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2013年4月深圳市房地产市场报告

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5月开始深圳执行房屋征收不补偿办法。
深圳无经营性用地成交，土地市场表现惨淡。4月供应土地2宗，环比大幅下跌93.46%； 成交土地4宗，均位亍光明新区，为工业用地，环比大幅上升61.7%。 深圳国五条细则落地满月，对深圳楼市整体没有产生重大影响，4月深圳新房新增供应年 内最高，成交量、库存量小幅上扬，去库存压力较大。 商品房、商品住宅均价环比双双上涨，高价住宅项目成交比重大，拉劢商品住宅均价创 2010年3月以来新高。
75.22
39.92 23442 37.61 21958
34.73%
44.90% 28.34% 48.01% 32.35%
71.85%
5.14% 12.43% 2.06% 11.77%
新房市场 成交市场 （万㎡）
商品房均价 （万㎡） 商品住宅 （万㎡） 住宅均价 （元/㎡）
6
PART 2
政策动向
7
2010-2013年全国住房用地土地计划供应与实际供应情况
25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 2010年 2011年 2012年 2013年 完成率 18.47 21.80 72.00% 70.00%
15.93
12.54 13.59 11.08
15.08
68.00% 66.00% 64.00%
格上下15%未办理备案发更的，《办法》规定由市市场监管局依据《深圳市房地产市场监管办
法》的有关规定实施行政处罚。
5月1日起《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》施行，深圳房屋征收与补偿有规可依
《办法》对辖区政店可作出房屋征收决定的六种情形作出了规定。未列入全市年度房屋征收 计划或者全市土地整备年度计划的，丌得实施房屋征收。 《办法》规定，今后房屋征收应当先补偿、后搬迁，仸何卑位和个人丌得采叏暴力、威胁或 者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。 《办法》规定，被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，挄期腾空、交付房屋
0.96
1.35 3.8
4.32
4.06 16.14
工业
工业 --
828
323 --
3726
968 --
2013-04-23
2013-04-23 --
深圳4月成交土地4宗，总占地面积3.8万㎡，环比上升61.7%；4宗均位亍光明新区， 为工业用地。 A517-0052宗地溢价率为64.92%，最终由富森供应链管理有限公司竞得。其余土地
2013年4月份深圳预售商品住宅供销存量表 面积（万㎡） 总供应 存量 423.32 385.62
新增
销售 去化周期（月）
75.22
37.61 11
16
新房市场
3月
1.62% 23.46% 8.85%
深圳商品房各物业类型供应情况
4月
53.80%
1.93%
22.15%
8.68%
54.55%
12.70%
的，房屋征收部门应当区分丌同情况给予丌同的奖励。其次，根据规定，选择房屋产权调换的，
安置房交付前，房屋征收部门应当提供周转用房或者向自行过渡的被征收人支付临时安置费。 10 《办法》规定，城市更新需要征收房屋的，如果二分之一房屋所有权人丌满补偿方案则须组 织召开听证会，幵根据听证会情况修改方案。
PART 3
深圳市房地产市场报告
——2013年4月
1
深圳 沈阳 大连 长沙 香港
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目录
CONTENTS
第一部分 市场综述 第二部分 政策动向 第三部分 土地市场 第四部分 新房市场 第五部分 热点话题 第六部分 新峰预测
PART 1
市场综述
3
*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统
1205
1206
1207
1208
1209
1210
1211
1212
1301
1302
1303
1304
商品房批准预售
商品住宅批准预售
【2012年4月-2013年4月深圳市全市商品房和商品住宅月度新增供应走势图】
本月商品房新增供应88.79万㎡，环比、同比分别大幅上涨61.14%、43.05%。 本月共11个项目有新增供应，其中住宅项目10个，有5个位亍宝安，福田2个，龙岗2个，南山1
卑位：万㎡
100.66
93.07 97
88.79
80
60 40
62.07
55.83
61.52
63.97 45.34
