2000～2008年上海市房地产价格指数

Logistic模型在房价中的应用预测——以上海为例童旭中南财经政法大学统计与数学学院信科1102摘要：房价问题一直是社会关注的热点问题，住宅是民生之根本，住宅问题的解决成为保证社会经济稳定高速发展的重要关键。

近几年，我国房价问题屡屡发生变化，自从2007年以来，部分城市房价开始下跌。

房价问题已经引起了全国人民的关注。

本文试图从数学与经济方面对房价问题作出一定的分析和预测。

本文从研究房地产价格的因素入手，系统考察了国内外关于房地产价格研究方面的成果，全面把握了有关房地产价格研究的前沿动态，为本论文研究奠定了基础。

着重分析房地产供需理论，对上海市房价进行历史回顾，分析其房地产供需状况。

基于上海市2001-2008年的面板数据，以普通的多元线性模型作为对比模型，建立二元logistic模型，对房地产价格进行预测和分析。

对比发现，logistic模型预测的准确率为65.2%。

认为logistic回归模型比传统多元线性回归模型在房地产价格预测方面有更大的优势。

同时，研究还表明，当年住宅销售价格指数、竣工面积增长率、利率变化百分比是影响下一年住宅价格变化的重要因素。

关键词：面板数据；logistic回归模型；多元线性回归模型；价格预测1 绪论1.1 研究目的和意义我国改革开放以来，房地产行业飞速发展，尤其是某些经济发达地区。

房地产行业的迅速发展，有力的拉动了投资和消费需求，推动了经济的发展。

但是，我国房地产行业在某些程度上还存在房市泡沫，房地产市场供需不平衡，房地产经济与国民经济发展不协调等问题。

房地产经济中，房地产价格是尤为重要的一个指标。

居住是民生根本，房地产行业又不仅仅只具有消费的功能，更有投资意义。

房地产价格不同于其他商品的价格，其变动规律与一般商品都有很大的区别。

很多种因素共同导致了房价的形成和变动，所以想要分析房价，首先就应该分析这些因素对房价的影响程度和作用机制。

随着我国经济的快速发展，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业和先导产业。

如何判断房价的合理水平？邓郁松2012-08-22 11:25:28 来源：中国经济报告 2012年第2期近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，以遏制部分地区房价过快上涨势头，使房价回归到合理水平。

但房价的合理水平如何确定，目前各界人士在认识上还存在较多差异，有必要对房价合理水平的判断标准进行讨论和研究。

一、判断房价合理水平的主要指标从国际经验看，在判断房价的合理水平方面，主要采用三类指标。

1.通过房价收入比判断房价的合理水平。

房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。

借助房价收入比来评价房价合理性，就是计算出房价收入比之后，再看它是否大于某个数值。

如果大于，就说明房价过高；如果小于或等于，就说明房价不高。

由于具有计算简便、涵义直观等优点，房价收入比目前是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。

不同机构对房价收入比的定义略有差异。

联合国对房价收入比的定义是：住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值；世界银行对房价收入比的定义则是：住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。

两种计算方式得到的结果也有所差异。

据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。

房价收入比虽然具有计算简便、涵义直观的特点，但其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。

很长一段时间里，我国学者经常引用“4至6倍”做为“国际标准”，但事实上，由于各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。

即便从世界银行的调查情况来香，各国房价收入比的差距也是巨大的（见表1）。

而美国次贷危机爆发前全国房价收入比的最高值也没有超过5倍，仍处于“4至6倍”的所谓“国际标准”区间内。

从本质上说，房价收入比反映的是特定地区土地和劳动力两种资源的价格关系，由于不同国家、不同区域之间的土地和劳动力两种要素的资源禀赋存在较大差异，不同国家、不同区域之间房价收入比存在较大差异有其必然性。

上海房价十年变迁数据，您的房子买贵了么2011年上海房价是抛物线，1月23058元/平米，然后一路上涨到8月份，达到最高点23950元/平米，接着一路下跌到12月的22665元/平米；2012年房价一路向上，1月22082元/平米，持续涨到12月23428元/平米；2013年房价依然一路向上，1月23920元/平米，持续涨到12月29978元/平米；2014年房价整体先涨再跌后平稳，1月30096元/平米，一直涨到5月份30987元/平米，6月份小幅下跌到30642元/平米后进入稳定，12月30522元/平米；2015年房价整体一路上涨，1月30826元/平米，12月35237元/平米；2016年房价先是急速上涨，平稳一段时间后，再次上涨。

