中融国际信托有限公司信托贷款业务操作指引第一章 总则第1条 为加强公司信托贷款业务的管理，提高公司信托贷款业务的运作效率，促进公司信托贷款业务的稳健发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等有关法律法规和和我公司相关内部规定，制定本操作指引。
第2条 本指引所称信托贷款业务，是指公司开展的与以贷款方式运用的信托业务。
第3条 信托贷款业务分为单个委托人（指定或不指定用途）信托贷款业务和集合型信托贷款业务两大类，将信托资金以贷款方式运用于融资企业。
第二章 信托贷款业务尽职调查程序第3条 公司在办理信托贷款业务中，根据资金来源及运用方式的不同，确定不同的风险防范措施和操作制度，并在执行过程中落实。
第4条单个委托人指定用途信托贷款业务尽职调查程序（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相应资料，信托经理对其完整性、合规性审核无误后做出相关分析；（二）合法性材料。
包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件和有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表、对外担保情况；（四）涉及到抵、质押业务的，信托经理需到相关管理部门查询资产存续状态，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估（或有），根据评估结果，确定贷款金额。
第5条 单个委托人不指定用途与集合型资金信托贷款业务（一）根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相关资料，对其完整性、合规性审核无误后进行相关分析。
（二）合法性材料。
包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（国、地）、法定代表人身份证明文件、有权机关的批准文件；资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表，对外担保情况；（三）资金使用人必须是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
（四）资金使用人申请贷款应提供债务担保措施。
以第三人信用提供保证的，第三人应出具承担连带保证责任的承诺书；以自己或第三人财产、财产权设定抵押、质押担保的，应提交抵押物、质物的权属证书，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估，第三人还应出具承担担保责任的承诺书。
1、保证人的资格：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人，但下列组织不得作为保证人：（1）国家机关；（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体；（3）企业法人的职能部门和未经授权的分支机构。
2、保证人应提供的资料（1）保证承诺书，包括保证意愿、保证范围和保证方式等；（2）调查人员认为需要的资料。
3、对保证人的核查（1）保证人的生产经营、市场销售、发展前景和行业水平等基本情况；（2）保证人的资产负债、偿债能力、盈利能力和获利能力等财务状况；（3）保证人的资信情况调查；（4）保证人提供保证承诺和保证方式的真实性。
（五）项目材料。
包括：涉及贷款项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉及贷款项目的开发合同、项目总规划和项目前景分析可行性报告及其他相关资料。
（六）对资金使用人进行综合评价1、经济评价（1）有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿的，或已经做了公司认可的偿还计划；（2）经营和财务制度健全，资产负债率不超过70%。
主要经济和财务指标达到行业平均水平，无不合理资金占用；（3）无偷、漏税行为和重大诉讼案件，或有负债未超过净资产的50％；（4）新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。
2、对房地产企业的贷款还需进行以下调查：（1）对资金使用人或房地产项目的实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。
（2）对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等方面；在此基础上，考虑当地经济环境、土地市场发育状况及该土地的未来用途及有关规划等因素。
（3）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。
第三章 信托贷款业务审查第6条 信托贷款业务根据项目尽职调查的结果，信托资金的来源、资金额度，撰写项目可行性分析报告，进入项目立项审批程序，并报公司决策机构进行综合评价。
公司根据信托业务的类别采取分层次决策和审批，具体见《公司立项与审批管理办法》：（一）提交项目可研报告，并根据项目情况填写立项审批单报部门和分管领导审批，部门重点审查以下内容:1、基本要素审查（1）资金使用方主体资格审查、经济评价；（2）如果有第三方提供信用担保的，对担保方进行主体资格审查、经济评价；（3）项目资料审查。
