土地资源评价的原则与方法体系
摘要：土地资源评价是土地资源学中的一个重要分支，它是在继土地资源调查，解决了土地资源的类型数量和分布之后，进而解决土地资源的质量问题。通过土地资源评价，可确定土地资源的潜力水平、土地资源的适宜性以及其所能承载人口的数量等。
关键词：土地资源，评价原则，评价方法
引言
土地资源的数量和质量，对各国国民经济有着明显的制约作用，因此，各国都非常重视对土地利用进行规划。而我国现实中，土地规划控制指标屡被突破，规划严重脱离实际，已无权威性和约束力可言。人地关系进一步紧张，生态环境恶化加剧。上述问题，究其原因是多方面的。就规划而言，需要从编制、评价、审批、实施和监督检查的整个管理工作中去分析。在上述各个环节中，规划的评价是极其重要的一环，科学的规划评价为方案优化和评审决策提供基础和依据。因此，探讨统一的、客观的评价方法，十分必要。下面本文对土地利用总体规划的综合评价方法和指标体系进行初步探讨。
正文：土地是人类赖以生存的基础，是人类社会得以发展的重要物质保证。当今世界面临的几大问题———人口、资源、环境和粮食等，都与土地息息相关。目前，土地资源作为不可再生的稀缺自然要素已成为约束社会经济可持续发展的条件之一，土地资源的持续利用成为促进社会经济、环境的可持续发展的基本出发点，土地利用的效率影响着经济增长速度、生态环境质量及其所能承载的人口数量。那么，如何才能实现土地资源的可持续利用呢？本文试图回答这一问题。
1.土地资源评价述评
1.土地资源评价的含义
土地资源评价，即土地评价，是根据特定的目的对土地的性能进行鉴定。土地资源评价包括对土地的各个要素如气候、地形、土壤、植被、水等以及与土地利用有关的社会经济条件进行全面综合的考察；阐明土地对某种用途的适宜程度、限制程度、生产潜力、经济效益及对环境有利与不利的后果；阐明土地现在的利用情况、合理程度以及土地用途转变的可能性及其条件；阐明土地提高生产能力与增加经济效益的必要措施。
2.土地资源评价与土壤评价的区别
土地评价与土壤评价不是同一个概念。土壤评价是依据土壤类型及其理化性质等因素的差异进行的土壤等级的评定，土壤肥力的高低，仅仅是土壤因素的综合评定。而构成土地特征的各要素，包括地形、地貌、土壤、植被、水文和水文地质等自然因素和社会属性都是土地资源评价的因素之一。由此可见，在内涵及应用范围方面，土地评价要比土壤评价广泛得多。同时土壤是土地的重要部分，土壤评价是土地评价中不可缺少的组成部分，但它们又是不能相互替代的。
2.土地资源评价的原则
1．生产性原则
生产性原则即实用性原则。土地资源评价是为生产的实际应用服务的，所以在土地资源评价时，必须结合评价地区的土地利用实际，从土地利用现状出发，着眼于可能挖掘的土地生产潜力，以达到充分利用土地资源的目的，以便为以后的实际应用服务。如果脱离生产实际来进行土地资源评价，那么评价的结果再详尽、准确，也是没有实际意义的。
2．综合性原则
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由于土地是自然综合体，土地类型又是综合了地表环境中所有自然要素的组成部分，其质量高低都是其内部各要素物质与能量特征及其外部形态的综合反映，是各要素相互制约，相互作用的结果，因此，土地评价必须要以综合性原则为基础。既要研究各要素的特征，又要全面而综合地分析各要素之间的相互作用，矛盾统一，因果关系和组合方式
3．主导因素原则
土地质量一方面受土地的自然属性、经济属性及技术条件等多种因素的综合影响，另一方面，土地各因素之间对土地质量的影响程度在不同的自然地理、社会经济条件下是不相等的，因而不能等量齐观。所以，在土地评价中既要研究各因素的综合影响，更要注意其中对土地质量起主要限制作用的主导因素的突出作用。
4．针对性原则
土地资源可作为多种用途使用，即土地资源的多宜性。土地资源的好坏、适宜与否都是相对特定的土地用途来说的。不同的土地利用对于土地条件的要求是不同的，例如，从农业种植业来看，水稻、玉米、棉花的正常生长所要求的土地条件具有较大差异，适宜于种水稻的土地在不经过土地改良的情况下就不宜于棉花和玉米的生长，反之亦然。因此，土地资源评价必须以一定的土地利用作为前提，评定土地资源在某种用途下的生产能力大小或适宜性高低。
5．比较性原则
比较性原则可从三个方面来把握。一是在一个评价区内，只有对影响土地质量的各个指标进行比较和调整，才能避免单纯就指标衡量的结果可能造成的偏向和失真现象。二是在进行土地资源评价时还必须考虑大地地域差异规律对土地的自然属性和社会属性的影响，只有通过不同地区间土地生产力的差异比较，才能确定参评因素和评级标准。三是土地评价还应对不同土地利用方式进行比较，有时还包括对土地利用现状与可能的变化进行比较，只有经过多方面的比较，土地评价的结果才能是可靠、合理、科学和实用的。所以土地评价要遵循比较性原则。
6．相对稳定原则
土地的质量等级只能在一定时间内保持相对稳定。因为，随着时间的推移，土地会因交通条件的改善。土地肥力提高或降低、矿藏的开采利用或风景区的兴衰等自然、社会条件变化而发生较大的变动。因此，在一定时间内应对土地评价的结果加以修正，如果变动较大，则应重新进行土地资源评价工作，以保证评价结果的真实性。
