不动产对外投资的税务处理政策解析

不动产出资缴纳什么税不动产出资缴纳什么税实践操作中，由于不动产出资入股涉税情况较为复杂，一般并不建议以不动产方式出资入股。

以不动产出资入股的涉税情况一直颇受纳税人关注，企业以不动产进行投资的，投资方与被投资方所涉及的税收情形不同，不同税种税率也不同。

下面是yjbys店铺为大家带来的关于不动产出资缴纳什么税的知识，欢迎阅读。

投资方应纳税一、营业税根据现行税务政策，以不动产入股，对被投资企业享有收益并承担风险的，取得的投资收益不需要交纳营业税。

但是，以不动产、土地使用权投资入股，收入固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”征收营业税。

税率：5%法规依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税191号)规定：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

”《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函490号)规定：“以不动产、土地使用权投资入股，收入固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”征收营业税。

”二、土地增值税以土地投资的，如果被投资的企业为非从事房地产开发的或者说被投资的企业并非将土地用于房地产开发的，暂不征收土地增值税。

但是，如果被投资的企业从事房地产开发的，被投资人和以土地投资的投资人均应当缴纳土地增值税。

税率：增值额未超过(包括本比例数)扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

法规依据：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字48号)规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

关于房地产投资入股所需相关税费的规定随着我国房地产领域的不断发展，越来越多的人开始关注房地产投资。

不过，在进行房地产投资时，很多人不清楚需要承担哪些税费。

本文将为大家介绍关于房地产投资入股所需相关税费的规定。

一、房地产投资入股需要交纳的税费1. 营业税：房地产投资入股属于公司经营范畴，因此需要交纳营业税。

根据我国法律规定，营业税的税率为3%至20%不等，具体税率根据实际情况而定。

2. 印花税：在进行房地产投资入股时，还需要缴纳印花税。

印花税的税率为0.1%至0.3%，具体税率根据实际情况而定。

3. 房产税：对于持有房地产的投资公司，需要缴纳房产税。

根据我国法律规定，房产税的税率为1.2%至12%不等，具体税率根据实际情况而定。

4. 城镇土地使用税：投资公司在持有土地时，需要缴纳城镇土地使用税。

根据我国法律规定，城镇土地使用税的税率为0.5%至3%不等，具体税率根据实际情况而定。

5. 个人所得税：对于投资公司的股东而言，自然也需要缴纳个人所得税。

个人所得税的税率为3%至45%不等，具体税率根据实际情况而定。

二、房地产投资入股税费优惠政策虽然房地产投资入股需要缴纳相应税费，但是我国也设立了一些税费优惠政策，例如：1. 资产重组：对于涉及到房地产投资入股的企业，可以通过资产重组的方式来实现优惠税收政策。

在资产重组时，可以减少一些税费的缴纳。

2. 技术转移：投资公司还可以通过技术转移的方式来减少税费的缴纳。

在技术转移时，可以享受所得税的减免。

3. 投资补贴：对于一些产业发展重点的项目，政府部门还提供了一些投资补贴的政策，以吸引投资者参与。

三、房地产投资入股应注意的事项1. 税务合规：房地产投资入股涉及到复杂的税收制度，建议投资者请专业的税务顾问为自己设计合理的税务策略。

2. 定期报告：投资公司需要定期向税务部门提交相关的财务报告和纳税申报表。

3. 合理避税：不同的投资方式和操作方式都会对税费产生不同的影响，建议投资者合理避税，遵守税法规定。

不动产投资⼊股的税务问题应该如何处理现在越来越多的⼈为了能够成为股东或者是合伙⼈是会进⾏⼊股，但是⼊股是需要⼀定的资本。

国家规定投资⼊股⼈员可以运⽤动产或者不动产以及技术等⽅⾯作为资本。

⼊股⼜是需要缴纳哪些⽅⾯的税务，接下来店铺⼩编就来为⼤家介绍。

⼀、不动产投资⼊股的税务问题应该如何处理营业税相关政策规定，以不动产、⽆形资产投资⼊股，与投资⽅不共担风险，收取固定的利润的⾏为，需要缴纳营业税。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定，以不动产、⽆形资产投资⼊股，参与接受投资⽅利润分配，共同承担投资风险的⾏为，不征收营业税。

