关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的,其土地成本如何分摊的问题

乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。

购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。

交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。

三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。

其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法一、概述房地产企业在项目开发过程中，会产生各种成本，包括土地成本、建筑成本、设计费用、工程施工费用、销售费用等。

为了合理分摊这些成本，确保项目的经济可行性，房地产企业需采用适当的成本分摊方法。

本文将介绍不同的成本分摊方法及其应用场景。

二、按照项目规模比例分摊在较大型房地产项目中，成本分摊可按照项目规模比例进行。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·根据各项成本的比例，计算各项成本在总成本中的占比。

3·按照各项成本的占比，分摊到各个单元或楼栋。

4·对于土地成本，可以根据用地面积或用地比例进行分摊。

三、按照建筑面积分摊成本分摊也可以根据建筑面积进行。

这种方法适用于不同楼层或单元所占比例相对固定的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的建筑面积，并计算其在总建筑面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

四、按照销售面积分摊成本分摊也可以根据销售面积进行。

这种方法适用于销售阶段已经确定了各个单元或楼栋的销售面积的项目。

具体步骤如下：1·确定项目的总成本。

2·计算各个楼层或单元的销售面积，并计算其在总销售面积中的占比。

3·按照各个楼层或单元的占比，分摊成本。

附件：本文档附带以下附件供参考：1·房地产企业成本分摊Excel表格示例。

2·成本分摊方法的详细说明文档。

法律名词及注释：1·土地成本：指房地产企业取得土地使用权所支付的费用。

2·建筑成本：指房地产企业在建设过程中的直接建筑费用，包括材料费、人工费、设备费等。

3·设计费用：指房地产项目的设计过程中所发生的费用，包括设计师薪酬、设计图纸费用等。

4·工程施工费用：指房地产项目在施工过程中所发生的费用，包括施工人员薪酬、施工材料费用等。

房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一：前言房地产行业的发展离不开对成本的科学管理和合理分摊。

本文旨在介绍房地产成本分摊的一般办法，并提供相关法律名词及注释，以便读者更好地理解和应用。

二：开发成本分摊办法2.1 土地成本分摊办法在房地产开发过程中，土地成本通常是最重要的成本之一。

土地成本分摊的办法包括土地出让金按面积分摊、土地性质分摊等。

2.2 建设成本分摊办法建设成本是房地产项目中的核心成本，其分摊办法主要有按照建筑面积、按照套内建筑面积、按照使用面积等。

2.3 装修成本分摊办法装修成本是指房屋的装修、改造等费用，其分摊办法可以根据房屋的不同装修程度、装修材料成本等因素确定。

2.4 公共设施成本分摊办法公共设施成本是指为满足业主共同需求而建设的公共设施，如电梯、公共区域等。

公共设施成本的分摊办法可以考虑按照建筑面积、按照业主的使用面积等。

三：税费成本分摊办法3.1 印花税、契税、增值税等成本分摊办法在房地产交易过程中，购房者需要承担一些税费成本。

这些税费成本可以根据购房者购房面积、购房价格等因素分摊。

3.2 物业费成本分摊办法物业费是指为房产提供物业管理服务所收取的费用，物业费的分摊办法可以参考房屋面积、房屋产权年限等进行确定。

3.3 其他税费成本分摊办法其他税费成本如城市维护建设税、教育费附加、契税等，其分摊办法可以根据具体情况进行确定。

四：附件本文档涉及到的附件包括但不限于相关协议、合同、表格等，具体附件请参考相关文件。

五：法律名词及注释5.1 土地出让金：指购买土地使用权所支付的费用。

公摊面积等。

5.3 套内建筑面积：指实际居住面积，不包括赠送面积、公摊面积等。

5.4 使用面积：指业主实际使用的面积，可根据契约约定进行计算。

5.5 印花税：指在一些经济行为中，按照一定标准征收的税费。

5.6 契税：指房地产交易过程中需要缴纳的税费。

...（下列相应添加法律名词及注释）六：结语附件：1. 相关协议2. 合同文件3. 表格样本法律名词及注释：1. 土地出让金：由地方出让土地使用权所收取的费用。

土地价款分摊问题（土地增值税）涉税问题处理方式房地产企业（一般纳税人）拍得一块地，土地出让金及拆迁费用2个亿，一次性开发，盖一座公寓和一个商业楼，工期两年，现开始对外销售。

