个人贷款案例分析

个人贷款案例分析

篇一：个人住房贷款业务案例分析报告

个人住房贷款业务案例分析报告

一、含义概述

个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。 二、进展历程

1、个人住房贷款的初步开展

1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴___的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。 1992年建设银行领先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。

1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行方法》。

2、个人住房贷款的暂停与复原

1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标记着个人住房贷款进展进入一个新的阶段。

3、个人住房贷款业务的高速进展

1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的进展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。

2021年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开头实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。

三、规模进展

1、2021年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%； 其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。

2、截止到2021年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的进展和百姓安居供应了强有力的金融支持。截至2021年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了亲密的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人供应金融服务。建行在2021年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。

3、截至2021年6月末，建行此类贷款余额达14040.48亿元，增幅为

6.94%，余额、新增额均居同业第一。至7月末，该行已累计投放个人住房贷款3万亿元，余额超过15000亿元。2021年建行个人住房贷款业务连续重点支持百姓自住购房的需求。

4、目前，其次套房贷首付要求不得低于60%，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，建行已暂停对第三套或第三套以上的住房发放贷款。

四、业务类型

1、个人住房按揭贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇购买、建筑、大修各类型住房的自然人发放的贷款。

2、个人再交易住房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向大陆境内城镇住房二级市场购买各类型再次交易的住房自然人发放的贷款，俗称“二手房贷款”。

3、公积金个人住房贷款：是指建设银行接受住房公积金管理中心的托付，向借款人供应公积金个人住房贷款。其特点是贷款利率低，期限长，有效地缓解了借款人的还款压力。

4、个人住房组合贷款：是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、

建筑、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

5、个人商业用房贷款：是指中国建设银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。

6、个人住房抵押额度贷款：是指建设银行用信贷资金向借款人发放的、以借款人自有住房作最高额抵押、在贷款额度有效期间和可用额度内可多次支用的贷款。

五、主要风险

1、宏观经济风险：国家宏观经济导向将影响到商业银行个人住房贷款的进展，而且对贷款银行存量资产的质量将产生致命的影响。

2、利率风险：市场利率变动给银行利益带来的不确定性。

3、房地产市场风险：是个人住房贷款风险的重要决定因素。

4、法律风险：法律政策对银行的不利。

5、借款人风险：支付风险和信用风险。

6、开发商风险：经营风险、信用风险和营销风险。

7、银行内部风险：a.贷前调查不严格，受理个人住房贷款时对开发商的资信评估不充分。b.内部掌握不完善，贷款管理力度不够。c.法律意识不强。 8.其他不行抗力风险

六、避险对策

1、健全___环境方面的对策

（1）完善___信用环境：建立个人信用评级制度是防范贷款风险和进展个人住房贷款的主要任务和基本前提。

（2）完善___保障制度：“执行难、变现难”是银行行使抵押权时普遍遇到的问题，假如国家建立了一套健全的___保障体系，银行的利益便可得到保障。

2、健全金融环境方面的对策

（1）住宅抵押贷款证券化：就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为

抵押贷款证券（主要是债权），然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者担当。

（2）进展房地产二级市场金融：能够有效地实现房地产市场供给结构，完善房地产金融体系。

3、健全政策环境方面的对策

（1）成立个人住房贷款保险机构：挺直为个人住房贷款保险或者为住宅抵押贷款债券进行保险，可以保证个人住房抵押贷款证券化的顺当实施。

（2）建立个人信用系统：通过行政力气，打破数据源单位的限制，建立公共的数据平台，实现征信数据共享，为个人信用评估公司进行信用评分和增值服务制造便利的条件。

（3）完善固定利率抵押贷款方式：即贷款在整个贷款期限内保持不变，每月以等额资金偿还贷款本息。

（4）制定商品房指导价：政府职能部门应制定商品房指导价，防止炒地皮现象的发生，降低商品房的成本，推动个人住房消费贷款的进展。

（5）完善公积金政策：住房公积金是一种专款专用的长期住房储蓄资金，是在职职工工资的一部分，用于职工在职期间购、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消费。

4、建设银行自身建设

（1）加大集资和市场讨论力度：增加个人存款的揽储力量，扩大贷款资金来源，争取地方住房资金、住房公积金的专户存款，尽可能地缩小“借短贷长”资金结构不合理的差距，从而扩大利差收入。

（2）拓展银行信贷产品：实施还款方式和利率的创新，以适应不同年龄不同收入群体的需要。

（3）严格的内掌握度：银行内部要有严格的内掌握度和奖惩制度，信贷人员要有高度的责任感，要严格审查贷款手续，切实避开开发商利用个人住房贷款套贷的现象发生。

（4）抵押物的风险防范：规范抵押物的估价行为和相关的管理手续。 篇二：基于个人购房贷款的案例分析

基于个人购房贷款的案例分析

关键字：住房贷款住房贷款风险影响贷款选择的因素

个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。案例中小王可以选择的贷款方式有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款。

一、 住房公积金贷款

又称个人住房托付贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金托付商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

住房公积金贷款所带来的风险有如下：

信用风险：主要包括借款人偿债力量不足风险及担保人偿付力量风险两类。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入削减便有可能产生违约风险。

欺诈风险：这里所谓欺诈行为是指实行不正值手段套取银行资金的行为。这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

银行风险：假如在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而挺直导致贷款的损失。

抵押物风险：这是抵押物产权问题所造成的风险。一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

抵押物处分引起的风险：这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。

贷款条件风险：这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的改变而对贷款产生的影响。个人住房贷款属于中长期贷款流淌性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

二、 个人住房商业性贷款

没有缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿力量的单位或个人作为偿还贷款本息并担当连带责任的保证人，那么就可申请用法银行按揭贷款。

个人住房商业性贷款有如下风险：

信用风险

1被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后因实际支付力量下降或

突发大事的发生，无法连续正常向贷款银行还本付息。

2理性违约。理性违约是借款人的主动行为指借款人主观上认为放弃连续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。

3提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不根据合同商定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。

抵押物风险

1抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺当、足额变现，就会患病抵押物处置风险。

2抵押物价格风险。指因房地产市场的改变和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。

流淌性风险

1我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年这种“短存长贷”行为会降低商业银行资产流淌性，产生流淌性风险，进而影响银行偿付力量。