个人贷款案例分析

第 1 页 共 3 页 关于xxx申请21万元个人房产抵押贷款的审查报告

一、借款申请人家庭基本情况

xxx，女，汉族，31岁，已婚，户籍地址池州市贵池区木闸乡惠民村桥河组11号，现租住在翠微苑小区。申请人现从事网吧经营行业，注册有个人独资企业，企业名称为池州市顶星网吧，持有网络文化经营许可证和公安局核发的安全审核意见书，经营场所位于池州市贵池区兴佳小区13号楼101-104号门面。申请人丈夫xxx， 34岁，为市公安局驾驶员。经社会调查和查看个人征信系统，xxx夫妇信誉状况良好，无不良嗜好。申请人家庭资产约75万元、银行负债9万元。

二、借款申请人目前授信、用信及本次申报贷款（授信）情况。

（一）借款申请人在他行授信及用信情况。xxx夫妇目前在他行无负债。

（二）借款申请人在我行授信、用信及本次申请贷款（授信）情况。xxx配偶xxx在我行木闸分理处有农户贷款9万元，未到期，信用记录良好。

三、审查内容

（一）申报业务的合规性。

1、信贷授权权限：符合总行对个私部的信贷经营授权；

2、贷款程序：该笔信贷业务符合我行规定的流程和办理时限，不存在减程序或逆程序操作问题；

3、贷款对象主体资格和准入：xxx否符合法律法规和我行相关规定，具备借款主体资格； 第 2 页 共 3 页 4、贷款金额：该笔贷款金额没有超过本行风险限额和单户限额；

5、贷款授信期限：该笔贷款期限否符合本行个人房产抵押贷款的规定；

6、贷款用途：该笔贷款用途符合本行个人房产抵押贷款规定；

7、贷款担保方式：该笔贷款担保方式、担保率等符合本行担保管理办法和个人房产抵押贷款规定；

（二）申报资料及内容的完备性。

1、调查报告对借款申请人家庭基本（经营）情况、资产负债情况、人品、职业、健康等对贷款有重要影响的要素进行了比较准确、充分表述，且提供了身份证、户口簿、营业执照、个人征信查询记录等必要的证明材料；

2、调查报告对借款申请人还款能力进行了细致分析，比较充分，且提供了银行流水等必要的证明材料；

1 案例分析

2001年，林先生以500万元收购了一家倒闭的工厂，注册为东方公司，注册资金1500万元，东方公司完成相关转让手续后，耗资2500万元对该厂进行了全面重新修建，并安装成套先进设备，一年后东方公司焕然一新，一座现代化的工厂重新开始运转。

2002年A银行对东方公司授信600万元，投放流动资金贷款300万元，2003年又增加流动资金贷款300万元。此时，在当地银行界普遍认为东方公司生产经营正常，成长看好，是一个值得营销的优良客户。

2004年B银行上门营销，对东方公司授信1500万元，其中600万元的用途为置换A银行的流动资金贷款，到2005年B银行陆续投放贷款，共1500万元，东方公司也归还了A银行的全部贷款，并将基本账户开在了B银行。

2007年，B银行对东方公司综合授信达到2500万元，贷款余额2500万元，同年9月，B银行在客户经理人行征信系统中发现C银行对东方公司发放了流动资金贷款1000万元，B银行认为对东方公司授信2500万元已是最高额度了，C银行增加1000万元贷款是对东方公司的过度授信，于是便发出风险预警信号，制定并实施了压缩计划，当年收回贷款500万元。B银行在发现风险信号后，对东方公司进行了全面的资产清理、财务核实、内外调查，发现：一是C银行的1000万元贷款由林先生对 2 外投资失败几乎全部损失；二是东方公司财务账实不符，应收账款严重虚假，销售收入严重虚增，销售收入是使用资金从外省空转回笼当地B银行账户，制造出销售货款回笼良好的虚假现象（B银行客户部经理曾质疑该公司销售收入和货款回行的真实性，并多次向分管行长提出到外省的长期固定的汇款单位进行调查核实，但遭到拒绝，回答是：钱回来就行了，没必要影响客户关系。）；三是东方公司正真实现利润是2007年下半年才开始，以前均为亏损，历年累计亏损近1000万元，东方公司经过几年的努力，刚刚步入正轨，企业好转在望，但眼前的资金链断裂却把企业推向了破产的边缘。

个人住房贷款业务案例分析报告

一、含义概述

个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。

二、发展历程

1、个人住房贷款的初步开展

1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。

1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。

1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。

2、个人住房贷款的暂停与恢复

1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。

个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。

3、个人住房贷款业务的高速发展

1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。

2003年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。 三、规模发展

1、2009年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%； 其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。

2、截止到2010年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。截至2010年6月末，建行已与全国330多个设区城市的1700多家公积金管理机构建立了密切的业务合作关系，为100多万个缴存单位和4000多万职工个人提供金融服务。建行在2010年工作会议中指出，将重点支持首套住房消费，提高再住房的贷款首付比例和贷款利率，抑制投机性购房。

1 小额贷款案例分析

客户余某经营一间服装超市（个体）多年，配偶为当地一家国有企业职工，每月工资2500元，当初开店时给兄弟借了200000元作为投资，现已还清。有两个女儿在读大学每年学费支出9000元，余某因换季急需资金进货，2010年1月8日到我行申请8万元小额保证贷款贷款，贷款期限为1年。保证人为当地某大型企事业单位职工，每月工资3500元，并提供了收入证明。经信贷员调查核实愿意为客户提供担保，并清楚其担保责任义务。

借款人及配偶信用状况批复为：借款人有两张信用卡，其中一张信用卡近24个月的征信记录中有4个1，另一张信用卡近24个月的征信记录中有2个1，为次级类，其配偶有一笔住房贷款，贷款余额88600元，每月还款额为1500元，正常还款，为正常类。

保证人信用状况：客户有两张准贷记卡，最近24个月还款记录中有2个1，无借款及担保记录，属于正常类。

2010年1月10日经信贷员调查客户经营情况如下：

1.经调查客户有雇员三人，每月每人工资2000元；每年年初支付租金60000元；口述每月平均运输费3000元；水电费支出1000元，通讯费单据500元；招待费2000元；客户提供的税收单据每月税收支出1500元；其它经营性支出1000元。

2.家庭生活支出1000元，两女儿生活及其他支出1500元。

3.调查时见到客户有前日的营业营业现金3560元，XXX银行存折余额68000元。

4.客户口述每年5、6、7、8为销售淡季，4、9月较为平均，其它月份生意较好做。

5.经客户电脑财务系统查看客户现有高中低档服装存货1536件，金额合计206000元，经营性设备50000元，客户口述有一辆客户用来运货的微型车，现值30000元。

7、根据信贷员2011年1月10日调查客户经验服装种类进销货如下表所示：

单位：元/件