但是，对于不动产投资⼊股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：⼀种认为既然以不动产、⽆形资产投资⼊股不征营业税，且不动产、⽆形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告⼊账，为必申请代开发票。

另⼀种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以⽅便税务机关⽇后跟踪及监控，⽽且在现⾏税收法规中找不到对此⾏为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。

根据相关的发票管理办法，发票⽤于⽣产经营活动，⽽股东把不动产投资办企业，不属于⽣产经营活动，不应开具发票。

因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进⾏相关的账务处理。

⼆、个⼈股东以不动产投资⼊股，要缴个⼈所得税吗?《国家税务总局关于资产评估增值计征个⼈所得税问题的通知》(国税发〔2008〕115号)规定，个⼈以评估增值的⾮货币性资产对外投资取得股权的，对个⼈取得相应股权价值⾼于该资产原值的部分，属于个⼈所得，按照“财产转让所得”项⽬计征个⼈所得税。

税款由被投资企业在个⼈取得股权时代扣代缴。

个⼈不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。

但是后来，该⽂件被国家税务总局收回了。

会计实务类价值文档首发！财税[2014]116号文:非货币资产对外投资税收政策把握要领-财
税法规解读获奖文档
正如财政部、国家税务总局在新闻通稿中所说的，《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）实际就是2013年11月《财政部、国家税务总局关于上海自贸区内企业以非货币性资产对外投资等资产重组行为有关企业所得税先行先试政策》（财税〔2013〕91号）的一个全国推广。

从条款内容上看基本一样。

他们最大的差别在于：91号文第八条第二款规定：本通知所称非货币性资产对外投资等资产重组行为，是指以非货币性资产出资设立或注入公司，限于以非货币性资产出资设立新公司和符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号）第一条规定的股权收购、资产收购。

而116号文第五条第二款规定：本通知所称非货币性资产投资，限于以非货币性资产出资设立新的居民企业，或将非货币性资产注入现存的居民企业。

换句话说，在当时上海自贸区的91
号文下非货币资产对外投资要享受优惠，要么你把非货币资产对外投资成立新企业，但如果要注入现存企业则必须符合59号文资产收购或股权收购的条件。

但116号文则放宽了，你设立新公司可以，投到现存的居民企业也行。

我去年就上海自贸区的这个政策专门写了一篇文章，已经发在《财务与会计》杂志2014年12期上，就其政策执行中的相关问题进行了非常详细的说明。

这里，就把其中作为一部分即涉及到这个政策实际操作中需要把握的一些要领摘录如下：
第一部分：59号文与116号文适用的差异点分析。

全省住房建设研讨班交流材料加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设税收政策措施为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》（甘政发[2011]28号）文件精神，现结合地税部门工作职责，对加强全省房地产市场调控、保障性安居工程建设涉及到的相关税收政策做如下解读。

根据我国税制设计，房地产税收政策主要涉及到如下几个税种，营业税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。

对房地产业影响较大的税收调控政策集中在营业税、土地增值税、个人所得税和契税等几个税种上，目前，契税目前由财政部门和地税部门共同管理，今年月底以前将全面移交地税管理。

下面我分税种对加强房地产调控相关的政策逐一解读。

一、营业税根据《营业税暂行条例》的规定，在我国境内销售和转让不动产的单位和个人为营业税的纳税人。

可见凡在我国销售住房的单位和个人都应就其所取得的营业额缴纳营业税。

但是为了促进房地产业健康发展，国家根据房地产业发展变化的趋势，会对相关税收政策进行调整。

（一）个人转让住房税收政策的调整从1999年起财政部、国家税务总局就根据房地产发展变化的形势，对个人转让住房的营业税税收政策进行了多次调整。

分别于1999年、2005年、2006年、2008年、2009、2011年做了六次调整。

调整的力度进一步加大，调整的频率也进一步加快。

最新的税收政策规定是2011年财税[2011]12号文件：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

通过个人转让住房的税收政策的变化，从上述税收政策调整的轨迹可以发现，个人转让住房征收营业税的政策是逐年从紧的。

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号2016.3.31国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局2016年3月31日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外，其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。

第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

以存货\固定资产\无形资产对外投资的税务处理与会计处理分析随着投资方式的多元化发展，企业以存货、固定资产、无形资产投资入股的情况越来越普遍。

从2007年开始，会计规程和税收法规进行大量的改革，会计上从2007年1月1日开始实行新的《企业会计准则》，税收上2008年1月1日开始施行新的《企业所得税法》，2009年1月1日开始施行新的《增值税暂行条例》和《营业税暂行条例》。

