武汉市物业管理招投标评委管理暂行办法

武汉市前期物业管理招标投标工作程序(暂行)一、招标筹备实施主体:物业建设单位（招标人）工作内容：根据《武汉市前期物业管理规定》必须进行招标的物业项目，物业建设单位应当及时组织实施招标活动，并在发布招标公告或发出投标邀请书的1０日前完成招标筹备工作,筹备工作主要包括：(一）成立招标机构.物业建设单位自行组织招标的，应当成立招标小组;委托招标的，应当委托具有相应资质的招标代理机构办理招标事宜。

(二）编制招标文书。

文书主要包括：1.招标公告或投标邀请书；2．招标文件,招标文件应包括以下内容：（１)招标人及招标项目简介，包括招标人的名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；(2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（４)评标标准和评标方法;(5)招标活动方案,包括招标组织机构、开标时间及地点等;（6)前期物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

二、招标备案实施主体：招标人或招标代理机构（以下统称招标人)监督单位:市、区房产主管部门工作内容：招标人完成招标筹备工作后,提交以下材料报物业项目所在地的区房产主管部门备案：（一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件(主要包括：开发建设项目计划批文、国有土地使用权证或用地批文、建设工程规划许可证、建筑红线定位图、建设工程施工许可证、开发企业工商营业执照及资质证书);（二)招标公告或者投标邀请书;（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材料。

拟采取邀请招标的，由招标人在邀标前以书面形式上报市房产主管部门.三、发布招标公告实施主体：招标人监督单位:市、区房产主管部门工作内容：属公开招标的物业建设项目，由招标人将已经区房产主管部门备案的招标公告在“武汉市房产管理局网”或“武汉市物业管理协会网”上统一发布，招标人有特殊要求的,也可同时在其他合法媒体上发布招标公告.属于邀请招标的物业建设项目,由招标人在完成备案手续后向3个以上具有相应资质条件的物业管理企业发出投标邀请书。

为进一步规范和完善公司物业服务投标运作，提高投标工作效率，维护公司利益，结合本公司实际，制订本办法。

本办法合用于前期物业管理服务和后期物业管理服务的投标管理工作。

招标管理委员会在总经理的领导下，统一组织公司投标管理工作，各部门负责具体投标操作，各部门主要职责为：1)负责有关投标项目信息的采集、筛选、上报，形成投标评估报告。

2)负责投标报名、标书购买、投标文件商务部份编写，标书的汇总、编制、制作、封送。

3)对投标工作的总结，中标后的合同签订、备案等投标组织工作。

4)负责组织投标各环节工作的联系、沟通，并开展具体实施工作。

1)负责对项目进行实地考察、费用测算，提交项目可行性分析报告，为投标工作提供决策信息。

2)负责对投标文件技术部份的编写。

3)参预标书的编制、开标和答疑工作。

网络信息管理委员会可通过各种公开媒体，如网络、报刊等各种途径获取并跟踪招标信息。

网络信息管理委员会，包括其他部门人员得到招投标信息，应与人事行政部联系，由人事行政部组织经营管理部和品质管理部认定其可行并开始准备进行投标活动后，填写《投标申请表》 (见附件)上报总经理室审批，购买标书、文件。

人事行政部按招标文件要求购买招标书，并应从多渠道获得并反馈信息，包括概算，竞争对手情况等，以指导投标书的制作。

投标管理委员会组织人事行政部、经营管理部、品质管理部对标书中描述的物业情况进行现场调查、分析，采集投标有关信息和资料，测算费用并确认项目负责人。

1)投标文件编制要求：要有针对性；可操作性要强；体现我公司优势和专业水平；文字要言简意赅，主题明确。

2)投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

3)投标文件由商务标书和技术标书组成。

企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。

开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案(物业服务交接方案)、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。

招标评委管理办法（2）招标评委管理办法第十二条招投标项目评议标中需聘请专家评委时原则上开标前两小时内，由招标人和招标监管小组指定专人随机抽取并由专车直接接入评审现场。

第十三条各类工程开标前半小时可以由项目招标单位主持召开招标会前会议，招标监管小组成员参加，研究项目开标评标计分办法、方案〔供评标会议(专家)审定〕和其他应明确的事项。

