旧城区商业街开发模式的探讨

仿古商业街区改造问题研究20世纪80年代开始，全国很多个城市加大了商业街区和旅游景点建设的力度，各个城市陆续出现了一批富有传统文化特色和地方风格的商业街区，既提升了所在城市的商业价值、文化价值，更带动了当地旅游业的发展。

但与此同时，也出现了在传统商业区的改造中，很多城市往往忽视了自己城市本身的优势和特色，完全照抄照搬别的城市成功案例，结果变成了许多城市千城一面，大同小异的“同质化”现象。

一、过度开发“仿古”商业价值，忽略本身城市商业街的特色（一）适度而不过度任何一个城市的开发，都应符合城市的发展规划，以及本地居民的消费习惯和水平，适度规划，符合城市发展的进程，过度开发其“仿古”商业价值，失去了历史文化的特色，也丢掉了原有城市的面貌。

现如今很多城市的改造，为了模仿某些人丁兴旺的旅游景点，吸引外地游客的关注，忽略了城市本身的特色和发展进度，大兴土木，高房价、高投资，仿古逼真，仿佛一夜之间又多了很多千篇一律的某景点、某街道。

结果就是大批游客观光后感觉乏味，当地居民逐渐失去了传统文化的耳须目染，原有城市失去了历史文化的传承和新的活力。

（二）规划而不策划许多仿古商业街都在地方政府或者规划局指导之下来建筑的，规划方案也是通过招投标来决定，由一些著名规划设计院或者出自一些国家享有盛名的大师手。

这些尊崇历史遗迹的仿古现代建筑，大气、漂亮也风格迥异。

从建筑物的表面上看，它可能是仿古的，也可能是紧跟随潮流的，但是从长久的使用上看，却未必适合这个城市的长远发展，因为这种设计和决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的，它没有根据城市当地的市场发展和商业气氛策划设计，华丽但不贴合实际。

只有符合当地的城市发展、符合当地人文气息的设计、符合当地的历史文化传承，这样的规划才适合当地城市的发展进程。

二、忽视原有城市的历史沿袭与文化内涵（一）忽略历史沿袭，照搬照抄英国的一位著名建筑大师曾经说：古代传统的城镇建设和历史遗迹的建筑组织远胜于那些华丽的现代建筑。

益表现出集聚效应。

针对于地下构建的商业街，有必要拟定综合式的协调开发方案。

依照设定好的规划来确定布局，密切衔接旧城改造。

地下空间要融进点线面多维式的商业交通体系，贯通构建立体性的有机系统。

经过这种改进，未来地下商业街将会呈现为立体性的多层次样态，符合了新式的三维架构。

地下商业街基本包含了购物、餐饮、休闲娱乐于一体的商业形式，对传统商业街进行了创新，以便满足人们多样化需求，同摘要：近几年，我国商业资源呈现了一种饱和的状态，土地资源得到了最大化的利用，所以，地下商业街顺势而生。

如何在快速发展的新时期，有效缓解我国商业资源紧缺的现状，对新型的地下商业街进行合理的开发，是我国相关部门面临的重要课题。

关键词：地下商业街　开发现状　问题　出路分析上指引商业街的重新布局。

具体来看，应能依照当地特有的风景名胜、饮食以及历史的特色来重构原有的地下布局。

经过全方位的改进，才能创造出富于独特风情的新式商业街。

结合现有的文化特性，商业街还可融入电玩业这类的娱乐行业，创造出更优的总体经济价值。

开发难度较大因为地下商业街是对城市地下空间进行开发利用，施工标角度着手，严把人员关，严格制定用人标准，对新上岗的员工要核查其从业资格，做到所有员工持证上岗。

对于已经上岗的工作人员则应当定期考核，并且制定有针对性的培训计划，加强员工专业知识和技能，不断提升员工的整体综合素质，提高他们的工作责任感。

项目人员的综合素质能够有效保障建筑企业成本管理的顺利进行，也是工程项目施工顺利进行的前提。

除了项目员工自身的素质和责任感提升之外，项目经理也应该在原有的基础上不断完善自己，完善专业知识和技能，并且多多学习国外一些先进的管理模式，加强与员工、同事之间的交流、沟通，从而真正的市场价，测算出工程总实际成本。

