商业街开发模式及案例

一、丽江花园项目概况
丽江花园位于广州市番禺区南浦岛东部，北连广州，南通番禺市桥，为广州著名文化社区，其居住人群均为各行各业的高级白领、文化志士、广告人、儒商等，其中，大学本科以上占48%，大专毕业占23%，企业中高层管理人员占55%；另外，到2002年10月，58%的家庭拥有电脑，宽带上网率达到39.6%。

由此可以看出，丽江花园当初的高尚文化居住社区的项目定位已经实现。

与丽江花园一江之隔的是多个高尚居住小区，这些居住小区的业主多为广州早时的自由生意人士，这部分人群由于起步较早，在当时的广州人中来说属于富有一族，其消费能力以及消费品位都相对较高。

在丽江花园项目开发时，开发商粤海房地产公司已经建设一座私家大桥——丽江花园桥连通东北岸的多个住宅小区。

二、社区商业配套概况
丽江花园社区商业主要由社区底商和渔人码头社区商业中心构成。

１、社区底商概况
丽江花园底商位于小区北部，主要由丽茹楼、丽影楼、丽茵楼、丽波楼、丽荃楼以及丽彦楼等六栋商住楼的底层商铺构成，沿新江路、新园路、新河路以及新林路形成沿廊式社区商
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底商、邻里中心面积配比图
商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。

按照这个标准可以推算出丽江花园每千人拥有的社区商业面积=29800/37.500=794.67平方
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近年来，我国购物中心的存量及开发量急速增加，购物中心已经不再那么稀缺，甚至部分城市已经出现了过剩的危机。

当未来消费再进一步升级，怎样的商业形态将成为下一个爆款。

当消费需求升级后，人们的需求会呈现一种怎样的特征？强体验、健康消费、个性消费、娱乐至上；品牌要会讲故事，崇尚科技和创新，消费需求快速变化；高颜值，即时分享，消费成了身份表达的一种方式。

未来的商业项目，已经不止是为市民提供一个购物的去处，而开始成为承载着城市生活内容的公共空间。

当前的中国商业地产，正面临着存量与开发双方面转型的艰难期。

一方面是各地商业开发建设潮此起彼伏，部分城市商业严重饱和，竞争激烈。

另一方面，存量购物中心面临着品牌、业态、体验的高度同质化，经营艰难。

在此大背景下，众多商业地产开发运营商们尝试通过创新性的定位规划、积极的业态优化组合、跨界尝试、不断加持的场景营销、大数据研究等，希望找到一条差异化特色竞争之路。

其中，将街区和MALL组合起来，形成既可以逛街购物又可以休闲娱乐的复合型商业综合体，被众多开发商当作提高竞争力的主要手段。

然而，纵观国内主打“mall+街区”的项目，大部分的外街运营都是依托购物中心来带动客流，无法形成自发的客群，使得真正成功运营街区的案例少之又少。

接下来，派小沃就分享几个案例，与各位一同借鉴参考。

|| 石狮泰禾广场石狮泰禾广场以“网红经济”为突破口，成功打造出一条“网红街区”，也正因此，石狮泰禾广场斩获了“中国品牌与购物中心·艾肯奖——年度主题创新购物中心”奖项。

在狮城扎根三年的石狮泰禾广场积极应战，以“mall+街区”的模式突破传统商业运营困局，并结合当地消费者特殊消费习惯以及人文文化，因地制宜，瞄准并集合石狮的“夜经济”。

从夜间娱乐、餐饮场所的稀缺性出发将夜间消费作为主打亮点之一，以年轻及心态年轻人士为主要客群，发力“晚”上，开拓出属于自己的一条破局之路。

因此，项目运营团队结合目前的传播载体以及年轻人的信息接受面，提出打造“网红酒吧一条街”的概念，并迅速落地。

社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一，但在实际操作中，社区商业开发并非规模越大越好，而要结合社区人口消费适度开发。

目前社区商业主要有三种开发模式：
一、社区商业中心型
社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。