第十四条招标会议由招标人主持，招标监管小组的成员参加。

非低价中标项目评议标工作由专家推荐的专家组长主持。

招标工程造价100万元以上的项目应邀请市纪委监察人员监标。

项目单位工作人员须做好会议记录并将会议必要材料请参加会议的招标负责人及评委签名后,及时存档备案。

第十五条开标结果（包括投标队伍、投标报价、专家评分、推荐中标队伍或评分名次）、中议标结果（包括中标单位、中标价格）都必须经主持开标的招标负责人、开标评委及监委签字并在指定的网站或指定的地方公布，接受社会监督。

第十六条对招投标项目评标，原则上采取百分制评分法。

各项计分权重及评分规则均须得到三分之二以上的评委同意。

在计分权生和评分规则确定后，方可验标、开标，无论采用何种评标方式，都由评委按少数服从多数的方式研究确定。

评议标时，各评委应独立、严格依评分规则及投标书情况评分计分。

工作人员将各评委计分累加得出最高分者为第一预中标人，余依次类推。

第十七条属议标项目，在最终汇总评分前，还可对投标单位投标报价及其他情况进行一次或多次询标和商务洽谈（但洽谈中不得泄露其他投标单位的报价和承诺），以确定最终中标人。

第十八条对专业性（如材料、设备等专业性工程）较强的招标项目，确定得分名次后，视情况可对得分前几名投标人进行综合考察，以便在确保性价比最优的前提下最终选定签约单位。

第十九条工程项目的监理招标原则上应在确保监理质量的前提下通过低价招标方式确定后监理中标单位。

第二十条各类招投标中标项目合同，应严格按招标书及投标单位承诺约定签定相关合同条款；各类招标项目的工程材料款项支付和工程结算严格依据有关合同协议和规定执行。

物业公司招投标管理办法物业公司招投标管理办法一、总则为了规范物业公司的招投标管理，提高物业公司的服务质量和管理水平，确保公开、公正、公平的竞争环境，制定本办法。

二、招投标程序（一）招标公告1.物业公司在需要进行招标的项目前，应当发布招标公告，公告包括招标项目的名称、资格要求、招标范围和招标方式，招标公告时间不得少于20个工作日，并定期向相关媒体刊登。

2.物业公司应当通过公告方式向社会公开征集招标文件。

（二）投标文件的编制和提交1.投标人应按照招标文件要求编制投标文件，并按规定的时间和地点将投标文件提交给物业公司。

2.投标文件必须包括投标书、技术方案、管理组织与措施、资质证明、商业保密协议等必要的文件。

（三）评标及中标公示1.物业公司应设立评标委员会，由具备相关资质和经验的人员组成，评标委员会负责对投标文件进行评估。

2.评标委员会应公正、公开评标，依据招标文件的要求，采用评估指标对投标文件进行评估。

评标委员会应按照招标文件的规定，制定评标标准和评标方法，对投标文件进行评审、评分。

3.评标委员会应根据评审结果，按照评标标准和评分，确定中标人，并公示中标结果。

（四）签订合同及履约1.招标人与中标人应根据中标结果，签订合同。

2.合同中应明确项目的具体要求、工期、价格、质量、保修期等相关条款。

3.中标人应按照合同要求，按时履约，提供所承诺的服务和产品。

三、投标文件的要求（一）招标文件的组成1.招标文件应包括招标文件的编制说明、投标须知、工程量清单、细则、价款组成说明、图纸和施工图、业主单位的技术要求和管理要求等。

2.招标文件要求投标人提供详细的技术方案，包括工程项目的施工组织、安全措施、质量管理、材料采购等内容。

（二）投标文件的形式1.投标文件应有封面，并注明投标者名称、联系方式。

2.投标文件应以电子文档形式保存，并提供打印件。

3.投标文件应清晰、完整，规范书写，不得修改或涂改。

四、中标评审要素（一）资质要求1.投标人应具有相关行业的资质证明。

武汉市物业管理实施办法第一章总则第一条（依据、目的）为了维护业主和物业管理企业的权利, 规范本市物业管理活动,保障物业的合理使用,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条（适用范围）本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。

第三条（有关定义）本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主,是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的物业的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人和除业主以外的实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条（主管部门）武汉市房产行政管理部门（以下简称市房产管理部门）负责全市物业管理的监督管理工作；区房产行政管理部门（以下称区房产管理部门）负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

