以及企业筹集资金发生地其他财务费用.5、会计科目与帐簿设置<1）“开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<2）“开发间接费”科目归集和分配在房屋等产品开发过程中,本单位工程、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发工程建设而发生地各项费用.(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象地“开发间接费”成本工程中去>.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<3）“预提费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象,应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地成本、费用.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.应预提地费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建工程应负担地由合作单位垫付地费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地地价等.费用预提地时间：应由房屋等开发产品负担地费用,应在结转房屋等开发产品时预提.配套设施费地预提范围、条件、依据和计算方法：①范围：开发小区内不能有偿转让地配套设施将发生地费用.能有偿转让地配套设施将发生地费用不得预提.②条件：配套设施费地预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行>；先建房屋,后建配套设施.③依据：拟建配套设施地预算成本或计划成本.④计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费= ------------------------------------------- *100%预提地配套设施费成本(或计划成本> 预提率配套设施该配套设施地预算成本(或计划成本= ------------------------------------------------------------ *100%费预提率应负担该配套设施费各开发产品地预算成本<或计划成本）式中应负担该配套设施费地开发产品一般应包括房屋、能有偿转让地小区内大配套设施.<4）“待摊费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用.如：工程开发前期为工程开发而发生地贷款利息支出(分摊期限为预计工程开发期,工程开发期超过一年地列“长期待摊费用”>、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.<5）“开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地实际成本.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.各单位在进行“开发产品”核算地同时,应收集、整理具体到每户地可售面积构成、销售及其回款情况地详细资料.6、成本费用地归集与分配<1）土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象地,可直接计入房屋等成本核算对象地成本工程中；如果分不清成本核算对象,须两个或两个以上地成本核算对象负担时,可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集,再将其分配计入有关成本核算对象地开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”.有关分配方法为：①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时方法一：先按小区地占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内地地价和拆迁补偿费,按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地地价和拆迁补偿费,按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担地地价和拆迁补偿费.方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上,房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积,再乘以单位面积地地价及拆迁补偿费来分配.②按建筑面积计征<或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生地“土地征用及拆迁补偿费”成本工程内地费用,均应按房屋等成本核算对象地建筑面积来分摊.<2）前期工程费能够分清成本核算对象地,可直接计入房屋等成本核算对象地“前期工程费”成本工程；应由两个或两个以上地成本对象负担地前期工程费,可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集,再按建筑面积(包括在建及未建面积>分配计入各成本核算对象地成本工程.<3）基础设施费一般能够区分成本核算对象地,应直接计入房屋等成本核算对象地“基础设施费”成本工程中；如果在开发地建设场地上有多个开发工程,不能区分成本核算对象时,其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集,待基础设施建设完毕后,将归集地费用按建筑面积(包括在建及未建面积>分配计入有关成本核算对象地“基础设施费”成本工程中.<4）建筑安装工程费①一般应在与承包单位进行工程价款结算时,按承包单位根据当月实际完成工作量提出,经甲方审定、双方确认地“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定地工程价款,直接计入房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.②预付给承包单位地工程款和备料款,不能直接作为建筑安装工程费支出,计入“开发成本”科目,应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算,待工程价款结算时,再从实际应付工程款中扣回.③对几个工程一并招标出包且按标价结算地,应在工程完工结算工程价款时,按每个工程(或成本核算对象>地预算造价占各项工程预算造价之和地比例,计算各自地标价即实际建筑安装工程费.根据经计算得出地建筑安装工程费,计入有关房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.计算公式为：某项工程地实际该项工程预算造价= 工程标价* ----------------------------------建筑安装工程费各项工程预算造价合计<5）配套设施费凡是不能有偿转让地开发小区内配套设施所发生地支出,均应计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程：①配套设施和房屋等开发产品同步建设地情况下：Ⅰ能分清成本核算对象地,应直接计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Ⅱ不能分清成本核算对象地,应先由“开发成本—配套设施开发”科目地相应成本工程进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.②配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行>地情况下：应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集,待配套设施完工后,再按房屋等成本核算对象地建筑面积和分项平行结转法,分配计入房屋等成本核算对象地成本工程.③先开发房屋等开发产品,后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售,而配套设施尚未全部完工地情况下：可按配套设施地预算成本(或计划成本>进行预提,并归集在“开发成本—配套设施开发”科目地相应成本工程,再按房屋等成本核算对象地建筑面积,分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.预提数与实际数地差额,应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Ⅱ如果预提地配套设施费含有多种配套设施工程,应在每项配套设施完工时,逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程,不得等全部配套工程竣工后一次调整.凡是能有偿转让地配套设施<包括经营性和非经营性地）支出,不得计入房屋等成本核算对象地成本,能有偿转让地配套设施应分配地其他配套设施费,应计入其开发成本地“开发成本—配套设施开发—配套设施费”工程中.<6）开发间接费①应先通过“开发间接费”科目归集,于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各工程地各成本核算对象,一般不得以计划数计入开发成本.如根据开发特点,确需采取预提开发间接费办法时,预提数与实际支出数之间地差额应于年度终了时一次进行调整.②成本应计入房屋等开发产品地不能有偿转让地配套设施、留作自用地固定资产,均不分配开发间接费.③如果有周转房,每月应计入开发间接费地周转房摊销,可比照房屋类固定资产地折旧年限采用平均年限法进行摊销,并按周转房造价4%计算残值.<7）关于借款费用资本化①借款费用资本化地期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止,其间开发商主动实施地停工其间不包括在内；。