公寓的占地面积共1000平米，商业楼2000平米，请问公寓和商业楼如何分摊土地价款？答：由于您公司的房地产项目是一次性开发，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，应按照下面的公式进行计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

上述“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

__________相关规定：《国家税务总局关于发布<>法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

——————以上案例为我们教学过程中，针对学员提出的具体问题作出的解答，答疑每周更新，有不妥的地方欢迎大家批评指正。

房地产企业成本分摊方法【房地产企业成本分摊方法】一、引言房地产企业在开展经营活动过程中，需要进行成本分摊，以合理确定各项费用的承担主体和分摊比例。

本文档将详细介绍房地产企业成本分摊的方法。

二、成本分类房地产企业的成本可分为直接成本和间接成本两大类。

1、直接成本：即直接与项目或产品相关的费用，如土地购置费用、建筑物施工费用、装饰装修费用等。

2、间接成本：即与项目或产品间接相关的费用，如管理费用、销售费用、财务费用等。

三、成本分摊方法为了确定各项费用的承担主体和分摊比例，房地产企业可以采用以下成本分摊方法：1、比例分摊法：按照各项费用的金额比例进行分摊。

例如，某项费用占总成本的30%，则该费用由各业务部门按比例分摊。

2、功能分摊法：根据各项费用的功能归属进行分摊。

例如，管理费用由管理部门承担，销售费用由销售部门承担。

3、直接分摊法：将直接与项目或产品相关的费用直接分摊至相应项目或产品。

例如，某项费用属于特定项目的，则直接计入该项目的成本中。

四、成本分摊程序房地产企业进行成本分摊时，可按照以下程序进行：1、确定成本分摊对象：根据具体情况确定成本分摊的对象，例如，按项目、按部门、按产品等进行分类。

2、确定分摊比例或分摊方法：根据成本分摊的性质和规模，确定合适的分摊比例或分摊方法。

3、进行成本核算和分摊：根据实际发生的费用，进行成本核算，并按照确定的分摊比例或方法进行费用分摊。

4、监控和调整成本分摊结果：及时对成本分摊结果进行监控和调整，确保分摊的合理性和准确性。

附件：本文档涉及的附件包括成本核算表、各项费用分摊表、成本分摊流程图等。

法律名词及注释：1、土地购置费用：指购买或租赁土地所发生的费用，包括土地拍卖款、土地转让款等。

2、建筑物施工费用：指房地产开发过程中所涉及的建筑物施工所产生的费用，包括建筑材料费、施工人工费等。

3、管理费用：指企业日常管理或行政办公所发生的费用，包括人员工资、办公设备费用等。

会计实务优秀获奖文档首发！房地产企业一次性取得土地分期开发房的成本分配问题分析-会
计实务精选文档首发
房地产企业在一次性取得土地分期开发房地产的过程中会出现以下三种情况：
情况一：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积相同，最终整个项目实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之和相同。

情况二：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符，但这只是各期开发楼宇间的局部调整，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建筑面积之
和相同，这样的差异可定义为时间性差异。

情况三：分期项目实际建筑面积与规划部门批准的建筑面积不相符。

少建或多建面积不能在未建项目中补建或少建，待全部项目完工后，实际建筑面积之和与规划部门批准的建
筑面积之和不相符，这样的差异可定义为永久性差异。

一、土地成本分配的方法
公共用地不需分配土地成本。

公共用地主要包括小区中的户外休闲场所、假山湖泊、景观水道等用地和不可出售建筑物用地。

公共用地是为全体小区业主共有或服务的，其土地成
本最终要分配到可售建筑面积土地成本之中。

如果分配公共用地土地成本，必然存在二次分配问题，因此公共用地不需分配土地成本。

根据以上三种情况合理分配土地成本，应按照会
计准则的基本要求及税法的基本原则分两大类六种方法进行土地成本的分配。

一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

在新政府补助准则下，4种不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税处理A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）通过招拍挂获得了一个旧城改造项目，支付土地出让金1亿元。

后来，A公司取得土地出让金返还款2000万元。

那么，在新政府补助准则下，不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理？情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途会计处理：《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。

