房地产开发公司土地增值税纳税筹划案例分析

8000-土地增值税案例分析案例一、纳税筹划案例精讲与分析之土地增值税筹划案例---------巧省土地增值税新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。

1 996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额为100万元。

（二）房地产开发成本50万元。

（三）其他扣除额为60万元。

同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额20万元；（二）房地产开发成本30万元。

（三）房地产开发费用16万元。

（四）与房地产有关的税金24万元。

面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，同城另一家房地产开发公司开兴公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。

7月中旬，开兴房地产公司以4 00万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。

新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用100万元。

该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。

［分析］该公司在面临兼并之际，全公司人员上下一片慌忙，其财务人员也不在例外。

按照他的计算，公司应纳增值税270万元，其计算过程如下：1.7月份共发生了两次房地产转让，且两房地产处于同一片土地上，公司财务由于不可分别核算增值税，两次转让一起核算，两次房地产转让共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额的100％，故应纳土地增值税税额为340×50％－300×15％＝125（万元）。

2.7月底由于被兼并取得房地产收入400万，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200％，故应纳增纳增值税税额为145万元。

两项共计270万元。

我们不难发现公司多交了不少税款：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产。

最新土地增值税案例分析1最新土地增值税案例分析1近年来，随着房地产市场的持续繁荣，土地增值税政策成为社会关注的焦点之一、土地增值税是指在土地转让或者房地产交易时，根据土地增值收取的一种税费，旨在调节房地产市场的供需关系，抑制过度投机，增加政府财政收入。

最新土地增值税案例分析如下。

案例一：A公司购买土地投资A公司是一家房地产开发公司，购买了一块位于城市中心的土地用于商业开发。

该土地总面积为10,000平方米，购买时总成本为500万元。

A 公司打算在土地上建设一座商业综合体，斥资2000万元进行开发，预计销售后的市值将达到5000万元。

经过几年的努力，商业综合体项目完工并成功销售出售，售价达到预期。

案例二：B个人购买二手房出售B个人是一名普通职工，购买了一套二手房用作居住。

近期由于个人财务紧张，B决定出售这套房产以缓解经济压力。

根据房产中介公司的评估，该套二手房市值为200万元。

购买时的成本为100万元，用于房屋装修的费用为20万元。

B个人需要根据土地增值税政策缴纳相应的税款。

增值额=(销售价格-购买价格-装修费用)，税率为20%，应缴税款=增值额*税率。

据此，B个人的增值额为(200万元-100万元-20万元)=80万元，应缴税款为80万元*0.2=16万元。

B个人在二手房转让后需要申报土地增值税，并缴纳16万元的税款。

通过以上两个案例，可以看出土地增值税政策的实施对于房地产市场的调控起到了促进作用。

土地增值税的计算方式合理，能够对于投资者的收益进行衡量，确保土地的合理流转。

对于中小型房地产开发商和个人投资者而言，土地增值税的缴纳虽然增加了成本负担，但也在一定程度上遏制了房地产市场的过度投机。

综上所述，土地增值税是一项重要的政策工具，对于房地产市场的规范和调控起到了积极的作用。

通过合理计算和缴纳土地增值税，能够确保土地资源的优化配置和市场的健康发展。

【案例一】江东房地产开发有限公司2010年1月18日有可供销售的普通住房1万平方米，在开发这个项目的过程中，供发生如下费用：地皮购买价格300万元，开发成本500万元，其他开发费用40万元，利息支出90万元，其他扣除项目为160万元。

在进行该商品房的销售价格决策时，决策层出现了三种意见：其一，每平方米1400元；其二，每平方米1500元；其三，每平方米1600元。

对于以上三种意见，究竟采用哪种意见更好？这个看似简单的决策的问题，如若对其做深层次分析，就会发现其中的具体操作性事项比较复杂。

房地产开发的税收筹划，涉及的具体政策和其他相关事项比较多，为了降低税收筹划的涉税风险，董事会决定：请专业机构为其进行筹划。

注册税务师老李是专门从事房地产专业的税收筹划专家。

他到公司后，对企业的账面情况进行了综合分析。

他发现：由于这批商品房的开发已经完工，所以，地皮购买价、开发成本、其他开发费用、利息支出以及其他扣除项目都已经确定，合计为1090万元。

在这个环节的可变因素主要的就是税收，其中，土地增值税的变数最大，也是可筹划的一个重要因素。

因此，老李认为：只要将税收因素做一个具体分析，就可以对相关的方案的优劣做出判断（该开发商所在地的城建税为7%，教育费附加3%）。

方案一，公司以每平方米1400元的价格销售。

应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：1400*10000*5%*（1+7%+3%）=77（万元）那么，开发该商品房允许扣除金额合计为：1090+77=1167（万元）该项目土地开发的增值率为：（1400-1167）/1167=19.7%我国税法规定，土地开发的增值率在20%以下的，免征土地增值税。