同时，项目总成本、成本计划、施工预算、奖罚措施、实现计划目标等内容都应当列入合同条例里。

并且要根据合同责任规定来完成项目施工。

抓好材料管理控制建筑企业中所涉及的材料多种多样，因而材料成本是占项目总成本的一半以上，由此可见，加强与规范材料管理，才能有效保证企业的经济成本管理工作顺利进行。

济南“宽厚里改造模式”探索与启示张依依摘要：城市更新作为城市中的一种调控机制存在于城市的发展中。

而在这个过程中，历史街区改造潜在的巨大商业利益吸引了越来越多的开发商的关注，随之而来的是越来越多“千篇一律”的商业性开发模式出现。

“宽厚里改造模式”也无可避免地成为了这种全部拆除重建，彻底商业化的改造模式。

那么，如何开发改造城市历史街区，才能更好地避免城市更新中产生的破坏城市面貌的混乱局面？本文通过历史街区分层分析的方法深入解析了宽厚里改造之后的状态，总结出主要问题，通过与国内的两个改造比较成功的案例进行对比，找到“宽厚里开发模式”的短板。

最终得到一个很重要的启示，即将济南历史文化与历史街区更新融合，让繁华、活力与文化彼此交融；发掘出当地街区的文化特色，把济南的生活生态、历史文化有机地融入进去，引入济南的老字号，让商业街更有文化底蕴，从而形成具有济南特色与个性的商业街区。

关键词：历史街区改造，商业街区，宽厚里开发模式，历史街区分层分析方法，城市更新1 引言1.1研究背景与意义自“城市”存在以来，城市更新就不可避免地作为城市中的调控机制存在于城市的发展中。

特别是从工业革命之后，欧美一些发达国家的迅速发展使得城市环境恶化，而城市更新这一问题就突出的显现出来了。

由于城市中的历史建筑、社会生活场所以及城市文化不仅仅是各个城市市民们的生活记忆、精神寄托的载体，是城市历史的表现和特色的标识，更构成了人类社会文化的多样性和丰富性。

于是，城市历史街区的更新就成为城市复兴中的焦点问题，其中历史建筑及其建筑环境的保护与更新利用更是当今城市建设中亟待解决的问题。

在国内的城市发展过程中，城市历史街区潜在的巨大商业利益吸引了越来越多的开发地产商的关注，但在具体改造过程中却喜忧参半，甚至有些令人触目惊心。

近20 年间，国内打着当地传统历史街区旗号的“特色商业步行街”开发一拥而上，越来越多的失去“原真性”文化特色的“假古建、假古董”出现。

第23卷增刊合肥工业大学学报(自然科学版)Vo l.23№S1 2000年10月JOURN AL OF HEFEI U NIVERSITY OF T ECH NOLOGY Oct.2000试论屯溪商业老街的街区保护与发展阮战峰1,　万国庆2(1.黄山风景区规划土地局,安徽黄山　242709; 2.黄山市规划局,安徽黄山　245000)摘　要:屯溪商业老街历史悠久,文化底蕴深厚,是代表徽文化的重要体系,它适合当时的思想、文化艺术、建筑、饮食、方言等徽文化的典型特征。

文章通过屯溪老街的历史沿革及对其保护、整治的多个阶段,以老城中心街区改造实例就传统商业步行街如何适应现代商业空间模式进行了深层次思考,提出了传统商业步行街如何保护与发展的新模式。

其实际意义在于对徽文化保护与发展模式的探讨和研究。

关键词:传统文化;屯溪老街;保护发展;现代商业模式中图分类号:TU247 文献标识码:A 文章编号:1003-5060(2000)S1-0862-04On protection and development of Tunxi Ancient Business CentreRU AN Zhan-feng1,　WAN Guo-qing2(1.Planning and Lan d Bureau of Hu angs han Scen ic Area,Huan gshan242709,C hina;2.Huangshan M unicipal Planning Bur eau,Huang-shan City,Hu angs han245000,China)Abstract:T his paper deals w ith protection and development of Tunxi Ancient Business Center(Tunxi Ancient Street located in Huang shan urban districts)which,w ith a long histo ry and rich culture,w as reno wned for its characteristrics in the field of ideolo gy,econo my,culture,art,architecture,local di-alect and custom in the M ing and Ching Dy nasty.In this article,T he causes o f change and development of T unx i Ancient Business Centre are analyzed,the rebuilding and r enovation of T unx i urban districts is taken as an ex ample to set forth the view that the Ancient Business Centr e sho uld adapt itself to modern comm ercial pattern.Som e new ideas about protection and dev elo pment m easur es for the A n-cient Business Center are presented with the aim o f pro tecting and utilizing ancient cultural r elics. Key words:traditio nal cultur e;T unx i Ancient Business Centre;pro tection and dev elo pm ent;modern co mmercial patter n商业步行街因为比例为适中(小于1∶1)的空间,提供了人们在“限定”并“流动”的空间里自由自在地观赏、交往、购物活动的场所,在满足人们物质交往活动的同时,很大程度地满足了人们精神上的交往,符合以人为本的设计思想[1,2]。