它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。

通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射的范围在1－
1.5公里，服务人口5－8万人左右。

二、社区次主力店组合型
次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。

它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。

通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。

其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1－2万人左右。

三、纯商业街模式
纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以
经营社区便利店，满足本社区居民消费为主，在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他品种服务对象主要为本区居民。

在实际的社区商业规划中，既要考评自身的社区人口的消费要求，还要考虑周边一定范围内的社区的商业规划和距离商业中心的远近等指标。

Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。

定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。

项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。

“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。

Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。

项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。

“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。

武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour 上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。

商业步行街案例集案例一：泰华新天地步行街<一）产品结构：1100M山东最长室内景观性步行街；步行街以优雅、现代、年轻、时尚、活力的经营为主，分为四层。

新天地一街：情侣漫步街；新天地二街：最女人的街；新天地三街：最活力的街；新天地四街：超级震撼街。

特色业态及分布：二层：泰华新天地美食街---- 满足味蕾的挑剔，诱惑视觉的盛宴经营面积近5000平方M，云集了中西餐、各地特色餐饮的知名餐馆，在经营上体现了传统文化和现代文化的结合，打造潍坊人的时尚餐饮特区是我们泰华新天地美食街追求的目标，在这美食的天堂，心情的家园，您将感受到的是热情、真情和亲情。

b5E2RGbCAP 主要经营上岛咖啡、北京好伦哥、巴里奥·巴西烤肉、清粥小菜、浅草拉面、八番面屋、巴蜀味道、阿香M线。

三层：泰华运动汇经营面积3000平方M，是潍坊最大最全的运动用品专卖店。

汇集体育运动器械、健身器材、运动休闲服饰，搭建时尚运动平台。

主要品牌有：阿迪达斯、耐克、锐步、美津浓、李宁、匡威、乔丹、特步、德尔惠、花花公子、安踏、彪马等。

p1EanqFDPw京广书城---- 精神生活空间▪经营面积1300平方M，专业经营涵盖社科、文艺、经营、生活、少儿、语言、影视、音乐及其他专业科技等20个类别近6万个品种。

设有影音堂、人文馆、生活馆、时尚馆、财经书架、精品SHOW、教辅书店、特价书店、儿童益智园、网络下载等分区，更好的满足不同年龄、不同阶层读者的需求。

并有咖啡吧、金碟吧等休闲专区，为顾客营造如自家书房般的精神生活空间、创造无限的阅读可能。

DXDiTa9E3d四层：泰华家电城---- 流行时尚更精彩，精品家电伴我行经营面积5000平M，汇集知名品牌家电、手机、数码、小家电。

全省首家海尔最新潮流U-HOME旗舰体验店入驻泰华城。

最新技术产一时间在这里上市，最新电子生活在这里体验。

潍坊市最大的平板城入驻泰华家电城，这里主要经营手机、高端平板电视、冰箱、数码类、小家电类、厨卫类产品。

历史街区的商业开发模式及其规划方法研究以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例一、本文概述随着城市化进程的加速，历史街区的保护与商业开发之间的平衡问题逐渐凸显。

如何在保护历史文化遗产的实现街区的可持续商业发展，成为当前城市规划与文化遗产保护领域的重要议题。

本文旨在探讨历史街区的商业开发模式及其规划方法，以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例，深入分析其成功的商业模式与规划策略，以期为类似的历史街区保护与开发提供有益的参考和借鉴。

本文首先概述了历史街区商业开发的重要性及其面临的挑战，包括如何在保护历史文化价值的同时实现经济效益，如何平衡传统与现代元素，以及如何在商业化进程中保持街区的独特魅力等。

接着，文章将介绍成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三个案例的基本情况，包括地理位置、历史背景、文化特色等。

然后，文章将深入分析这些历史街区的商业开发模式，包括商业模式的选择、商业业态的布局、商业氛围的营造等方面。

文章还将探讨其规划方法，包括规划理念、规划原则、规划策略等。

文章将总结这些成功案例的经验教训，提出历史街区商业开发与保护的建议和展望。

通过对成都锦里、文殊坊、宽窄巷子等历史街区商业开发与规划方法的深入研究，本文旨在为相关领域的实践者提供理论支持和实践指导，推动历史街区保护与商业开发的协调发展，实现文化遗产保护与城市经济发展的双赢。