则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为：1400-1090-77-0=233（万元）方案二，公司以每平方米1500元的价格销售。

应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为：1500*10000*5%*（1+7%+3%）=82.5（万元）那么，开发该商品房允许扣除金额合计为：1090+82.5=1172.5（万元）该项目土地开发的增值率为：（1500-1172.5）/1172.5=27.93%我国税法规定，土地开发的增值率在20%以上的，应当按照规定缴纳土地增值税，即为：（1500-1172.5）*30%=98.25（万元）27.93%＜50%则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为：1500-1090-82.5-98.25=229.25（万元）方案三，公司以每平方米1600元的价格销售。

第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。

为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。

本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。

二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。

2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。

在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。

2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。

至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。

2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。

该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。

双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。

三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。

四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。

本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。

2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。

肖太寿某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析2012-07-17 18:00:39| 分类：默认分类 | 标签：土地增值税筹划案例肖太寿 |字号订阅某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿（1）项目情况介绍某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米, 商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方; 住宅:16172.2平方。

该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元45080755.45元，其他费用按比例扣除。

营业税金及附加2148476.93元。

请问应如何土地增值税筹划, 使土地增值税最低？（2）土地增值税计算分析《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。

对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。

由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。

土地增值税的税务筹划及案例分享朋友们！今天咱来唠唠土地增值税的税务筹划那点事儿，还会给大家分享几个有意思的案例哦。

# 啥是土地增值税税务筹划？土地增值税啊，就是在转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入时，要交的一种税。

这个税有时候交得不少呢，所以咱得想办法合理筹划一下，让咱少交点税，多留点钱在自己口袋里，对吧？税务筹划呢，简单说就是在不违反税法规定的前提下，通过一些巧妙的安排和规划，来降低土地增值税的税负。

就好比你要出门，得找条最顺的路，这样能更快更轻松地到达目的地，税务筹划就是给咱的税负找这条“最顺的路”。

# 税务筹划的常见方法。

利用土地增值税的税收优惠政策。

国家为了鼓励某些行为或者扶持某些产业，会出台一些税收优惠政策。

咱得好好研究这些政策，看看能不能搭上这趟“优惠列车”。

比如说，对于建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

那咱在开发房地产项目的时候，就可以考虑多开发一些符合普通标准住宅条件的房子，这样说不定就能享受免税优惠啦。

就像去商场买东西，赶上打折活动，那不就省了一笔钱嘛。

合理增加扣除项目金额。

扣除项目金额越多，增值额就相对越少，交的税也就越少。

那怎么增加扣除项目金额呢？比如说，在房地产开发成本上做做文章。

多投入一些合理的开发成本，像建筑材料的选择、园林景观的打造等等。

这些不仅能提高房子的品质，吸引更多的买家，还能增加扣除项目金额，降低土地增值税呢。

这就好比给咱的项目“穿金戴银”，不仅好看，还能省钱。

选择合适的清算方式。

土地增值税清算有不同的方式，咱得根据项目的实际情况选择最适合的清算方式。

一般有查账征收和核定征收两种。

查账征收就是根据实际的收入和成本来计算应纳税额，比较适合账目清楚、核算规范的企业；核定征收呢，是按照一定的比例来核定应纳税额，对于一些账目不太健全的企业可能更合适。

这就好比吃饭点菜，得根据自己的口味和预算来选，选对了才能吃得开心又划算。

房地产开发企业土地增值税税收筹划研究——以明星公司为例房地产开发企业土地增值税税收筹划研究——以明星公司为例一、引言房地产开发是我国经济的重要组成部分，也是房地产开发企业的主要业务。