1月36665元/平米，涨到4月份的45397元/平米，一直到7月份，基本在上下20元/平米左右浮动。

然后开始再次上涨，到12月，已经是52142元/平米；2017年房价波动较大，但大趋势下跌，1月52640元/平米，12月50017元/平米，最高点出现在5月53919元/平米，最低点出现在11月49998元/平米；2018年与2017年类似，波动较大，但大趋势下跌。

1月50619元/平米，12月49446元/平米，最高点出现在3月，51935元/平米；2019年房价开始新一轮的涨势，1月49264元/平米，12月50945元/平米，最高点在10月51023元/平米；2020年房价，处于小幅震荡之中，整体比2019年要高，1月50962元/平米，7月51408元/平米。

总结：上海2020年房价，比十年前翻了一倍多，主要是两个时间段大涨：一是2012年-2013年从22000元/平米的水平涨到了30000元/平米；二是2015年-2016年从30000元/平米的水平涨到了52000元/平米。

基于向量自回归模型对房价与地价关系的实证分析摘要：考察2000年3季度到2008年3季度上海市房地产价格指数与土地价格指数的动态影响关系，运用格兰杰因果检验、向量自回归模型、脉冲响应函数以及方差分解的方法，得出上海市土地市场价格变化与房地产市场的价格变化在短期内会产生一定程度的相互作用，但是在长期内上海市房地产市场的价格变化受土地市场价格变化和房地产市场价格变化的共同作用，而土地市场价格变化只受其本身影-自的结论。

关键词：房价；地价；格兰杰检验；预测方差一、引言早在19世纪，大卫，李嘉图Ⅲ通过研究得出地价高是住宅价格高的结果——而不是原因的判断。

我国学者近年来也对房价和地价的关系作出了探讨：曾向阳、张安录(2005)以武汉市为例，得到了短期土地市场价格与房地产市场价格相互影响，而土地市场对房地产市场价格影响更大，长期而言土地市场和房地产市场没有显著的因果关系。

张红等(2007)以北京市为例，研究了1997年到2003年分季度商品房的走势后认为，我国地价的变化会导致房价的变化。

黄静、屠梅曾等(2009)H通过对全国29个城市面板数据的分析，认为东部和西部城市地价对房价的长期影响较大，中部城市房价对地价的长期影响较大，总体而言，长期来看房价对地价的影响程度要高于地价对房价的影响程度的结论。

艾建国等(2008)通过对北京、上海、武汉三城市的实证分析，认为北京地价对房价影响作用较高，上海在前期地价对房价影响作用较高，后期逐渐被炒房作用所替代，武汉地价与房价相互影响作用不大。

油永华(2007)通过对山东省数据的检验后认为，短期内。

房价决定地价，长期内，地价与房价具有一定的独立性。

但地价不是影响房价的主要原因。

郑娟尔、吴次芳(2006)通过对我国23个大中城市房价和地价格兰杰成因的分析后认为，二者互为格兰杰成因。

影响多少由各地决定。

葛红玲、金彦(2008)通过对北京市的房价与地价的实证分析得到二者并不具备明显的格兰杰因果关系。

上海房地产市场月报对于今年的楼市来说，8月这个月是个“多事之秋”，先是房地产市场交易胶着了将近半年，又遇上奥运会，8月楼市的不景气似乎有些理所当然，供应量也相应放缓，连带交易量也下滑，楼市降价声此起彼伏……一.供应放缓连累8月成交量下跌上海一手房交易市场在经历了近半年的胶着之后，开发商终于在奥运月开始大规模降价促销，使得新房的滞销局面有所缓解。

但由于新房供应量的减少，8月的成交量也跌至近6个月以来的新低。

一手商品住宅的供需比从7月的1.75下降到8月的1.14，为近4个月来新低，表明楼市的供过于求的矛盾在7月达到最高峰后，开始有所缓解。

8月一手商品房（剔除动迁配套房，下同）的供应量为100.62万平方米，环比减少41.8%，同比供应也减少了34.4%；成交83.17万平方米，环比下滑17.7%，同比减少了67.8%。

