房屋联建的若干问题

《农村宅基地上合作建房法律问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，农村宅基地上的合作建房成为了一个越来越重要的社会现象。

这种现象不仅能够满足农村地区居民的住房需求，同时也能够促进农村经济的发展。

然而，由于相关法律法规的复杂性和多样性，农村宅基地上合作建房的法律问题也日益凸显。

本文旨在探讨农村宅基地上合作建房的法律问题，以期为相关法律实践提供参考。

二、农村宅基地合作建房概述农村宅基地合作建房是指多个农户或个人在农村宅基地上共同出资、共同建设住房的行为。

这种模式在农村地区广泛存在，能够满足部分农村居民的住房需求，同时也能为农民提供额外的经济收益。

然而，由于法律法规、政策指导、实际操作等方面存在诸多问题，使得农村宅基地合作建房的合法性、安全性等问题亟待解决。

三、农村宅基地合作建房的法律问题（一）土地使用权问题农村宅基地的合作建房涉及到土地使用权的问题。

根据我国土地管理法，宅基地属于集体所有，农民只有使用权，没有所有权。

因此，在合作建房过程中，土地使用权的归属、使用期限、续约等问题都需要明确规定。

（二）合同法律问题合作建房需要签订合同，而合同的合法性、有效性、履行等问题也是法律问题的重要组成部分。

在合同中，需要明确各方权利义务、建设标准、资金分配、管理方式等内容，以保障合作建房的顺利进行。

（三）建筑法律问题建筑法律问题是农村宅基地合作建房中最为关键的问题之一。

包括建筑许可、建筑安全、建筑质量等问题都需要得到法律保障。

在建设过程中，需要遵循相关法律法规和标准，确保建筑的安全性和质量。

四、解决农村宅基地合作建房法律问题的建议（一）完善法律法规政府应完善相关法律法规，明确农村宅基地的合作建房的合法性、土地使用权的归属、合同的有效性等问题。

同时，应加强对建筑安全的监管，确保建筑质量和安全。

（二）加强合同管理在合作建房过程中，应加强合同管理，明确各方权利义务、建设标准、资金分配等内容。

同时，应建立合同履行监督机制，确保合同的有效履行。

第1篇一、引言合作建房，是指多个单位或个人在政府批准的土地上，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物的一种方式。

在我国，合作建房具有悠久的历史，近年来随着城市化进程的加快，合作建房逐渐成为一种常见的房地产开发模式。

为了规范合作建房行为，保障各方合法权益，我国制定了一系列法律法规。

本文将就合作建房的法律规定进行详细阐述。

二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的根本大法，其中对合作建房的规定主要体现在以下几个方面：（1）合作建房的定义：第十一条：合作建房是指两个以上的单位或者个人，按照法律规定，共同投资建设住宅、商业、工业等建筑物。

（2）合作建房的条件：第十二条：合作建房应当符合以下条件：①建设用地的土地使用权取得合法、有效；②合作各方具备建设项目的投资能力；③建设项目的规划、设计符合国家规定；④合作各方签订的合作协议合法、有效。

2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》对合作建房用地的取得、使用、转让等方面进行了规定，为合作建房提供了法律依据。

3.《中华人民共和国合同法》《合同法》对合作建房合同的法律效力、履行、变更、解除等方面进行了规定，保障了合作各方的合法权益。

4.《中华人民共和国建筑法》《建筑法》对合作建房的规划、设计、施工、监理等方面进行了规定，确保了合作建房的合法、合规。

5.《中华人民共和国物权法》《物权法》对合作建房的产权归属、使用、收益、处分等方面进行了规定，明确了合作建房的产权关系。

三、合作建房的法律程序1.申请建设用地合作建房首先需要申请建设用地，按照《土地管理法》的规定，合作各方应当向土地管理部门提出用地申请，并提交相关材料。

2.签订合作协议合作各方在取得建设用地后，应当签订合作协议，明确合作各方的权利、义务、责任等。

3.办理土地使用权证合作各方应当依法办理土地使用权证，确保土地使用权取得合法、有效。

4.办理建筑工程规划许可证合作各方应当依法办理建筑工程规划许可证，确保建设项目的规划、设计符合国家规定。

第1篇一、概述合作建房，是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，共同出资、共同承担风险，以合作开发房地产为目的，依法签订合作建房协议，共同建设、共同使用、共同受益的房地产开发活动。

