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房地产开发项目策划方案房地产开发项目策划方案1一、引言工程实际表明，房地产企业缺乏良好的项目策划的情况下，往往会导致项目运作与实施过程中效率低下。
同时没有良好的项目作指导，工程设计者将缺乏良好的组织以及难以真正理会投资者所要表达的思想，致使难以做出完备的设计任务书，相应设计工作也就没有可靠地依据，情况严重者可导致投资者的思想与设计者的设计思路大相径庭、背道而驰。
所以，房地产项目的策划及管理在房地产行业扮演者重要的角色，具有举足轻重的地位。
二、房地产项目前期策划及其管理随着我国房地产市场日趋规范、投资主体发生变化、竞争加剧、购房者理性程度增加的现状，房地产项目的前期策划显得尤为重要，应得到足够重视。
房地产项目的前期策划是指将项目的中心思想转换成概念明确、目标具体、条理清晰、且有理有据的运作系统，是保证项目完成后能获得满意的社会效益、环境效益以及经济效益的科学依据。
房地产项目的前期策划工作主要包括房地产市场分析、项目定位（包括市场定位、身份定位、功能定位等等）、产品建议（包括规划布局、平面设计、户型、户型面积比例、功能设计、装修等等甚至详细到建筑材料）、客群分析（包括客户群的心理、偏好、审美等等）、技术可能性分析、项目的经济分析与财务评价、投资可靠性分析等。
其中，对房地产项目进行经济分析与财务评价是前期策划工作中的重中之中。
房地产项目策划作为房地产企业决策者的有利助手，起到思想库与智囊团的重要角色。
其重要意义在于增强了房地产开发项目的市场竞争能力，应对更大挑战。
房地产项目的策划作为项目整个过程的总领方案，明确了项目在运作、执行过程中的许多参数与内容。
策划的重要性要求在具体工程中能够始终坚定不移地得到贯彻执行，使求企业的决策者能够参与到策划的制定过程中，只有企业的决策者真正参与了项目的整个策划过程，才有利于策划在整个项目中得到顺利执行。
当然,实际操作中,如果涉及高层策略的保密性,在与策划公司和职能部门充分研讨的基础上,根据初步确定的策划方案,可以生成高层内部的执行性策划方案及应付变化的相应预案。
稷山县房地产项目价格定位意见1.参考楼盘拟合度比较（加权平均法定价）以周边较具代表性的个案，选择祥和苑、福兴苑、东润家园、鸿鑫苑、明鑫苑5个项目，通过区域位置、对外交通、配套设施、外部景观、社区规模、景观、房型设计、物业服务、工程进度等几个方面的内容与本案的拟合程度作为权重分析本案的单价拟定。
将各比较对象的市场价格经比较系数调整后可得出：比较对象A 祥和苑2750÷1.07 = 2565 比较对象B 福兴苑2606÷1.04 = 2506比较对象C 东润家园2850÷1.09 = 2624 比较对象D 鸿鑫苑2980÷1.09 = 2744比较对象E 明鑫苑2850÷1.11 = 2563 求取平均值得：2600元/㎡,本案目前的合理市场价格应在2600元/平方米左右。
2. 价格拟定2.1 价格定位考虑因素我们认为，在本案的价格拟定策略中应考虑以下因素的影响：⏹规模的影响在整个稷山县开发的项目中，本案属于中等规模的楼盘，开发周期在24-36个月（计划销售周期在30个月左右），因此价格的制定应充分考虑到前期取势的需要，适当留有升值余地，利用前期的旺销积聚人气，为后期的销售打下良好的基础。
所以在整盘销售价格上为了实现更高的收益，建议最终实现整盘均价2800元/平米，但该价格收到周边环境、路网、以及大佛寺改造等多方位的影响。
⏹开发时机的影响随着后期周边路网的改造，如果可以结合大佛寺改造契机，可以提高本项目价值。
但目前县城内开发项目的地段优势明显，所以项目需要保持错位经营，在开发理念、设计水平、广告宣传、市场炒作等方面需要有突出的表现以凸显项目品味，而最根本的竞争——价格竞争亦将不可避免。
因此，为把握宝贵的开发时机，即使以牺牲少量的预期利润为代价也是值得的。
⏹营建标准的影响拟定价格是以设计方案中的营建标准及公司的开发来理念而作出，如因定位或设计或成本因素造成实际营建标准调整，其价格亦应作相应调整。