二、历史街区商业开发模式分析历史街区的商业开发模式，是在保护历史文化遗产的基础上，实现街区经济价值和社会价值的双赢。

这需要对街区的历史、文化、地理等多方面进行深入研究，以制定出符合街区特色的开发策略。

成都的锦里、文殊坊、宽窄巷子就是历史街区商业开发的成功案例，其开发模式具有鲜明的特色和代表性。

锦里作为成都历史文化名街，其商业开发模式以“文化旅游”为主导。

锦里在保持古街风貌的同时，引入了各类文化体验项目，如川剧表演、茶艺表演、手工艺术等，使游客在购物的同时，也能深度体验成都的历史文化。

锦里还积极开发地方特色商品，如蜀绣、竹编等，使游客在游览的过程中，能够带走对成都的美好记忆。

精品商业街开发盈利能力分析商业街是一个集购物、娱乐和餐饮于一体，并有良好商业氛围的地方。

精品商业街作为商业街中的高端消费区域，一直受到人们的关注。

本文将分析精品商业街开发的盈利能力，为相关研究提供参考。

一、市场需求首先，分析精品商业街开发的盈利能力前，必须了解市场需求。

精品商业街的目标消费群体是高端消费者，他们追求独特的购物体验和品质。

因此，精品商业街的商品和服务需要具有创新性和高品质，以满足消费者对独特性和品质的需求。

二、商业模式精品商业街的商业模式需要与市场需求相匹配。

其中一种常见的商业模式是以租金收益为主要盈利来源。

开发商将商业街的店铺出租给商家，并从租金中获取收益。

另外，精品商业街还可以通过赞助、广告等方式获取额外的盈利。

三、租金定价租金定价是精品商业街盈利能力的重要因素之一。

合理的租金定价可以吸引更多的商家入驻，增加租金收益。

但是，过高的租金可能造成商家无法负担，导致店铺空置率上升。

因此，开发商需要根据市场需求和竞争情况，合理定价，以确保租金收益的最大化。

四、商家运营商家的运营水平直接影响精品商业街的盈利能力。

精品商业街需要吸引具有品牌知名度和销售优势的商家入驻，以增加消费者流量和购买力。

开发商可以通过积极招商和店铺经营指导，提高商家的运营水平，进而提升盈利能力。

五、品牌形象精品商业街的品牌形象对盈利能力具有重要影响。

一个有吸引力和独特性的品牌形象可以吸引更多的消费者，并提升他们对商品和服务的认可度。

因此，开发商需要通过建立精品商业街的独特风格和形象，以增加品牌的吸引力。

六、管理与运营精品商业街的盈利能力还受到管理与运营水平的影响。

良好的管理与运营能够提升商业街的运行效率和顾客满意度。

对商家的租金收取、维护等管理工作需要精心安排，以确保盈利能力的最大化。

综上所述，精品商业街开发的盈利能力是由多个因素共同影响的。

市场需求、商业模式、租金定价、商家运营、品牌形象以及管理与运营，都是影响精品商业街盈利能力的关键要素。

特色商业街5大开发模式（文化/时尚/历史/艺术/主题）及12个成功案例详解核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。

一、时尚+商业1、三里屯village定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。

艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。

不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。

（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。

）业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。

南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。

领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。

配比：业态比餐饮等。

北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。

品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。

品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。

2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。

定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。

京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。

品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店；o MissSixty/Energy 北京旗舰店；o FUBU北京唯一店；o直营概念店Adidas Heritage；o法国流行品牌promod 北京第一家店；o SJSJ北京第一家店；o美国时尚品牌GUESS北京旗舰店；o美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店；o法国品牌Lilith 北京第一家店；o西班牙鞋具皮具品牌Patricia 的北京第一家店；o德国女装品牌MARCCAIN 的北京第一家店；o高级服装订制台湾品牌GIOIA PAN 的中国第一家店；o雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等；o别具特色的爵士乐酒吧CJW；o北京第一家外文书店Chater House；o韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；o GoldBo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等。