万科集团房地产企业成本核算指导第一章总则1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指导。

1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。

1-3 各房地产开发企业，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。

第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

房地产成本核算指导成本费用项目及核算内容1 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。

成本项目一般包括下列六项：1）土地征用及拆迁补偿费2）前期工程费3) 基础设施费4) 建筑安装工程费5）配套设施费6）开发间接费2 各成本项目的开支范围如下：土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容:(1）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

(2) 拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。

（3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等.（4）其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。

前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平"等前期费用.主要包括以下内容：(1）项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2）规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费,方案评审费。

(3）勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4）“三通一平"费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

精品文档1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。

3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。

精品文档4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

万科房地产开发企业成本核算指导万科房地产开发企业成本核算指导1总则<1）为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料地比较和分析，根据《股份有限公司会计制度一会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》地要求，制定本指导.b5E2RGbCAP<2）集团房地产开发企业成本核算地任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在地问题,以便寻求降低成本地途径QEanqFDPw<3）各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法严格按照国家以及集团成本管理地要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团地监督.DXDiTa9E3d2、成本核算地基本程序成本核算地一般步骤：第一步：根据成本核算对象地确定原则和工程特点，确定成本核算对象.第二步：按成本核算及管理地要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用.第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间地分配方法、标准.第四步：将归集地开发成本费用按确定地方法、标准在各成本核算对象之间进行分配第五步：编制工程开发成本计算表，计算各成本核算对象地开发总成本.第六步：正确划分完工和在建开发产品之间地开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本.RTCrpUDGiT第七步：正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供>，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担地成本，按与结算销售收入配比地原则正确结转完工开发产品地销售成本.5PCzVD7HxA第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象地成本情况.3、成本核算对象地确定<1）成本核算对象地确定原则：应满足成本计算地需要；便于成本费用地归集；利于成本地及时结算；适应成本监控地要求.jLBHrnAlLg<2）各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象.XHAQX74J0X①单体开发工程，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列地单项开发工程为成本核算对象.②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包地群体开发工程，可以合并为一个成本核算对象丄DAYtRyKfE③对于开发规模较大、工期较长地开发工程，可以结合工程特点和成本管理地需要，按开发工程地一定区域或部位或周期划分成本核算对象.Zzz6ZB2LtkI成片分期< 区）开发地工程，可以以各期（区〉为成本核算对象.U同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能地，在按期（区〉划分成本核算对象地基础上，还应按功能划分成本核算对象.dvzfvkwMIl川同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构地，还应按结构划分成本核算对象.④根据核算和管理需要，对独立地设计概算或施工图预算地配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象.对于只为一个房屋等开发工程服务地、应摊入房屋等开发工程成本且造价较低地配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生地开发费用直接计入房屋等开发工程地成本.rqyn14ZNXI<3）成本核算对象一般应在开工前确定.一旦确定,不得随意改变，以保证成本核算地准确性. 4、成本费用工程及核算内容<1 ）开发产品成本核算应视开发产品地具体情况，按制造成本法设置成本工程.成本工程一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费<2）各成本工程地开支范围如下：①土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生地各项费用，主要包括以下内容：I 土地征用费支付地土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳地契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交地地价、补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等.EmxvxOtOcoU拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收地残值应估价入帐，分别冲减有关成本.SixE2yXPq5川市政配套费指向政府部门交纳地大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳地红线外道路、水、电、气、热、通讯等地建造费、管线铺设费等.6ewMyirQFLW其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等.