尽管土地的自然、社会条件不断发生变化，土地的经济价值也随之变化，但土地各等级之间的差距是相对的，因此，土地的各质量等级将保持相对稳定性。
3. 土地资源评价的方法
土地资源评价的一般有直接评价和间接评价两种途径。直接评价是通过实验、试验去了解土地对于某种用途的适宜性或生产潜力。间接评价是通过分析土地的各组成要素的属性对土地利用的影响，然后加以综合，去评定土地的等级。土地资源评价主要方法
1．定性法
定性法又称经验法或文字评述法等，是一种传统的评价方法。它是根据评价目标及所考虑的土地利用类型，通过有关资料的调查和测试，对各个评价单元所具有的属性进行分析，参照评价因素分级表，进行评定、归类和定级。
2．定量法
定量法也称数值法或参数量化法，是运用各参评项目所提供的数量指标，按照一定的数学模型进行计算，获得评价单元数量化等级数值，并把计算结果作为定级的依据。它主要包括指数法、评份法和统计模型法等。
3. 聚类分析法
聚类分析法是在计算机模型程序的支持下，通过对土地资源评价单元之间隶属度关系的分析，将相似程度比较大的单元归为同一类型，相似程度比较低的单元则区分为不同的类型。应用聚类分析法进行评价，只需选择好评价因子及量化、无量纲化的指标实际值，而不需要划分指标等级，该方法通过分析不同单元之间的相似关系，自然就能把握单元之间的等级标准，将它们归并为不同的类别，并作出相应的解释或结论。
4. 回归分析法
回归分析法就是把一定地域范围内的土地资源评价因素及其与土地生产力之间的关系，近似地描述为具有线性相关关系的变量间联系的函数。这种方法比较适于研究成线性分布的现象。利用回归分析法可对拟定的评价因素进行检验筛选，选定参评土地因素，确定评价因素之间的主次关系及各因素对土地质量贡献份额的大小，为评定土地等级奠定基础。
5. 主成分分析法
主成分分析法是通过数理统计分析，求得各评价要素间有实质意义的线性关系表达式，将众多的要素信息表达为若干具有代表性的合成变量，然后根据合成变量的指标进行聚类分析，这就使模型大简化，便于构造和计算。利用该方法可确定参评因素的权重，但首先要解决众多评价因素量纲统一的问题。
6.层次分析法
层次分析法可把相关联的诸因素按隶属关系分出层次，再在比原来问题简单的层次上逐步分析比较，对各关联因素的相对重要性给出定量指标，把人的推断转换成数量形式予以表达和处理，从而把定性分析转化为定量计算。层次分析的程序包括建立层次结构、判断规律、层次单排序及一致性检验、层次总排序及一致性检验。
4.结语：
在选定评价因子和确定权重时，尽管征求了专家和同行的意见，但在某些因子的选择和权重确定上还存在不同意见。因此，在因子选定和权重确定方面还需要进一步研究和统一。为具普遍指导意义，这里只提出一般性的指标评价因子，在运用于特定地区时，宜相应调整评价因子。
应用该评价原则与评价方法，对沿海某土地规划试点的修编方案进行初步评价，并根据评价分析结果优化规划方案，取得了良好的效果，增加了规划的科学性和可操作性，适应了新时期社会发展对土地规划的要求。
今后随着综合评价体系实证研究的加强，以及土地规划各专项评价的研究和实践的深入，如规划实施评价、环境影响评价，这些相关研究为简化评价指标体系奠定基础，从而推动综合评价体系的应用。
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土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
城镇土地利用现状与潜力评价 一、城镇土地利用现状 县（市、区）城镇用地面积为公顷，占土地总面积的%，其中：居住用地面积公顷，占城镇用地面积的%，平均容积率为,平均建筑密度为%；商服用地面积公顷，占城镇用地面积的%，平均容积率为,平均建筑密度为%；工业仓储型用地公顷，占城镇用地面积的%，平均容积率为,平均建筑密度为%；其他土地面积公顷，占城镇用地的%，平均容积率为,平均建筑密度为%。 二、城镇土地利用潜力评价 1、城镇土地利用潜力评价的指标体系 影响城市土地利用潜力的因子很多，选择评价指标时应满足下列原则: （1）主导因素原则 （2）可得性原则 （3）普遍性原则 （4）分类评价原则 按照县（市、区）城镇规划的功能区类型分别设计评价指标体系,即便不同类型的功能区选用了相同指标，其评价标准和权重也应有所不同。根据上述原则及城镇规划的功能分区,可以建立居住、商业服务、工业仓储型单元的土地利用潜力评价指标体系，并通过层次分析法得到各个指标的权重。
2、城镇土地利用潜力评价模型 在上述城镇土地利用潜力评价指标体系中，土地闲置率是正向指标，即土地闲置率越大土地利用潜力越大；功能区内道路广场用地比重和绿化率是逆向指标，即指标值越大土地利用潜力越小；建筑密度、容积率既不是逆向指标，也不是正向指标，因为建筑密度、容积率过低固然是对土地资源的浪费，但建筑密度、容积率过高也不可能营造适宜的环境。因此,建筑密度、容积率存在一个标准值,实际值低于或高于标准值，均有潜力可挖。基于此可建立城镇土地利用潜力评价模型 式中:p C 为评价单元的潜力分值, p C 值越小表示评价单元的土地
