房地产金融论文
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。
房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。
这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。
一、学习内容概括：
第一章 房地产金融概论：
在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展
一、名词解释（4分*5）
1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页）
2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页）
3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托
4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页）
5、房地产信贷： 以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页）
6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金
7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页） 8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。
9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。
10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
房地产金融（资料整理)
房地产行业的资金密集性特征决定了房地产行业实质上是一个准金融行业.近20年中国房地产市场的发展显示,房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的,房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分,中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全.因此,剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决对策,是深刻认识房地产市场症结,拓展房地产企业融资渠道,化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键.
1.1 我们房地产融资的主要特点[1]
①从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷仍然是房地产融资的主要渠道，我们房地产市场各种相关主体的主要资金提供者为商业银行而不是特定的房地产储蓄银行。
②从房地产融资结构来看，股权融资和房地产债券融资在我国房地产金融中所占比重均很小，我国房地产开发和经营企业普遍的特征是自有资金少，即便考虑到上市企业将部分资金投入房地产业，仍未明显提高股权融资的比重，而起步于1992年的房地产债权融资，以为政策限制，在接下来的15年中，所以比重不升反降时。
③房地产资金信托成为我国最活跃的融资形式。得益于房地产作为信托资产的天然优势，结合我国信托业经过数次大的整顿，房地产信托发展迅速，成为我国最活跃的融资形式。但从总体上看，目前房地产信托功能较为简单，房地产资金信托计划主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托计划，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转化功能。
房地产开发资金过多的依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中在商业银行。住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储蓄贷款等各种形式的信贷活动，将商业银行成为房地产市场运行各环节的市场风险和信用风险的实际承担者。
土地储蓄制度不完善，土地储蓄贷款隐性风险突出。在目前我国的土地储蓄制度下，土地被政府部门高度垄断，限定了土地的获得渠道。另一方面，开发商收购和开发土地的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。由此导致政府基于土地垄断权而牟取租金，在土地收购和开发过程中所需的巨额商业贷款常常受到政府意图和政府行为的干预。事实上，影响土地出让金价格的可变因素众多，土地资产几个本身也频繁波动，加剧了银行贷款的隐含风险；此外，政府行为的普遍介入，往往降低资金流向和资金使用效率，这也将增大土地购置与开发贷款的银行风险。
房地产金融历年考题及答案整理
（整理：2010年1月10日 其中加粗的题目考过数次）
一、 名词解释
1、房地产证券化
答：房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化；狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。
2、房地产信托
答：房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系
3、房地产信托投资基金
答：房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。投资于房地产的称之为房地产投资基金。
4、房地产金融
答：房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。 房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。
5、房地产保险
答：房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。
6、房地产金融机构
答：（无答案）
二、计算题
1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。试计算该家庭的月还款额。
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2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。试计算该家庭的贷款余额。
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三、论述题或问答题
