(完整版)海域使用权评估报告-

AA拟海域使用权抵押项目资产评估报告AA拟海域使用权抵押项目资产评估报告评字[2015]第1-xxx号二〇一五年九月十五日AA拟海域使用权抵押项目·资产评估报告资产评估报告目录注册资产评估师声明 (1)资产评估报告摘要 (2)资产评估报告 (4)一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 (4)二、评估目的 (5)三、评估对象和评估范围 (5)四、价值类型及其定义 (6)五、评估基准日 (6)六、评估依据 (6)七、评估原则 (8)八、评估方法 (9)九、评估程序实施过程和情况 (8)十、评估假设 (16)十一、评估结论 (17)十二、特别事项说明 (18)十三、评估报告使用限制说明 (18)十四、评估报告日 (19)资产评估报告附件 (21)AA拟海域使用权抵押项目·资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方、被评估单位及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

六、据《资产评估准则—基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

相关当事人决策时应当有自身的独立判断，注册评估师有责任提醒评估报告使用者理解并恰当使用评估报告，但不承担相关当事人的决策责任。

1资产评估报告摘要【2015】第1-xxx号AAA接受AA（以下简称“AAA”）的委托，根据国家关于资产评估管理的有关规定，对AAA拟海域使用权抵押项目进行了评估，现谨将本次评估中的有关事项摘要报告如下：一、评估目的AAA拟利用其拥有的海域使用权进行抵押贷款，本次资产评估的目的是反映AAA海域使用权于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

二、评估对象和范围本次评估对象是AAA拥有的海域使用权，评估对象所涉及的评估范围为AAA位于山东头村的一宗海域使用权，宗海面积100公顷，用海方式为开放式养殖用海。

三、评估价值类型市场价值。

四、评估基准日2015年月31日。

五、评估方法收益法。

六、评估原则遵循独立性、客观性、科学性、专业性等工作原则以及替代原则等经济原则。

七、海域使用权价格定义为评估对象在评估基准日2015年7月31日，现状利用条件下，用海方式为开放式养殖用海，使用年期为14.29年的海域使用权值。

八、评估结论AAA海域使用权的价值评估结果如下：总价：万元；（单价：万元/公顷）大写：。

以上评估结论的评估结果汇总表附后，评估结论详细情况见评估明细表。

九、评估报告日2015444年9月15日。

十、报告有效期本报告自评估基准日后一年内有效，即有效期至2016666年7月30日。

本摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。

重要提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告正文。

AA拟海域使用权抵押项目资产评估报告评字[2015]第1-xxx号青岛浩然生态水产科技有限公司：AAA接受青岛浩然生态水产科技有限公司以下简称“AAA”）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对AAA截至评估基准日止的海域使用权进行了评估工作。

本机构评估人员按照必要的评估程序对AAA海域使用权实施了实地勘查、市场调查与相关利用情况核实，对委托评估资产在2015年7月31日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者本次资产评估的委托方及被评估单位均为AAA。

(一)委托方及被评估单位概况委托单位：AA(二)委托方与被评估单位之间的关系委托方与被评估单位一致，均为AAA。

(三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告的使用者为AAA及按照相关规定报送的相关监管机构。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的AAA拟利用其拥有的海域使用权进行抵押贷款，本次资产评估的目的是反映AAA海域使用权于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围本次评估对象是AAA拥有的海域使用权，评估对象所涉及的评估范围为AAA位于琅琊镇山东头村的一宗海域使用权，宗海面积公顷，用海方式为开放式养殖用海。

具体情况如下：(一)海域使用权登记情况此次评估的海域使用权位于，界址点编号及坐标如下：用海类型：一级类渔业用海、二级类开放式养殖用海；用海方式：开放式养殖；用海面积：公顷；海域使用权证书编号：；海域使用金逐年缴纳，最新一期已于2015年7月20日缴纳海域使用金元。