房地产市场定位报告随着市场竞争的日趋激烈,市场环境的日益复杂,房地产开发项目的市场定位往往成为项目成功的关键。
以下是为大家整理的关于房地产市场定位报告，一起来看看吧!房地产市场定位报告篇1楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。
其目的是探讨产品的市场可行性如何?产品潜在客户是谁?对产品进入市场如何把握?产品的市场受众面究竟有多大?等等。
一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。
下面，本文将就三个方面来探讨产品的定位问题。
一、销售目标定位楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。
通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。
如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。
作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。
如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。
定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。
作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。
销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。
因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。
销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。
这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。
房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。
房地产项目定位的三面、四步、五层次法通常而言，在产品定位没有确定之前，项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位；而当这两者确定了，项目的市场开发（推广）顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
下面我具体讲一下方法：市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是1、项目“我”所能（达到）2、整体（或区域）市场所需（空白）3、市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
具体操作方法如下：在市场定位的前提下，要让目标客户群浮出水面，首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预想的客户群的人文特点；再次，要描述客户群的内在心理特点；最后，要描述客户的外在行为特征。
房地产开发措施《房地产开发措施全解析》房地产开发是一个复杂的过程，涉及到众多环节和各种不同的措施。
下面咱们就来详细说说这些措施。
一、土地获取措施原因：土地是房地产开发的基础，没有土地，一切都是空谈。
就像盖房子得先有块地儿一样简单。
具体操作方法和步骤：1. 市场调研：首先得去调查哪块地有开发潜力。
这就好比找对象，得先看看哪些人有可能跟你合得来。
开发商会研究城市规划，看看哪些区域被规划为商业区、住宅区或者其他功能区。
比如，城市打算在东边建个大型商业中心，那附近的土地就很有开发价值。
2. 土地竞拍：在很多情况下，土地是通过竞拍获得的。
开发商要准备好足够的资金，参与政府组织的土地拍卖会。