合作建房在我国房地产市场发展过程中，具有一定的历史背景和现实意义。

为了规范合作建房行为，保障合作各方的合法权益，我国制定了一系列法律法规对合作建房进行规范。

二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的母法，其中第四条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构、房地产评估机构、房地产经纪机构等从事房地产活动的，应当遵守法律、法规的规定，遵循公平、公正、公开的原则，依法经营，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。

”2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》对土地所有权、使用权、流转、规划、开发、利用等方面进行了规定，其中第三十二条规定：“土地所有权人、土地使用权人可以依法设立土地承包经营权、使用权、抵押权、租赁权等权利。

”3.《中华人民共和国物权法》《物权法》对物权进行了全面规定，其中第一百四十四条规定：“土地使用权人可以依法设立土地承包经营权、使用权、抵押权、租赁权等权利。

”4.《中华人民共和国合同法》《合同法》对合同的订立、履行、变更、解除、终止等方面进行了规定，其中第一百八十五条规定：“当事人订立合同，应当遵循公平原则，不得违反法律、行政法规的强制性规定。

”5.《合作建房管理办法》《合作建房管理办法》是我国专门针对合作建房行为制定的行政法规，对合作建房的主体、程序、条件、期限、责任等方面进行了规定。

三、合作建房的法律规定1.合作建房的主体合作建房的主体包括自然人、法人或者其他组织。

自然人应当具有完全民事行为能力；法人或者其他组织应当具有相应的资质和条件。

2.合作建房的程序（1）签订合作建房协议：合作各方应当依法签订合作建房协议，明确合作各方的权利、义务和责任。

房地产项目联建及其法律风险防范敬启者：接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。

一、联建的法律概念及有关法律规定联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产.”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定,“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议.”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效.但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的,为合法有效的房地产开发方式。

二、联建的具体形式根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种：（一）房屋合建双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。

此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。

（二）房屋联建此为真正意义的联建模式,即:一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益,共担风险。

关于房屋联建协议涉及法律问题总结一、房屋联建协议性质的认定1、认定联建协议性质的关键点房屋联建是指一方出地另一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产,并且合作各方对建成的房地产进行产权分成,或以土地入股、合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。

在我国法律体系中只有部分部门规章涉及联建一词,现行的法律、行政法规中并没有房屋联建的提法,有的只是合作开发、合作建房的提法。

联建这一房地产开发模式涉及联建合同的一系列法律问题,其中最重要的问题是在发生纠纷时如何认定联建合同的效力,这关系到合同约定的一系列权利义务能否实现。

然而,在对合同效力进行评价之前还有一个前置问题,即对合同的性质进行认定。

最高人民法院副院长黄松友2003年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话指出:处理合作建房纠纷时,关键是确认当事人是否有合作的意思表示,而不必过多拘泥于合作的形式,如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房,而不参加经营,可以不设立项目公司,但合建双方必须共担风险。

2、认定性质的法律依据根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

3、结论因此如果房产联建协议的主要内容是预购房屋,即虽然约定了参建方支付投资,但参建方在房地产开发活动中并不按照投资比例共享利益和共担风险,参建方只是在房屋建成后按约定取得房屋的话,这样的合同本质上属于商品房预售合同。

二、商品房预售合同的效力认定1、商品房预售许可证明根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第1篇一、引言房屋联建是指两个或两个以上自然人、法人或者其他组织共同投资、共同建设、共同拥有、共同使用、共同受益的一种房屋建设方式。