中小型商业街开发盈利模式研究随着城市发展和经济的不断增长，中小型商业街成为了城市中不可忽视的一部分。

然而，如何让中小型商业街更具竞争力并获得盈利，在当前市场竞争激烈的环境中成为了一项重要的任务。

本文将对中小型商业街开发的盈利模式进行研究，并提出一些可行的建议。

一、租金收入模式中小型商业街作为商业综合体的一种形式，其主要的盈利方式便是通过租金收入模式。

商业街的开发公司通常将商业空间出租给各类商家，通过租金收取获得收益。

在确定租金价格时，应该根据商业街的地理位置、商业氛围、周边竞争环境以及商业面积等因素进行合理评估，以确保租金收入能够覆盖开发和运营的成本，并获得一定的利润。

然而，单纯依靠租金收入模式往往无法满足中小型商业街盈利的需求，因此需要通过其他方式来增加收益。

二、品牌运营模式中小型商业街可以通过引入知名品牌进行合作，从而吸引更多的消费者和商家。

通过与知名品牌合作，商业街可以提高整体的知名度和美誉度，吸引更多的顾客前来消费。

同时，借助知名品牌的影响力，商业街可以提高租金收入，并将其作为一个特色和卖点进行宣传。

此外，商业街还可以考虑引入特色品牌或特色店铺，以营造独特的商业氛围，并吸引更多的顾客。

特色品牌和特色店铺可以成为商业街的亮点，吸引潜在的消费者前来消费，形成口碑传播效应，为商业街的发展带来更大的影响力。

三、活动策划模式中小型商业街可以通过组织各类活动来提升其知名度和吸引力。

活动策划是商业街盈利模式中的另一种重要方式。

例如，商业街可以举办各类主题活动、展览、音乐会等，吸引更多的人流和商家参与。

通过活动的形式，商业街可以增加顾客的互动性和购物的乐趣感，从而提高消费者的满意度和忠诚度。

同时，活动策划也可以为商业街带来更多的赞助和合作机会，增加额外收入。

四、多元化业态开发模式中小型商业街可以通过多元化的业态开发来提升盈利能力。

通过引入不同类型的商家和服务业态，商业街可以满足消费者的多样化需求，并提供更加丰富的购物和娱乐体验。

历史街区商业运营模式的发展现状与改革建议研究——以杭州河坊街为例作者：徐意孙卓佳漏思颖来源：《经营者》 2017年第5期在历史商业街区纷纷被改造成商业步行街的同时，其共有的问题逐渐显现。

“不好玩”“没特色”是大部分游客对它们的评价。

因此，本研究通过对历史街区的发展现状入手，来对其运营模式提供一定的建议。

一、河坊街的发展现状通过实地走访，以及对游客和商户的问卷调查，本研究归纳了河坊街目前存在的三个方面的问题。

（一）仿古商业街泛滥，独特性缺失河坊街是经过修复的历史街区，并且在其定位为商业步行街的基础上，除了保留原有的一些老字号店铺外，也引入了很多带有品牌连锁性质的商业店铺。