在新的会计规程和税收法规下，我们对企业以存货、固定资产、无形资产对外投资的税务处理与会计处理进行分析如下：一、以存货对外投资的税务处理与会计处理分析（一）关于增值税与发票（一般纳税人）企业以存货对外投资，按照《增值税暂行条例实施细则》（以下简称增值税细则）第四条：应视同销售货物。

销售价格的确定应按照《增值税细则》第十六条：纳税人有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（1）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格；（2）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格；（3）按组成计税价格。

《增值税细则》的规定一般可以理解为按照公允价值确定销售额，建议参考评估报告存货的不含税评估价（按照工商部门的规定以非货币性资产应出具评估报告）确定销售额。

一般纳税人应开具增值税专用发票。

（二）关于企业所得税作为投资方，根据《企业所得税法实施条例》（以下简称所得税条例）第二十五条：企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物；相应地，投资方以存货对外投资，应按公允价值销售存货，按公允价值加上相关税费来确认长期股权投资成本。

存货转让所得的计算是以存货的公允价值（评估价）减去存货的账面价值确认，存货的转让所得或损失并入当年的应纳税所得额。

作为被投资方，按照《所得税条例》第七十一条和七十二条：通过支付现金以外的方式取得的投资资产（包括存货），以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。

（三）会计处理根据《企业会计准则第7号—非货币性资产交换》：非货币性资产交换同时满足该项交换具有商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。

企业以不动产作价后对外投资是否需要确认收入并按规定缴纳企业所得税在企业发展中，不动产的作价后对外投资是一种常见的业务活动。

然而，对于企业来说，在进行该项投资后，是否需要确认收入并按照规定缴纳企业所得税，这是一个重要且复杂的问题。

本文将就这一问题进行探讨和解答。

首先，不动产作价后对外投资是否需要确认收入呢？根据中国企业会计准则的规定，企业在不动产作价后进行对外投资，应将投资金额确认为该不动产的成本。

也就是说，企业并不需要将其确认为收入。

这是因为，不动产作价后对外投资属于企业资产交易的一种形式，它并不涉及实际的经营活动，不能算作企业的经营收入。

因此，对外投资无需确认为收入，而是应视为对不动产的再投资。

其次，既然对外投资不属于确认收入的范畴，那么是否需要缴纳企业所得税呢？从法律角度来看，根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业所得税是按照企业实际经营所得来计算和缴纳的，即企业在实际经营中产生的纯利润。

由于不动产作价后对外投资并不是企业的经营收入，因此在这种情况下是不需要缴纳企业所得税的。

企业所得税的征收对象是企业的经营收入，而对外投资只是企业进行资产配置的一种方式，并不产生直接的经营收入。

然而，需要提醒企业的是，虽然不需要缴纳企业所得税，但企业在进行不动产作价后对外投资时，仍然需要遵守相关的法律法规和税务政策。

首先，企业在进行不动产作价后对外投资时，需要严格遵守《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国外商投资企业法》等相关法律法规的规定。

例如，投资前需要进行合法的尽职调查，确保投资项目的合法性和可行性。

其次，企业在进行不动产作价后对外投资时，需要遵守税务政策的规定，如合理利用税收优惠政策。

例如，对于不动产投资的相关成本，可以按照国家税收政策享受抵扣、减免等优惠。

此外，企业还应注意及时申报和缴纳其他相关税费，如房产税、土地使用税等。

综上所述，企业以不动产作价后对外投资并不需要确认收入并缴纳企业所得税。

非货币性资产对外投资个人所得税政策执行遇到的问题及建议2016年，《关于个人以非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》出台，结束了多年关于个人以非货币性资产投资征税与否的争议，为基层税务机关提供了具体确切的征税依据，打击了纳税人和税务中介的避税行为。