②前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期地筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用.主要包括以下内容：kavU42VRUsI工程整体性批报建费工程报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费.如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金＞、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费＞、拆迁管理费、招投标管理费等.y6v3ALoS89U规划设计费工程立项后地总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构地市场调研费＞，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费.M2ub6vSTnP川勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等.OYujCfmUCwW “三通一平”费接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用＞、供电、道路（含按规定应交地占道费、道路挖掘费＞等设施地设计、建造、装饰和进行场地平整发生地费用（包括开工前垃圾清运费＞等.eUts8ZQVRdV临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置地临时围墙、围栏等设施地设计、建造、装饰等费用.临时设施内地资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费.sQsAEJkW5TW预算编、审费支付给社会中介服务机构受聘为工程编制或审查预算而发生地费用.叫其他包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.③基础设施费指工程开发过程中发生地小区内、建筑安装工程施工图预算工程之外地道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两M与大市政接口地费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳地费用.主要包括以下内容：GMslasNXkAI道路工程费小区内道路铺设费.U供电工程费变＜配）电设备地购置费，设备安装及电缆铺设费，供＜配）电贴费、电源建设费，交纳地电增容费等.川给排水工程费自来水、雨＜污）水排放、防洪等给排水设施地建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳地水增容费等.W煤气工程费煤气管道地铺设费、增容费、集资费，煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等.V供暖工程费暖气管道地铺设费、集资费.切通讯工程费电话线路地铺设、电话配套费，电话电缆集资费,交纳地电话增容费等.叫电视工程费小区内有线电视（闭路电视＞地线路铺设和按规定应交纳地有关费用.毗照明工程费小区内路灯照明设施支出.区绿化工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费•X环卫工程费指小区内地环境卫生设施支出.如垃圾站（箱〉、公厕等支出.幻其他小区周围设置地永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等.④建筑安装工程费指工程开发过程中发生地列入建筑安装工程施工图预算工程内地各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付地临时设施费和劳动保险费＞，有甲供材料、设备地，还应包括相应地甲供材料、设备费.发包工程应依据承包方提供地经甲方审定地“工程价款结算单”来确定.主要包括以下内容：TlrRGchYzgI土建工程费a.基础工程费：土石方、桩基、护壁（坡〉工程费，基础处理费、桩基咨询费.b.主体工程费：即土建结构工程费＜含地下室部分）.C.有甲供材料地，还应包括相应地甲供材料费.U安装工程费a.电气（强电＞安装工程费：主体工程内地照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备地，还应包括相应地甲供材料、设备费.7EqZcWLZNXb.电讯（弱电〉安装工程费：主体工程内地通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费c.给排水安装工程费：主体工程内地上下水、热水等给排水设施安装费.d.电梯安装工程费：主体工程内地电梯及其安装、调试费.e.空调安装工程费：主体工程内地换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费.f.消防安装工程费：主体工程内地自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费.g.煤气安装工程费：主体工程内地煤气管线等燃气设施安装费.h.采暖安装工程费：主体工程内地水暖、汽暖等供热设施安装费.i.上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应地甲供材料、设备费.川装修工程费内外墙、地板（毯＞、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶＞蓬、雨蓬等地装修费,有甲供材料地，还应包括相应地甲供材料费.lzq7IGfO2EW工程或工程监理费指支付给聘请地工程或工程监理单位地费用.V其他工程收尾所发生地零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费＜零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担地维修费能够归类地，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等.zvpgeqJ1hk⑤配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产地公共配套设施支出.该成本工程下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：NrpoJac3v1I在开发小区内发生地不会产生经营收入地不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本＞、变电所健筑成本＞、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品〉、环廊、街心公园、凉亭等设施地支出.1nowfTG4KIU在开发小区内发生地根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会地可经营性公共配套设施地支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施地支出.fjnFLDa5Zo川开发小区内城市规划中规定地大配套设施工程不能有偿转让和取得经营收益权时，发生地没有投资来源地费用•W对于产权、收入归属情况较为复杂地地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商地销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本工程.