因此，游客在游览河坊街时，只能注意到热闹的街市风光，无法感受到本地老居民和地道的杭州风俗。

并且，随着外地业主、客商和打工者的涌入，河坊街的商铺装修和整体风貌都呈现出一种缺乏历史依托的仿古状态，许多店铺只是套上“老字号”和“杭州特色”的外壳。

（二）河坊街开发与传统历史文化相割离河坊街的历史文化氛围有所缺失，前文所呈现的特色性的缺失也是原因之一。

河坊街的建筑风貌、旅游产品的设置等硬件条件方面缺乏特色，使得游客无法从客观环境上体验其历史文化氛围。

同时，在对河坊街经营的商户的问卷调查中，可以发现河坊街的开发过程中，对其人文历史环境的建设也有所欠缺。

商户对河坊街历史文化的了解程度以及学习意愿都不是很高。

（三）游客消费体验满意度不高对商户的调查结果显示，大部分反映经营过程中遇到的困难是“观光游客多，购买人数少”、“商品没有足够吸引力”。

此外，对进店客流量、成交顾客数以及经营过程中所遇困难三个方面的调查，可以发现河坊街游览游客的商品成交率与游览情况相比，并不十分乐观。

从游客角度看，河坊街的商品存在价格偏高的问题。

河坊街人气很旺但销售不旺，上档次的艺术品、收藏品价格偏高，档次不高没有特色的商品又引不起人们购物的欲望，无论旅游者还是本地人都是看的多买的少，一些店铺逐步发展成精美古建筑内的小商品市场摊位，从而导致历史街区品位有所下降。

018不同更新模式下的传统商业街更新对比研究——以前门地区两条典型商业街为例A Comparative Study on the Renewal of Traditional Commercial Streets under Different Renewal Modes: Take Two Typical Commercial Streets in Qianmen District as an Example文/高富丽 王成芳（通讯作者） Gao Fuli Wang Chengfang高富丽/华南理工大学建筑学院硕士研究生王成芳/华南理工大学建筑学院副教授※基金项目：国家自然科学基金面上项目（52078217）、广东省自然科学基金项目（2018A030313417）中图分类号：TU984 文献标识码：A摘要：小规模渐进式与大拆大建式是两种不同的历史街区更新模式。

传统商业街作为历史街区的核心组成要素，其保护与更新对历史街区整体复兴具有重要意义。

本文以前门地区两条不同更新模式下的典型传统商业街——大栅栏商业街和鲜鱼口老字号美食街为研究对象，梳理两条街的更新历程与空间形态演变，并通过实地勘察与现场访谈就更新后的自然物质环境、文化情感内涵与功能业态活力对比。

研究指出：两种更新模式各有利弊，应采用渐进式更新的同时加强多元群体的公众参与，并在此基础上，重视自然物质空间的保护、本地社会网络关系的维护和传统文化氛围的传承等多个维度。

关键词：更新模式、传统商业街、小规模渐进式、大拆大建式、大栅栏商业街、鲜鱼口老字号美食街Abstract: Small-scale gradualism and large-scale demoli-tion and construction are two different historical district re-newal modes. Traditional commercial streets are the core components of historic districts, and their protection and renewal are of great significance to the overall revival of historic districts.In this paper, two typical traditional com-mercial streets under different renewal modes in Qianmen District,Dashilan Commercial Street and Xianyukou Time-honored Food Street ,are taken as the research objects. The renewal process and spatial form evolution of the two streets are sorted out, and the updated natural material environment, cultural and emotional connotation and func-tional business vitality are compared through field surveys and on-site interviews. The research points out that: the two renewal modes have their own advantages and disadvan-tages, and it is more effective to adopt the gradual renewal while enhancing the public participation of multiple groups; and on this basis, attention should be paid to the protection of natural material space, the maintenance of local social network relations and the inheritance of traditional cultural atmosphere.Keywords: renewal modes，traditional commercial street，small-scale gradualism，large-scale demolition and construction, Dashilan Commercial Street，Xianyukou Time-honored Food Street引言城镇化快速发展对物质环境相对落后的历史街区产生巨大冲击，城市传统空间形态异化、历史街区文脉断裂、地域文化特色消失等问题应运而生，传统商业街也不可避免地遭到一定程度的破坏。

１．武汉天地开发背景２．武汉天地商业化更新中的理念武汉天地位于汉口旧城长江北岸的永清片区，原为汉口开埠后的旧日租界，是汉口旧城与新城区的过渡位置。

西邻中山大道，南接卢沟桥路，东临长江，面向汉口江滩公园，尽揽长江二桥江滩美景，周边连接解放大道、沿江大道、京汉大道、中山大道，与轻轨黄浦站咫尺之遥。

该地块历史建筑物保留完好，自身特色明显，绿阴覆盖，和式矮楼和西方复古式建筑在幽静的小街边排列得错落有致，红砖红瓦或灰砖红瓦的砖木建筑，样式简单，几乎均为多层建筑。

