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房地产区域市场分析：郑东新区未来30年内又一郑州一、区域概况1、区域范围界定郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20～30年内建成。
2、规划建设概况郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。
每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。
CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。
建筑。
除此之外目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。
郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。
郑东新区的规划最终方案把“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等先进城市规划理念进行了整合。
大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的发展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。
3、区域市政配套交通配套郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。
其中，已通车道路44条（段），全长约97公里。
已开工的33座桥梁中，19座已基本竣工。
区内已开通43路、47路等5条公交线路。
今年年底前，起步区CBD 内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，要实现全面亮化。
第一章概述1.1项目概述1.1.1项目名称《某某市开发区中水管网工程》1.1.2项目地点该工程场地位于某某市开发区。
1.1.3工程总投资开发区中水管网工程总投资为3188万元。
1.2编制依据及规范标准1.2.1编制依据1.《某市开发区控制性详细规划》2.国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知3.某市人民政府《关于地表水域环境功能实行划类管理的通知》4.某市环境保护局《某市环境保护“十一五”规划纲要》5.开发区污水处理厂设计资料6.开发区中水用水企业调查报告7.建设单位提供的相关资料1.2.2法律法规、规范标准1.《中华人民共和国城市规划法》1989年12月26日2.《中华人民共和国水法》2002年10月1日3.《中华人民共和国环境保护法》1989年12月26日4.《生活杂用水水质标准》CJ25.1-895.《景观娱乐用水水质标准》GB12914-916.《再生水回用于景观水体的水质标准》CJ/T-95-20007.《城市污水回用设计规范》CECS 61:948.《城市给水工程规划规范》GB 50282—989.《城市工程管线综合规划规范》GB 50289-9810.《室外给水设计规范》GB 50013－200611.《给水排水管道设计规范》GB/50332-200212.《给水排水制图标准》GB/T50106-200113.《地下工程防水技术规范》GB50108-200114.《给水排水工程构筑物结构设计规范》GB50069-200215.《给水排水管道施工及验收规范》GB50268-9716.《给水排水构筑物施工验收规范》GBJ141-9017.《给水排水设计手册》第三册城镇给水18.《给水排水设计手册》第六册工业给水1.3编制原则1.依据开发区总体规划，分析中水资源情况、中水水质情况、中水供水现状、各个企业需中水情况进行方案比选，以满足规划区域内企业用水、绿地用水所需的中水水量、水压、水质。
郑州市人民政府关于管城回族区南曹乡七里河村土地
问题的批复
文章属性
•【制定机关】郑州市人民政府
•【公布日期】2003.03.27
•【字号】郑政文[2003]58号
•【施行日期】2003.03.27
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
郑州市人民政府关于管城回族区南曹乡七里河村土地问题的
批复
(郑政文〔2003〕58号二○○三年三月二十七日)
管城回族区人民政府：
你区《关于尽快办理南曹乡七里河村土地用地手续的报告》（管政发[2003]18号）收悉。
经市政府研究，现批复如下：
一、同意将107国道以西七里河村现在的集体土地约710亩，七里河村以南集体土地约340亩转为国有土地。
二、七里河村在办理土地规划征用手续时，市政府给予免收征地配套费的优惠政策。