但政策实施两年来，税务机关在征管工作中遇到许多困难，政策本身也暴露出一些问题。

笔者根据工作实践，对政策执行遇到的问题和建议进行探讨。

一、政策执行基本情况随着市场经济的不断发展，个人以非货币性资产投资行为越来越多，相关个人所得税政策也经历了一系列演变。

xx年，国税函〔xx〕319号文规定：对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。

在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其财产原值为资产评估前的价值。

这一政策的出台，产生了很大的负面影响。

直到2016年1月4日，总局以2号公告宣布319号全文失效。

但是，因长期受其影响，致使基层税务机关执法仍处于尴尬境地。

2016年，国税函〔2016〕89号文规定个人以股权参与上市公司定向增发股权评估增值缴纳个人所得税，明确传递出个人以非货币性资产评估增值对外投资应当缴纳个人所得税的信息。

2016年，国发〔2016〕38号：对于注册在上海自由贸易试验区内的企业或个人股东，由于对外将非货币性资产直接投资等重组行为而产生的资产评估增值部分，可在不超过5年期限内，分期缴纳企业所得税。

此文扫除了关于征税的所有争议和纠结。

2016年，最终出台了财税〔2016〕41号文，核心内容是：个人以非货币性资产投资应缴纳的个人所得税，如果一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴税计划并报主管税务机关备案后，在不超过5个公历年度内分期缴纳。

同时，为落实41号文，总局同时发布了2016年20号《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告》。

在实际征管工作中，41号文执行情况不容乐观。

不动产对外投资是否需要缴纳增值税问：我公司是一般纳税人，2015年以1000万元购入一幢商业楼，购入时取得了发票，现准备以这幢楼和一家公司合资成立新公司，请问我公司以商业楼投资是否涉及增值税？如果涉及，如何计算增值税？答：你公司以商业楼对外投资是否涉及增值税以及如何计算，以下分别说明：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

2016年5月12日国家税务总局政策解答指出，企业以无形资产、不动产投资入股行为，属于有偿销售不动产、无形资产行为，需要征收增值税。

目前很多地方税务机关都通过答疑明确不动产投资需要缴纳增值税，比如北京、河南、河北、深圳、四川、厦门等。

所以，你公司以商业楼对外投资的行为需要缴纳增值税。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，一般纳税人销售不动产，税率为11%（注：财税[2018]32号自2018年5月1日起将原适用11%的税率调整为10%）。

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

所以你公司以商业楼投资可以选择按投资作价的公允价值减去购置价款1000万元后的余额，按照5%的征收率计征增值税。

需要注意的是，如果你公司选择简易计税方法，需要向税务机关履行相关备案手续。

来源：大成方略纳税人俱乐部。

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对外投资项目税收政策在当今全球化的经济环境下，对外投资已经成为许多企业拓展业务、获取资源和提升竞争力的重要途径。

然而，对外投资项目涉及到复杂的税收问题，不同国家和地区的税收政策差异巨大，这给企业的投资决策和运营管理带来了诸多挑战。

了解和掌握相关的税收政策，对于企业降低税务风险、优化投资效益至关重要。

一、对外投资项目税收政策的重要性税收政策直接影响着企业对外投资的成本和收益。

合理的税收规划可以降低企业的税负，增加投资回报；反之，忽视税收政策可能导致企业面临高额的税务成本，甚至影响投资项目的可行性。

税收政策还关系到企业在国际市场上的竞争力。

在相同的投资条件下，税收负担较轻的企业往往能够在价格、利润等方面占据优势，从而提高市场竞争力。

此外，税收政策的稳定性和透明度也是企业关注的重点。

稳定、透明的税收政策能够为企业提供可预期的投资环境，减少不确定性，增强企业的投资信心。

二、主要的对外投资项目税收政策类型1、所得税政策企业所得税：不同国家对于境外所得的征税方式有所不同，有的实行抵免法，有的实行免税法。

企业需要了解投资目的地国家的所得税税率、税收优惠政策以及与本国的税收协定，以确定如何合理计算和缴纳企业所得税。

个人所得税：如果企业派遣员工到境外工作，还需要考虑个人所得税的问题。

包括工资薪金所得、劳务报酬所得等在境外的纳税义务和税收待遇。

2、流转税政策增值税：部分国家对商品和服务的销售征收增值税。

企业在对外投资过程中，涉及到货物销售、服务提供等业务时，需要了解当地的增值税政策，包括税率、纳税申报和抵扣规定。

关税：当企业进行跨境货物贸易时，可能需要缴纳进口关税。

关税税率的高低会直接影响到货物的成本和价格。

3、财产税政策房产税：某些国家对房产等不动产征收房产税。

如果企业在境外拥有房产用于投资或经营，需要了解相关的房产税政策。

遗产税和赠与税：部分国家对遗产和赠与行为征税，这对于企业的股权传承和资产转移可能产生影响。

以不动产投资入股涉及哪些税务问题？如何处理？不动产出资入股涉税情况较为复杂，一直颇受纳税人关注，于是小编就企业以不动产进行投资，投资方与被投资方所涉及的税收情形做了总结，希望帮助大家理清其中的涉税事项。