但该区域范围内环境较为杂乱，公共设施明显不足，交通受阻，市政管网缺乏。

政府为了改善生活环境，加强资金吸引，进行市政基础设施建设，提升生活环境品质，采取了市场的操作手段，逐步实现地块更新，实现价值升值。

在这样的改造背景下，市场经济下的投资回报与历史场所保存的平衡便成为了规划博弈的核心关系。

香港瑞安集团于２００５年拍下这块汉口中心城区的临江土地，整个项目规划参照上海新天地的改造模式，丰富旧城改造的内容和灵活的手法，将现代时尚元素注入老汉口的文化传统之中，集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施为一体的市中心综合发展项目，地块焕发出新的商机。

整体而言，设计者在其中保留数栋具有历史风格与历史价值的建筑物，并以此作为设计的切入口注入具有现代时尚元素的餐饮、娱乐、精致酒吧等多功能的设施，仿造上海新天地，打造出一条时尚的商业步行街，依靠武汉天地打造的良好品牌效应，周围建设高档写字楼和住宅区。

整个方案延续了汉口旧租界区的特色，充分尊重了旧城的肌理，同时完善了旧城功能配置，采用小街坊的尺度进行地块划分，围合式建筑布局，提升道路网密度，缓解交通压力，创造了宜人的街道空间。

建筑方案设计也充分考虑武汉市城市历史的特色，尤其是租界区的建筑特色，以旧城复建为基础衍生出了现代文化。

应当说明的是，我们要以发展的眼光来看待历史地区的建筑及场所的保护和更新，当历史建筑生存与发展的土壤发生变化时，我们需要及时调整相应的保护措施。

旧城商业步行街空间更新策略研究——以贵阳市西路商业街
为例
李骁;陈波;杨睿
【期刊名称】《贵州大学学报（自然科学版）》
【年(卷),期】2024(41)3
【摘要】随着城市发展从增量时代进入存量更新时代,城市旧城区土地空间的更新利用受到越来越多的关注,尤其是旧城商业步行街。

一方面,区位优势明显;另一方面,旧城商业步行街存在空间低效、传统商业逐渐衰落等问题,而传统的更新方法难以呼应现实需求。

基于此,从空间更新理念、利用效率和更新再利用模式3个方面对旧城商业步行街的空间更新难点进行了分析,提出更新、激活、织补三大策略,并以贵州省贵阳市市西路商业步行街为对象加以研究,以期能为类似情况的商业步行街空间更新规划提供参考。

【总页数】8页(P78-85)
【作者】李骁;陈波;杨睿
【作者单位】贵州大学建筑与城市规划学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.13
【相关文献】
1.老城传统商业街区游憩空间微更新策略研究——以观前街区为例
2.旧城区商业街道适应性更新设计研究——以苏州、无锡、常州旧城区商业街道为例
3.共享(街
道)空间在旧城商业街更新中的应用研究——基于重庆市八一路的实证调查4.历史步行商业街区的微改造更新——以沈阳中街商业步行街为例5.旧城复兴视角下城市中心区商业步行街的场所精神与空间更新——以绵阳北街步行街为例
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论“总市”视角下传统街区的复兴与发展摘要：对当前湘潭市旧城区建设不和谐现象要从其文化底蕴加以反思.要明确新旧和谐是湘潭发展的基本战略目标,要把握文化的延续性、有机性和整体性三大特征;切实保护好湘潭“总市”文化遗产,留住城市记忆的文化根基;促进新旧协同,强化城市文脉成为城市个性特色的主旋律;传承地域建筑文化基因,推进和谐新建筑创作。

建设一个具有地方特色和时代特色的码头商业街区，结合湘潭市空间上以及时间上能够利用的一切活跃元素，运用保护与更新并举的规划思路,更新落后的人居环境，重塑百年的码头商业街区，希望唤醒昔日繁华景象的同时又能拉动旅游经济的发展。

主题词:湘潭传统街区码头文化复兴旅游引言:历史文化街区是省、自治区、直辖市人民政府核定公布应予重点保护的，保留遗存较为丰富，能够比较完整、真实地反映一定历史时期传统风貌或民俗、地方特色，存有较多文物古迹、近现代史迹和历史建筑，并具有一定规模的地区。