三、七里河村在开发建设时，应严格服从郑州市规划要求，不准私搭乱建各类建筑物、构筑物。
此复。
郑东新区七里河城市广场规划调研报告郑东新区七里河城市广场规划调研调研时间：2012年4月16日；调研目的：了解郑东新区七里河城市广场规划的方式及特点，根据其现状的优缺点提出自己的看法，联系并应用到所要做的《郑东新区七里河城市广场规划设计》的方案构思中；调研内容：本次调研将会对郑东新区七里河城市广场的规划进行深入研究，具体包括广场的现状概况、空间环境、道路交通系统规划、绿地景观系统规划等；调研地点：郑东新区七里河城市广场；调研方式：实地调研、搜集资料。
1现状概况七里河城市广场位于郑州郑东新区，由中国建筑西南研究院有限公司规划设计。
广场用地面积约为6公顷，设计硬质铺地31353平方米，绿地面积29246平方米，地下建筑面积41350平方米。
广场用地呈半圆形，西北至东南向布局，北面是金领时代居住区，西北面紧邻新区市级图书馆，西南面是客属文化中心-郑州博物馆，东南面直抵七里河，将成为景观良好、文化氛围浓厚的重要城市公共空间。
2城市广场规划特点2.1 空间环境广场外东侧临河景观侧界面：七里河城市广场的侧界面有四个层次。
首先是北部的金领时代居住区，统一的色调，错落有致的布局给人以协调舒服的感觉；其次是临近西北面的郑州图书馆，它的平面布局与广场形成了良好的呼应关系；然后是郑州博物馆，近于方形的平面与广场的半圆形形成对比，最后是东南面的道路和七里河，这是最开敞,最富于变化也是最鼓舞人心的界面，湖天一色的美景给整个广场带来了不可比拟的魅力。
相对而言，广场本身的界面则比较规整，整体规整的半圆形给人以开敞的稳定感。
底界面：七里河城市广场的底界面基本在同一地平线上,有硬质铺装也有绿地，硬质铺装和绿地的设置都灵活而饶有意味，色调明快、简洁，尺度亲切近人又不失变化，局部还结合旱喷泉来营造广场的氛围。
2.2道路系统广场与周边建筑均有直接的交通联系，东侧广场直径边界邻接一条城市干道。
七里河城市广场的内部道路骨架明确，整体道路骨架为两个同心半圆形。
![国家发展改革委关于新建太原至焦作铁路可行性研究报告的批复-发改基础[2016]1045号](https://img.taocdn.com/s1/m/ea6cebf6afaad1f34693daef5ef7ba0d4a736d86.png)
国家发展改革委关于新建太原至焦作铁路可行性研究报告的批复正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------国家发展改革委关于新建太原至焦作铁路可行性研究报告的批复发改基础[2016]1045号中国铁路总公司、山西省、河南省发展改革委：中国铁路总公司、山西省、河南省人民政府联合报来《关于报送新建太原至焦作城际铁路可行性研究报告的函》（铁总计统函〔2015〕1017号）和中国铁路总公司办公厅《关于补充报送新建太原至焦作城际铁路可行性研究报告的函》（铁总办计统函〔2016〕126号）收悉。
经研究，现批复如下：一、为进一步完善区域路网布局，强化晋东南与中原经济区的快速联系，带动沿线地区经济社会发展，同意建设太原至焦作铁路。
二、主要建设内容和技术标准（一）主要建设内容。
线路自太原南站引出，经山西省晋中市、榆社县、武乡县、襄垣县、长治市、高平市、晋城市，河南省博爱县，接轨于郑焦城际铁路焦作站，全长362公里。
全线设太原南站、新鸣李、晋中、太谷东、榆社西、武乡西、襄垣东、长治东、长治县、高平东、晋城东、博爱、焦作等13座车站。
（二）主要技术标准。
铁路等级：高速铁路。
正线数目：双线。
设计行车速度：250公里/小时。
最小曲线半径：一般地段3500米，困难地段3000米。
最大坡度：20‰。
牵引种类：电力。
到发线有效长度：650米。
列车运行控制方式：自动控制。
调度指挥方式：综合调度集中。
其他具体技术标准执行《高速铁路设计规范》（TB 10621-2014）。
设计运输能力：4000万人/年。
三、投资估算、资金来源及建设安排项目总投资431.3亿元，其中工程投资397.6亿元，动车组购置费33.7亿元。
郑州市人民政府办公厅关于分解下达2016年省市重点项目立项审批和开工任务的通知【法规类别】机关工作综合规定经常项目综合【发文字号】郑政办[2016]1号【发布部门】郑州市政府【发布日期】2016.01.15【实施日期】2016.01.15【时效性】现行有效【效力级别】XP10郑州市人民政府办公厅关于分解下达2016年省市重点项目立项审批和开工任务的通知（郑政办〔2016〕1号）各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：为认真贯彻落实市委十届十三次全会、市委经济工作会议精神，确保2016年拟开工的省市重点项目在一季度立项审批完成80%以上，一季度开工80%以上，根据2016年度河南省重点建设项目初选名单和郑州市重点建设项目名单，现将2016年省市重点项目立项审批和开工任务分解有关事项通知如下：一、项目审批任务全年市级以下审批权限的立项审批事项161个。