如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施地产权，则应作为经营性工程独立核算.tfnNhnE6e5 ⑥开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品地开发建设而发生地各项费用. 开发间接费地内容包括：HbmVN777sLI 现场管理费用内部独立核算地、开发工程现场管理地人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等.V7l4jRB8HsU利息并借款费用直接用于工程开发所借入资金地利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益地净额. 川固定资产投资方向调节税按规定应计缴地固定资产投资方向调节税.IV物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金按规定应拨付给业主管理委员会地由物业管理公司代管地物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金.V质检费包括按规定支付给质检部门地质量检验费，工程发生地材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用.83lcPA59W9W 其他工程交付使用后发生地，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司地水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费地费用.mZkklkzaaP<3 ）开发企业期间费用地开支范围①营业费用指在开发产品销售环节发生地各项费用.包括：I已完开发产品销售以前地改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司地空房物业管理费，根据规定或协议应承担地按单位、面积分摊地空房和自留、自用物业水电费等.AVktR43bpwU小区内、主体外临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用.样板房、售楼处内地资产,如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支.主体内临时样板房、售楼处地设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支.ORjBnOwcEd川开发产品销售、转让、出租过程中发生地广告审批费、广告制作费（含资料制作费>、广告宣传费、展览费、销售模型（沙盘> 制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳地物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费（或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等.2MiJTy0dTTV专设销售机构地职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务父际费以及其他经费.gliSpiue7A②管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生地各项费用.包括：I行政管理部门人员地工资、福利费，办公费、差旅费、运输费<包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等.uEhOUlYfmhU工会经费和职工教育经费.川财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费.W税金：指按照规定支付地房产税、车船使用税、土地使用税（金、费>、印花税等. V审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等.切无形资产及长期待摊费用摊销.%坏账损失及存货盘亏、毁损损失.毗环境费：支付清洁工地工资、摆花费、租花费等区租金：包括房屋租金、车库租金等.X分摊上级管理部门和总部地管理费以及其他管理费等.③财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生地各项费用.包括利息净支出<减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费（含票据工本费>，以及企业筹集资金发生地其他财务费用.IAg9qLsgBX5、会计科目与帐簿设置<1）“开发成本”科目核算在房屋等产品开发过程中所发生地各项费用.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.<2）“开发间接费”科目归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位工程、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发工程建设而发生地各项费用.（这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后,再计入各成本核算对象地“开发间接费”成本工程中去>.各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表”.WwghWvVhPE<3）“预提费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地成本、费用.本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.asfpsfpi4k应预提地费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建工程应负担地由合作单位垫付地费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担地尚未支付地地价等.ooeyYZTjj1 费用预提地时间：应由房屋等开发产品负担地费用，应在结转房屋等开发产品时预提.配套设施费地预提范围、条件、依据和计算方法：①范围：开发小区内不能有偿转让地配套设施将发生地费用.能有偿转让地配套设施将发生地费用不得预提.②条件：配套设施费地预提条件为：房屋与配套设施非同步开发（有前有后、穿插进行>；先建房屋，后建配套设施.BkeGuInkxI③依据：拟建配套设施地预算成本或计划成本.④计算方法：某成本核算对象应该项开发产品预算配套设施费= --------------------------- *100% PgdOOsRIMo预提地配套设施费成本（或计划成本> 预提率配套设施该配套设施地预算成本（或计划成本= --------------------------------------- *100% 3cdXwckm15费预提率应负担该配套设施费各开发产品地预算成本<或计划成本）式中应负担该配套设施费地开发产品一般应包括房屋、能有偿转让地小区内大配套设施.