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房地产经纪行业30年发展历程房地产经纪行业是指在房地产交易过程中，为买卖双方提供房屋买卖、租赁、委托销售和租赁等服务的行业。
这个行业始于上个世纪80年代，经过30年的发展，现已成为中国房地产市场中不可或缺的一部分。
下面将介绍房地产经纪行业的30年发展历程。
1980年代1980年代初期，中国开始实行新的家庭房屋制度，随之而来的是房屋交易的允许。
在这种情况下，房地产经纪行业应运而生。
在当时，房地产经纪行业存在难以避免的缺陷，如信用问题、抽成等。
但由于行业本身的特殊性、行业发展的速度以及政策的支持，房地产经纪行业开始进入快速发展阶段。
1990年代进入20世纪90年代后，国家逐渐放开了房屋买卖限制，这使得房地产经纪行业迎来了快速发展时期。
1991年，房地产经纪行业的第一份行业规划出台，这是中国房地产经纪行业的官方出现。
这份规划将房地产经纪行业的规划划分为三个阶段。
在第一个阶段，主要是培养房地产经纪人员、建立自己的后勤保障系统和市场宣传。
第二个阶段是进一步供应服务。
在第三个阶段，房地产经纪行业将进一步发展而成独立的第三方服务机构。
随着三个阶段的实现，房地产经纪行业也进一步发展迅速。
2000年代进入21世纪，中国房地产市场快速变化，也促进了房地产经纪行业的快速发展。
逐渐建立的相关规则、标准和体系，使房地产经纪人员获得了更大的信任和认可。
同时，房地产经纪市场的壳牌公司也在这一时期诞生，例如中原地产和恒大地产，进一步推动了房地产经纪行业的发展。
2010年代继20世纪90年代和21世纪00年代的快速发展后，房地产经纪行业进入了一个更稳定的阶段。
在这一时期，房地产经纪公司不仅凝聚了大量的客户，并且也具有了更大的市场定位。
房地产经纪行业变成了协助购房者和卖房者的方便渠道之一，成为了房地产市场的不可或缺的组成部分。
结尾近30年的成长历程为房地产经纪行业的趋势定下了基础，并已经成为房地产行业的不可分割组成部分。
房地产经纪行业在创造利润的同时维系了市场的稳定，也帮助了人们买卖房地产产生了诸多的便利。
李世东中国房地产30年历程从 1958 年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。
直到 1979 年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。
按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979—1990年高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP 增长3.8%）。
复苏期 1979-1985 为复苏期其中1986年出现回落第一次繁荣期 1987-1989 为发展期房地产已相对成熟，也迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰第一次萧条期 1989-1990 下滑期为2年半 1989年下半年开始全面下滑，次年到了谷底1979—1991年，中国房地产市场复苏成长。
1980 年4 月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。
1990 年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991 年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。
1988 -1993 疤痕记忆萧条期1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
第二阶段： 1991—1999年高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP 增长7.1%）。
第二次繁荣期 1991-1993年1991年房地产开始提升，1992年开始房地产高速发展，1992年、1993年极度膨胀1992年正如历史上很多年份，具备上涨的自然属性规律。
第二次萧条期 1994-1999年下滑期为5年 1994年开始回落，1997年回到谷底 1998固定投资开始回升 1999年陷入低迷1992—1997年中国房地产市场初步形成。
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
我国房地产行业发展历程中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。
房地产行业研究报告指出中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。
1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。
1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。
目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。
下面来看看房地产行业发展历程。
一、房地产经纪30年发展进程房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。
房地产交易(包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等)是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。
房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。
改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。
(一)复苏(1978-1992年)1.复苏的背景我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。
1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。
1987年10 月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。
1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。
1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》(城发房字[80]264号),开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。
中国房地产业发展历史总结中国房地产业的发展历史可以分为四个主要阶段：开放初期（1980年代至1990年代中期）、房地产市场崛起（1990年代中期至2024年）、房地产泡沫（2024年至2024年）、房地产市场调控（2024年至今）。
开放初期，中国房地产产业开始恢复。
随着经济的推进，中国重新开放土地市场，允许土地使用权出售和租赁。
1988年，中国颁布了《城市住房制度试点方案》，允许城市居民购买居住房，并引进了商品房市场。
进入1990年代中期，中国房地产市场开始崛起。
随着城市化进程的加速和人民收入的增长，居民对于住房需求的增加推动了房地产市场的快速发展。
政府还实施了住房贷款政策，使更多人能够购买自己的住房。
这一时期，房地产业成为中国经济的重要支柱之一，但同时也出现了一些问题，如住房价格上涨过快、土地资源短缺等。
2024年，全球金融危机爆发，对中国房地产市场产生了重大影响。
为稳定经济和房地产市场，中国政府实施了一系列措施，如降低房贷利率、鼓励购房等，促进房地产市场的回暖。
然而，这些措施也导致房地产市场出现泡沫。
房价暴涨，许多房地产商盲目扩张，过度投资，土地市场泡沫严重。
2024年，中国政府意识到房地产市场泡沫的危险，并开始实施房地产市场调控政策。
多个城市纷纷出台限购、限贷等措施，旨在遏制房价上涨，并推动房地产市场的健康发展。
此后，中国的房地产市场逐渐趋于平稳。
随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产业将继续发挥重要作用。
中国政府将继续出台相关政策，促进房地产市场平稳健康发展，并加强对市场的监管，以避免再次出现房地产泡沫。
同时，房地产业也将面临一些挑战，如城市化带来的土地紧张、产能过剩等问题，需要寻找创新发展的路径。
总结起来，中国房地产业的发展经历了不同的阶段，从恢复到崛起，再到泡沫和调控。
中国政府在房地产市场发展过程中采取了一系列政策措施，促进了市场的健康发展。
然而，房地产市场也面临一些挑战，需要政府和企业共同努力，寻找创新发展的路径。
回顾中国房地产的35年发展史,看未来楼市发展方向。
任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。
对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。
任何事情的发生都有源头，想真正了解一个行业，专注一个行业，首先从源头开始了解，查阅资料，了解整个事情发展的缘由。
对于房地产的市场也一样，所以今天从房地产的源头了解学习，希望能够对房地产行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。