按照一季度末完成全年立项审批80%的目标，一季度应完成立项审批事项129个。
二、项目开工任务全年拟开工项目215个，其中省重点项目131个，市重点项目84个。
按照一季度末开工80%的目标，一季度需开工172个项目。
三、其他相关要求各县（市、区）政府、开发区管委会和市政府有关单位，要按照市委、市政府工作部署，前移工作，明确目标，依法加快审批，全力推进开工，创新举措，合力攻坚，坚定不移地完成“两个80%”的目标任务。
（一）进一步加强组织领导各县（市、区）政府、开发区管委会和市政府有关单位主要负责人，要把省市重点项目审批和开工摆在更加突出的位置，迅速动员，及早启动，抢抓春节前宝贵时间强力推进。
要逐级分解任务，把项目审批和项目开工任务明确到具体单位和责任人，一级抓一级确保各项工作落到实处。
（二）切实解决实际问题各县（市、区）政府、开发区管委会和市政府有关单位要前移关口，上门服务，切实做到并联审批，主动解决项目开工所需的拆迁补偿、供水供电、进场道路、文物勘探、考古发掘等实际问题。
洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市区2016年度国有建设用地供应计划的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市区2016年度国有建设用地供应计划的通知洛政办〔2016〕26号各城市区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：《洛阳市区2016年度国有建设用地供应计划》已经市政府批准，现印发给你们，请认真组织实施。
2016年3月30日洛阳市区2016年度国有建设用地供应计划按照国土资源部《关于印发国有建设用地供应计划编制规范（试行）的通知》（国土资发〔2010〕117号）要求，为有效实施土地利用总体规划、科学配置土地资源、调控土地市场，加强国有建设用地供应管理，发挥计划引导作用，根据《洛阳市土地利用总体规划（2010—2020）》、《洛阳市城市总体规划（2011—2020年）》、洛阳市市区2011年至2015年国有建设用地实际供应量以及经济社会发展实际用地情况，制定本计划。
一、指导思想和基本原则（一）指导思想以科学发展观为统领，以党的十八大和十八届四中、五中、六中全会精神为指导，以促进社会和谐发展为目标，以落实节约集约高效利用土地为主线，立足“保护资源、保持发展、保障民生”的基本要求，紧紧围绕全市改革发展大局，按照“控制总量、有保有压、节约集约、供需平衡”的总体要求，落实差别化土地供应政策，合理安排市本级2016年度国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式，推动产业结构调整和转型升级，加快经济发展方式转变，严格控制增量，积极盘活存量，充分发挥国有建设用地供应计划在宏观调控中的作用，促进土地供应结构调整和利用方式的转变，进一步促进洛阳市区经济社会长期平稳快速发展。
浦口区七里河综合整治工程立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章浦口区七里河综合整治工程项目概论 (1)一、浦口区七里河综合整治工程项目名称及承办单位 (1)二、浦口区七里河综合整治工程项目可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、浦口区七里河综合整治工程产品方案及建设规模 (6)七、浦口区七里河综合整治工程项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、浦口区七里河综合整治工程项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章浦口区七里河综合整治工程产品说明 (15)第三章浦口区七里河综合整治工程项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)浦口区七里河综合整治工程生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）浦口区七里河综合整治工程项目建设期污染源 (30)（二）浦口区七里河综合整治工程项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章浦口区七里河综合整治工程项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、浦口区七里河综合整治工程项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、浦口区七里河综合整治工程项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章浦口区七里河综合整治工程项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：浦口区七里河综合整治工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该浦口区七里河综合整治工程项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
