房地产估价师考试制度与政策真题及答案

2010年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

1 《房地产估价》复习题及答案（供参考）

一、单项选择题

１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。

Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用

2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。

Ａ、87； B、124；C、130；D、134

计算过程：50+80/(1+1%)^8

3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。

Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18

前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度

4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。

Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；

Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算

5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。

Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短

6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。

Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；

Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段

7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价

结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。

Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；

Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期

8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。

Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港

9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）

Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产

2011年房地产估价师《经营与管理》真题及答案

一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售

B.抵押

C.转让

D.经营

3、下列风险中属于系统风险的是( )。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( )。

A.不可移动性

B.适应性

C.弱流动性

D.相互影响性

5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括( )。

A.移动平均法

B.指数平滑法

C.市场因子推演法

D.简单平均法

9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由( )负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位 D.总承包单位

10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。

A.目标定价法

2013房地产估价师房地产估价制度政策真题

一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．专项用于廉租住房维护和管理的资金是( )。

A．廉租住房租金 B．土地出让净收益

C．地方财政资金 D．住房公积金增值收益

2．征收集体土地是国家依法强制取得集体土地( )的行为。

A．所有权 B．使用权 C．承包经营权 D．地役权

3．挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于( )个工作日。

A．5 B．7 C．10 D．15

4．国有土地上房屋征收评估费一般由( )支付。

A．被征收入 B．房屋征收部门

C．建设单位 D．房屋征收实施单位

5．某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收入谋取不正当利益，虚增建筑面1500m2，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌( )。

A．金融诈骗罪 B．提供虚假证明文件罪

C．侵犯财产罪 D．出具证明文件重大失实罪

6．转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额压达到全部开发投资总额的( )以上。

A．25% B．30% C．35% D．50%

7．商品房预售广告不得涉及的内容是( )。

A．开发企业名称 B．装修装饰内容

C．贷款银行名称 D．预售许可证书号

8．建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。

A．选址意见书 B．建设用地规划许可证

C．建筑工程施工许可证 D．建设工程规划许可证 9．城市控制性详细规划由( )批准。

A．本级人民政府 B．上一级人民政府

C．国务院城乡规划主管部门 D．本级人民代表大会常务委员会

10.关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是( )。

A．商品房屋租赁合同应采用示范文本 B．商品房屋租赁合同应采用书面形式

C．商品房屋租赁合同应办理登记备案 D．商品房屋租赁合同逐步实行网上备案

11.下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。