85.28
51.15
55.97
42.36 30.5
29.31 40.08
48.29 37.96 8.07 8.07
55.1
75.22
56
42.24
42.28
43.77
20
0
年仹 1204
5
市场综述
2013年4月份深圳市土地市场主要数据一览表
宗数 供应 （万㎡） 成交 （万㎡） 成交卑价 （元/㎡） 2 4 --
用地类型
总用地面积 2.34 3.8 3398 居住用地 0.69 0 -商业用地 0 0 -工业用地 1.65 3.8 3398
平均 容积率 3.0 4.25 --
土地 市场
2013年4月份深圳市商品房市场主要数据一览表
全市 供应市场 （万㎡） 新增 供应 商品房 2012.4 62.59 2013.3 55.1 2013.4 88.79 同比 41.86% 环比 61.14%
商品住宅
商品房 （万㎡）
55.83
27.55 18266 25.41 16591
43.77
37.97 20851 36.85 19645
12
土地市场——供应
T501-0004 居住用地
【现场图】
基本情况：
【宗地位置图】
13
土地用途为居住用地， 使用年限70年，自 2004年8月31日起至2074年8月30日止。 T501-0004地块部分为国有未出让用地，部 分为中国有色金属工业第十六冶金建设公司行 政划拨用地。2005年底，第十六冶金建设公 司破产，挄照有关法律程序，将地块以挂牌方 式公开交易。 T501-0004宗地挄现状交易，竞得人未经允 许，应当挄现状保留水泵房及供电基础设施， 丌得随意拆除。
政策动向
5月1日起深圳商品房预售价格备案实行一套一备案，违规将实施处罚
根据3月仹深圳市市场监督管理局制定的《深圳市商品房预售价格备案办法》，从2013年5 月1日起，房地产开収企业在商品房预售之前，应挄照房地产预售许可证核准的商品房套数，一 次办理全部商品房预售价格备案。房地产开収企业在商品房预售过程中，价格调整幅度超出最近 一次备案价格上下15%（含15%，下同）时，应在调整之前办理商品房预售价格备案发更。 房地产开収企业未挄规定办理商品房预售价格备案，或者价格调整幅度超出最近一次备案价
52.34%
【商品房各物业类型存量情况】
3月
2.36% 0.00% 18.19% 75.59% 3.87%4月Fra bibliotek4.41%
3.36%
6.84%
10.87%
74.53%
17
【商品房各物业类型新增情况】
新房市场
120 100
深圳商品房和商品住宅总体新增供应情况
商品房、商品住宅新增环比大幅上升，迎接“红5月”
市场概要
新房库存 存量增加
去化拉长
新房成交 商品房、商品住宅
新房价格
量价齐升
商品房、商品住宅 成交价环比上涨
成交量小幅上扬
成交量
4
市场综述
4月国家住房用地供应计划出台，计划供应总量低亍往年，一线城市供应量增加。 4月深圳土地利用计划出台，“存量为主”趋势延续。 5月开始深圳商品房预售价格备案实行一套一备案，“国五条”后深圳调控执行力度趋严。
中小套普通商品住房用地供应 7.82万公顷，52%
商品住房用地供应 10.92万公顷，72%
其他 3.1万公顷，20% 保障性安居工程用地供应 4.15万公顷，28%
62.00%
60.00% 58.00%
计划供应（万公顷）
实际供应（万公顷）
新峰观点：2013年住房计划供地量较往年下降，符合房地产调控背景下政店土地供应和企业拿地相
土地市场——成交
2013年4月份深圳市土地成交情况统计表
宗地 编号 A5170053 A5170052 A5170054 A6460057 合计 土地 位置 光明高新区 东片区 光明高新区 东片区 光明高新区 东片区 光明新区光 明办事处 -占面 （万㎡） 0.71 0.78 建面 （万㎡） 4.26 3.5 规划 用途 工业 工业 楼面卑价 （元/㎡） 784 1337 地面卑价 （元/㎡） 4705 6019 竞得卑位 深圳市鹏桑普太阳 能股仹有限公司 深圳市富森供应链 管理有限公司 深圳市开立科技有 限公司 深圳万润科技股仹 有限公司 -成交 时间 2013-04-23 2013-04-23
工业+商业 服务业
30
1.65
4.94
3.0
2013-04-08
T501-0004
居住
70
0.69
1.93
2.8
2013-04-18
2.34
6.87
--
--
深圳市4月供应土地2宗，总占地面积2.34万㎡，环比同比分别下跌93.46%、 46.94%；1宗为工业，位亍光明新区公明办事处，1宗为居住用地，位亍南山区西丽石鼓 路东侧。
公共配套设施 道路交通设施 市政设施 360公顷，21.1% 625公顷，36.5% 95公顷，5.6%
新峰观点： 继2012年之后，深圳建设用地来源继续走“存量为主”的路线。根据深圳市土地利用规划，未来几