武汉经济技术开发区和武汉东湖新技术开发区的管理机构根据市房产管理部门的委托，负责开发区内物业管理的监督管理工作。

市区人民政府有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二章业主和业主大会第五条（物业管理区域的划分标准）一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按下列标准划分：（一）以城市规划部门批准的住宅项目红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或已分割成多个自然街坊或封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；（二）配套设施设备共用的分期建设项目或两个以上单位开发建设的住宅项目，划分为一个物业管理区域；（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。

武汉市住房保障和房屋管理局关于印发《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知文章属性•【制定机关】武汉市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2016.12.21•【字号】•【施行日期】2017.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】招标投标正文武汉市住房保障和房屋管理局关于印发《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》的通知各区房管局、市物业管理事务指导中心、机关各处室，各开发建设单位、各物业服务企业：为了规范我市前期物业服务管理招标投标活动，促进物业管理市场公平竞争，我局对《武汉市前期物业管理招标投标暂行规定》进行了修订，现印发给你们，请认真贯彻执行。

市住房保障和房屋管理局2016年12月21日武汉市前期物业管理招标投标管理办法第一条为了规范本市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护招标投标当事人的合法权益，根据有关法律、法规及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合工作实际制定本办法。

第二条本市行政区域内开发建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业和房管部门对前期物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。

第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。

住宅及同一物业管理区域内非住宅项目总建筑面积在20万平方米以下、3万平方米以上的，开发建设单位可以采取公开招标或者邀请招标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者物业管理区域内住宅总建筑面积不超过3万平方米的，经物业所在地区房管部门批准，开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

第四条通过招标方式选聘前期物业服务企业的，开发建设单位应当在申请《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》之前完成前期物业管理招标投标工作并与中标人签订前期物业服务合同。

第五条市房管部门负责全市前期物业管理招投标活动的制度建设和监督管理。

湖北省评标专家和专家库管理办法鄂招投标管委会〔2008〕6号发布鄂公共资源交易管委会〔2014〕1号修改第一章总则第一条为充分发挥专家在招投标活动中的作用，加强对专家在评标过程中的监督管理，建立评标专家库运行管理制度，实现评标专家资源共享，保证评标活动的公平、公正。

根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《湖北省招标投标管理办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》以及九部委《关于废止和修改部分招标投标规章和规范性文件的决定》等有关法律、法规和规章的规定，结合我省招投标工作实际，制定本办法。

第二条本省范围内评标专家库的组建、使用和管理，适用本办法。

第三条本省评标专家库分为省级综合性评标专家总库和各地、各行业专家子库。

省招投标管理办公室（省招投标监督管理局，下同）负责省级综合性评标专家总库的建立和管理；各地、各行业行政主管部门负责本地、本行业专家子库的建立和管理；各专家库均应采用省招投标管理办公室开发的操作平台，与总库联网运行，并接受指导。

第二章评标专家的资格、权利和义务第四条入选评标专家库的专家，必须具备以下资格条件：（一）从事相关专业领域工作满八年并具有高级职称或同等专业水平；（二）熟悉招标投标有关的法律法规和工作流程；（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；（四）身体健康，能够承担评审工作；（五）法律法规规定的其它条件。

第五条符合上述条件，申请进入评标专家库的专家应提供相应的专业资格证明文件，包括：最高学历证书、身份证、职称证或其它有效证件、注册执业资格证等证书原件及复印件一套；原件审核后退回，复印件存档备查。

第六条有下列情形之一的，不得进入专家库。

（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力的；（二）受过刑事或者行政处罚的；（三）曾被开除公职或被取消评标专家资格的；（四）其他可能影响评标公正的情况。

第七条评标专家享有下列权利：（一）接受招标人或招标代理机构的聘请，担任招标项目评标委员会成员；（二）依法按照评标标准和方法对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预；（三）对评标过程中的违法、违规或不正当行为，向招投标管理办公室以及有关行政主管部门举报；（四）接受参加评标活动的劳务报酬；（五）法律、法规规定的其他权利。

招标评标管理暂行办法第一章总则第一条为了规范公司招标工作，促进公平竞争，维护公司利益及投标人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，结合公司实际，制定本办法。