利用越合理；r为评价单元的平均容积率； r为容积率的标准值；d为 评价单元的平均建筑密度; d为建筑密度的标准值；u为评价单元的 土地闲置率；s为评价单元内道路广场用地比重；g为评价单元的绿化率； w为权重。 i 3、评价标准的确定 建筑密度和容积率指标既不是正向的，也不是逆向的，而是有一个所谓的“标准值”，实际值与之越接近越好，过大或者过小都不理想。由于这些指标的合理程度因国家、城镇以及发展阶段不同而异，因此，国内外研究还没有找到很好的测度办法。在实际工作中常采用的方法主要有经验法和理论推算法2种，报告采用经验法来确定建筑密度和容积率的评价标准。经验法是将各类单元内所有宗地的建筑密度和容积率等指标分别按照由小到大排列，根据经验取中位值，或位于60%、70%处的值等为标准值。 4、评价单元的划分 县（市、区）城镇有块宗地, 用地面积公顷。报告评价单元提取的原则： （1）参照县（市、区）城镇规划的功能分区，评价单元分为居住型、商服型、工矿型和其他型4种； （2）对于分布较均匀的地区，居住和工矿性质的土地现状评价单元不跨越功能分区，面积相对稀疏的商服用地可跨越功能分区的范围； （3）对于其他控制层占显著位置的地区，打破功能分区的界线，
论土地资源评价的研究内容 摘要 土地资源评价是对土地资源的综合质量进行鉴定，揭示不同类型土地资源针对特定的土地利用方式的综合效应。简单来说就是对土地资源用于某种用途时的性能的评定，包括对土地资源组成要素和人类活动对土地资源的影响等方面的调查分析，以及按评价目的比较土地资源质量的优劣或确定可持续的土地利用类型和利用方式。论文第一章绪论，探讨了土地资源评价的重要意义，并阐述了本文主要的研究思路。第二章概述了土地资源评价的相关定义及其重要内容，第三章描述了土地资源评价程序，第四章对土地资源利用的可持续评价进行了分析。 关键词：土地资源评价、土地资源现状、土地资源可持续利用 1绪论 土地资源调查与评价是土地资源学研究体系中的核心内容，是研究区域土地资源的数量和质量特征的方法过程。土地资源评价是对土地资源质量的综合鉴定，通过土地资源评价揭示土地资源的质量状况，如土地的适宜性（包括适宜利用方式及其适宜程度）、限制性（包括限制因素的类型及限制程度）、生产潜力大小以及可能取得的利用效益等，从而为合理地开发、利用、治理、改造、保护和管理土地资源提供科学的决策依据。 由于土壤因素在土地系统中的特殊作用，对土壤资源的性状和肥力评价是农业土地资源评价的核心。此外，对土地资源利用的社会、经济和生态利益的评价也是土地资源评价的重要内容；根据人类社会的可持续发展要求，对土地资源利用的可持续评价也日益受到重视。 2土地资源评价相关概念及其重要内容 2.1土地资源评价基本概念 2.1.1土地资源评价的概念 土地资源评价又可称为土地评价，是指为了一定的目的，在特定的用途条件下，对土地质量的高低或土地生产力的大小进行评定的过程；也包括对土地的各种自然构成要素以及与土地利用有关的社会经济状况的综合评定。 根据《土地评价纲要》【1】的表述，土地评价是“当地作为特定的用途时，对土地的
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
土地评价综述 摘要：土地作为人类赖以生存的重要资源，是为区域经济，社会经济与自然经济提供必要条件的重要自然综合体，为了更好的促进社会经济的进步与发展，更有必要掌握土地的总效益，对土地的各方面构成要素进行综合的评价。目前，对土地评价的分类主要分为：土地潜力评价、土地适应性评价、土地经济评价，综合来看，其根本就是为了说明土地在进行生产时的生产力即产出效益的质量评测。本文将结合国内外土地研究历史发展情况，及应用现状，讨论土地利用的可持续发展利用的潜力。 关键词：土地评价评价指标发展研究可持续利用 1 土地评价概述 1.1 土地评价定义 土地评价，又称土地分等，是依据科学的标准，对土地的数量、质量、覆盖特征和经济特点进行的评估，是以不同土地利用为目的，估计土地潜力和土地适应性的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较土地利用的要求和土地质量的供给。 1.2 土地评价的类别 土地评价有一种分类方式，分别是按评价目的分类，按评价方法分类和按评价途径分类（直接和间接评价），这里主要介绍按评价目的的分类。按土地评价目的，可以分为土地质量评价，土地潜力评价，
