内蒙古土地征用的程序及补偿

内蒙古土地征用的程序及补偿作者:许传辉房地产2006-11-22 投票得分:1您好，我是内蒙古自治区的一名普通农民，现在我们家的土地被国家征用，我们家是菜地，共 7 亩多，不知道怎么补偿是合理的，根据国法 [2004]28 号文件指示，要保证农民原有生活水平不降低，保证被征地农民长远生计有保障，补偿要达到法定上限，结合中华人民共和国土地管理法的补偿标准，上限这个词的含义是不是按照最高标准 30 执行？？还有就是统一平均年产值的问题， 2000 年我们家也征过一次地，政府的补偿标准太低，农民截车，不统一签订合同，政府实施强制执行，那时候我父亲已经得了鼻癌，当时也参与了征地时的场面，还被人打了，事后三个月父亲过世了，但是我母亲和我被政府强制用手铐铐起来，我也被打了，事后听围观的居民说，打我的那个人打完我就马上脱下制服换上了便装，我哥哥拿着照相机想要照下当时的场景，却被政府人员威胁道：再照就把相机给你砸了，随后就去抢照相机，当时年龄小，没有见过这样的场面，家里的每个成员都被吓坏了，不知道是哪位领导人抓着我妈妈的手逼迫在补偿协议书上签的字，算是结束了这场警民相争的厄运，事后家里人都因这件事而闷闷不乐，对当地政府失去了信心，母亲一直要娶上访，都被父亲拦住了，父亲也因这件事病情日益加重， 3 个月后父亲不幸去世亲，这对一位年过 5 旬的母亲来说无疑是一种沉重的打击，丧偶之痛加上不久前的惊吓母精神一直不好，所以上访的事情一直没有得到落实，今年，我们家的土地不幸运又被征用了，毋庸置疑，母亲又要因此受到莫大的打击，所谓母子连心，我怎能不心疼？对于 2000 年发生的这件事村里人和家里人都愤慨万千，为了保护农民的合法权益，取回农民所应有的权利，我想利用法律途径促使政府还百姓一个公道，给母亲出了这口憋了 6 年的恶气，所以想请教律师帮助分析此类事件怎样解决，万望尽快回复。

律师回复：你好，根据我国土地管理法及其实施条例、内蒙古实施土地管理法办法的相关规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

征收土地时，由用地单位向被征用单位支付土地补偿费和安置补助费。

被征用土地属国家所有，用地单位只有使用权。

因此，征用和土地的补偿一般分为以下四步：一、用地申请，由土地使用者应当在建设项目可行性论证时，向旗县以上土地行政主管部门提出建设用地申请。

由旗县级以上人民政府根据自己的权限进行审批建设用地。

二、建设用地经有批准权的人民政府批准后，由旗县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，由同级土地行政主管部门对审批结果予以公告；经国务院批准的，由自治区土地行政主管部门予以公告。

三、征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

四、被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

五、相关费用的赔偿：（一）土地补偿费：1、征用基本农田的，土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的8至10倍；征用其他耕地的，土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6至8倍。

2、被征耕地的青苗补偿，为当季农作物的产值。

被征土地上的住宅按照有关部门规定的标准补偿；水井、管道、电缆、棚圈、围栏及其他设施，按照实际损失合理补偿。

征地方案公告后抢种的作物和抢建的附着物不予补偿。

（二）安置补助费在自治区范围内征收耕地的，每一个需要安置的农牧业人口的安置补助费标准，不得低于该耕地被征收前3年平均年产值的6倍。

经依法批准需占用基本农田的，征地补偿标准按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限（即被征收土地前3年平均产值的30倍），尚不足以使被征地农牧民保持原有生活水平的，当地人民政府可以从国有土地有偿使用收入中划出一定比例予以补贴或采取其他途径予以安置。

要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

六、各项费用的交付，征地补偿的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付给被征地的单位和个人，被征地的单位和个人应当按规定期限交付土地；征地补偿安置费用未按规定支付的，被征地的单位和个人有权拒绝交付土地。

居民房屋“大产权”与“小产权”的区别及风险防范作者:许传辉房地产2007-7-2居民购房，是居民生活中的一件大事，如何购买到一套权利完整的房屋，是购房人关心的热门话题。

特别是在房价飞涨的今天，居民购房所应注意的相关的法律问题，更牵动着广大居民的神经。

现在，在房地产买卖市场，很流行房屋“大产权”与“小产权”的说法，但如何去界定，如何全面保护自己的合法权利不受侵害，是令居购房者很头痛的事。

本来从概念上讲房屋产权没有大小之分。

根据相关的法律解释，居民房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权利，。

但由于我国的房地产交易中存在的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，现在较为流行的是三种对“大产权”和“小产权”在不同情况下的解释：第一种解释：房地产开发商在开发了某一区域的房屋后，由开发商统一办理该区域的房产的总的房产权属证书，此种证书的产权叫大产权，而购房人购房后，给购房人再办理房产权属证书，该权属证书是从开发商的产权证书中分割出来的，所以，该产权的叫小产权。

