重庆沙坪坝沙滨路项目商业市场研究及商业定

保 利 . 2000 2010 康桥 年8月 小计 45000
裙 楼 社区配 10-200 一层 套商业
4.5米
未 竣 工
本案周边人口量及结构分析
未含本案及卓越储备地块的情况下，目前本案 步行20分钟滨江沿线在建加已交付社区人口约 为15457户，约合5万人；如加上本案及卓越地
块的社区人口则会超过7万中高收入人群。
商业总体量：不超过3000㎡ 物业形态：1层裙楼商业 主力业态：社区配套商业 租赁价格：均价50元/㎡
销售价格：均价20000元/㎡
物业管理费：1.5-3元/㎡
宝嘉〃江枫美岸
商业总体量：3800多㎡
物业形态：临街2层裙楼商业 主力业态：中小型餐饮娱乐及社区配套 租赁价格：50-80元/㎡左右 销售价格：均价15000-25000元/㎡ 物业管理费：4-4.5元/㎡
沙滨路项目 商业市场研究及商业定位建议
本案周边项目商业调研简析
本案沿江步行20分钟范围内当下商业总量约为45000㎡，商业业态
基本为中低档餐饮及基础社区配套与小超市、便利店。业态单一，
品质不高，且缺少核心集客主力店：如知名大餐饮或大中型超市， 尚无任何项目能够担当本区（步行20分钟）沙滨路社区生活中心的 功能。
华宇· 秋水长天
商业总体量：1200多㎡ 物业形态：临街1层裙楼商业
主力业态：社区配套商业
租赁价格：40-60元/㎡ 销售价格：均价20000元/㎡左右 物业管理费：4-4.5元/㎡
项目 名称
规模 开业 （㎡） 时间
物业 形态
Байду номын сангаас
商业业 主力商铺 物 业 层 高 主力商家 出 租 销 售 经 营 状 物业管理费 租金水平 态 面积区间 （m） 例举 率 率 况 标 准 （ 元 / （套内元/㎡ ㎡/月） /月） 4.5 全部是小 40% 商家 10% 有 些 门 4—4.5 面都转 租几次 1F 40-48 50-80 2F
目 前 只 4—4.5 有3家
华 宇 . 30000 2004 金沙港 年 湾
裙 楼 沿江商 15-2000 商 业 业街+ 两层 社区商 业
社 区 商 社 区 商 业 40-80 业 基 本 1.5—2，临 盘 活 、 江商业3 临江面 积较大 商业转 让率高、 经营状 况不佳
25-35
华 宇 . 3000 金沙时 代 卓 越 . 5200 美丽山 水
沙滨路为中间有绿化隔离带的双向快速 干道，尚未形成南滨路高尚住区云集、 餐饮休闲成熟的商业观光带，从目前的 道路限制因素看，本案所处的沙滨路段 从远期来看亦难以形成具有全城聚合力 的商业带，比之北滨路金源段到——珠 江太阳城段及九滨路春花秋月及直岗大 寂寞的沙滨路： 缺成规模的特色休闲商业设施；缺滨江 文化广场，公交线路溃乏，聚客力差， 难有本质性突破性发展。 道段均有极大差距。
售价水平 （套内元/㎡）
华 宇 . 1200 秋水长 天
2009 年
一 层 社区配 19—40 临 街 套 小 商 铺 两层 社区配 80-120 套、大 型酒搂
1F
2F
宝 嘉 . 3800 江枫美 岸
2010 年9月
1 层 ： 4.5 重客隆超 目 前 无 米，2层： 市、和平 只 有 3 4.2米 药房、梦 家 工厂 4-5.5米 味逸居、 75% 酒鼎尖椒 鸡、二四 二火锅、 渔醉轩火 锅 65%
卓越.美丽山水
16万方
目前2手房售价 985户 5998元/㎡
3152
100%
90%
保利.康桥
19万方
7000元/㎡
1500户
4800
修建中
修建中
小计
174万㎡
15457户
49462
沙滨路产业发展简析
寂寞的沙滨路，不能再现南滨路繁华，超越 九滨路及北滨路亦很困难。
1、滨江产业及道路规划制约；
2、尚无大牌KFS介入； 3、有江景，有社区，无故事，无商气。
项目交通及配套资源
交通
周围有沙滨路、土湾路、规划中的轨道交通九号线、平顶山隧道等交通干线。离三峡广场5 分钟车程，离解放碑20分钟车程，离化龙桥10分钟步行距离。
目前仅有3条公交车系有：261 新华路—瓷器口、251 牛角沱—白鹤岭、262 朝天门—重庆图
书馆 教育 医疗 树人小学、实验一小、育英小学；一中、三中、八中等；重庆大学、重庆师范大学、建院等 沙区人民医院、妇幼保健医院、爱德华医院均在10分钟车程内。项目附近并有西南医院、新 桥医院、肿瘤医院等多个重庆市大型医院。 商业 本案周边多为基础社区配套商业，中型品牌超市尚未出现，目前社区商业的品质及丰富程度 尚有很大欠缺，居民便利性生活消费需求未得到充分满足。 公园 银行 无滨江观光公园文化广场 民生银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行、交通银行、中国银行等等；沙坪坝 区国债服务部、申银万国证券股份有限公司沙坪坝营业部、西南证券等 主要集中于三角碑步 行街