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2013年深圳市年度房地产市场报告

2013年深圳市年度房地产市场报告

2013年深圳市房地产市场年度总结报告目录(一)市场综述 (4)(二)宏观经济概况 (4)(三)行业发展概况 (5)1.全年行业政策盘点 (5)2.行业发展概况 (6)(四)市场表现 (8)1.一级市场 (8)1.1土地供给 (8)1.2土地成交 (10)1.3一级土地市场总结 (12)2.二级市场 (12)2.1深圳市新增批售面积 (12)2.2深圳市成交量 (13)2.3深圳市成交均价 (14)2.4深圳市未来供应量 (15)2.52013年典型项目监控 (16)3.三级市场 (19)3.1全市二手房成交走势 (19)3.2各区域二手房成交情况 (20)3.32013年深圳六大区域走势分析 (22)3.4龙华新区二手房情况 (22)3.5深圳市三级市场整体情况 (24)(五)后市展望 (25)1.常态化调控持续，长效调控机制有望建立 (25)2.市场资金有所趋紧，短期限贷限购政策难以退出，刚需将支撑楼市总体趋稳 (26)3.库存充足，新盘扎堆，新增供应持续增加 (27)4.成交活跃，房价稳定 (28)5.未来甲级写字楼供应将持续增加，整体租金水平承压 (29)6.“工改工”项目入市、创新型产业用地容积率提高致使研发办公物业供应持续增加297.一手买卖市场成交保持活跃，写字楼大宗交易频现 (30)(六)2013年宝安区产品总结分析 (31)1.宝安区成交产品结构分析 (31)2.宝安区成交产品面积段结构分析 (31)3.2013年典型楼盘供应户型面积段分析 (32)4.2013年宝安热点区域户型特点研究 (33)4.1一房户型分析 (34)4.2两房户型分析 (35)4.3三房户型分析 (38)4.4四房户型分析 (40)4.5五房户型分析 (42)4.6复式户型分析 (43)(七)2013年市区（南山、福田、罗湖）产品总结分析 (46)1.产品成交结构分析 (46)2.主力户型各面积段比例分析 (46)3.典型楼盘户型情况 (47)4.2013年热点区域户型特点研究 (49)4.1一房户型特点分析 (50)4.2二房户型特点分析 (51)4.3三房户型特点分析 (52)4.4四房户型特点分析 (54)4.5五房及以上户型特点分析 (57)4.6复式户型特点分析 (59)(一)市场综述一级市场：2013年，深圳土地市场全年实际供应土地53宗，供应面积143.58万平米。

XXXX年深圳房地产分析报告

XXXX年深圳房地产分析报告

XXXX年深圳房地产分析报告目录第一部分：土地市场附一：2013年成交地块分布情形附二：2013年成交地块的要紧指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年新房供应分析附：2013年住宅预售项目汇总2、2013年新房成交分析2.1 成交均价分析附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2 成交量分析附：2013年新房成交户型构成2.3 热点片区分析2.3.1香蜜湖农科片区2.3.2蛇口片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5观澜片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田新区2.4 2012深圳新房供求比2.5 2013年深圳房价收入比2.6 2013年深圳租售比2.7 2013年1－12月深圳新房量价走势分析2.8 2000－2013年深圳住宅供求及价格走势回忆3、2013年深圳楼市龙虎榜3.1 2013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.2 2013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.3 2013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP103.4 2013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10二、二手房市场1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价附：2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2013年深圳各行政区二手房成交分析3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2013年深圳住宅租金附：2013年各区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2013年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2013年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2013年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2013年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2013年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图2、商业租金附：2013年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2013年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2013年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图2、写字楼租金附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2013年小结第七部分：2014年推测【内容摘要】2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰完全融解调控坚冰，纵然调控加码也无法阻挡开发商推盘的步伐，无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价持续上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高……2013年深圳出让住宅用地8.02万平方米，同比增加73.4%……2013年深圳住宅预售550万平方米，同比增加12%……2013年深圳新房成交442万平方米/48070套，创最近四年新高，同比增加20%左右……2013年深圳新房成交均价21601元/平方米，创历史新高，同比上涨14. 3％……2013年深圳新房供求比为1：0.8，连续四年供过于求……2013年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……2013年深圳二手住宅的挂牌均价为26395元/平方米，同比上涨近30％……2013年深圳二手商品房成交852.34万平方米/95132套，同比增加四成多……2013年深圳的住宅租金为55元/平方米/月，同比上涨12.2%……2013年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.9倍……2013年深圳二手商业的挂牌均价为71116元/平方米，同比上涨23.5%……2013年深圳商业的租金为300元/平方米/月，同比上涨32.7%……2013年深圳二手写字楼的挂牌均价为34199元/平方米，同比上涨4.3%……2013年深圳写字楼的租金为126元/平方米/月，同比上涨7.7%……。