郑东新区七里河路地块
可
行
性
研
究
报
告
（精简版）
2016年12月15日
一、目标地块基本情况
（一）目标地块区位
1、区域位置
意向地块位于明理路与七里河南路交汇处，处于郑东新区高铁站片区，未来将建成高档居住、办公和商业为核心的新型区域。
意向地块位置较为优越，交通便利。
地块距高铁东站2.7公里，距CBD约7.5公里，距龙子湖高校区3.2公里，距高速路口仅1公里。
同时紧邻地铁一号线，距市体育中心站仅1公里。
路地块南、明理路东28 7 用地
2、交通条件
地块处于高铁站片区与龙子湖片区交汇处，区域道路交通路网规划较为完善。
目前区域城市主干道金水路、东风路、商鼎路、东四环等已建成通车，且地块临近107辅道、京珠高速及地铁1、5、8号线。
地块交通通达性较好，可有效辐射城市东部区域或全城。
3、四至范围与内部现状
地块北部为大片景观绿化，东侧为东风渠，西侧有大量未开发地块，南侧为莲湖东路，且与五十四中隔路相邻，东临7号地块。
地块东侧沿东风渠观景步道已修通，生态环境优越；东北角及南侧为政府安置区；同时地铁一号线从地块下方穿过，沿河、西侧沿路及北侧景观区规划有220KV电缆，可能会对项目造成一定影响。
地块内东侧有水塘一处，西侧有渣土若干，其他区域主要以土坡、荒地、棚房临居等为主，部分废弃房屋及临时居住者。
地块三面临路，通道性较好，但前期土方开挖量较大。
地块内部现状：
（二）周边配套
地块属于郑东新区未完全开发区域，已具备基础生活配套，但区域规模商业、休闲配套等相对不足。
预计未来随高铁站东片区的开发及龙子湖区域的成熟，区域未来发展潜力较大。
教育：紧邻商鼎路第一小学、54中;
商超：目前已安置区自然形成社区商业配套为主，附近暂无规模商超，距离最近的为2.5公里处的壹仟家便利店。
医疗：5公里内有河南省第三人民医院、郑州颐和医院、郑州儿童医院、河南财经政法大学医院、郑大一附院郑东分院（已投入使用）等多家医院。
交通：周边2公里内分布有地铁一号线、地铁八号线、14路、160路、326路、170路、171路、172路公交。
区域周边配套详见附图：
（三）规划设计条件
七里河地块，占地104818.7㎡（约157亩），城镇住宅用地，容积率2.47。
地块控规规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。
二、目标地块出让相关信息
（一）出让要求
暂未进行招拍挂，根据前期政府沟通情况，处于2016年内土地出让计划。
（二）招拍挂形式
意向地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。
网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。
同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。
三、目标地块市场分析与机会选择
（一）城市/区域发展概况
郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。
作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州
市常住人口将达到1500万人。
2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。
（二）房地产宏观市场概况
2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘，三季度开盘去化率达到90%。
10月初，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，10月-11月，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。
7月份自万科美景夺得郑纺机地王后，经开区、白沙、北龙湖等区域相继出现单价和总价地王，不断刷新纪录，提高了整体土地成交单价和楼面价。
9月中旬政府颁布“郑九条”，出台限地价竞房价及熔断机制。
四季度计划供应6000亩土地，保证土地市场的平稳发展。
10月份主城区基本无土地成交，进入11月份逐渐有土地挂牌出让，成交市场逐步回暖，但地块多为城改用地，已确定开发企业，净地出让较少。
（三）房地产微观市场概况