在竞拍的时候，那可是相当紧张刺激的，就像一场无声的战斗。
各个开发商不断举牌出价，谁出价高且符合要求，谁就可能拿到这块地。
3. 土地协议转让：有时候，也会有土地协议转让的情况。
这可能是因为某些特殊原因，比如企业重组或者土地用途的特殊调整。
但这种情况相对较少，而且也要遵循严格的法律法规。
预期效果：成功获取合适的土地，为后续的开发项目奠定坚实的基础。
这就像找到了一块肥沃的土地，就等着在上面种出好房子这个“果实”了。
二、资金筹集措施原因：房地产开发需要大量的资金投入，从买地到盖房子，再到后期的配套设施建设，没有钱可不行。
具体操作方法和步骤：1. 银行贷款：这是比较常见的方式。
开发商得向银行提交详细的项目计划书、财务报表等资料，证明自己的项目有盈利的潜力。
银行会评估项目的风险，然后决定是否贷款以及贷款的额度。
这就像跟银行借钱做生意，得让银行觉得你靠谱。
2. 吸引投资：开发商可以寻找合作伙伴或者吸引其他投资者。
比如说，找一些有实力的企业或者个人来投资项目。
他们可能会看中项目的前景，觉得能跟着赚钱。
这就好比找几个小伙伴一起创业，大家一起出钱出力。
3. 预售回笼资金：在项目建设到一定程度的时候，可以进行预售。
购房者先交钱，开发商拿着这些钱继续建设。
房地产开发项目前期阶段流程一、拿地。
这可是房地产开发的第一步呢。
就像找对象一样，得先找个合适的地儿。
开发商得去各种地方看地，有的地在城市中心，那可老金贵了，但竞争也超级大。
有的地在郊区，可能就相对便宜些，不过得考虑能不能把人吸引过去住。
拿地的时候，还得和政府打交道，得符合各种规划要求。
比如说这块地是规划做住宅的，那就不能搞成商业的啦。
这就像是找对象要符合双方家庭的一些期望一样，可不能乱来。
而且拿地的价格也很重要，如果拿地太贵了，那后面盖房子成本就高，卖的价格也就高，可能就不好卖啦。
二、市场调研。
拿完地之后，可不能就闷头干呀。
得做市场调研呢。
这就像是开餐馆之前，得看看周围人爱吃啥一样。
要去调查当地的人口情况，有多少年轻人，多少老年人，因为不同年龄段的住房需求不一样。
年轻人可能喜欢离工作地点近，交通方便的小户型房子。
老年人可能就想要环境好，周边医疗设施齐全的房子。
还要调查当地的经济水平，要是当地工资都不高，那盖特别豪华特别贵的房子肯定不好卖。
而且得看看周围已经有多少房子了，竞争大不大。
要是周围全是新盖的楼盘，那自己盖的房子就得有点特色才能脱颖而出。
三、项目定位。
根据市场调研的结果呢，就得给这个项目定位啦。
这就像是给一个人确定身份一样。
如果是在大学附近，那定位成年轻人的刚需房就很不错。
房间可以设计得小巧精致，装修风格也可以走时尚简约风。
要是在风景区附近，那就可以定位成高端度假房。
房间要大，配套设施要齐全，像游泳池啊，健身房啊都得有。
项目定位要是准了，那后面的设计、营销啥的就都好开展了。
要是定位错了，就像穿错了衣服去参加派对一样，会很尴尬的。
四、规划设计。
项目定位好了，就该找设计师来规划设计了。
这时候开发商就得把自己的想法和设计师好好沟通。
比如说想要几个卧室，客厅要多大，厨房怎么布局。
设计师呢，也得根据地块的形状、朝向这些来设计。
要是地块是个狭长的形状，那房子的布局就得好好考虑，不能让有的房间暗无天日的。
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
北京奥林匹克花园广场就是从这个主题内涵上来进行定位的。
北京奥林匹克花园广场以奥林匹克主题内涵（运动、人文、绿色环保,艺术、教育、和谐等）为主线，以运动和健康为特色和先导,将源于体育的生活哲学和社会居住文化有机结合,使体育运动为人类的和谐发展服务，提倡人的全面发展,提倡人类社会的和谐与公正,提倡建立一个和平的美好的人居世界，营造奥林匹克花园业主守望相依,互助友爱和健康向上的邻里关系和社区氛围,将现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来,使社区真正成为现代人的“心灵家园＂，使奥林匹克精神深入人心。