一、投资方1增值税在营改增前，投资者以不动产入股，对被投资企业享有收益并承担风险的，取得的投资收益不需要交纳营业税，而收取固定利润的，则需按“租赁业”征收营业税。

全面营改增后，有偿转让不动产均需按规定缴纳增值税，并没有区分是否承担投资风险。

若投资人取得的土地在2016年4月30日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%；若取得的土地在2016年4月30日以后，则需按一般计税方法缴纳增值税，适用税率为11%。

法规：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第14号2企业所得税企业以不动产投资入股，视同销售不动产取得资金和以资金投资入股两项业务同时发生。

因此，企业应就不动产的公允价值扣除成本后的余额作为转让所得缴纳企业所得税。

但是，企业以不动产对外投资入股实际上并没有取得现金收入，还要面临一笔巨额的税款，似乎有点不合理。

于是，国家就出台了递延纳税政策：企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

但企业在5年内转让股权或收回投资，则不能继续适用递延纳税政策，需就递延期内尚未确认的非货币性资产转让所得，在转让股权或投资收回当年的企业所得税年度汇算清缴时，一次性计算缴纳企业所得税。

法规：财税[2014]116号、国家税务总局公告2015年第33号3土地增值税以土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

法规：财税[2015]5号4印花税以不动产入股涉及产权转移，在转让时所书立的转让书据应按印花税“产权转移书据”税目纳税，税率为0.5‰。

法规：财税[2006]162号二、被投资方1增值税被投资企业取得不动产（房地产开发企业除外），进项税可自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

以无形资产、不动产投资入股税收相关政策提示营业税以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

――《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按"转让无形资产"税目征收营业税。

――《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》国税函[1997]490号土地增值税五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

――《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

――《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号契税第八条土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

不动产投资入股的税收筹划在当前的经济环境下，不动产投资成为了很多投资者选择的一个方向。

而对于投资者而言，如何进行合理的税收筹划，最大限度地节省税费成为了一个关键问题。

本文将从不动产投资入股的角度出发，探讨一些有效的税收筹划方法。

一、合理选择投资方式在不动产投资过程中，投资者可以选择以个人名义买房，也可以选择以公司名义进行投资。

对于个人买房，其所得税的计算是通过个人综合所得纳税的。

而对于以公司名义进行投资的情况，则需要符合公司所得税的规定。

因此，在选择投资方式时，投资者需要根据具体情况来进行合理选择。

如果投资者选择以个人名义进行不动产投资，其所得税的计算将基于个人综合所得。

在这种情况下，投资者可以通过合理的财务安排，将投资收益与其他收入分开，并按照不同的税率进行计算，从而达到降低税负的目的。

如果投资者选择以公司名义进行不动产投资，则需要根据公司所得税的规定进行缴税。

在这种情况下，投资者可以通过合理的运营安排，如利润转移、合理扣除费用等方式，来降低公司所得税的负担。

二、合理利用税收优惠政策在不动产投资中，投资者可以利用一些税收优惠政策来降低税负。

例如，对于购买自住房的投资者，可以享受首套房贷款利息和月供的税务减免政策。

此外，还有一些地方性的税收优惠政策，如对于投资特定区域的不动产，可以享受地方税收优惠政策等。

投资者还可以通过合理组织资金结构，如债务杠杆和股权负债比例的调整，来降低不动产投资的税负。

例如，可以通过增加债务融资来减少权益性资金投入，从而减少纳税基数。

三、合理选择交易方式在不动产投资中，除了选择合适的投资方式外，投资者还可以通过合理选择交易方式来降低税负。

目前，不动产投资的交易方式主要有买卖、租赁和入股。

不同的交易方式，其涉及的税收问题也不同。

对于买卖交易方式，投资者需要考虑购买和出售不动产所涉及的契税、土地增值税等税费。

而对于租赁交易方式，投资者需要根据租金收入支付相应的个人所得税或者企业所得税。