而保护与更新模式也不应局限于“博物馆式”的物质躯壳或者过度商业化的经济开发。

应将其视为“活物”，维持或唤醒其活力，需强调街区自身的复兴，以街区的“活力再现，特色复兴”为根本目标。

1.为什么要重新规划建设湘潭传统街区？从发展的角度来看：古城湘潭有数千年的建城史，其历史文化的精髓，积聚于中山路、平正路和窑湾地区。

唐宋时代，湘潭即以商业发达而闻名全国，明末，湘潭县城街市，沿江从宋家桥延至唐兴街，有码头10余处，房舍鳞次栉比，江中帆墙林立。

云贵川甘的货物多集于此地而运往岭南，外洋货物也越过岭南而至此地集散，商业相当繁荣。

正如明代礼部尚书李腾芳在《湘潭戍兵议》中所描写的：“路走以马，水行以舟，百货辐辏，典当铺、游妓馆林。

”水运成就了湘潭历史上“小南京”、“金湘潭”的盛名，也传扬了“米氏”、“药都”的美誉，故其文化背景颇为深厚。

然而，近几年的开发建设，带来的却是瓷砖、玻璃幕墙、莫名其妙的水泥塔楼。

浓郁的滨江建筑特色和码头街区文化面临冲击，而它是城市文化遗产的重要组成部分，体现了地域特色与文化内涵，是一座城市悠久历史和灿烂文明的最好见证。

传统商业街区的规划改造设计探讨32072119860930****摘要：传统商业化街属于城市特色型商贸区域，是集旅游、购物、休闲、民俗、历史、回忆等多种功能为一体的综合性娱乐型街道。

不仅承载着城市重要的精神所在，代表着城市所特有的风俗，是区别于其地区性的独特空间领域。

从形成城市或地区的精神和文化与历史的角度来看，规划与改造传统商业化街道具有十分重要的用途。

本文从传统型商业化街道的底蕴和类别切入，阐明了设计及改造的状况和分歧，讨论了商业化街道改造和规划的理论性依据，对传统商业化街道的规划措施了展开分析探究。

关键词：传统街区；设计改造；规划改造引言传统型商业化街道的空间的结构特性比较特殊，建筑风格体现了其地区发展的进程，也体现了时代的足迹，是旧城区的关键组成部分。

商品的交易场所，一度需要商店林立的古城传统商业街，现在变更和计划面临着一系列难题，而文化代表性桥梁将通商业街重新高度。

每个古城的文化名片和历史文明窗口，都能充分显示出人文底蕴。

1传统商业化街道空间的设计现状和问题1.1新兴的建筑与城市的历史文化底蕴的冲突建筑充分体现了城市的文化底蕴，显示出鲜明的文化历史特性。

但是，目前传统商业化街区的规划设计存在诸多矛盾。

如传统型商业化街道的建筑古迹和宗教性建筑布局不合理等。

在对街区进行改造时，由于当地人们对历史文化的认识不足，交通不便、投资不足等问题使城市再设计不完善、房屋改造和规划面临诸多难题。

新兴型建筑的新奇的风格显得黯然失色，建设现代建筑，或一味引入流行元素制作的古典、北欧式或后现代流派的新奇风格，无法做到对传统型街区风格的和谐统一，也会对城市中文化历史造成一定程度的破坏性，很难科学地进一步发扬自己的文化。

1.2城市发展过程的空间接连性缺陷我国建筑物的特点在于注重的空间感，这方面的探究比重超过了建筑物的造型设计。

而当前传统型商业化街区对这方的考虑有所缺失，对建筑空间的理解不够深刻，把目光单一的放在关注建筑物的体积、颜色和形式，从而忽略了周边的围合公共空间，在室内商业建筑中使用过多的不和谐因素会影响建筑空间的连续性和美观性。

旧城商业圈问题剖析与改造构想基于传统商业人文内涵的旧城商业圈改造问题研究——以南昌市为例摘要：随着城市的快速扩张，旧城区商业圈面临的挑战日益突显，商业圈作为老城区未来发展不可或缺的重要组成部分，其改造不仅能为城市发展注入新的活力，也有利于赋予新城区以新的内涵。