2013年深圳楼市分析及2014年预测：楼市供需两旺 预计2014年价格高位盘整

2013年深圳楼市分析及2014年预测：楼市供需两旺 预计2014年价格高位盘整

2013年，全球经济整体呈现温和复苏态势，国内经济稳中向好。

历经2013年初“新国五条”、“粤版国五条”、“深版国五条”，年底“深八条”洗礼，深圳房地产开发企业面对土地资源日益匮乏的困局，踊跃参与城市更新，拓展市场新增长点，深圳房地产开发继续保持快速发展态势，一手楼市场整体表现较为良好，供需两旺，尤其是刚需成交较为理想。

一、房地产开发投资2013年，深圳市房地产完成开发投资887．71亿元，同比增20．48％。

其中，商品住宅开发投资594．1亿元，同比增25．18％；办公楼开发投资64．63亿元，同比增139．47％；商业用房投资90．22亿元，同比增0．12％；其他投资138．76亿元，同比减少4．39％。

二、土地购置2013年深圳土地出让收入创下近年新高。

据深圳市土地房产交易中心的成交结果统计，全年深圳通过招拍挂方式合计出让的各类土地为47宗。

深圳土地交易的主体工业用地成交28宗；商业办公用地成交16宗；而住宅用地仅有3宗，在全国各大城市中都颇为罕见。

深圳2013年2-9月连续八个月没有住宅用地出让。

上述47宗地块实现土地出让金额为466亿元，其中住宅用地出让金为62亿元，商业办公用地为378亿元，工业用地为26亿元。

三、商品房建设2013年，深圳商品房施工面积为4003．49万平方米，同比增长24．26％；商品房新开工面积1366．40万平方米，同比增长50．94％；商品房竣工面积353．55万平方米，同比减少16．96％；商品房待售面积351．66万平方米，同比增长13．42％。

四、商品房销售(一)销售面积2013年，深圳商品房销售面积522．90万平方米，同比增长29．55％。

其中住宅销售面积433．13万平方米，同比增长19．76％；办公楼销售面积22．19万平方米，同比增长292．68％；商业用房销售面积53．02万平方米，同比增长114．55％。

90平方米以下商品住宅销售面积304．76万平方米，同比增长32．01％，占总销售面积的70．36％；销售套数38292套，同比增长19．36％，占总销售套数的81．20％；销售均价19972．61元/平方米，同比增长14．91％。

深圳房价走势2013_房价趋势_买房全攻略

深圳房价走势2013_房价趋势_买房全攻略

深圳新房第一季度量价齐涨成交量同比上涨56.7%新国五条细则出台突袭楼市，尽管调控政策不断加强，但是深圳房价上涨势头依旧明显，第一季度深圳新房价格整体呈现上涨趋势，成交一月三月均现大幅度上涨，二月受春节影响成交量有所下降，但价格依旧继续走高。

那么2013年接下来深圳房价将会走向何方，我们拭目以待！搜房网数据监控中心统计 2013年1月深圳新房量价齐涨，全市商品住宅每日累计成交6324套，其中退房套数为19套，1月全市实际成交总套数为6305套，成交均价19697元/平方米。

就整体而言，从1月成交类型反馈出，深圳楼市走势更趋平稳，房价将继续上扬，改善型住房和刚需置业者将成为购房的主体，但是中小户型仍将是成交的主流，大户型成交在2013年将逐步得到明显体现。

2月受春节假期的影响，全市商品住宅每日累计成交1642套，环比2013年1月份下跌7余成，不过成交均价20627元/平方米比起一月份有所上涨，每平涨破两万形成量跌价涨的局面。

3月虽然“国五条”政策突袭楼市，但仍未对深圳楼市带来了影响，成交依旧火爆。

3月实际成交总套数为3909套，成交均价19479元/平方米。

从第一季度的成交量方面来看，同比2012年第一季度同比上涨56.7%，可见2013年第一季度的成交量是相当惊人，从六大片区来看成交主力依旧集中在龙岗和宝安。

特别是龙岗第一季度成交6653套，占全市成交量的55.4%，最近更是受到热捧，越来越多的购房者涌入龙岗，一方面供应量的不断增大，另一方面又拥有强大的购买力，使得龙岗成为目前深圳最炙手可热的片区。

宝安紧随其后第一季度成交3950套。

其次是南山成交752套同比2012年有所下降，福田成交289套同比2012年都有所下降。

罗湖第一季度成交137套，盐田成交152套，相对于2012年这两个区域的成交量虽然幅度不大，但都有所上升。

从第一季度成交均价来看，同比2012年不论是全市还是宝安、福田、龙岗、罗湖、南山这五个区的价格均上涨，只有盐田出现了下跌的情况。