中国房地产行业现状及发展趋势分析20

将来20年房地产行业发展的六大趋向中国房地家产起步于上世纪90 年月初,到现在已有25年的历史了。

作为业内人士,我几乎目击和参加了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些察看和思虑, 现予阶段性总结并奉上,以期与大家分享。

在25年的长久发展以后,中国的房地家产从起步、探索、动乱、调整的过程中逐渐趋于理性和成熟。

这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地家产开始起步;达到3000美元时, 行业发睁开始加快;达到7000美元左右时,行业进入稳固增加久;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。

2013年末,我国的人均GDP已经靠近7000美元,与发达国家总结出的规律完整切合。

再过十年,我国人均GDP超出13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从巅峰开始回落。

但是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率昨年为53%,如不包含2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标, 还需要大概20 年的时间。

所以,我们有原因相信,作为城镇化推动的主要载体,我国房地家产在将来的15~20年内,仍有连续的增加空间。

当下:细分时代已经到来25年后的今日,中国房地产行业进入稳固增加久后,发显现状突出的特点就是“细分”。

这类细分表此刻以下几个方面。

1.市场的细分。

当市场真实处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价钱短期内起落的经济学原理、城市开发总量与整体花费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。

那些简单果断地展望中国房地家产何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者对于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于轻率。

简言之,当市场的“六大主体”政(府、金融机构、开发商、媒体、花费者、专家学者逐渐成熟后,就不该当再像过去同样以“线”划线,以点及面, 而应当依据不一样城市的人口规模、地理地点、经济总量、供求状况、资源天赋、政策导向、城市化水同等,差别判断每一个城市的市场状况。

房地产行业背景概要简介房地产行业是指以建筑房屋和土地为主要经营内容的行业，一般包括房地产开发、经营、交易、租赁、物业管理等多个领域，是一个经济实体庞大、复杂的行业。

发展历程中国的房地产行业起步较晚，20世纪80年代在国家政策推动下才逐渐兴起。

90年代以后，随着改革开放的深入和城镇化进程的加速，房地产行业迅猛发展，成为中国经济增长的重要动力之一。

在20年的时间里，中国房地产市场经历了从刚起步到蓬勃发展，再到现在的逐步稳定发展。

行业现状市场规模中国房地产市场是世界上规模最大、影响力最为广泛的房地产市场之一。

截至2019年底，房地产营业收入总额达到14.68万亿元，占中国宏观经济总量的7.9%。

行业结构房地产行业的企业结构呈现出一些特点。

一方面，规模最大的企业拥有大量的土地储备、资金优势和品牌效应等竞争优势；另一方面，小型房地产企业竞争压力较大，难以在市场上生存。

政策环境中国政府对房地产行业的政策一直非常重视。

近年来，政府出台了一系列调控政策，包括限购、限售、限贷等，以保持房地产市场平稳和健康发展。

市场发展趋势未来，中国房地产市场的发展趋势将具有以下特点：1.扩大住房保障范围，推进租购同权；2.减少投机性购房，加强房地产市场调控；3.多元化发展，促进房地产行业结构性调整。

机遇和挑战房地产行业作为中国经济的一个重要支柱行业，既面临巨大的机遇，也面临诸多挑战。

下面分别列举如下：机遇1.国家的政策支持；2.城镇化的推进；3.对未来潜在市场的预期。

挑战1.2020年以来疫情的影响，给市场带来了不确定性；2.房地产市场调控政策的不断加强，加大了市场风险；3.经济下行压力加大，企业发展形势严峻；4.人口老龄化趋势导致了需求变化。