2、拟开展贷款项目是否符合产业政策与公司政策审查（1）拟开展贷款项目是否符合国家宏观产业政策；（2）拟开展贷款项目是否符合公司投、融资政策。
3、成本与收益审查，主要审查拟开展贷款项目的各种成本与预期收益之间的配比关系；4、风险防范审查，主要审查控制与防范拟开展贷款项目措施的可行性。
立项审批通过后，报公司法律合规部门进行合法合规审查和决策机构进行综合评价，决定是否办理此项信托贷款业务。
（二）公司法律合规部门在第六条第（一）款的基础上审查基本要素是否完备、拟开展贷款项目是否合法合规以及信托文件是否完备与合规。
（三）公司决策机构重点审查以下内容：1、拟开展贷款项目是否合法合规；2、拟开展贷款项目的综合收益；3、拟开展贷款项目的风险防范措施是否到位；4、其他需要审查的内容；5、公司决策机构审查通过后，在项目审批单上签署意见。
第四章 信托贷款业务管理第7条 公司信托业务部门全面负责信托业务的管理和运作，信托经理在各自职责范围内按照信托文件的约定管理、运用或处分信托资产。
第8条 单个委托人指定用途信托贷款业务的管理严格按照信托文件的约定进行管理。
第9条 单个委托人不指定用途与集合型不指定用途信托业务中以贷款方式运用资金的，信托经理应当对资金使用人执行借款合同情况和资金使用人的经营情况进行追踪调查和检查。
按期出具贷后检查报告，具体内容包括：（一）用途的检查：检查各项贷款是否按照合同约定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借贷款；（二）资金使用人经营情况检查：主要检查企业经营情况是否正常，是否有影响企业正常经营的重大事件发生，判断其对按期还款的影响程度；（三）资金使用人财务状况检查：要求资金使用人按月或按季提供财务报表，及时对企业财务数据做出分析，对重大变化，及时了解情况；（四）抵（质）押物的检查：主要检查抵（质）押物的使用和投保情况；（五）对担保人的检查参考对借款人检查的标准，如果中途发现担保人出现重大问题，已不具备担保资格，信托经理应及时通知资金使用人补充担保；（六）监督资金使用人按借款合同约定按期清偿贷款本息；（七）发现贷款使用中的问题，有危及信托财产安全情况以及出现债务人将债务全部或部分转让给第三者时，必须及时通知公司，同时采取有效保全措施。
第五章 信托贷款业务风险防范第10条 以贷款方式运用信托资金的，应注意采取以下风险控制措施：（一）抵、质押业务应由信托经理亲自办理并领取《他项权证》或《抵质押证明书》；（二）以土地使用证或房产的抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止抵押权落空，形成不可预见的贷款风险。
因信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并在项目可行性报告中有所表述；担保能力较差的，应要求承贷人引入独立的商业担保；（三）办理房屋抵押，如有房屋出租事实的，应由抵押方提供租赁在先的事实以及抵押人已将本次抵押告知承租人的书面通知；（四）办理抵押事宜，以自然人财产设定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份证件及同意为主合同提供抵押担保的书面文件；（五）办理质押事宜，以单位定期存单质押的，应要求质押方提供开户行证书、定期存单复印件、单位定期存单确认书等相关材料；（六）信托期限内，信托经理应根据信托文件的约定切实履行受托人的管理责任，严格按照信托文件的约定进行信息披露。
第11条 公司内部风险防范包括：（一）公司建立以法律合规部、资产管理部和稽核审计部为核心的风险控制体系，全面负责信托业务的风险控制工作，并对风险分为事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。
（二）风险的事前防范1、信托业务部门在对贷款项目进行论证的基础上，提出风险防范措施；2、公司决策机构在项目的评审过程中严格审查风险防范措施。
（三）风险的事中控制1、信托经理在信托业务部门负责人的指导下，应履行如下风险管理职责：（1）动态跟踪信托资金、财产运用和信托项目进展情况；（2）定期向业务部门负责人报告信托计划执行状况；（3）编制风险分析报告。
2、公司信托业务部门应定期检查信托项目的进展情况，并向资产管理部提交以下内容的书面报告：（1）信托计划执行情况；（2）资产质量变化情况；（3）影响信托资金、财产安全的事项；（4）国家宏观经济、产业政策等对信托项目的影响；（5）其他对信托财产产生影响的因素。
（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部为信托贷款项目的风险控制机构：1、监控信托计划风险控制机制的正常运行；2、跟踪评估信托计划财产的管理与运用，对异常情况作出预警；3、信托计划的日常风险控制管理。
第12条 风险的事后监督和纠正（一）如果信托贷款项目信托期限届满，未能按照信托文件的约定到期结束，须了解原因，采取应对措施。
（二）借款人未能到期还款付息的：1、对借款人公司利用法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；2、对于提供第三方担保的，还要对担保人采取法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全；3、对于提供抵（质）押的，可以通过拍卖、协议转让等程序来偿付信托资金。
（三）法律合规部、资产管理部和稽核审计部监督风险防范措施的具体落实情况。
第六章 附则第13条 本操作指引由公司总裁授权法律合规部门负责解释和修改。
第14条 本操作指引自颁布之日起实行。