土地增值税作为房地产开发企业纳税的重要一环，对企业的税负和盈利能力有着重要影响。

本文以明星公司为例，对房地产开发企业土地增值税税收筹划进行研究，旨在寻找合法合规的税收优化策略，提高企业的税负合理性和税负优化效果。

二、土地增值税的基本原理和税收筹划的意义土地增值税是指房地产开发企业在土地使用权出让过程中产生的增值部分需要缴纳给国家的税金。

土地增值税的税率较高，对企业盈利能力有较大影响，因此进行土地增值税税收筹划具有重要意义。

税收筹划可以通过合理利用税收政策和规避税收漏洞等手段，有效降低企业的税负压力，提高企业的盈利能力。

三、明星公司土地增值税筹划的现状及问题明星公司作为市场上的知名品牌，其土地增值税筹划状况值得研究。

明星公司在土地增值税筹划中存在的问题主要包括：一是计算和征收土地增值税的不确定性，不同地区的征税标准和政策会导致企业在不同地区面临不同的税负压力；二是缺乏有效的税收规划与管理，没有明确的税收筹划目标和策略，导致税负合理性较低；三是对税收政策理解偏差，错失了一些有效的税收优惠机会，无法实现最佳的税负优化效果。

四、明星公司土地增值税筹划的优化策略为了有效降低土地增值税的税负压力并提升盈利能力，明星公司可以采取以下税收筹划优化策略：1. 土地资源评估与选择：通过精确评估和选择土地资源，选择具有开发潜力的地块，避免因土地价值低估而导致的税负过高。

2. 土地增值税政策的合理利用：了解各个地区的土地增值税政策，并合理利用税收优惠政策。

比如，可以选择在土地增值税率较低的地区进行开发，或是选择符合税收优惠条件的项目。

3. 建立有效的资产重组机制：通过合理进行公司内部资产的调整和重组，可以在一定程度上推迟或减少土地增值税的征收。

房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析第一篇：房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。

本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。

关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。

意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。

房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。

下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：一、利用“起征点”选择最优纳税方案根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。

按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。

例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。

假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。

(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。

第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，企业数量逐年增加，税收问题成为企业关注的焦点。

合理避税是企业财务管理的重要组成部分，既能降低企业成本，提高企业竞争力，又能维护国家税收秩序。

本文以某企业利用政策合理避税的成功案例，探讨税收筹划的法律问题。

二、案情简介某企业（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

甲公司成立初期，由于市场竞争激烈，企业盈利能力较弱。

为提高企业盈利水平，甲公司决定利用税收筹划策略，降低企业税负。

甲公司在进行税收筹划时，充分考虑了国家相关税收政策。

首先，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业可以将研发费用在计算应纳税所得额时加计扣除。

甲公司了解到，自己符合研发费用加计扣除的条件，于是将研发费用列入成本，降低了企业所得税。

其次，甲公司针对土地增值税政策，采取以下措施：一是合理确定土地成本，降低土地增值税税负；二是优化土地使用方案，提高土地利用率，降低土地增值税；三是利用土地增值税优惠政策，合理避税。

三、案例分析1. 研发费用加计扣除甲公司利用研发费用加计扣除政策，降低了企业所得税。

具体操作如下：（1）合理归集研发费用。

甲公司按照国家规定，将研发费用归集到研发部门，确保研发费用真实、准确。

（2）合规进行研发费用加计扣除。

甲公司在申报企业所得税时，按照国家规定，将研发费用加计扣除部分纳入应纳税所得额。

2. 土地增值税政策甲公司针对土地增值税政策，采取以下措施：（1）合理确定土地成本。

甲公司在取得土地使用权时，充分考虑土地市场行情，合理确定土地成本。

（2）优化土地使用方案。

甲公司在开发项目过程中，优化土地使用方案，提高土地利用率，降低土地增值税。

（3）利用土地增值税优惠政策。

甲公司关注国家土地增值税优惠政策，根据政策规定，合理享受税收减免。

四、结论本案中，甲公司通过合理利用税收筹划策略，降低了企业所得税和土地增值税，取得了良好的经济效益。

以下是对本案的总结：1. 企业应充分了解国家税收政策，合理利用政策优势。

开发商筹划土地增值税案例分析（一）目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。

这种方法对房地产开发企业影响较大。

企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。

因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

简便计算公式为：土地增值税税额=增值额＞适用税率-扣除项目金额＞速算扣除系数。

4 级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％等等。

同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

确定适当的房地产价格在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。

房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。