1980年以前，中国所有的居民住房一律由国家政策分配，不存在房地产交易市场。
1980年是中国房地产发展的元年，这一年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，拉开了住房制度改革的大序幕。
由此开始，中国房地产正式成为了一个产业，开始了缓慢的种子发芽阶段。
1987年深圳进行了中国改革开放首次土地的公开拍卖，催化中国房地产行业加速发展。
标志着中国房地产行业开始进入商品化时代。
1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，同时海南脱离广东省独立成立了海南省，吸引了大批的人下海来到海南淘金，成就了潘石屹、冯仑、易小迪等第一批地产淘金人。
丨海南淘金时的“万通六君子”，从左至右：冯仑、易小迪、王功权、潘石屹1991年全国第二次住房制度改革工作会议召开。
国务院进行了24省份的房改，全国房地产进入起飞阶段。
中国有史以来第一个房地产泡沫开始形成。
1993年上半年中国房地产价格达到顶峰，平均价格由1988年的1350元/平迅速暴涨至7500元/平。
剧烈增长的泡沫催生了中国地产的首个调控政策。
下半年开始，海南房地产泡沫破裂，牵一发动全身全国房地产价格纷纷大跌，海口90%以上地产公司倒闭破产。
1997年亚洲金融危机爆发，受金融影响中国房地产行业濒临奔溃。
1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。
中国房地产发展重要年表1978年：中国启动改革开放政策，房地产市场开始逐步解冻。
1988年：中国政府发布《中华人民共和国城市房地产管理法》，建立了房地产市场的管理法律框架。
1990年：中央政府明确提出将房地产行业作为鼓励发展的重点产业，并实行市场化经营。
1992年：中国房地产市场迎来了持续增长的黄金时期，各地涌现出大量的房地产开发商。
1998年：中国房地产市场出现调整，国家推出多项政策，限制房地产开发。
2005年：中央政府加强对房地产市场的调控，出台政策限制土地供应和购房需求，以防止房价过快上涨。
2007年：中国房地产市场进入快速增长期，房地产投资额迅速增加，房价也出现大幅上涨。
2008年：全球金融危机爆发，中国房地产市场受到一定程度的冲击，但短期内未出现明显下滑。
2010年：中国政府进一步收紧房地产市场调控政策，推出限购、限贷等措施，以遏制房价上涨势头。
2013年：中国房地产市场再度出现快速增长，部分城市房价飙升，引发社会关注和担忧。
2014年：中央政府发布《关于加快推进住房制度改革的意见》，提出推动房地产市场健康发展，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
2016年：中国房地产市场调控升级，各地相继出台措施限制投资性购房，遏制房价过快上涨。
2017年：中央政府再次强调房地产市场调控的重要性，督促地方政府稳定房价、控制房地产市场波动。
2019年：中国政府提出将房地产市场从"房子是用来住的，不是用来炒的"转变为"住房是用来住的，不是用来炒的"的发展理念，加强房地产市场稳定和长期健康发展。
2020年：全球新冠疫情爆发，中国房地产市场受到一定冲击，但政府出台一系列刺激消费和稳定市场的政策，努力恢复市场活力。
从上述重要年表可以看出，中国房地产行业自改革开放以来经历了起步、快速发展、调整和稳定的不同阶段。
政府的房地产市场调控政策成为保持市场稳定和促进可持续发展的重要手段。
房地产业的发展历程一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据;深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年代中开始准备并在80年代末开始启动。
可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓；总体上它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用；但也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。
由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和由于篇幅有限，作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评，有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等产品将不包括在本文中。
房地产贷款1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。
1984年四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香我国房地产金融30年回顾文/北大纵横管理咨询集团合伙人 张健地产金融港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。
1986年，国务院成立了住房制度改革领导小组，负责领导和协调全国的房改工作。
1987年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。
1988年1月，国务院决定分期分批实行住房制度改革。
1991年2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意；1991年5月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广。
1991年，国务院提出分步提租、出售公房等推进房改的思路。
1994年，国务院作出深化城镇住房制度改革的决定，提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度。
1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行，1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立了方向。
1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时，建立了职工住房补贴和住房公积金制度，为推进住房商品化创造了条件。
我国房地产金融30年回顾和展望作者：张健来源：北大纵横发表时间：2009-12-04虽然我国的开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚，即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。
可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步，但房地产金融的发展相对迟缓；总体上它在我国近30年来的发展过程中，对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献，也必将发挥更大和更积极的作用；但也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。
由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和由于篇幅有限，作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评，有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等产品将不包括在本文中。
一、我国房地产金融政策和市场回顾1．房地产贷款1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。
1984年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务，接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法，这可以作为我国房地产金融业务之一。
1986年，国务院成立了住房制度改革领导小组，负责领导和协调全国的房改工作。
1987年底，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。
1988年1月，国务院决定分期分批实行住房制度改革。
1991年2月，国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复，原则同意；1991年5月上海住房公积金制度实施，并在接下来的几年全国推广。
1991年，国务院提出分步提租、出售公房等推进房改的思路。
1994年，国务院作出深化城镇住房制度改革的决定，提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度。
1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行，1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》，它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。
■文/包宗华从1949年至1978年，是我国房地产业发展处于一种特殊状态的29年。
在这一阶段里，房地产（或不动产）这一词汇，在报刊和行文中“消失”了。