土地适应性评价，土地利用可持续性评价，土地生态评价和土地经济评价。土地质量评价指根据表明各种指标对某项土地利用影响的数学模式，利用计算机中已经储备的有关地区的具体资料进行对比，预测利用的后果，从而具体评定土地质量。土地潜力评价的主要目的在于预测土地的未来利用，土地适宜性的评价是在土地潜力评价的基础上，联系某种具体生产对象的相应条件来进行。土地利用可持续性评价源于土地适宜性评价，是对适宜性评价在时间方向的延伸。土地的生态评价和经济评价分别是着重土地的生态环境价值特点和土地的投入产出经济效果的评价。 2 土地评价研究的回顾 2.1 土地评价研究的回顾 土地评价研究的回顾和展望土地评价研究的回顾和展望土地评价是土地利用规划和合理利用土地的重要手段，它的产生已有2000多年的历史，但是科学的土地评价研究仅有半个多历史。 2.2 土地评价的初级阶段 土地评价的初级阶段土地评价的初级阶段土地评价的初级阶段 国外：1933年美国提出斯托利指数分级（storie index rating ,SRT）和康奈尔系统（cornell system）;1934年法国财政部提出《农地评价条例》；等等。合理利用土地为目的的土地评价研究应追溯到20世纪20年代的美国。1961年，美国农业部土壤保持局正式颁布了土地潜力分类系统，这是世界上第一个较为全面的土地评价系统。土地潜力评价（land capacity evaluation）,又称为土地潜力分类，主要依据
一、名词解释 1.检查剖面：又称对照剖面或次要剖面，是为检查主要剖面中所观测到的土壤属性的变异性和稳定性，确定某一土壤类型的“边缘概念”而设置的剖面。 2.图例：图例是图幅内容的简介，一般土壤养分图创包括制图单元代号、级别、划分标准、面积所占比例、必要的说明等项内容。 3.土壤资源调查与评价：是把某地区的土壤作为资源进行调查，研究各种土壤类型发生、发育、分类、分布状况及规律和区域性特性、理化性状与生产性能，以及与生态环境和农业生产的关系;测绘出土壤类型图和相关图件，并对土壤资源进行评价，编制评 价等级图，制定合理的开发利用改良实施方案。 4.地理景观研究法：根据调查区生物气候特点和指标来推断其地带性土壤及其地域组合的方法。 5.大气窗口：是指可以透过大气层的电磁波段，即这些波段的透射率较大，使之能到达传感器而宛如窗口。 6.图斑：是指制图单元在图上所宏示的有区界的空间范围。 7.间接解译：根据地学、气象、水文、农学等专业知识，应用直接解译标志，推断出影像上确实存在的地物，称为间接解译。 8.土壤适宜性：是指一定土壤类型与规定用途的和谐度。 9.遥感技术：通过特殊手段对地球及其特性进行远距离探测和识别的综合技术。 10.前交会法：通过地面上一个固有的地物点与地形图土相应的地物点，来确定实地剖面点在地形图上的位置。 11.数字土壤制图：以定量土壤-景观模型为理论基础，以空间分析和数学方法为技术手段的土壤调查与制图的方法。 12.土壤分类：是基于土壤发生学原理，联系土壤的个体发育和土壤系统发育，在不同层次上依据土壤性质和特征，将有共性的土壤个体进行科学划分，建立起的一个符合逻辑的多級系统。 13.土壤分类单元：是指在所选用的作为土壤分类标准的土壤性质上相似的一组土壤个体，并且依据这些性质区别其他土壤个体。 14.单个土体：是土壤这个空间连续体在地球表层分布的最小体积，土壤剖面的立体化就构成了单个土体，在其范围内，土壤剖面的发生层次是连续的、均一的，单个土体的水平面积一般在1-10㎡之间。 15.聚合土体：即在空间上相邻、土壤物质组成和形态特征相近的多个单个土体便构成了聚合土体。 16.土壤个体：与聚合土体同义，是在自然景观中以其位置、大小、坡度、剖面形态、基本属性和具有一定其他外观特征的三维实体，包括多于一个单个土体的原状土壤体积。 17.发生层：是指在土壤的发生与发育过程中，由特定成土作用形成的具有发生学特征的土壤层次，是进行土壤分类和判断的重要依据。 18.土壤诊断层：是用于识别土壤分类单元，在性质上有一系列定量说明的土层。主要用于高级分类单元的划分。 19.诊断特征：是指具有定量说明的土壤特性。 20.土壤剖面：是指一个具体土壤的垂直断面,包括土壤形成过程中所产生的发生学层次和母质层次。也即土壤剖面是从地表至母岩的土层(含母质层)的垂直序列。 21.士宜：是指土壤剖面性状及其理化性质和局部生态环境条件对某些作物、果树和经济植物经济性状的适宜程度。 22.直接解译标志：在遥感影像上地物本身的特性所反映的、能够直接看到的、可供解
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
土地资源评价综述 摘要：随着人口不断增长，日益显现出人地关系紧张化的态势，需要对土地资源进行评价。土地资源评价是土地利用规划的重要依据，本文对土地资源评价的依据、方法、类型进行论述，提出展望，为土地资源的可持续利用提供科学依据。 关键词：土地资源评价依据方法类型展望 土地评价是查清土地质量状况以及掌握它们动态变化信息和规律的一项基础性工作，是土地利用规划的主要依据，也是合理、持续利用土地的重要手段。 一、土地资源评价依据 1、气候条件是构成土地利用方向及生物潜能转化效率的决定因素 土地都分布于一定的地球空间，对土地上部生长的生物起决定性制约作用的自然因素首先是气候。因为气候中的光、温热、降水量等要素，可以决定生物组合的类别。气候对土地影响的另一方面是它支配农作物的熟制和产量，也就是决定了生物潜能的转化能力。 2、地形、水文和水文地质条件是决定土地利用适宜性的重要依据 任何类别的土地都分布在固定的地理位置上，地势不同，相应的水文及水文地质条件、土体物质类型、生物的立地条件等都会有差异，进而影响到植物生长的适宜陛。