北京奥林匹克花园广场，以突出健康社区主题，在前期将项目形象定位为“北京市奥林匹克国际运动型健康社区。
”围绕主题定位，另确定了几个子主题定位:1、北京市级大型居住项目,吸引的目标客户为全市、市郊范围。
2、居住的品质定位在中、高档，提供全方位的优质家居服务。
3、国际社区面向国内及外籍人士。
社区文化顺应国际潮流、易沟通和传播。
4、运动社区健康的载体为运动，运动为社区文化传播的主要媒体。
根据健康住宅的主题定位要求，北京奥林匹克花园设计从细节上来体现。
通过原创性设计，赋予小区景观独有的特色；采用人车分流,体现心理安全；在小区设置运动场馆,体现运动安全;采用绿谷概念,体现对人的尊重；采用步移景异的空间形态，体现绿色概念.由于定位恰当准确,使得北京奥林匹克花园总建筑面积为100万平方米的超级大型楼盘销售良好。
(2)创新住宅主题定位房地产开发商从满足人们求异求新心理的角度出发，挖掘出人们对住宅追求高舒适度高新鲜感的需求。
开发以创新为主题定位的房地产，对开发商获得高额利润和资金高回报率是一种有益举措.北京锋尚国际公寓，就是以创新为主题内容来进行定位的。
锋尚国际公寓属纯住宅小区,占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米。
在开发前，北京锦绣大地房地产开发有限公司就以创新为市场切入点,倡导高舒适度低能耗完全不同于国内传统的“节能住宅”。
在技术层面突出八大创新思维。
如外墙子系统隔热系数优于国标三倍以上,屋面的总隔热系数也优于国标三倍以上，与其它高楼一样冬暖夏凉，设立避防噪声子系统等等。
在营销理念上，突出四大创新理念。
３）生态住宅主题定位生态是目前房地产开发的一个时髦词语。
生态环境的需求,是人们对生活质量有更高要求的一种体现.所谓生态,即指生物在一定的自然环境下发生有序发展的状态。
生态住宅,就是满足人们对自然环境下的绿色和环保、和谐和自由的心理需求而营建的房地产项目。
青岛天泰阳光海岸商住小区,就是以生态主题为定位的一个成功典型。
阳光海岸的生态主题，渗透到了社区建设的所有细节.围绕生态主题，天泰公司专门聘请了生态专家参与规划,按生态学的规律,选择了６０多种植被，尽量采用一些氧产量高，吸收烟尘和危害气体强、降噪音效率高的品种.同时，也很讲究物种的季节搭配和色彩搭配,阳光海岸的水系也与众不同,不仅有宏观上的“流动活水”从微观上更有藻类浮游生物、鱼类、草木等生态组合，由此形成了一个纯自然的活物水体。
在改善房子采光,通风、降噪等方面,也围绕生态定位主题,运用新技术、新工艺，如全明设计、中空玻璃、阳光室等。
为扣住生态定位主题,运用垂直绿化方式增大绿化覆盖率,充分体现生态色彩；优化种植草木、提高成活率,充分展示生态优势，实行垃圾分类和防止污染，充分营造人们生活的自然生态环境。
由于定位准确,主题鲜明，阳光海岸２00２年初开盘、一期仅用三个月就全部售罄，创造了青岛楼市的奇迹。
其它主题定位的还有：以突出“归宿感”为主题定位的长春“我的家园”住宅小区。
以突出“教育成才”心理需求为主题定位的长沙日升湖山庄.ﻫ以突出“民族文化”情结为主题定位的成都清华坊。
等等,不一枚举,都是通过主题定位来获得目标市场的。
2、从房地产的层面上来定位,我们可以把房地产的市场目标分为高端商住小区，中端商住小区,低端商住小区。
房地产这块“蛋糕”是块昂贵的“蛋糕"。
作为一个普通人来说,哪怕是一套经济适用房,也要耗尽他毕生的辛苦所得，所以从层面上来定位房地产的市场目标,就要深入调研,选准方向，明确价位,控制成本。
(1)高端目标市场,房地产的高端目标市场是指房价在80０0元/ｍ2以上的房地产。
房地产的高端目标市场，是一个非常美丽、非常诱惑而又坚实的花套。
站在远处，它非常好看:耀眼、鲜艳、芳香、媚惑,你倘若资金不足,你倘若管理不够,你倘若服务不佳,那你很可能就是往自己脖子套了个绳套，动也难、不动更难.我们应该从哪些方面来确定是否可以从事房地产高端目标市场的开发，也就是如何把握高端房地产市场的定位呢?首先，取决于这个地区的国民收入。