房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。

本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。

二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。

2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。

3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。

4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。

三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。

2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。

3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。

4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。

5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。

四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。

五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。

2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。

3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。

六、全文结束。

房地产企业成本分摊方法房地产行业作为一个重要的经济支柱，在经济发展中发挥着举足轻重的作用。

然而，房地产开发过程中涉及到大量的成本支出，如何科学合理地分摊成本成为了一个重要的问题。

本文将从房地产企业的角度出发，探讨房地产企业成本分摊的方法。

一、直接分摊法直接分摊法是最为常见也是最为直观的成本分摊方法。

按照这种方法，房地产企业将直接与项目相关的成本，如土地购买费用、建筑材料费用、劳动力费用等，按照各个项目的比例进行分摊。

这种方法的优点是简单易行，容易理解和操作。

然而，直接分摊法只考虑了直接与项目有关的成本，未能考虑到潜在的间接成本，可能导致成本分摊不够准确。

二、间接分摊法与直接分摊法相对应的是间接分摊法。

间接分摊法试图将所有间接成本按照一定的规则进行分摊，以更准确地反映实际成本。

这种方法首先需要将房地产企业的间接成本进行分类，如管理人员的工资、办公场地租金、行政费用等。

然后，根据各个项目的规模、利润贡献等因素，确定每个项目应分摊的间接成本比例。

这种方法的优点是能够更全面地考虑到企业的各项成本，准确地反映出项目的真实成本。

但是，这种方法需要较为复杂的数据计算和较高的信息披露要求。

三、成本基点法成本基点法是一种将成本分摊于不同环节的方法，通过选择适当的成本基点，将成本按照一定比例分摊于各个阶段。

这种方法常见的基点有建筑面积、销售面积、净利润等。

以建筑面积为例，房地产企业可以将成本按照建筑面积的比例分摊到各个项目上。

这种方法的优点是简单易行，成本分摊比较公平合理。

然而，成本基点法通常只考虑了一个因素，可能不能完全准确地反映出实际成本。

四、综合分摊法综合分摊法是一种综合考虑多个因素的成本分摊方法。

在这种方法中，房地产企业将直接成本和间接成本综合考虑，以及各个项目的规模、利润贡献、风险等因素，确定最终的成本分摊比例。

这种方法的优点是能够在保证简单易行的前提下，较好地综合考虑多个因素，使成本分摊更加准确合理。

综上所述，房地产企业的成本分摊方法有直接分摊法、间接分摊法、成本基点法和综合分摊法等。

关于房地产企业土地成本分摊方法的探讨作者：陈绪娟来源：《现代经济信息》 2021年第6期陈绪娟中交重庆投资发展有限公司摘要：本文以案例举证方式说明了房地产企业在一次性取得多个地块分期开发和期内多业态开发的土地成本分摊中存在不合理的情形。

提供了现行条件下较为合理的解决方案，以期相对合理地确认开发产品的土地成本。

在房地产企业越来越薄利的市场状态下，有着比较重要的意义。

关键词：房地产企业；土地成本；分摊方法房地产企业的开发成本中土地成本占比在30%左右。

且在房地产企业利润率逐年下降的情况下，土地成本分摊不准确，对于开发产品销售定价，各期利润波动、投资战略决策等均有较大的影响。

目前会计准则对此没有明确的成本分摊规定。

在《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31号)(以下简称“31号文”)中有相关的规定，但又有不尽合理的地方。