1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）
近三年成交情况
2016年1-11月成交情况
2、区域市场客群情况
郑东新区客户占比最大，且来源相对集中在私营业主、企业高管、政府人员三大类，年龄一般为35-50岁的中年人群，以自住为主，关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通，对价格承受能力较强。
四、项目定位
（一）总体定位
依托区域规划利好，利用鲁能的品牌资源和完善的产品系，区隔与其他项目竞争，项目整体定位于：
城市核心生态世家官邸
（二）开发策略定位
本项目为鲁能进入郑州又一力作，为形成客户对鲁能品牌认知树立品牌市场地位，建议以“城市核心板块优质生态社区”的规划理念来统筹项目的整体规划与开发，参考鲁能领秀公馆等生态住宅的开发经验，以鲁能公馆系产品为开发蓝本，融入生态宜居概念，形成与其他项目的区隔开发。
（三）客户定位
产品目标客户为品质刚需及改善类客户，客户核心特征为经济实力较强，能承受总价范围138-310万，客户的基本要求：总价能够承受、客厅主卧朝阳。
统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。
（四）项目概念性规划方案
1、规划布局
以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
2、产品配比与分布
地块占地157.228亩，整体容积率2.47，适宜打造小高层住宅，根据区域属性及项目定位，产品建议80-90㎡两房、120-130㎡、150-160㎡三房及180-200㎡四房。
产品配比如下：
3、社区配置
项目周边商业配套相对落后，建议社区内设置综合楼，实现社区型商业服务配套，满足业主日常消费的便民店、银行网点、超市、咖啡馆、高档餐饮等，提升项目附加值，同时按照规划要求配建社区管理服务中心（含社区文化、体育、服务、居委会等），打造出宜居邻里空间。
4、建筑及园林风格
建筑风格：考虑项目定位及品质需求，建筑风格建议为新古典主义，建筑主体采用三段式设计，底部基座结合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品质。
整体色调以深色与浅色石材双色拼搭，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的感觉；目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。
6、地下室、停车方案
地下室按照住宅套数的90%规划。
考虑区域客群经济实力较强、户均1辆车以上、区域在售项目车位配比相对较高现状以及地下容积率，建议规划2772个停车位，51770.8㎡地下室。
（五）产品竞争力研究
鉴于区域内基础条件相似，且精装修、科技住宅等主题的
大平层产品屡见不鲜，本项目单依靠产品户型、精装难以跳出市场，计划在园林、展示体验、精装品质、物业服务等多方面进行提升，提高产品整体附加值及竞争力，打造生态宜居型美宅，形成独树一帜的市场认知与形象。
（六）价格定位
1、价格策略
价格策略：项目作为品质改善楼盘，以品质感为核心策略。
客群策略：地块以品质刚需客户为主，辅以有首改再改型客户，形成客群补充。
2、价格预测（整盘）
售产品价格以及地块销售周期：七里河地块住宅全盘均价15500元/㎡，预计销售周期为15个月。
具体见下表：
五、开发与销售计划
（一）开发节点安排
按照2017年三季度开盘的目标，主要开发节点安排如下：
（二）销售计划
项目定位于区域标杆大盘，七里河地块计划分15个月进行销售，月均去化约1.67万㎡。
六、投资风险评价
1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温，自2000年规划以来，区域飞速发展，截止目前，该区域已成为郑州商务核心区域，区域地位无可比拟，由于目前的发展成熟度，郑东新区板块土地更是稀土如金，该板块内土地一直以来也成为众多开发商追捧的重点区域，且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一，限地价竞房价的土拍模式，对企业开发及成本控制提出新的要求。
第二，限购限贷政策出台，市场面临下行风险。
七、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议：
1、本着“保障利润，积极参与”的原则参加项目竞拍。
2、地块以利润率10%时地价作为投标控制线。
地块土地溢价50%时启动竞房价机制，各利润点下住宅售价情况如下：
3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持，保证顺利报名。
若竞买成功，请集团财务资产部做好后续资金支持。