在理论上，有一段时间不承认住房的商品属性，并实行公房低租金制度。
在开发建设上，实行土地由政府无偿无期划拨，并规定建筑安装的法定利润为2.5%。
在这一阶段里，虽然房地产的开发建设仍在进行，但没有了“名份”。
特别是作为房地产业重要特征的商品经济活动，基本上处于停滞状态。
因此，有些专家称之为房地产的“休眠”或“淡化”阶段。
从1978年末至2008年，是我国改革开放后房地产业逐步走向兴旺发展的30年，可以分为以下几个阶段：6本刊特稿S P ECIAL A RTICLE30年房地产业发展的“复苏”阶段（19781988年）这一阶段的特点，是从理论到实践，把房地产业逐步地纳入商品经济的轨道。
其中，带有重大变革意义的“事件”主要有：（一）年月邓小平同志提出了我国房改的总设计方案，明确了住房商品化的发展方向。
（二）1983年底国家统计局发布的1984年统计报表，第一次列入了房地产指标，房地产从此恢复了“名份”。
（三）1984年六届人大的《政府工作报告》指出：“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”。
（四）1988年初颁布了我国的第一个房改文件，即《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。
（五）1988年七届人大通过的宪法修正草案中，明确了土地使用权可以依照法律规定有偿转让。
（六）改革开放初期建立的房地产企业，数量少，并主要是事业经营。
从1986年至1988年的短时期内，房地产企业由400多个迅速发展到3140个，而且开始大批量地转为企业经营。
第一次加快发展和“过热”发展阶段（19891993年）1989年～1991年，我国的房地产业开始了加快发展的进程。
不幸的是，年出现了超过5%的过快增长“苗总结房地产业头”；1992年就进入了“过热”发展。
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。
随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。
处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。
由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。
2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。
2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。
2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。
2、中国房地产行业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。
2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。
现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：房地产资金来源结构单一整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。
随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。
圈地的可能性依然存在由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。
住宅供应不足，结构不尽合理宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。
住房保障制度尚不健全国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。
随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。
房地产企业数量众多、负债率较高到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。
随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。
另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。
房地产交易体系不够完善在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。
随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。
现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。
拆迁安置环节存在诸多问题国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。
随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。
二、房地产宏观调控回顾房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政府必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以保证行业运行在正确的轨道之上，否则将对国民经济、金融体系，以及普通百姓的生活产生极大的影响。
1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的发展正式拉开大幕，而伴随着行业发展的，则是一个持续了10年的宏观调控历程。
（暂缺）图：宏观经济与宏观调控对房价走势的影响总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业发展，以及规范和调整行业运行这两大阶段。
【1998～2003年规范发展期】政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以各类的支持。
这一时期出台政策中较为重要的有：1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；2000年，国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》；《房产测量规范》；2001年，建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合同示范文本》；财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》；财政部、国家税务总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》；2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
【2003～2007年的强化调控期】随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，而之后的2004～2006年，则被业界成为房地产行业的政策年，其出台政策之多、涉及范围之广，都是其他行业所无法比拟的。
最初的调控从房地产业的源头开始，即规范和整治土地市场，这与当时的“开发区圈地热”密切相关。
（2003年）2003年7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。
11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。
（2004年）2004年3月31日，国土资源部71号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》；这也就是“8.31大限”的由来。
5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。
7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。
9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。
10月29日，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
这是九年来的首次加息。
（2005年）2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。
3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”（即旧《国八条》）。
政策内容：1、高度重视稳定住房价格；2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；5、正确引导居民合理消费需求；6、全面监测房地产市场运行；7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新《国八条》）：1、强化规划调控，改善商品房结构；2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；6、加强金融监管；7、切实整顿和规范市场秩序；8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