<4）“待摊费用”科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担地、分摊期限在一年以内地费用•如：工程开发前期为工程开发而发生地贷款利息支出（分摊期限为预计工程开发期，工程开发期超过一年地列“长期待摊费用”>、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等•本科目一般应按费用地内容设置二级科目进行核算.h8c52WOngM<5）“开发产品”科目核算已开发完成并验收合格地开发产品地实际成本•各级明细科目地设置详见“房地产成本核算科目明细表” •各单位在进行“开发产品”核算地同时，应收集、整理具体到每户地可售面积构成、销售及其回款情况地详细资料WbdyGious6、成本费用地归集与分配<1 ）土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象地，可直接计入房屋等成本核算对象地成本工程中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上地成本核算对象负担时，可先在“开发成本一土地开发一土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象地开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”•有关分配方法为：J0bm4qMpJ9①按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时方法一：先按小区地占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内地地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所地占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积地地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象地占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象地地开发成本；房屋等成本核算对象地直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担地地价和拆迁补偿费.XVauA9grYP方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象地占地面积上，房屋等成本核算对象自身地占地面积加分摊地公用占地面积，再乘以单位面积地地价及拆迁补偿费来分酉己.bR9C6TJscw②按建筑面积计征<或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生地“土地征用及拆迁补偿费”成本工程内地费用，均应按房屋等成本核算对象地建筑面积来分摊.pN9LBDdtrd<2）前期工程费能够分清成本核算对象地，可直接计入房屋等成本核算对象地“前期工程费”成本工程；应由两个或两个以上地成本对象负担地前期工程费，可通过“开发成本一土地开发一前期工程费”科目归集,再按建筑面积（包括在建及未建面积>分配计入各成本核算对象地成本工程.DJ8T7nHuGT<3）基础设施费一般能够区分成本核算对象地，应直接计入房屋等成本核算对象地“基础设施费”成本工程中；如果在开发地建设场地上有多个开发工程，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本一土地开发一基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集地费用按建筑面积（包括在建及未建面积>分配计入有关成本核算对象地“基础设施费”成本工程中.QF81D7bvUA ①一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认地“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定地工程价款，直接计入房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.4B7a9QFw9h②预付给承包单位地工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本” 科目,应先在“预付帐款一预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回.ix6iFA8xoX③对几个工程一并招标出包且按标价结算地，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程（或成本核算对象＞地预算造价占各项工程预算造价之和地比例，计算各自地标价即实际建筑安装工程费.根据经计算得出地建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象地“建筑安装工程费”成本工程.计算公式为：wt6qbkCyDE某项工程地实际该项工程预算造价=工程标价* ------------------------建筑安装工程费各项工程预算造价合计＜5）配套设施费凡是不能有偿转让地开发小区内配套设施所发生地支出，均应计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程：Kp5zH46zRk①配套设施和房屋等开发产品同步建设地情况下：I能分清成本核算对象地，应直接计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程• u不能分清成本核算对象地，应先由“开发成本一配套设施开发”科目地相应成本工程进行归集,再分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.Yl4HdOAA61②配套设施和房屋等开发产品非同步建设（有前有后、穿插进行＞地情况下：应先通过“开发成本一配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象地建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象地成本工程.ch4PJx4BII③先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工地情况下：qd3YfhxCzo可按配套设施地预算成本（或计划成本＞进行预提，并归集在“开发成本一配套设施开发”科目地相应成本工程，再按房屋等成本核算对象地建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.预提数与实际数地差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程.E836L11DO5U如果预提地配套设施费含有多种配套设施工程，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象地“配套设施费”成本工程，不得等全部配套工程竣工后一次调整.S42ehLvE3M凡是能有偿转让地配套设施＜包括经营性和非经营性地）支出，不得计入房屋等成本核算对象地成本,能有偿转让地配套设施应分配地其他配套设施费，应计入其开发成本地“开发成本一配套设施开发一配套设施费”工程中.501nNvZFis＜6）开发间接费①应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各工程地各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本.如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间地差额应于年度终了时一次进行调整.jW1viftGw9②成本应计入房屋等开发产品地不能有偿转让地配套设施、留作自用地固定资产，均不分配开发间接费.③如果有周转房，每月应计入开发间接费地周转房摊销，可比照房屋类固定资产地折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值.xSODOYWHLP＜7）关于借款费用资本化①借款费用资本化地期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施地停工其间不包括在内；LOZMklqlOw②可资本化地借款费用包括：与开发工程直接相关地借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前地其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用•可资本化地借款费用不包括借款手续费及佣金等；ZKZUQsUJed③可确定借款用途并专款专用地，可将借款费用直接计入受益地成本核算对象；不能分清具体用途地借款费用，可采用各工程累计投资额、各工程缺口资金等标准在受益地各成本核算对象。

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。