房地产行业是一个充满潜力和挑战的行业，未来将持续向着多元化和健康有序的方向发展。

对于企业来说，需要结合国家政策不断寻找创新点并适应市场发展趋势，才能在行业中获得更多的发展机遇和成果。

中国房地产20年发展历程回顾房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。

2010年，中国的房价疯了。

这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。

房价令人们变得极度懊悔。

有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。

这样的故事屡见不鲜。

房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。

2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。

一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。

原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。

《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。

下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

一、万科（000002，SZ）优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。

综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。

即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。

5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

二、保利地产（600048，SH）优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。

由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。

这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。

其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。

其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。

过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

4、良好的执行力将保证公司高速发展。

劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。

中国房地产市场变化及对经济的影响在过去几十年的发展中，中国房地产市场已经成为了国家经济的重要组成部分。

随着中国经济的快速增长，房地产业的发展也不断拓展，但是它的变化也给国家经济带来了巨大的影响。

第一阶段：20世纪80年代到21世纪初的市场形式20世纪80年代，中国房地产市场开放，国有企业开始向外部投资。

随着中国市场的不断开放，外商开始涌入中国，使得房地产市场进一步发展。

1990年代，中国房地产业经历了大规模的扩张，市场呈现出高速增长的形态。

但是由于政府掌控了市场，公开的市场信息较少，市场容易被炒作和操作，一些房地产开发商更是以股市的方式随意从各种途径募集资金，使得房地产市场陷入了一种不健康的局面。

这种情况一直持续到21世纪初。

第二阶段：21世纪初到2017年的市场形式随着中国经济的进一步发展，人民的收入也逐渐增加，使得中国的房地产市场得到了进一步的发展。

这一时期，政府逐渐松绑了房地产的政策，例如逐渐扩大公积金贷款额度和出台相关的政策，使得购房者更容易获得贷款和购房资格。

同时，国家加大了对房地产市场的投资力度，例如推出各种财政补贴，在建设各种城市基础设施方面也投入了大量的资金。

此时，中国房地产市场开始成为国内外资本的热门领域，国外投资者开始将大量资金投入中国地产市场，使得国内房地产市场进入了一个高速增长的发展期。

据统计，2010年前后，中国全国房价上涨了1倍以上，房地产市场越发繁荣。

然而，一些问题也开始浮现，例如过多的房价上涨导致了城市房价过高和房地产市场过热。

第三阶段：2017年到现在的市场形式2017年，国家开始加强房地产市场的调控，例如采取严格的市场限购政策、对开发商加强监管和加强财稳委对房地产市场投资流向的管理等措施，使得房地产市场进入了一个政策收紧的阶段。

这导致了一部分购房者难以获得贷款和购房资格，但其作用也减轻了房价上涨的压力，使得市场交投接近平稳。

此时的房地产市场快速完善了市场机制，房地产“品质”更为优良，市场竞争也更为激烈，一些“套路”和不良行业也得以更好的规范和打击。

中国住房市场发展现状与趋势分析刘洪玉清华大学房地产研究所liuhy@一、引言实现住房商品化，是过去20多年来我国住房制度改革的目标。

推进住房分配货币化，构建多层次的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，是实现这个改革目标的重要手段。

20多年后的今天，我国城镇居民住房条件得到了极大的改善，住房商品化水平也提高到了前所未有的高度，住房制度改革取得了巨大的成就。

一、引言政府从2003年以来一直在对住房市场上的总量、结构、价格和市场秩序进行干预和调控；采用了土地、金融、税收和行政等各种可能的干预手段。

社会各界对住房问题的满意度仍然没有显著改善。

住房市场仍然是社会各界关注的焦点问题之一。

一、引言如何看待我国住房市场中的现状问题？ 未来发展趋势如何？应该重点关注和解决哪些问题？二、现状分析供给：商品住宅在全部城市住宅竣工面积中的比例10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%19861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005商品住宅比例二、现状分析供给：供给数量5001000150020002500北京天津沈阳长春上海无锡苏州杭州宁波福州厦门青岛武汉长沙广州深圳重庆成都西安年初可售面积当年批准预售面积二、现状分析供给：新增可销售住宅供给结构0.010.020.030.040.050.060.070.080.0北京苏州宁波温州太原福州厦门北海海口昆明广州上海深圳杭州成都大连天津青岛重庆南京西安沈阳平均小于90平方米90－144平方米大于144平方米二、现状分析供给：新增可销售商品住宅套型结构（面积/套数）0.05.010.015.020.025.0≤60 60-8080-9090-100100-120120-144144-180>180面积套数二、现状分析供给：建造周期2.02.22.42.62.83.03.23.43.6199519961997199819992000200120022003200420052006平均建造周期二、现状分析销售：销售速度0.51.01.52.02.5北京天津沈阳长春上海无锡苏州杭州宁波福州厦门青岛武汉长沙广州深圳重庆成都西安销售周期预售许可/登记销售二、现状分析销售：销售速度0.51.01.52.02.53.03.54.0199519961997199819992000200120022003200420052006销售周期建造周期二、现状分析销售：登记销售和预售许可套型面积结构（面积）0.05.010.015.020.025.0≤60 60-8080-9090-100100-120120-144144-180>180预售许可登记销售二、现状分析销售：登记销售和预售许可套型面积结构（套数）0.05.010.015.020.025.0≤60 60-8080-9090-100100-120120-144144-180>180批准预售登记销售二、现状分析销售：当年销售面积50010001500200025003000北京天津沈阳长春上海无锡苏州杭州宁波福州厦门青岛武汉长沙广州深圳重庆成都西安2006年初可售面积2006年批准预售面积2006年登记销售面积二、现状分析销售：预售与现房销售0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%北京天津沈阳长春上海无锡苏州杭州宁波福州厦门青岛武汉长沙广州深圳重庆成都西安预售面积现售面积全部城市平均82.8%二、现状分析销售：预售与现房销售0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%北京天津沈阳长春上海无锡苏州杭州宁波福州厦门青岛武汉长沙广州深圳重庆成都西安预售面积现售面积全部城市平均82.8%二、现状分析销售价格2000400060008000100001200014000160001800020000≤6060-8080-9090-100100-120120-144144-180>180城市1城市2城市3城市4城市5城市6城市7二、现状分析销售：购买对象与购买价格2006年部分城市按购买对象统计的购房特征三、发展趋势增加供给尤其是增加有效供给部分城市商品住宅历史供求关系及规划竣工面积10203040506070城市化水平（％）世界29.831.733.735.536.837.939.641.5 43.5 45.3 47.2 49.3 51.5 53.7 55.9 58.1 60.2 中国预测12.514.21617.617.417.419.623.0 27.4 31.4 35.8 40.6 45.2 49.5 53.4 56.7 59.5 中国实际23.7 26.4 29.4 36.2 43.019501955196019651970197519801985199019952000200520102015202020252030三、发展趋势城市化进程和城市人口的增加，为住房需求提供了原始动力1.中国进入加速城市化阶段，将在相当长的时间内存在稳定的住宅等新增房屋空间需求。