房屋联建在我国具有悠久的历史，近年来，随着城市化进程的加快，房屋联建现象日益增多。

然而，房屋联建过程中可能出现的法律问题也日益凸显。

本文将就房屋联建的法律后果进行探讨。

二、房屋联建的法律关系1. 主体关系房屋联建的主体包括：联建人、施工单位、监理单位、设计单位等。

联建人是指共同投资、共同建设、共同拥有、共同使用、共同受益的自然人、法人或者其他组织。

施工单位是指承担房屋联建施工任务的单位。

监理单位是指对房屋联建工程进行监督检查的单位。

设计单位是指承担房屋联建工程设计任务的单位。

2. 权利义务关系（1）联建人之间的权利义务关系联建人之间的权利义务关系主要包括：①共同投资：联建人按照约定比例共同投资，承担房屋联建的相关费用。

②共同建设：联建人共同参与房屋联建的建设过程，包括设计方案、施工进度、质量监督等。

③共同拥有：房屋联建完成后，联建人按照约定比例共同拥有房屋。

④共同使用：联建人按照约定比例共同使用房屋。

⑤共同受益：房屋联建完成后，联建人按照约定比例共同享有房屋的收益。

（2）联建人与施工单位、监理单位、设计单位之间的权利义务关系联建人与施工单位、监理单位、设计单位之间的权利义务关系主要包括：①施工单位：按照合同约定，完成房屋联建的施工任务，保证施工质量，按期交付工程。

②监理单位：对房屋联建工程进行监督检查，确保施工质量符合设计要求。

③设计单位：按照合同约定，完成房屋联建的设计任务，保证设计质量。

三、房屋联建的法律后果1. 合同纠纷房屋联建过程中，由于联建人、施工单位、监理单位、设计单位之间的权利义务关系复杂，可能导致合同纠纷。

例如：（1）投资纠纷：联建人之间对投资比例、投资方式等存在争议。

（2）建设纠纷：联建人对设计方案、施工进度、质量监督等存在争议。

（3）交付纠纷：施工单位未按期交付工程，或者房屋质量不符合约定。

房地产参建、联建的法律风险及防范,房地产开发指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，进而转让房地产开发项目，或者销售、出租商品房的行为。

近些年来，随着房地产业的发展，在房地产开发实践中，房地产企业进行参建、联建的现象非常普遍。

房地产开发商选择参建、联建的原因无非是由于资金、土地等条件的限制。

其情形大体有两种：(1) 有土地使用权而自有资金不足，故吸收其他单位投资联合开发；(2) 有资金但无房地产建设计划，或是为了省略立项，而以参建形式参与其他单位的房地产开发项目。

不过，如果参建、联建行为不符合相关法律法规，常常容易引发纠纷以至诉讼，导致当事人经济目标不能达成，还造成讼累。

房地产参建、联建中存在着许多法律上的风险。

事实上，撇开恶意欺诈行为而言，现在的大量房地产参建、联建纠纷、诉讼往往都是因为房地产开发企业本身在运作过程中未尽量规避法律风险而造成的。

因此，作为房地产开发主体，只有清楚参建、联建存在的相关法律风险，规范运作，才可能尽量规避防范风险，减少纠纷的发生。

一、参建、联建主体的风险及防范1995年1月1日起，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行。

在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守该法。

该法明确规定了房地产开发经营者必须具备相应的资格条件。

该法第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。

按照1998年国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业除必须具备上述条件外，还必须依法到工商行政管理部门办理企业法人登记，取得企业法人资格；然后到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，由其核发房地产开发资质证书。