但在改造过程中，如何保留其特色的传统商业人文内涵便成了当前需要解决的问题。

关键词：传统商业人文内涵旧城商业圈改造问题一、南昌旧城区商业圈现状随着城市的快速发展，南昌市旧城中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，该商业圈主要以八一广场为中心，分别向北京西路、中山路、八一大道延伸，形成了一个巨大的十字形商业圈。

其中大型商场主要聚集在十字中心沿八一大道周边，特色商业街则分布于中山路、胜利路、孺子路、展览路等支路区位，在区位较远一些地方如老福山、洪城大市场和万寿宫等综合市场。

在空间形态分布方面。

南昌旧城商业圈主要以线状与面状分布为主。

线状商业街是由众多商业点，按一定结构比例或规律排列形成的商业街，其中以中山路和胜利路步行街为代表，线状商业街作为一种传统的平行聚合分布商业聚集形态，其交通通达性好，人口流量大，具有非常巨大的商业潜力。

面状商业区则是指在一定地域范围内以商业功能为主导且商业设施分布呈连续性的区域。

其中以八一广场为中心辐射区域为代表，协同周边各大商业街共同构成。

面状商业圈以其成熟的商圈模式，便捷的交通，巨大的人流客流而著称，对于区域经济发展有着举足轻重的作用。

在经济效益方面。

南昌市作为江西省的省会，其经济地位毋庸置疑，其中，以八一广场为中心的旧城商业圈在整个南昌市商贸往来中也发挥着巨大的作用。

据统计，以八一广场为代表的旧城区商业圈占全市社会消费品零售总额的XXX%；从客流量来看，旧城区商业圈平均每天客流量是以金融中心著称的红谷滩新区的5倍、是高新区的12倍。

这些数据充分体现了旧城区商业中心地位。

此外，在商业圈的商业人文层面。

目前南昌市主要的传统商业人文内涵区域仍集中在以八一广场为中心的商业圈。

城市更新板块：旧改商业街的开发及运营要点一、商业街旧改开发中的问题此文探讨的是关于城市区域内，原有存在历史商业街区的改造或开发项目，不讨论新设区域内设置全新的商业街。

此类商业街项目的开发，往往会牵涉到政府、企业和原有住户（租户）之间的等多方面的利益纠纷，政府需要提升城市整体形象、开发企业需要利润和品牌形象、而原有住户要的则是房子、补偿、就业、就学等等各种利益（我从业经验中还遇到项目中有教堂庙观等宗教用地），所以商业街旧改开发的难度很大。

相对来说，做好一个旧改项目虽然表面利润不高，但使得民营开发商能够从政府置换回其他土地利益，所以一些苦于无法通过招拍挂获得土地的开发商，还是有一定愿意去参与。

然而在这种项目开发的过程中，存在着一些需要重要的问题往往被人所忽视。

（一）问题的形成原因1、权属问题由于城市重心转移且快速发展发展过快，很多城市内商业街上土地原属于集体所有，政府协调难度大，开发企业面对商谈对象多，从而导致开发改造成本高昂。

2、开发管理问题项目有房屋所有权存在多种款式，很多原有商业街内房屋属于政府直属公房，清退或与租户讨论赔偿的难度模式也在增加，所以由谁主导开发是一个关键问题。

3、收益问题商业街区的前期投资巨大，后期的经营风险更大，而回报周期漫长，短期效益低，需要长期持久性不断运营。

加之前面所述的两点问题会使得一些民营开发企业存在着一定顾虑，假如无钱可赚，那么不如不干。

（二）前期开发难点的解决方式1、以前国内商业街旧改工作多是以政府或政府组建的开发公司为主导，但这种完全的政府主导模式中政府很难以符合市场形势的实际需求来进行开发改造，只能是提升基础设施、楼宇翻新层面，对于有商业价值的房屋不知该如何下手或无法做到价值提升，使得原有住户（租户）非常不满或有抵触情绪。

2、由政府委托开发商进行主导，地方政府把控的模式。

一般此类模式下，政府将管辖范围内的商业街通过出让土地或经营权方式，引入开发商。

再由开发商结合市场需求实施改造开发，政府只在规划和行业宏观层面进行管理，比较有代表性的项目是瑞安新天地系列项目。

Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。

定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。

项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。

“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。

Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。

项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。

“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。

武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour 上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。

