销售整合方案

隆鑫·锦绣豪庭项目营销策划案

2008年12月 HE PU “ JIN XIU HAO TING ” PROJECT MARKETING PLANNING

目录：

前言部分 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第 1 页

第一部分 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第 2 页

第二部分 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第11页

第三部分 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第17页

第四部分 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第28页

第五部分 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第34页隆鑫·锦绣豪庭项目营销策划案

隆鑫地产 第 1 页 共 52 页 2013-4-16 前 言

“锦绣豪庭”项目的工程建设及营销工作即将全面展开，合浦隆鑫房地产开发有限公司将在合浦开建一个精品的园林社区，并以此提升城市的形象、提供最适宜人居环境，在项目开发中获取最大的经济效益、社会效益和环境利益。而项目定位是对项目基本表述，明确项目在市场上应该以何种形式出现，而且完善的项目定位应该是该楼盘所有的卖点的一种汇集。因此，我们将通过分析项目的资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求精确的市场定位及项目定位，为后期工作的顺利推进做好铺垫。隆鑫·锦绣豪庭项目营销策划案

隆鑫地产 第 2 页 共 52 页 2013-4-16 一、市场环境分析

1、基本情况

合浦县位于广西南陲，濒临北部湾，全县辖13个镇、2个乡，全县面积2380平方公里，人口93万多，素以盛产珍珠而闻名于世。合浦气候宜人，物产丰富，是广西经济发达的大县之一。合浦是“海上丝绸之路”始发港。海陆空交通十分方便，县内有沙田、西场等港口可直达全国沿海各城市和东南亚各国；县境东西、南北都有国道公路贯穿；钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络；境内还有合（浦）山（口）高速公路和桂（林）（北）海高速公路。北海机场距离县城仅20多公里。