地形、水文、地质条件，实际上已构成了土地利用适宜性的划分依据。 3、土壤及其下垫物质是构成农业土地肥力及工程建筑质量的物质基础 土地的重要组成就是土壤及其下垫物质，包括风化壳、土壤母质和基岩。就大农业而言，植物生长所需的养分和水分，主要由土壤所供给；植物生长的立地条件，也主要靠土壤支撑和条件，可以说，土壤及其下垫物质是农业土地的核心。人类的衣食住等物质的来源，主要来自于土壤，一个地区的富裕和贫困的分异，固然与当地的气候、水资源等条件有关，但土壤生产力的高低，也是重要因素。土地利用的生产力(包括产量和质量)的差别，主要受制于土壤及其下垫物质的质量。对于非农土地的利用，也与土壤及其下垫物质的性质有关。 4、土地经营管理的难易及水平是衡量经济效益高低的主要指标 第一，土地自身的障碍因素是决定对其改良难易的重要属性。第二，土地分布位置的 差异性会带来经济效益的不同。对于非农用地的评价，经济效益同样重要。土地分布的相对位置和交通状况对经济效益的影响更大。 二、土地资源评价类型 1、土地资源生产潜力评价 土地生产潜力是一个涉及多学科的问题，包括生态学、植物学、农学等，研究包括生物生产量的内部机制及其与生态因子的相互关系。土地生产潜力系指在一定条件下能够生产某种生物产品(如粮食、经济作物等)的内在能力，一般用单位面积产量来表征。它是反映土地质量高低重要指标，因而也就成为土地资源评价的重要内容之一。 现阶段的土地资源生产潜力评价方法及过程总体上看来是大同小异的，都是结合GIS软件并借助“机制法”来估算土地生产潜力。
土地生态安全评价 1概述 1.1生态安全的概念 1）生态安全的背景 “生态安全”这一概念是在生态环境日益遭受破坏的背景下提出的。 20世纪50—60年代，随着人口规模的急剧膨胀和工业化的快速发展，全球资源环境状况发生了重大变化，迅速增长的消费需求及结构变化对有限的资源环境基础及其安全保障形成了越来越大的压力。如世界八大公害事件、自然资源的过渡消耗、生物物种的加速灭绝、温室效应加剧、臭氧层耗损、水土六十、土地沙化、环境污染、酸雨加剧等，这些生态环境问题直接威胁到整个人类自身的生存、安全和发展，成为全球性的问题。 20世纪70年代，在瑞典的斯德哥尔摩召开了联合国人类环境会议，会议通过了《人类环境宣言》，向全球胡宇：在我们人类决定师姐各地德行动时，必须更加审慎地考虑环境后果。 20世纪80年代，联合国世界环境与发展委员会提交的《我们共同的未来》报告中指出：在过去的经济发展模式中，人们关心的是经济发展对生态环境带来的影响，而现在，人类还迫切感受到生态压力对经济发展所带来的重大影星与存在的安全性问题。 20世纪90年代后，在巴西的里约热内卢召开的联合国人类环境会议是生态环境安全问题的一个里程碑，以这次大会标志，生态安全、环境安全与可持续发展成为国际社会中国际政治的一部分。2002年9月，南非约翰内斯堡的环境与发展高峰会议，进一步商讨生态安全大计。当前，关注生态安全问题已成为国际社会的广泛共识。 2）生态安全的概念及特点 国际社会关于生态安全的概念至今未能达成共识，肖笃宁将生态安全分为广义和狭义两种 广义：生态安全是指在人的生活、健康、安乐、基本权利、生活保障来源、必要资源、社会秩序和人类适应环境变化的能力等方面不受威胁的状态，包括自然生态安全，经济生态安全和社会生态安全，组成一个符合人工生态安全系统。 狭义：是指自然和半自然生态系统的安全，即生态系统完整性和健康整体水平的反映。生态系统健康是环境管理的一个新内容和新目标，通常认为，功能正常的生态系统可称为健康系统，它是稳定的和可持续的，在时间上能够维持它的组织结构和自治以及保持对胁迫的恢复力。反之功能不完全或不正常的生态系统为不健康的生态系统，其安全状况处于受威胁之中。 生态安全一般包含两层含义：一是生态系统自身的安全，即其自身结构是否受到破坏；二是生态系统对于人类的安全，即生态系统的功能是否受损害，其提供的服务是否能满足人类的生存和发展需要。 国内外学者对生态安全的定义有着许多不同的认识，这些生态安全的定义存在两方面的局限，一方面，仅考虑了生态风险，而忽略了脆弱性的一面；另一方面仅把生态安全看成一种状态，而没有考虑到生态安全的动态性。针对这一局限，人们认为， 生态安全的概念：生态安全应是指人与自然这一整体免受不利因素危害的存在状态及其保障条件，并使得系统的的脆弱性不断得到改善。一方面，生态安全是指在外界不利因素的作用下，人与自然不收损伤、侵害或威胁，人类社会的生存发展能够持续，自然生态系统能够保持健康和完整；另一方面，生态安全的实现是一个动态过程，需要通过脆弱性的不断改善，实现人与自然处于健康和有活力的客观保障条件。
