第六章 经济评价指标与方法

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2房地产投资项目经济评价指标和方法3.3 资本金利润率■ 如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行资本金为投资者投入的资本金或权益资本年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润【典型例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。

A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%[答疑编号2526060407]【答案】D【解析】参见教材P127。

3.4 资本金净利润率【2011年真题】某投资者购买了一总价为300万元的店铺用于经营，其经营资金为20万元，权益资本为150万元，经营期内年平均税前利润为50万元，年平均税后利润为35万元，该项目的资本金净利润率是（ ）。

A.15.63%B.16.67%C.23.33%D.33.33%[答疑编号2526060501]【答案】C【解析】本题考查资本金净利润率的计算。

参见教材P127。

【典型例题】某投资者花500万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均利润率为70万元，年平均税后利润为55万元，求项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。

[答疑编号2526060502]。

经济评价指标与方法讲义一、引言经济评价是指对经济活动、项目或政策进行综合评估的过程。

经济评价的目的是为了判断和决策，它可以帮助我们理解经济活动的效果和影响，为政府、企业以及个人提供决策依据。

在经济评价中，指标和方法是非常重要的工具。

本讲义将介绍一些常用的经济评价指标和方法，以帮助大家更好地进行经济评价。

二、经济评价指标1. GDP（国内生产总值）GDP是衡量一个国家经济活动总量的指标。

它是指一个国家在一定时期内，所有居民和非居民在境内创造的最终产品和服务的价值总和。

GDP的计算主要包括三个部分：消费、投资和净出口。

GDP的变化可以反映一个国家或地区的经济发展状况。

2. CPI（消费者物价指数）CPI是衡量消费品价格水平变动的指标。

它是在一定时期内，一篮子常规消费品和服务的价格变化情况的统计。

CPI的变化可以反映物价水平的变动，进而影响人们的购买力和生活水平。

3. PPI（生产者物价指数）PPI是衡量生产领域物价水平变动的指标。

它是在一定时期内，生产者从事生产活动所使用的原材料、燃料、动力等的价格变化情况的统计。

PPI的变化可以反映生产成本的变动，进而影响生产者的利润和经济发展。

4. 就业率就业率是衡量就业水平的指标。

它是指在劳动力人口中，处于就业状态的人口所占的比例。

就业率的变化可以反映劳动市场的紧张程度，进而影响人们的收入和社会稳定。

5. 外汇储备外汇储备是衡量一个国家外汇储备水平的指标。

它是指一个国家持有的外国货币和国际货币组织特别提款权的总额。

外汇储备的变化可以反映一个国家对外经济贸易的状况，进而影响国家的信用和金融稳定。

三、经济评价方法1. 成本效益分析成本效益分析是一种经济评价方法，它通过比较项目投入成本和产出效益，来评估项目的可行性和效果。

成本效益分析一般包括以下几个步骤：确定评价对象和评价时点、确定项目的成本和效益、计算成本效益比率、进行灵敏度分析和风险评估等。

2. 敏感性分析敏感性分析是一种通过改变评价指标的数值，来研究评价结果对不确定因素的敏感性的方法。

第六讲经济评价指标与评价方法经济评价指标,根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。

⎧⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎩⎩⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎩⎩投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资产负债率财务比率流动比率速动比率动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。

常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。

一、财务净现值（Financial Net Present Value）（1）净现值的含义现值是指未来预期收益的现在价值。

净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率i c（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。

0()(1)tn t c t N P V C I C O i −==−+∑式中：NPV ：净现值；CI t ：第t年的现金流入量；CO t ：第t年的现金流出量；i c ：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t ：项目计算期。

净现值可以通过财务现金流量表计算求得。

（2）关于净现值含义的理解①关于净现金流量的使用在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。

②关于基准贴现率I c基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。

它反映了资金的时间价值。

在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。

项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。

③关于计算期对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。

第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1、投资（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。