房地产行业发展国内外研究现状目前我国大多数中小型城市新建的城区空置房居多，购房群众通过购买多套住房作为一种投资，这就造成了房地产市场中大量的空置房，并且潜伏着市场泡沫破裂的危机。

开发商由于理解目标顾客的购买心理和其实际需求不到位，市场定位也不明确，这样就导致商品房的销售发展陷入误区。

现在的消费市场都越来越趋向理性和个性的方面发展，消费者的偶然性和冲动性购买行为也逐渐减少，理性购买行为逐渐增多，那么不同类型的购房人群对楼房的选择也都有了自己的标准，产品选择也会更个性化。

31990观望整个房地产行业的营销前景，现今市场情况说明消费者购买行为越来越成熟，这就促使房地产的产品营销方式不能过于单一，最重要的需要提高产品本身的质量。

因为大体上来讲，几乎所有的房地产开发商都能满足购房者的安全感，所以在核心产品方面，每个开发商都处在一个起跑线上。

真正能够吸引消费者的就在于有形产品和延伸产品上，这也是房地产的产品营销能产生独特作用的地方。

结合未来中国房地产业与电子商务的发展情况来看，房地产开发商可以尝试网上拍卖的方法，对积压单元、二手房等进行在线拍卖，甚至也可以包括新房、租赁等其它专业服务。

房地产网络营销尚在萌芽阶段，整个行业还需很长一段时间来发展房地产电子商务。

论文网国外研究现状对于房地产行业的发展研究，在国外从17世纪末开始至今以及有了几百多年的历史了。

20世纪60年代，著名学家温哥、阿伦索等人提出了一种新型模式即城市居住区位模式，并对房屋住宅的选址、城市土地的利用、土地和房屋市场均衡等相关概念提出了很多问题并进行研究。

源自-六~(维^论`文^网(加7位QQ3249`11420世纪80年代，世界闻名的经济学家歌德伯格和伊文思等人分别从土地经济学、城市经济学两个研究领域提出了有关房地产市场的发展问题,并形成了一系列的基本理论。

《近代城市规划100年与21世纪展望》国际研讨会在1988年东京召开,许多国家的城市规划专家共同起草并提出了“高强度混合开发房地产行业”的理论思想。

中国房地产市场的现状及未来趋势预测20年初，新冠病毒疫情席卷全球，一时间，房地产市场也大受影响。

随着疫情的逐渐控制和经济逐渐恢复，中国房地产市场逐渐回暖。

但是，此次疫情对于房地产市场的影响依然是深远的。

今天，我将结合数据、政策、市场等多方面因素，来谈谈中国房地产市场的现状及未来趋势预测。

一、房地产市场现状1、市场表现2020年第一季度，疫情冲击下，全国商品房销售面积总计2.26亿平方米，同比下降24.1%。

随着疫情得以控制和华山论剑政策的出台，房地产市场逐渐回暖。

根据克而瑞房地产研究中心数据，2020年全年，全国房地产销售面积同比增幅为1.4%，创下了2015年以来的最高增幅。

其中二手房市场表现尤其抢眼，全年成交面积达1.93亿平方米，同比增长三成以上。

2、地区差异从地区分布来看，一线城市、省会城市、重点新区等高房价地区受到的政策调控最大，而中小城市限购限贷等政策影响相对较低。

同时受疫情影响，北上广深等城市人口流动略显下降，而一些二三线城市则受到人口流入的加持。

3、价格走势从房价来看，大中城市的房价早已经高达5万-10万/平方米的水平，过高的房价成为了一些人买房的拦路虎。

根据各大房地产中介公司最新数据显示，目前楼市价格总体上升，但并不强势，中小城市的房价上涨幅度相对较大，加上一二线城市政策的调控，房价趋势将暂时维持在稳中有升的状态。

二、房地产市场的未来趋势预测1、政策支持从政策面来看，各地政治局会议和全国两会的发言内容表明，近期将会继续保持房地产调控稳定。

房地产税立法、房地产市场长效机制、住房租赁市场加强拓展，都是政策上的发力点。

未来购房门槛将越来越高，购房资金来源将更加透明。

2、消费升级消费升级对于房地产市场影响是巨大的。

现在90后，00后逐渐成为购房主力军。

随着新型消费观念的不断升级，房产市场也将面临更为多元化的消费需求。

人们对于居住环境、功能性、精细化、个性化等方面的提升需求将不断增加。

3、城市转型城市经济转型是推动房地产市场发展的重要动力之一。