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的 程序、方法和依据 一、评估程序： 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、 评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供 的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。 二、评估方法： 评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采 用成本法。具体如下： （一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估： 重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本 重置价格的通知，苏住建房（2013）3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
（二）土地使用权的评估： 土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主
土地潜力评价和土地适宜性评价案例分析 广东省土地潜力评价 华北—辽南土地适宜性评价
广东省位于祖国大陆南部,陆域东邻福建,北接江西、湖南,西与广西接壤,南临南海,西南端隔琼州海峡与海南省相望。全境位于北纬20°09′~25°31′和东经109°45′~117°20′。随着国民经济的发展,人口、资源、环境之间的矛盾日益突出,各业用地的竞争愈演愈烈。为缓解这一矛盾,就要求把土地利用规划和决策建立在科学依据之上。对土地资源进行潜力评价是实现这一目的的最有效手段之一。
①确定潜力评价的基础单位土壤分类系统为土类-亚类-土属-土种,本次评价采用土种作为基础评价单元,因为土种是土体构型和肥力特征以及利用方式的综合反映。 ②建立评价系统本系统是在参考了国外土地潜力评价系统和我国当前流行的评价系统的基础上,结合广东省的实际情况而建立的,是反映土地农业利用质量的系统。在评价中按土地对于农林牧业生产的潜力高低情况,将土地划分成6个潜力级,分别用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ表示,各等级含义如下。 准备材料：广东省第二次土壤普查资料和广东省地形图、土壤系列图
6个潜力级 ?Ⅰ等地:农业无限制或少限制,最适宜于农业利用(质量中上的水稻土和菜地),同时又适宜于林业与牧业利用。 ?Ⅱ等地:农业利用有一定限制,一般适宜于农业利用(质量中下的水稻土和质量好的旱地),也适宜于林业和牧业利用。?Ⅲ等地:农业利用受到较大的限制,临界适宜或勉强适宜于农业利用(质量极差的水稻土和其余的旱地),但这类土地适宜于林业和牧业利用。 ?Ⅳ等地:农业利用已受到很大限制,但林业和牧业利用无限制或少限制,一般情况下宜于林业或牧业利用。 ?Ⅴ等地:农业和牧业利用受到很大限制,但林业利用无限制或少限制,一般情况下宜为林业用地。 ?Ⅵ等地:由于特殊的性质暂时不适宜于农、林、牧利用的土地,这里主要指盐碱土和初育土(其中的耕地除外)。
零星地物：指小于最小上图标准的地类图斑，实际上主要指耕地中小于最小上土图斑的非耕地以及非耕地中小于最小上图图斑的耕地。土地利用现状调查：在全国范围内，以县为单位，以图斑为调查单元，按土地利用现状分类，查清各类用地面积、分布]利用和权属状况。飞地（插花地）：属外行政区划，并脱离其辖区范围而孤独飞入本辖区内的地块。 土地自然生产力：是指土地依靠自然水、肥、热等自然供给条件所能生产的物质产品数量，也就是说在没有人类任何物质投入情况下，土地所具有的自然生产能力，一般用单位土地面积自然生产的干物质数量表示。 土地经济生产力：是指在一定技术条件下土地的生产能力，即在投入人类劳动后，水肥基本满足，经营管理合理的条件下，以种植几种主要作物而形成的生产能力。 土地经济评价：采用一定经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程称为土地经济评价。 地类调查：以航片或者航天遥感正射影象图（）为调查底图，充分利用已有的调查成果等资料，依据《土地利用现状分类》标准和“城镇村及工矿用地”划分要求，按实地土地利用现状对地类和其界线进行调查。 土地条件调查：指对土地的土壤、植被、地形、地貌、气候及水文地
质等自然条件和对土地的投入、产出、收益、交通、区位等社会经济条件的调查。 土地利用结构：是各种土地利用类型在某区域内的比例关系和组合方式，反映了土地资源在国民经济各个部门及部门内的分配状况和比例关系。 土地生态评价：是在一般土地评价的基础上，选择对环境最有意义的生态特征进行补充评价，尤其着重对土地生态价值和功能的评价，直接服务于土地生态设计和土地生态规划。（土地生态评价就是指对土地生态系统的结构、功能、价值及其生态环境质量所进行的评价。）生态足迹：任何已知人口(某个个人、一个城市或一个国家)的生态足迹是生产这些人口所消费的所有资源和吸纳这些人口所产生的所有废弃物二者所需要的生物生产性土地的总面积和水资源量。 土地生态系统：土地生态系统是指一定的地域范围内，土地上无生命（环境条件）与同一地域范围内的生命体（植物、动物、微生物等）之间形成的一个能量流动和物质循环的有机综合体。 水田指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。 村庄指农村居民点，以及所属的商服、住宅、工矿、工业、仓储、学校等用地。 1、《土地利用现状分类》采用二级分类体系，一级类12个，二级类57个。 2、对于最小上图图斑面积，城镇村及工矿用地为图上4.02，耕地、