对此，佑威分析师认为，7月的严重滞销和8月的奥运，使得开发商把供应量提前到7月或压后到9月，因此8月的供应量大幅下滑；而开发商的降价促销和新盘低开，带来了成交的回暖，使得滞销局面有所缓解。

二．惨淡楼市有亮色均价略上扬根据佑威房地产研究中心的最新报告显示，8月一手商品房平均成交价格为13368元/平方米，环比回升5.3%，比去年同期则上涨了25.8%。

其中，一手商品住宅的新增供应量为73.83万平方米，环比供应减少42.3%，同比也减少了21.1%；成交量为65.02万平方米，环比下滑10.9%，为近6个月来新低，不足去年同期成交量的三成，可见今年8月楼市之低迷。

平均成交价格为13600元/平方米，环比回升6.2%，同比上涨29.2%。

在楼市低迷的大环境下，迫于资金回笼的压力，个大开发商纷纷用打折降价的方式打开销路，并非只有降价、打折才是上海楼市的唯一出路。

房地产交易中心8月25日――8月31日一周成交数据显示，位于莘闵别墅区的绿洲香岛花园单周成交量达180套，位于成交量榜首，据了解，8月23日项目开盘，268套房源，开盘当天去化85％。

按照10亩草场养1只羊的标准计算，锡林郭勒盟20世纪50年代有2.67亿可利用草场，20世纪60年代的合理载畜量是2500万个羊单位;现在，却减少到1040.2万个羊单位。

而且目前，草场的实际载畜已经达到2450.9万个羊单位。

据介绍，锡林郭勒草原每年以300万亩的速度在退化、沙化。

1.草场超载量是多少?a.136% b.236% c.127% d.83%2.以目前的退化速度，从20世纪60年代开始计算，锡林郭勒草原多少年会消失?a.90b.83c. 65d.1033.与20世纪60年代相比，草场承载量减少了多少?a.58.4%b.41.6%c.127&d.59.4%4.如果每超载100万个羊单位，草原加速退化0.5%，那么在目前以这样的退化速度多少年后草原将退化消失?a.33b.92c.57d.865.目前实际承载量比20世纪60年代减少了多少?a.49.1万b.52.3万c.145938万d.1378.3万(一)统计表例题根据下表回答问题：1 2000年美国上榜企业数比上年增加了百分之多少?A 3 4%B 3 2%C 3 0%D 3 5%2 2000年美国上榜企业的营业额及占500强营业总额的百分比比上年提高了多少个百分点?A 2 934 457 3，3 2B 5 503 906 8，2 0C 1 176 002 0，2 2D 5 503 906 8，2 23 该表中属于欧洲国家的世界500强企业2000年比1999年减少了多少家?A 7B 8C 4D 54 根据该表按营业额高低排序五国依次是：A 美国、日本、法国、英国、德国B 美国、日本、德国、法国、英国C 英国、美国、日本、德国、法国D 美国、日本、德国、英国、法国5 根据该表按利润额高低排序五国依次是：A 英国、美国、日本、德国、法国B 美国、日本、法国、英国、德国C 美国、日本、德国、法国、英国D 美国、德国、日本、法国、英国第 2 页：答案页根据下面的统计图回答问题：1 1978年全民所有制单位职工劳保福利费比1957年增加了多少?A 27 9亿元B 66 9亿元C 49亿元D 39亿元2 1986年全民所有制单位职工的医疗费为多少?A 68 777 6亿元B 68 747 4亿元C 68 777 5亿元D 无法确定3 在1978年全民所有制单位职工劳保福利费构成中，所占比重最大的是：A 医疗费B 离休费C 退休费D 其他4 以下说法正确的是：A 1957年全民所有制单位职工劳保福利费占工资总额的18%B 1986年全民所有制单位职工劳保福利费为335 5亿元C 1986年全民所有制单位职工劳保福利费中，离退休费所占比重比1978年增加了19. 7个百分点D 以上说法均对5 1978年用于医疗费用支出的全民所有制单位职工劳保福利费比用于其他支出费用多多少?无法确定A 20 3亿元B 20 3C 20 3% D(一)文字资料例题根据下面的文字资料回答问题：2000年某国商品出口总额2 492 11亿美元，比上年增长了27.8%，进口总额4378 2 7亿美元，比上年增长了35.9%。