清水湾整合销售方案

一、背景分析
就整个房地产行业来说,尾房销售一直是所有房开商以及代理商的一个大难题,房地产行业的焦点之一.
所谓尾房一般指楼盘的

销售率达到70%左右时,对所剩单位的称谓. 从发展商的角度来说，已售的

和未售的手心手背都是肉，都是自己用心血开发经营出来怎忍心舍弃。从

代理商的角度来说，往往称之为鸡肋，食之无味，弃之可惜；不能进行大

量的，轰炸性的广告宣传，沉淀了开发商的目标利润，如何改变目前的状

态，使这些楼房尽快销售出去，实现发展商的资金回笼，这就需要我们对

三处进行重新调研，进一步市场定位细分，明确产品特性，把握住客层与

产品的矛盾点，研究分析各方面的关系和状况，制定一套极具针对性的销

售方案来。

二、现状分析:从我对清水湾来了解来说她是一个处于市中心较远地区，交

通独向性的特点使得进入相对不方便，而且是一个新的区域；各方面的配

套 还不够成熟；而且周围众多的名楼盘如【林匹克】【塞维拉】；【百 大

春城】等名 楼；因为他们相 距不远，所以客户 的选择 度比较大。这意

味着相互之间的竞争局面较明显性存在，这对清水湾来 说清盘难度 比较

大；因为长时间的弱性，阶段性的宣传和销售，使得大多消费者在惠山区

接连不断的新兴楼盘铺天盖地宣传攻势中对其早以淡忘。整体形象第一时

间大大减弱，三、策略确立
经过对上述的问题研究发现，只有以整合性

的推广销售为前提和保证集中进行有机的联系销售，节约资源，发挥整合

宣传渠道的优势，再以重新进行定位，以个体客户为个案，细化实地销售

方式，主动出击，只有这样，才能找寻到一种全新的视角和渠道，最终打

出一条缺口，实现期望的良好销售业绩！总体销售构架模式以梯度价格的

述求为中心
以现场立体销售方式为主

（一） 降价前提的确立；降低价格是尾盘销售、不得不出的手段之一，价格无论对任何消费者来说都是最重要的选择产品的首要因素。

作为以打出“经济住房”口号的楼盘更应该在价格上体现出这点来，在项目

楼盘之间的激烈竞争当中，全国的“经济适用房”都是行走在微利润的边缘。

整合营销策划方案

1 **项目整合营销策划方案

前言

第一部分 市场实态分析及入市时机选择

一、徐州市场实态分析

二、入市时机选择

第二部分 项目定位

一、案名定位

二、主广告语定位

三、整体形象定位

四、目标客户群定位

五、卖点主题挖掘

第三部分 营销策略

一、项目营销原则

二、项目营销节点划分

（一）项目的开发周期

（二）项目工程进度排期

（三）项目策划进度排期 整合营销策划方案

2 （四）项目销售阶段排期及各阶段推广重点

第四部分 媒体推广

一、项目整体包装策略

二、主体包装架构

三、销售物料成本预算

第五部分 项目组合与投放

一、媒体优劣势分析

二、媒体选择

三、媒体推广费用预算

四、媒体组合投放

第六部分 销售回笼资金模拟

后记

整合营销策划方案

3

前言

**项目是徐州**房地产开发有限公司最新力作，此项目位于铜山新区规划的未来商务中心轴线上，其优越的地理位置和巨大的发展潜力必将引发市场的投资和购买的热潮。徐州瑞尔特工作人员在对市场进行了实地的缜密的调研分析之后，对项目做了周密的规划和准确的定位。在此基础上，我方工作人员又对项目的卖点进行了更进一步的深入挖掘和提炼，制作了切实可行的营销策划方案。

通过制作本次策划方案，旨在明确下一步工作的思路、方向以及工作的重点。以便于双方下一步工作顺利、有序、快速的开展。

整合营销策划方案

4

第一部分 市场实态分析及入市时机选择

一、市场实态分析

1、徐州经济发展状况

1） 2006年经济总量和速度双创新高。全市国民生产总值（GDP）达到1388.92亿元（按政府15％增长计算），增速创近十年来的新高，同时这也是自2004年总量迈进千亿大关后，连续3年保持了14%以上的高增长。

2）生活水平有明显上升：居民家庭恩格尔系数，城市为38.2%，农村为43.8%，生活质量有了明显变化，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。

整合营销方案(优秀5篇)

整合营销方案 篇一

一、创新思维和超越思维

创新思维是营销策划的主要思维方法之一，创新思维在营销策划中具有很高的价值。创新思维是发现市场机会的钥匙。运用创新思维。能够创造市场，赢得市场。善于创新思维，可以在纷繁无序的市场中找到消费者的`需求，找到产品的市场，找到品牌的定位。古今中外，创造营梢奇迹的企业家往往都是因为非常善于创新思维而取得成功的。比尔盖茨认为：极为成功的商人，不会模仿别人，或是把自己的思想和行为挤进任何陈旧模式中。他一定是位具有自己的个性的人，能独立思考独立行事。

善于创新思维的营销人，能够看到市场与用户的需求差异性别差异年龄差异性格差异文化差异收人差异产品差异价格差异区域差异和实践差异，从而制定出独具特色的市场营销战略。避开正面竞争，开展错位竞争，避免无序的，不规范的恶性竞争。找到自己的生存发展空间与市场竞争定位，降低竞争成本，形成竟争优势。当把针锋相对的竞争关系变为相互激励相互补充的关系后，就会形成一种良好的竞争与合作关系，形成有利于企业发展的市场生态环境与市场竞争秩序。

需要指出的是，创新思维不是猎奇思维，而是超越思维，即超越现实与常态，产生高哈远瞩的眼界高屋建板的设想立意高远的构思。超越思维的第一表现是超越空间。也就是跳出原有的空间范围去思考问题。坐井观天是一种封闭的思维方法，它导致思维的禁锢，而超越空间则是把一件事情放在更广阔的空间去思考，就会别有洞天，就会带来思维的飞跃。比如就促销论促销，往往很难打开思路，经常感到黔驴技穷，但是如果跳出促销论促销，站在营销与品牌的高度上看促销，思维就开阔多了。

超越思维的另一表现是超越时间，这就是超越原有的时间界限去思考问题。先知品牌一直以来强调的是，营销策划是对未来营销活动的谋划。因此，必须超越现实放眼未来。只有超越时间，才能满足未来市场需求，才能领导市场潮流，才能领先竞争对手赢得市场先机。