1、总体定位：沙滨路首席复合化的多功能邻里商业中心(Life style shopping center)。 2、辐射范围：本案步行20分钟，车行10分钟可达区域。 3、目标市场：以上范围内的中高档社区家庭便利性生活购物需求、休闲、 餐饮、文化、教育需求。
4、业态组合：
业态 中型综超 社区影院（平价影 院） 餐饮/休闲/ 娱乐 社区便利性配套 面积㎡ 3000-5000 1500 10000-15000 3000 数量 1家 1家 20-30家 30-50家 目标客户 新世纪/爱家/中百仓储/人人乐/永辉（地下一 层） 时代经典 主题餐厅/酒楼；休闲/（快）餐饮；洗浴； KTV；教育培训、经济型/商务酒店。 洗染店，汽车美容，烟酒店，书吧、地产中介、 银行、营业厅、美容院、茶叶店、特色服装零 售、家居饰品店、蛋糕房……
参考案例一： 上海大姆指广场街景
参考案例二： 上海大宁国际广场街景
本案商业核心价值分析：
1、差异化、复合化的商业规划设计，将填补本区商业空白，为周边社区提供便利的同时， 将极大的拉升本案住宅价值，成为本案住宅的溢价快销的有力支持（周边配套不足是本案地 块的问题点）。
卓越〃美丽山水
商业总体量：5200㎡ 物业形态：临江面局部5层裙楼商业、土湾面临街2层街铺商业 主力业态：生活超市、足浴、餐饮等社区配套商业 租赁价格：30-60元/㎡。 销售价格：未售。 物业管理费：3-4.5元/㎡。
保利〃康桥
商业总体量：2000㎡
物业形态：简欧风格的1-2层裙楼商业
主力业态：社区配套商业 租赁价格：尚未竣工。 销售价格：尚未对外发售。 物业管理费：尚未公布商业物业管理费。
住宅用地 综合容积率 建筑密度 建筑限高
33.97万平米
31.24万平米 3.9 40% 无
竞买起价
商业用地 起始地价 楼面地价
8.1528亿
2.73万平米 627万/亩 2400元/平米
宗地核心经济数据 规划指标
卓越储备待开发地块。
宗地相邻关系： 东临卓越美丽山水，西至华宇金沙港湾； 北临嘉陵江，拥有300平米长的临江线；南面为老居住区。
修 建 社 区 社区配 中 一层 套商业 2006 年 土 弯 ： 私家会 2层 所、社 沙 滨 区配套 路 ： 坡地5 层 土 弯 ： 50-300 沙滨路： 300-1000
未 竣 工 土弯：4.2 北海道浴 100% 米 足 沙滨路： 4.5米 无 良好 土弯：1层 4.5元，2层 3元 沙滨路： 2元 土弯： 土弯： 50-60 30 沙滨路： 30
口及沙区中心商圈的强力商业辐射，其
商业前景并不明朗，成为具备全城聚合
力的特色滨江带几不可能。
宗地区位及相邻项目关系
——位于卓越工〃美丽山水、保利康桥与华宇〃金沙港湾/金沙时代之 间，往磁器口方向步行约20分钟可达江机美岸及秋水长天
总占地面积
87103平米/130亩 （净用地）
绿化率
30％
总建筑面积
1、主要以沙坪坝区、化龙桥片区客户为主体，所占比 例达50%； 2、主要以品质性、改善性购房为主，纯投资客户所占 比例很小 3、该项目客户主要定位为企业中层、公务员。 1、主要以沙坪坝区、区县客户为主体，所占比例达 80%； 2、主要以自住性需求购房为主，为子女读书、上班， 纯投资客户相对较少。 3、该项目客户主要定位为一般企业职员、区县客户。 本案周边社区家庭基本为重庆中等偏上收入群体。
项目名称
住 宅 规 住 宅 市 场 居 民 户 人口 模（㎡） 售价 数 （元/㎡）
18余万方 目前2手房售价 2128户 6176元/㎡ 6809
交 房 情 入住率 况
50% 30%
人口结构分析
华宇.秋水长天
1、以沙坪坝区本地客户为主体，所占比例达74%； 2、以自住性需求购房为主，纯投资客户相对较少。 3、该项目客户主要定位为一般企业职员、教师。 1、主要以沙坪坝区本地客户为主体，所占比例达62%； 2、主要以自住性需求购房为主，纯投资客户所占比例 达28%（江景房大户型）。 3、该项目客户主要定位为一般企业职员、投资客户、 教师、厂矿职工。 1、主要以沙坪坝区、区县客户为主体，所占比例达 60%； 2、主要以自住性需求购房为主，为子女读书、上班， 纯投资客户所占比例达40%。 3、该项目客户主要定位为一般企业中层、区县客户。
W（ 劣势）
1、快速干道，外来客流难以停留与聚集； 2、无标志性、特色化公共文化休闲设施，对 外区客流吸引力差； 3、背山临江，滨江带状分布，纵深浅，可辐 射范围小。
O（机会）
1、本案所处滨江路段开发强度高，高尚社区 开发已近成熟，自然客流已成规模，潜在便利 性生活需求旺盛持续。 2、周边虽有近5万方商业物业入市，但物业形 态传统且业态单一低级，为本案复合化商业切 入留有机会。 3、虽有近7万人口规模，但集客磁石大中型超 市尚未进驻且现有商业物业难以满足，为本案 引进人气主力店提供了机会。