2008年上海市国民经济和社会发展统计公报2008年是很不寻常、很不平凡的一年。

面对外部严峻复杂经济环境的不利影响和上海自身发展转型的严峻考验，全市人民在党中央、国务院和中共上海市委的坚强领导下，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻党的十七大精神，坚定信心，振奋精神，团结奋斗，克难前行，国民经济保持了平稳较快发展，各项社会事业全面进步，人民生活继续改善,完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。

一、综合国民经济保持平稳较快发展。

全年实现上海市生产总值（GDP）13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%（见图1）。

其中，第一产业增加值111.8亿元，增长0.7%；第二产业增加值6235.92亿元，增长8.2%；第三产业增加值7350.43亿元，增长11.3%。

第三产业增加值占全市生产总值的比重为53.7%，比上年提高1.1个百分点。

图1上海市生产总值与增长非公有制经济加快发展。

在全市生产总值中，公有制经济增加值7431.48亿元，比上年增长8.1%；非公有制经济增加值6266.67亿元，增长11.7%，占全市生产总值的比重由上年的45.1%提高到45.7%。

其中私营及个体经济增加值3116.49亿元，增长13.2%，占全市生产总值的比重达到22.8%。

全年经工商登记新设立的各类市场主体12.9万户，比上年增长4.4%。

其中，企业8.21万户，增长5.4%；个体工商户4.61万户，增长0.7%；农民专业合作社846户。

在新设立企业中，内资企业（不含私营企业）3928户，比上年增长1.9%；外商投资企业6374户，下降15.7%；私营企业71787户，增长8%。

财政收入平稳增长。

全年地方财政收入2382.34亿元，比上年增长13.3%。

其中，地方级税收收入2223.43亿元，增长12.6%。

在地方级税收收入中，增值税334.89亿元,增长6.9%；营业税763.38亿元，增长6.8%；个人所得税204.89亿元，增长20.9%；企业所得税548.37亿元，增长28.7%。

上海社科指数2008年8月上海新建商品住宅价格指数上海社会科学院房地产业研究中心一、2008年8月全市同质价格指数环比下降0.05%，比2007年8月上升13.3%2008年8月，全市新建商品住宅同质价格指数为1312.8点，比上月下降了0.05%（详见表1、图1）。

比去年同期上升13.3%。

其中，有13个区县上升，有6个区下降，下降的幅度比上月有所减弱。

图一 上海市新建商品房住宅价格指数970102010701120117012201270132013702005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月s表1 2008年8月上海新建住宅同质价格指数二、8月各环间同质价格指数只有内中环间上涨8月环线间同质价格指数，内环内、内中环间、中外环间、外郊环间和郊环外，变化幅度分别为2.80%、0.44%、-2.03%、-0.21%、-0.75%、-0.05%。

图二 各环线间新建商品房价格指数9701020107011201170122012701320137014202005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月表3 2007年8月~2008年8月上海各环线间新建住宅同质价格指数三、8月全市中位价格比上月下降-0.9%8月份，全市新建商品住宅中位价格为7048元/平方米，比上月上升0.2%（详见表3）。

上海社科指数2008年12月上海新建商品住宅价格指数上海社会科学院房地产业研究中心一、2008年12月，全市同质价格指数比11月下降0.38%，比2007年11月上升5.2%2008年12 月，全市新建商品住宅同质价格指数为1295.2点，比上月下降了0.38%（详见表1、图1）比去年同期上升5.2%。

注：中心城区指黄浦、静安、卢湾、长宁四个区，成交数量非常少，以少量样本计算指数的偶然误差较大，因此，合并为中心城区计算。

以2008年2月为1000点，累计上涨1.9%。

图一 上海市新建商品房住宅价格指数970102010701120117012201270132013702005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月二、12月各环间同质价格指数2降3升12月环线间同质价格指数，内环内、内中环间、中外环间、外郊环间和郊环外，变化幅度分别为0.33%，1.87%，0.44%，-1.16%，-1.83%。

外环以内上涨明显，但外环以外跌幅也比较大。

图二 各环线间新建商品房价格指数2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月表3 2007年12月~2008年12月上海各环线间新建住宅同质价格指数三、12月全市中位价格比上月下降2.4%12月份，全市新建商品住宅中位价格为7009元/平方米，比上月下降2.4%（详见表3）。