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 （一）市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。 基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件
指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。 （二）收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式： 土地收益为无限年期 V= a / r
土地资源评价的原则与方法体系 摘要：土地资源评价是土地资源学中的一个重要分支，它是在继土地资源调查，解决了土地资源的类型数量和分布之后，进而解决土地资源的质量问题。通过土地资源评价，可确定土地资源的潜力水平、土地资源的适宜性以及其所能承载人口的数量等。 关键词：土地资源，评价原则，评价方法 引言 土地资源的数量和质量，对各国国民经济有着明显的制约作用，因此，各国都非常重视对土地利用进行规划。而我国现实中，土地规划控制指标屡被突破，规划严重脱离实际，已无权威性和约束力可言。人地关系进一步紧张，生态环境恶化加剧。上述问题，究其原因是多方面的。就规划而言，需要从编制、评价、审批、实施和监督检查的整个管理工作中去分析。在上述各个环节中，规划的评价是极其重要的一环，科学的规划评价为方案优化和评审决策提供基础和依据。因此，探讨统一的、客观的评价方法，十分必要。下面本文对土地利用总体规划的综合评价方法和指标体系进行初步探讨。 正文：土地是人类赖以生存的基础，是人类社会得以发展的重要物质保证。当今世界面临的几大问题———人口、资源、环境和粮食等，都与土地息息相关。目前，土地资源作为不可再生的稀缺自然要素已成为约束社会经济可持续发展的条件之一，土地资源的持续利用成为促进社会经济、环境的可持续发展的基本出发点，土地利用的效率影响着经济增长速度、生态环境质量及其所能承载的人口数量。那么，如何才能实现土地资源的可持续利用呢？本文试图回答这一问题。 1.土地资源评价述评 1.土地资源评价的含义 土地资源评价，即土地评价，是根据特定的目的对土地的性能进行鉴定。土地资源评价包括对土地的各个要素如气候、地形、土壤、植被、水等以及与土地利用有关的社会经济条件进行全面综合的考察；阐明土地对某种用途的适宜程度、限制程度、生产潜力、经济效益及对环境有利与不利的后果；阐明土地现在的利用情况、合理程度以及土地用途转变的可能性及其条件；阐明土地提高生产能力与增加经济效益的必要措施。 2.土地资源评价与土壤评价的区别 土地评价与土壤评价不是同一个概念。土壤评价是依据土壤类型及其理化性质等因素的差异进行的土壤等级的评定，土壤肥力的高低，仅仅是土壤因素的综合评定。而构成土地特征的各要素，包括地形、地貌、土壤、植被、水文和水文地质等自然因素和社会属性都是土地资源评价的因素之一。由此可见，在内涵及应用范围方面，土地评价要比土壤评价广泛得多。同时土壤是土地的重要部分，土壤评价是土地评价中不可缺少的组成部分，但它们又是不能相互替代的。 2.土地资源评价的原则 1．生产性原则 生产性原则即实用性原则。土地资源评价是为生产的实际应用服务的，所以在土地资源评价时，必须结合评价地区的土地利用实际，从土地利用现状出发，着眼于可能挖掘的土地生产潜力，以达到充分利用土地资源的目的，以便为以后的实际应用服务。如果脱离生产实际来进行土地资源评价，那么评价的结果再详尽、准确，也是没有实际意义的。 2．综合性原则 1
农业土地规模经营评价方法 的探讨1 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
农业土地规模经营评价方法的探讨 引言 农业经营规模是指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系，也就是土地、劳动力、资金等要素结合起来，发挥作用的范围和数量界限。土地适度规模经营是指农业生产单位在适当的土地面积上的经营，亦即在土地面积能保证最佳经济效益要求的经营。在这里重点是土地的面积规模。土地适度规模经营所要求的土地面积并非是固定的，它因地、因时而变化。土地适度规模经营是我国沿海发达地区随着农业劳动力转移而出现的一种新现象，与土地的家庭承包经营并不矛盾。 1 农业土地经营规模评价 1.1农业土地适度经营规模的特征 它是取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。它有以下三个特征：地区性；动态性，即工业化水平的提高、农业劳动力的转移、农业现代化的实现都必然影响到农业土地规模经营的适度值；层次性，包括经济发展水平、农业机械化、劳动力等生产要素的数量和质量不同、农业生产经营的组织形式不同，农业土地的适度经营规模不同。 1.2农业土地适度经营规模的标志 以能否取得最佳经济效益作为确定土地适度经营规模的标志具体表现为长期平均成本最小时的规模或在一定时期内取得最大纯收益