第二条公司进行的招标(本办法中特指：邀请招标)活动必须严格执行国家的有关法律、法规以及公司的有关规定，遵循“公开、公平、公正、择优”的原则。

第三条公司建立严格的项目招标审批制度，坚持“推荐、评标、定标三分离”的原则。

任何单位和部门不得将应招标的项目不招标，化整为零或者以其他方式规避招标。

第二章组织与管理第四条公司设立招标评标管理委员会(以下简称委员会)，由公司经营管理团队领导任主任，成员由公司经营管理团队有关领导组成。

主要职责是：负责决定公司招投标工作中的重大事项,参预公司各类招标活动，指导和监督管理公司各项招投标活动。

公司综合办公室承担委员会办公室的工作，负责委员会各项具体业务的召集、文档管理等工作。

第五条公司各招标部门主要职责：(一) 贯彻执行国家有关招投标的法律、法规、政策；执行公司有关招投标管理规定；(二) 提出招标申请(见附件 1),报组织招标部门的主管领导批准；(三) 负责组织编制招标文件及评标办法；(四)负责组织招标、开标、评标等工作；(五)向委员会提交评标报告或者《招标初评汇总表》 (附件 2 )；(六)根据委员会审定及委员会主任批准的定标结果，向排名第一的中标候选人发中标通知书；(七)与中标人进行合同谈判，签订合同；(八)负责本部门中标合同的执行和检查；(九)负责对本部门招标工作数据的汇总分析。

第三章招标范围及要求第六条招标范围(包含但不限于以下所列项目)：(一)建设工程项目：1.工程土建、安装分包工程，单项合同估算价在 10 万元以上的项目；2.设备材料、工程机具材料等物资的采购，单项合同估算价在10 万元以上的项目；3.建设项目的勘察、调试、保产等服务，单项合同估算价在 10 万元以上的项目；4.物流、保险项目，单项合同估算价在 10 万元以上的项目。

物业管理投标评分细则1. 引言物业管理是指对房地产物业进行维护、运营和管理的活动。

在物业管理服务采购过程中，为了确保公平、合理和透明，需要制定一套评分细则来评估各个投标方的综合能力和服务质量。

本文将介绍一份针对物业管理投标的评分细则，旨在提供一个全面准确的评估体系，为业主或招标人员作出明智的选择。

2. 综合实力评分2.1 公司资质（30分）- 公司规模与年限（10分）- 注册资本和信誉度（10分）- 相关资质证书（10分）2.2 组织架构与人员配备（20分）- 组织结构和职能分工（10分）- 相关从业人员数量和资质（10分）2.3 项目经验与口碑（30分）- 过往项目案例和业绩（15分）- 业主满意度及客户评价（15分）2.4 技术设备与管理系统（20分）- 使用先进技术和设备（10分）- 健全的管理系统和流程（10分）3. 服务能力评分3.1 日常维护服务（30分）- 维修保养及应急处理（15分）- 公共区域清洁与卫生（15分）3.2 安全管理（30分）- 安保措施和应急预案（15分）- 物业巡查与安全隐患整改（15分）3.3 环境绿化及景观管理（20分）- 绿化保养和植物种植（10分）- 场景布置和景观管理（10分）3.4 客户服务（20分）- 服务态度和响应速度（10分）- 业主投诉处理和满意度调查（10分）4. 费用及合同评分4.1 服务费用（40分）- 费用合理性和透明度（20分）- 对费用的差异化考虑（20分）4.2 合同条款与风险控制（30分）- 合同完整性和合规性（15分）- 风险控制措施（15分）4.3 保证金及保险（30分）- 保证金数额和退还方式（15分）- 保险责任范围和金额（15分）5. 总结通过制定细致的物业管理投标评分细则，可以确保评估过程的公正性、透明性和科学性。

在选择物业管理服务提供商时，业主或招标人员应根据综合实力、服务能力以及费用及合同等方面进行评估，从而选出最合适的合作伙伴。

武汉市物业管理条例第一章总则第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第二节附属设施设备的配置第三节前期物业管理第四节新建物业的交付使用第三章业主、业主大会及业主委员会第一节业主第二节业主大会筹备组第三节业主大会第四节业主委员会第四章物业管理服务第一节一般规定第二节物业服务合同第五章物业的使用与维护第一节物业的使用第二节车位的使用管理第三节物业的维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第四条市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第五条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。