关于审理联合建房法律法规房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。

一、联建的定义及特征所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。

我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。

从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：（一）、主体特定性。

体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。

《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

（二）贯彻责、权、利统一的原则。

实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。

比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。

根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。

第1篇一、概述合作建房是指多个自然人、法人或者其他组织共同出资，共同建设住宅或者其他建筑物的行为。

在我国，合作建房作为一种新型的房地产开发模式，受到越来越多人的关注。

为了规范合作建房行为，保障各方当事人的合法权益，我国制定了一系列法律法规。

本文将重点介绍合作建房的相关法律规定。

二、合作建房的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对土地的征收、征用、划拨、出让、转让、抵押等行为作出了规定。

合作建房涉及到土地的使用，因此，《土地管理法》是合作建房的重要法律依据。

2.《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划法》是我国城乡规划的基本法律，其中对城乡规划的编制、审批、实施、监督等行为作出了规定。

合作建房必须符合城乡规划的要求，因此，《城乡规划法》也是合作建房的重要法律依据。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，其中对房地产开发、交易、租赁、抵押、管理等行为作出了规定。

合作建房属于房地产开发的一种形式，因此，《城市房地产管理法》也是合作建房的重要法律依据。

4.《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国物权制度的基本法律，其中对物权、用益物权、担保物权等作出了规定。

合作建房涉及到物权的问题，因此，《物权法》也是合作建房的重要法律依据。

5.《中华人民共和国合同法》《合同法》是我国合同制度的基本法律，其中对合同的订立、效力、履行、变更、解除、违约责任等作出了规定。

合作建房合同是合作建房的核心文件，因此，《合同法》也是合作建房的重要法律依据。

三、合作建房的法律规定1.合作建房主体资格合作建房主体应当具备相应的民事行为能力，包括自然人、法人或者其他组织。

自然人应当具有完全民事行为能力；法人应当依法成立，并取得法人资格；其他组织应当依法成立，并具备相应的民事行为能力。

2.合作建房用地合作建房用地应当符合土地利用总体规划、城乡规划，并经依法批准。

第1篇一、引言联建房，作为一种新型的房地产开发模式，近年来在我国得到了迅速发展。

它是指由多个单位或个人共同出资，联合建设并共同使用的住宅或商业物业。

由于联建房涉及多方利益，因此在法律法规方面有着严格的规定。

本文将围绕联建房的相关法律规定进行详细阐述。

二、联建房的定义及特点1. 定义联建房，是指由两个或两个以上的单位或个人，按照约定共同出资、共同建设、共同使用、共同受益的住宅或商业物业。

2. 特点（1）多方参与：联建房的建设和使用权涉及多个单位或个人，各方利益交织。

（2）共同出资：联建房的建设资金由多方共同出资，承担相应的风险。

（3）共同使用：联建房建成后，各方共同使用，实现资源共享。

（4）共同受益：联建房的经营收益由各方按照约定比例分配。

三、联建房的法律关系1. 联建方之间的法律关系（1）出资关系：联建方之间形成出资关系，按照出资比例承担相应的责任。

（2）合同关系：联建方之间签订联建合同，明确各方权利义务。

（3）使用权关系：联建方共同使用联建房，享有相应的使用权。

2. 联建方与建设单位之间的法律关系（1）委托关系：联建方委托建设单位进行联建项目的建设。

（2）合同关系：联建方与建设单位签订建设合同，明确建设要求。

（3）验收关系：联建方对建设完成的联建房进行验收。

四、联建房的法律规定1. 联建合同的签订（1）合同主体：联建合同由联建方和建设单位共同签订。

（2）合同内容：联建合同应包括联建方出资比例、建设要求、使用权分配、收益分配、违约责任等内容。

（3）合同效力：联建合同依法成立，具有法律约束力。

2. 联建项目的建设（1）规划审批：联建项目应依法进行规划审批。

（2）建设标准：联建项目应符合国家相关建设标准。

（3）建设资金：联建项目的建设资金由联建方共同出资。

（4）建设进度：联建项目的建设进度应按照合同约定执行。

3. 联建房屋的使用（1）使用权分配：联建房屋的使用权按照合同约定分配。

（2）使用权转让：联建房屋的使用权不得擅自转让。