时的规模。以提高收入和生产水平为确定农业土地适度经营规模的标志，即达到提高土地生产率、劳动生产率、提高经营者收入三个目标。 1.3农业土地适度经营规模的评价指标 产出评价指标类：如产量、产值、净产值、纯收入等；商品评价指标类：如商品量、商品率、销售额、收购计划完成率等；劳动生产率评价指标类：如劳均年产值、劳均年产量、劳均年纯收入等；土地生产率评价指标类：如单位面积产量、单位面积产值、单位面积纯收益等；资金产出率评价指标：如资金产值率、资金利润率、成本产值率、成本利润率、单位产品成本等；生态效益评价类指标：如土地肥力、自然资源利用效率。在采用评价指标时，要统筹兼顾、综合权衡。 3农业土地适度规模经营的评价方法 3.1直观评估法 直观评价方法就是通过提高农民收入，减少城乡差距来确定土地适度规模。 3.1.1考虑本地区的农业劳动力的转移程度，根据耕地面积及农业劳动力数，确定适度经营规模。 即劳均耕地经营规模 =劳均耕地资源占有量/（1-劳动力转移率） =c/（1-r） ——外部可能规模
第五章土地资源评价 1 土地资源评价的概念 土地资源评价又可称土地评价:是在土地资源调查、土地类型划分完成以后，在对土地各构成因素及综合体特征认识的基础上，以土地合理利用为目标，根据特定的目的或针对一定的土地用途来对土地的属性进行质量鉴定和数量统计，从而阐明土地的适宜性程度、生产潜力、经济效益和对环境有利或不利的后果，确定土地价值的过程。 基本特征：是比较土地利用的要求和土地质量的水平。 实质：农业用地对土地生产力高低的鉴定、城镇用地对土地使用价值大小的鉴定 定义：土地评价是对土地自然属性和社会经济要素的综合鉴定，将土地按质量差异划分为若干相对等级，以表明在一定的技术经济条件下，待评土地对于某种特定用途的生产能力和价值的大小。 2 土地评价的特点 必须有特定的目的 必须针对一定的土地用途 评价必须针对一定的时期 评价的结果应该能直接用于生产实践 评价要充分考虑当地的自然、社会经济条件,要进行多因素分析 3 土地评价的作用与任务 土地利用规划 土地交易 土地税收 土地补偿 土地分等定级与估价 土地管理 估计土地利用 评判经营好坏 4.土地评价的基本原理 多样性原理：不同的地区具有各自独特的自然和社会条件，土地质量和土地用途都会存在很大的差别；随时间的发展、社会的变化，同一地区的土地质量和土地用途也会发生变化。 综合性原理：构成土地质量的土地性状有很多种，如气候、土壤、植被等等，而这些性状也是由许多因素构成的，如气候又包括光照、气温、降水等；土壤又包括土壤有机质含量、土壤质地、土壤酸碱度、土壤水分、土壤养分、碳酸钙含量
等等。同时，土地的不同性状或不同因素间又是相互作用相互影响的。因此土地质量是一个多样因素影响的统一体。所以，在分析土地质量和土地用途的要求时，一定要全面地考虑各种因素之间的关系，采用综合、全面分析的方法。 系统分析原理：一个系统是由各种要素及其相互关系的集合，具有一定的边界和结构，这就决定了系统的功能，即决定了投入与产出的关系。土地评价的主要对象是土地利用系统，包括两个要素；土地和土地利用，如图。在土地评价时，应尽量地应用系统分析的原理，分析如何改善土地利用系统的结构，获得最理想的产出与投入之比。 相对性原理：由于不同地区的自然条件和社会经济条件不同，土地质量上存在很大差异。为了不同评价地区的实际需要，往往在评价时将本地区内质量最好的土地定为一等地，最差的土地定为末等地，这样处理使不同地区的土地质量等级之间的差异不尽一致，同一等级的土地的实际质量也可能不一样，因此土地评价的结论是相对于一定地区而言的。 可比性原理：土地评价的结果是所评价的地区土地质量好坏程度的反映，因此必须具有可比性。要做到这一点，就必须建立统一的评价标准或指标体系。 限制性原理：不同的土地用途在某种土地质量上的适宜程度不同，实质上就是土地用途的限制不同。所谓限制性，是指土地质量不能满足土地用途要求的程度，如某种作物在某个生育期需要速效磷达到 30ppm，而实际土壤中l0ppm，那么由于速效磷含量太少吸收不到充足的磷 5、土地评价的依据 （1）土地资源的生产力 指土地的生物生产能力分为现实生产力和潜在生产力 （2）土地资源的适宜性 指土地资源在一定条件下对发展某项生产或作为某种用途所提供的生态环境的适宜程度，这既与土地利用方式有关，又直接决定于生物的特点、更替及产量等。 分为多宜性、双宜性、单宜性和暂不适宜等 (3)土地资源的限制性 指是限制土地资源在生产过程中发挥潜力的障碍因素 分为稳定性限制因素和不稳定限制因素 6、土地评价的原则 针对性原则：要针对特定的用途种类进行土地适宜性评价和分类 可比性原则：要求对不同的土地类别在可继获得的利益和所需的投入之间进行比较；需要多学科的研究，要能够在几种用途之间进行比较；不同等级之间要能进行比较。 时效性原则 相对性原则 实践性原则