第二种解释：由房地产开发商开发承建的，土地使用权为国有可出让的土地，由国家房地产管理部门所颁发的产权证叫大产权。

特指现在的商品房。

国家房地产管理部门不颁发产权证书，是乡镇政府或村委会单独或联合房地产开发公司承建的，建设在乡镇集体土地上房屋，乡镇政府或村委会制作的的房屋产权证书，该权属证书仅有乡镇政府或村委会盖章以证明该权属的，此类权属证书叫小产权，又称之为乡产权。

如现在热卖的北京通州了、怀柔、房山、石景山等地的乡镇村开发的所谓“小产权”房屋即属于此类。

第三种解释：购房人购买的房屋在进行再交易时，不用缴纳土地出让金，也就是该房屋是建设在前面提到的土地使用权是国有可出让的房屋，此类房屋的权属，叫大产权。

房屋再转让时要补缴土地出让金，该房屋是建设在土地使用权是国有划拨土地的，这种房屋的权属叫“小产权”。

如现在的经济适用房、房改房、集资房等种类的房屋产权即属于小产权房。

在前面提到的第一种解释中，“大产权”和“小产权”对房屋权属完整性的影响，几乎是没有的，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利行使上，两者没有质的区别。

如对第三种解释造成错误理解，虽然会对交易产生影响，但对购房人所造成的损失不会很大，而且，在再交易的过程中，还有房地产等相关部门把关，对卖房人或购房人双方应当补交的土地出让金会有明确的提示。

在购买此类房屋时，应当问清楚该房屋是否是何种房屋（如土地使用权是否划拨性质的），并约定好应当补交的土地出让金应当由谁来负担，否则会产生交易纠纷。

张女士前段时间看好了一套房屋，并且对房屋房的价格也很满意，张女士先付了一部分订金后，与卖房人协商双方签订了合同，双方进行交易，在张女士付给了对方该房的大部分现金后，双方约定到房产管理部门办理过户手续，到了房产管理部门后，张女士才得知对方出卖的是一套房改房，该房若进行交易，需要补交一部分土地出让金，而双方在该资金的缴纳上又产生了明显的分歧，双方互不相让，最后，张女士一气之下，要求对方返还购房款，解除买卖合同。

张女士最后在浪费了大量的人力物力后也最终没有买成房子。

但是在购买划拨土地上的房屋时，应当注意的是有的个别单位以给本单位职工办福利为名，虽然承建房屋的土地使用性质是划拨土地，但是该单位卖给职工的价格却与商品房相同，造成职工对该房屋性质的误解。

所以，应此种情况亦应得到足够的重视。

但是在第二种的解释中，购房人如果对相关的权属区别分不清楚的话，在交易中会存在很大的交易风险，有可能造成巨额的经济损失。

因为政府为了保护购房者的利益，对商品房即“大产权”房的建设与销售颁布了很多强制性的规定，一是土地使用权必须是国有可出让的土地：二是该建筑物的规划设计必须经过城市规划部门的批准；三是该房地产开发企业需要具备相应的开发资质，并取得建设工程规划许可证、施工许可证。

四是开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。

只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”（即是第一种解释的大产权）。

开发商在取得“大产权证”后，才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。

届时，开发商与买房人一同到北京市房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。

因此，从目前的房屋产权的各种种类中，商品房应当是权利最完整的。

而所谓“小产权”房，是乡镇政府或村委会在没有取得国家规划部门的统一的前提下，打着旧村改造或开发的名义，在农村集体土地上承建的住宅，由于这种建设投资少，因此，相对的价格较为低廉，如在北京位于通州区云景豪庭30多平米的小户型房屋仅卖10万元。

但问题的关键是农村集体土地的使用权时不能在市场上流通的，依托于此的房屋的转让也就必然受到了限制，乡镇村所颁发的房产权属证书，是不受法律保护的，购房人因此所取得的房屋不具有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户等手续。

如本市某建筑企业与某村委会达成了对该村一侧约200亩的土地达成开发协议，该建筑企业与村委会将所建设的楼房以“小产权”房的名义和价格卖给了购房者，并承诺办理房产证。

后购房者发现该房产证是由该村村委会制作颁发的，并解释此为小产权房产证，经其中的购房者向律师咨询，方得知所谓小产权，就是等于没有产权，律师经过调查，该宗房产及没有规划部门的批准，又没有经过建设部门的批准，属于典型的违法建筑，购房者与村委会协商，拟将该房屋退掉，但遭到拒绝，后购房者集体诉讼起诉到法院。

法院经审理查明，该村一侧的200亩地域内全部房屋确系违法建筑，但由于村委会和该建筑企业不是房地产开发商，所以，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。