就中国市场而言，目前房价在80０0元／m2以上的城市、主要集中在几个大城市，象北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等.据有关专家介绍,国民人均年收入５万元以上的城市,开发高端市场、就不会有太大风险。
其次,取决于这个地区文化背景。
一般来说，省会城市与其它非省会城市,其高端市场需求要多些；沿海及靠近发达国家和地区的城市比非沿海地区高端市场需求要多些。
同样经济发达，广州市区的高端住宅的需求就比中山、东莞城市的需求大；青岛、珠海、大连、深圳等城市高端房地产目标市场就比兰州、乌鲁木齐、拉萨、昆明、贵阳等地的目标市场大。
第三，不同地区消费者消费定势。
所谓消费定势，就是指人们在消费行为中形成的由来已久的固定观点和思维。
江浙一带、福建沿海一带,个人收入不低,但高端房地产目标市场却不大,是因为这一带的人们对房地产消费正形成自己的观点和看法，认为化几百万卖豪宅不如自己建豪宅。
而北京、上海、深圳则不同。
以上所述是就一般情况而言,运用定位的创新思维方式，是可以寻找目标市场中能满足消费者心理需求的“新大陆"的。
海南的房地产市场，在92-94年之前,其房地产价高是令人咋舌的.８0０0元／m2左右的房价比比皆是。
炒家们的疯狂和银行资金的进入,一度使海南房产价格高高在上，成“空中楼阁”.准确一点说,那时的房产目标市场是盲目价高，仍不属于真正意义上说的高端市场,所以银根一紧缩,海南房地产一下成为经济泡沫。
半拉子工程立即困住全国各地银行900多个亿．海南房地产市场一下子就进入了低谷，进入了低价微利时代。
但是，海南博鳌水城的开发，为海南房地产目标市场从低迷低价中,寻找高端目标市场创建了一个范例,也是定位创新运用的一个范列。
ﻫ海南博鳌水城,是一个近海的小渔村。
但是他天然的三水合一的亚热带景观,洁白如银的柔软沙滩,远离尘嚣的自然环境,蕴含有开发高端目标市场的潜力，缺乏的是社会知名度.海南当地政府和博鳌房地产开发公司联手操作,将边远水城操作为亚洲论坛常设地址,每年的冬季,亚洲各国的政要、前政要都到这里来商议亚洲大事。
房地产开发商藉此,开发出高档别墅,挖掘出大都市富豪们渴望在工作之余，追求一种自然悠闲、恬静舒适、显赫尊贵生活的心理需求,锁定成功人士为目标销售群体，获得成功。
定位的理论告诉我们，产品不是我们给你生产的，而是你心目中所需要的,定位就是寻找到这种沟通。
（２）中端目标市场中端房地产目标市场的定位，主要是指房价在3０00元-７0０0元年/平米的房地产市场。
中端目标市场，从营销角度上来看,中端目标市场是竞争对手比较多的市场,是处于房地产金字塔目标市场的中间部分。
中端目标市场的定位，取决于以下二方面。
第一、目标市场开发区域需求总量，即某地区人均住房面积、人均收入、中产阶段数量。
第二、目标市场开发区域的人文环境和自然条件，包括政府态度、政策层面要求，自然景观等。
中端目标市场的定位最大难处,是寻找自产品与它产品的差异性从而挖掘到消费者的心理需求。
因为中端目标市场宠大、利润优厚、竞争企业多，凭什么去取得完胜，就要靠企业的营销整合。
（缺案例）(３)低端目标市场低端目标市场、是房地产最大的目标市场，大多数工薪阶层所能购买的则是这类经济实用房,它是房地产这个金字塔的基础，全国大中、小城市都是这个目标市场的对象。
定位于低端目标市场，作为开发商而言，同样面临着巨大的竞争。
所谓低端目标市场，不是低等目标市场,更不是低劣房产目标市场。
它是指面向广大普通老百姓(工薪阶层）受政府扶持的中小面积户型的微利经济适用房.低端目标市场确定后,在营销上，则要控制成本,价格2000元/ｍ2以下，低端目标市场的价格定位非常重要，要适度。
过于偏低,可能会让开发商无利有图,以至于工程无法完成。
南方有家房地产公司,操作了一个８万平米的房地产项目,其在价格上的定位失当，从而使得该项目从半拉子工程到“九拉子”工程。
ﻫ该工程是一个半拉子工程,买进项目时,建至正负0。
由于政府支持，属于经济适用房系列，开发商可享受土地返还补贴金。