(二)权利状况此次评估的海域使用权于2014年11月13日登记，证载终止日期为2019-07-14，海域未被抵押。

(三)利用状况根据委托方提供的资料，评估基准日委托方已在宗海内投放了蛤蜊、魁蚶、刀鲜、缢蛏等幼苗。

四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2015年7月31日。

此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的委估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：(一)经济行为依据资产评估业务约定书。

(二)参考法律法规依据1.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国海洋环境保护法〉等七部法律的决定》修正)；2.中华人民共和国主席令2007年第62号《中华人民共和国物权法》；3.中华人民共和国主席令1995年第50号《中华人民共和国担保法》；4.中华人民共和国主席令2001年第61号《中华人民共和国海域使用管理法》；5.国家海洋局国海发[2006]27号《海域使用权管理规定》；6.国家海洋局国海发[2006]28号《海域使用权登记办法》；7.财政部.国家海洋局财综[2007]10号《关于加强海域使用金征收管理的通知》；8.国家海洋局关于印发《海域使用权登记技术规程（试行）》的通知；9.《青岛市海域使用管理条例》；10.《青岛市海洋与渔业局海域使用权抵押登记管理办法》；11.《青岛市海域使用金征收管理暂行规定》；12.海洋及相关产业分类(GB/20794-2006)；13.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

(三)评估准则依据1.《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20号)；2.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)；3.《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230号)；4.《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189号)；5.《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号)；6.《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号)；7.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；8、国家海洋局关于印发《海域评估技术指引》的通知（国海管字[2013]708号）。

(四)资产权属依据《海域使用权证》；(五)取价依据1.2014年中国海洋经济统计公报；2.2014年青岛海洋经济发展情况；3.AAA历史年度海水养殖收益情况；4.《资产评估常用数据与参数手册》；5.中长期国债利率；6.上市公司平均收益率；7.类似水产养殖类上市公司贝塔系数；8.中国海洋经济发展统计公报；9.青岛海洋经济发展情况分析资料；10.评估机构现场查勘资料；11.AAA海水养殖业未来年度经营预测资料；12.与本次评估相关的其他资料。

(六)其它参考资料1.AAA2012-2014年度会计报表，评估基准日会计报表；2.wind资讯金融终端；3.评估资讯网；4.其他参考资料。

七、评估原则1.预期收益原则海域评估应以海域在正常开发利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

2.最有效利用原则海域评估应以反映海域在合法利用的前提下，实现海域、资本劳动力、管理、技术等生产要素的优化组合，并取得最佳经济效益时的价格。

3.替代原则海域评估应以同类地区类似海域在同等利用条件下的价格为基准。

4.市场供需原则海域评估要充分考虑海域供需的特性和海域市场的地域性。

5.贡献原则海域评估应以海域在开发利用活动中的重要程度确定其对总收益的贡献值。

八、评估方法海域使用权价格评估的主要方法有收益法、成本法、假设开发法、市场比较法和基准价格系数修正法，根据评估目的、评估对象所属的用海类型、评估对象开发利用状态和海域市场现状，本次评估选择收益法进行评估测算。

收益法是按一定的还原利率，将海域未来每年预期收益折算至评估基准日，以折算后的纯收益总和作为海域使用权价格。

采用收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收入，按不重不漏原则计算年总费用，合理测算海域纯收益。

计算公式 ∑=+⋯++=n1i i 21ir 1r 1r 1a P ）（））（（式中：P ——海域价格；ai ——分别为未来各年的海域纯收益； ri ——海域还原利率； n ——海域使用年期。

九、评估程序实施过程和情况整个评估工作自2015年9月8日至9月15日进行，其中外勤工作时间自2015年9月8日至9月12日。

主要评估过程和情况如下：(一)前期准备阶段1.明确评估业务基本事项：资产评估机构与委托方及其他相关当事人讨论、阅读基础材料，进行必要的初步调查，与委托方等共同明确资产评估业务基本事项，并分析评估项目风险、专业胜任能力、评估机构及人员的独立性。