历史街区的商业开发模式及其规划方法研究以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例一、本文概述随着城市化进程的加速，历史街区的保护与商业开发之间的平衡问题逐渐凸显。

如何在保护历史文化遗产的实现街区的可持续商业发展，成为当前城市规划与文化遗产保护领域的重要议题。

本文旨在探讨历史街区的商业开发模式及其规划方法，以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例，深入分析其成功的商业模式与规划策略，以期为类似的历史街区保护与开发提供有益的参考和借鉴。

本文首先概述了历史街区商业开发的重要性及其面临的挑战，包括如何在保护历史文化价值的同时实现经济效益，如何平衡传统与现代元素，以及如何在商业化进程中保持街区的独特魅力等。

接着，文章将介绍成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三个案例的基本情况，包括地理位置、历史背景、文化特色等。

然后，文章将深入分析这些历史街区的商业开发模式，包括商业模式的选择、商业业态的布局、商业氛围的营造等方面。

文章还将探讨其规划方法，包括规划理念、规划原则、规划策略等。

文章将总结这些成功案例的经验教训，提出历史街区商业开发与保护的建议和展望。

通过对成都锦里、文殊坊、宽窄巷子等历史街区商业开发与规划方法的深入研究，本文旨在为相关领域的实践者提供理论支持和实践指导，推动历史街区保护与商业开发的协调发展，实现文化遗产保护与城市经济发展的双赢。

二、历史街区商业开发模式分析历史街区的商业开发模式，是在保护历史文化遗产的基础上，实现街区经济价值和社会价值的双赢。

这需要对街区的历史、文化、地理等多方面进行深入研究，以制定出符合街区特色的开发策略。

成都的锦里、文殊坊、宽窄巷子就是历史街区商业开发的成功案例，其开发模式具有鲜明的特色和代表性。

锦里作为成都历史文化名街，其商业开发模式以“文化旅游”为主导。

锦里在保持古街风貌的同时，引入了各类文化体验项目，如川剧表演、茶艺表演、手工艺术等，使游客在购物的同时，也能深度体验成都的历史文化。

锦里还积极开发地方特色商品，如蜀绣、竹编等，使游客在游览的过程中，能够带走对成都的美好记忆。

关于特色商业街模式及运营的探讨特色商业街是指一条或几条商业街道，以特色消费、特色商业服务和特色文化为核心，打造成集购物、休闲、文化、旅游等多功能于一体的综合性商业街。

特色商业街的模式和运营需要兼顾市场需求、商家体验和城市形象等方面，下面将进行探讨。

首先，特色商业街的模式要符合市场需求。

市场需求是特色商业街发展的基础。

特色商业街的模式应该根据消费者对特色产品、特色服务和特色文化的需求进行定位。

例如，以手工艺品、地方特色美食或者古镇特色文化等为核心的商业街，可以吸引国内外游客及当地居民；以时尚潮流、个性设计和创意产品为核心的商业街，则适合年轻人等目标群体。

特色商业街的模式一定要与市场需求紧密结合，才能吸引更多的消费者和商家。

其次，特色商业街的运营需要注重商家体验。

商家是特色商业街的建设者和服务提供者，他们的体验感受直接影响到特色商业街的运营效果。

特色商业街的运营可以通过提供良好的经营环境、合理的租金政策、高品质的服务等方式，吸引和留住优质商家。

同时，特色商业街还可以通过商家培训、市场推广等方式，提升商家的经营水平和知名度。

只有商家获得了良好的体验，愿意长期在特色商业街营业，才能保证特色商业街的稳定运营。

第三，特色商业街的运营需要注重城市形象的塑造。

特色商业街的形象直接影响着人们对该商业街的认知和评价。

特色商业街的运营可以通过精心设计和装修，打造独特的建筑风格和视觉形象，给人们留下深刻的印象。

同时，特色商业街还可以注重景观规划和环境整治，提供绿化、亮化、座椅等公共设施，为人们提供愉悦的消费环境。

特色商业街的运营还可以和城市的历史文化、地域特色等进行结合，使之成为城市的地标和旅游景点，进一步提升城市形象。

最后，特色商业街的模式和运营需要多方合作。

特色商业街的开发和运营需要政府、商家、社会组织等多方面的参与。

政府可以提供政策支持和基础设施建设，商家可以提供特色产品和服务，社会组织可以提供市场调研和文化推广等支持。