（记住，一个是资产，一个是资金）2、成本（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。

（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）（4）影响成本的因素：不同的生产技术方案；不同的生产规模；不同的生产组织形式；不同的技术水平和管理水平；不同的物资供应和产品销售条件；不同的自然环境。

*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。

（二）房地产投资分析中的投资与成本（投资与成本的特点：✧对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。

✧开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。

✧房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。

）1、开发项目的总投资：自营：固定资产和其他资产开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用出租、出售：开发产品成本（转经营成本）【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。

】经营资金：用于日常经营的周转资金。

2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。

3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算）*（房地产开发产品销售核算的科目设置１、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。

经济评价指标及评价方法引言经济评价是指对一个经济体、项目或政策的经济效益进行客观和综合的评估和分析。

通过经济评价，可以帮助决策者做出理性的决策，并对不同经济体、项目或政策的效益进行比较。

经济评价指标是评价和比较不同经济体、项目或政策效益的量化指标，而经济评价方法是利用这些指标进行评价和比较的方法。

本文将介绍一些常用的经济评价指标和评价方法，并讨论它们的优缺点。

一、经济评价指标1. 收益指标收益指标是衡量经济体、项目或政策效益的重要指标之一。

常用的收益指标包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和收益成本比（BCR）等。

•净现值（NPV）是指将未来的收益和成本折现到现在的价值，并计算二者之差。

如果净现值为正，则表示该经济体、项目或政策具有经济价值。

这是一个常用的评估经济效益的指标，它考虑了时间价值和折现率等因素。

•内部收益率（IRR）是指将项目的净现值设置为零时，所需的折现率。

如果IRR大于折现率，表示该项目的收益高于成本，具有投资价值。

•收益成本比（BCR）是指项目的现值收益除以成本。

如果BCR大于1，表示项目的收益超过了成本，具有经济效益。

2. 成本指标成本指标是评估经济体、项目或政策效益的另一个重要指标。

常用的成本指标包括投资回收期（PBP）、成本效益比（CER）和利润率（ROI）等。

•投资回收期（PBP）是指项目的投资回收所需的时间。

如果投资回收期较短，表示项目效益快速，具有较高的经济效益。

•成本效益比（CER）是指项目的效益与成本之比。

如果CER大于1，表示项目的效益超过了成本，具有经济效益。

•利润率（ROI）是指投资收益与投资成本之比。

如果ROI 大于1，表示投资的收益高于成本，具有经济效益。

二、经济评价方法1. 敏感性分析敏感性分析是一种常用的经济评价方法，主要用于评估经济体、项目或政策对不同关键因素变化的敏感性。

通过改变关键因素的值，评估对评价指标的影响程度，以确定评价指标在不同情况下的稳定性和可靠性。

第六章经济评价指标与方法【考情分析】【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节房地产投资方案经济经比选第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式1.投资与成本1.1投资的概念 1.2投资的种类1.3成本的概念1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分 1.2投资的种类（两类）1.3成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等 【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。

A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号505558060101：针对该题提问]【答案】 D【解析】A是不完全一样，而非完全不一样。

第三节动态盈利能力指标及其计算（史记：3项指标：FIRR、FNPV和P b）一、财务净现值财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c（史记：i c有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区别的），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。

计算期的选取规则如表6-3所示。

房地产投资项目计算期选取规则表6-3史家解读：此表建议结合理论教材329页、330页相关内容进行学习。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。

决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

（史记：MARR相当于临界点分析时的报酬率）史家解读：资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR也越大.如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率（史记：或者目标收益率）的要求，因而在财务上是可以接受的。

如果FNPV小于0，则项目不可接受。

例题4．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

（2002年试题）A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率答案：D［例6－1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。

如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。

单位：万元年份0 l 2 3 4 5 现金流入量300 300 300 300 300现金流出量1000净现金流量－1000 300 300 300 300 300二、财务内部收益率（史记：每年考试中都会以单选、多选、判断题型出现）财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

其计算公式为财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。