因此，市场上各房企的分摊政策可能存在五花八门的情形，有按占地面积比例分摊的，有按建筑面积比例分摊的，还有按收入比例分摊的。

本文从现有市场情况分析土地成本准确分摊的必要性，以期推动政府和企业共同创造条件，合理确认土地成本。

一、房地产企业土地成本核算中存在的问题对于一次性通过出让方式取得片区土地综合开发权的房地产企业，一般与政府签定一个土地出让合同，分红线地块办理土地证并分期开发。

取得的各个土地地块的规划容积率各不相同，并分别限定了住宅和商业的建筑面积。

根据31号文：“第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。

如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

”“第二十九条 (一)占地面积法。

指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

如何正确的分摊土地成本最近，总有客户咨询房地产企业开发项目的土地成本怎么分摊？是按照建筑面积法还是占地面积法，傻傻的搞不清楚。

本文通过案例解析，帮您快速掌握土地成本分摊的步骤及分摊方法。

【案例】某房地产公司2017年2月通过招拍挂取得一块土地，缴纳土地出让金及契税共计41,200万元。

土地证上注明的土地面积为40亩（约26,667㎡）。

该项目规划总建筑面积为172,245㎡，分两期开发。

一期全部为高层住宅，规划指标上注明的占地面积为18亩（约12,000㎡），总建筑面积为60,302.45㎡，地下车库无产权，不计算容积率。

二期为综合体，规划指标上注明的占地面积为22亩（约14,667㎡），总建筑面积为111,942.55㎡（A、B、C座1-4层配建商业，建筑面积合计为15,791.88㎡）。

其中A座为高层住宅，建筑面积21,006.45㎡（其中1-4层为商业，建筑面积为2252.47㎡），基底面积为1,079㎡；B座为高层办公，建筑面积23,564.34㎡（其中1-4层为商业，建筑面积为5,475.99㎡），基底面积为746㎡; C座为高层办公，地上建筑面积48,794.23㎡（其中1-4层为商业，建筑面积为8,063.42㎡），基底面积为1,545㎡; 地下建筑面积18,577.53㎡，为有产权车位，属于计算容积率的面积。

【解析】一、土地成本在各期之间的分配：因为该项目分两期开发，因此先要将土地成本在一、二期之间进行分摊，计算方法如下：一期应分摊的土地成本=41,200*（18/40）=18,540万元二期应分摊的土地成本=41,200*（22/40）=22,660万元政策依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十九条规定分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

对同一宗地多个项目及分期分批开发房地产项目之间土地成本的分摊有哪些方法？答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法优先）。

各地具体规定举例如下：1.山西省规定。

根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告2014年第3号发布）第十八条第（二）项的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。

（2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。

2.四川省规定。

《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）第三条第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊。

”3.厦门市规定。

《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局2015年公告第3号发布）第三十一条第（六）项第二款规定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

”对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理机关批准。

土地开发成本如何分摊张晓奎【摘要】问：本公司以2000万元的价格受让100亩土地用于房地产开发.受让的土地后续支出,包括搬迁费用、“七通一平”等预计还将发生土地开发成本1500万元.根据规划,受让的土地分三期开发,其中一期开发占地40亩,二期开发占地30亩,三期开发占地30亩.目前本公司正在开发第一期项目.请问,第一期项目应当如何摊销土地开发成本？如何进行会计处理？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】2页(P28-29)【关键词】土地开发成本;分摊;房地产开发;后续支出;会计处理;公司;价格;摊销【作者】张晓奎【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F299.233.5问：本公司以2000万元的价格受让100亩土地用于房地产开发。

受让的土地后续支出，包括搬迁费用、“七通一平”等预计还将发生土地开发成本1500万元。

根据规划，受让的土地分三期开发，其中一期开发占地40亩，二期开发占地30亩，三期开发占地30亩。

目前本公司正在开发第一期项目。

请问，第一期项目应当如何摊销土地开发成本？如何进行会计处理？答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十条的规定，土地成本一般按占地面积法进行分配，如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产情况，其土地开发成本经商税务机关同意后，可先以土地整体预算成本按占地面积法进行分配，待土地整体开发完毕后再行调整。

如果将要发生的土地开发成本1500万元得到了税务机关的认可，则预先分摊的土地开发成本基数为：3500（1500＋2000）万元。

因为对土地成本一般按占地面积法进行分配，而占地面积法的分摊分两种情况：一种情况是一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；另外一种情况是分期开发的，应当首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

房地产企业成本分摊方法房地产企业成本分摊方法引言房地产企业的成本分摊方法是指将企业的成本合理地分摊给各个具体项目或部门，以便对企业的经营状况进行准确评估和管理控制。

通过合理的成本分摊方法，可以使企业更好地掌握成本情况，及时做出决策，提高企业的经济效益。

本文将介绍几种常见的房地产企业成本分摊方法，并分析其优缺点。

1. 直接成本分摊法直接成本分摊法是最直接、简单的一种方法，即将成本按照项目或部门的实际使用情况进行分摊。

例如，房地产企业的成本可以按照不同项目的土地面积、建筑面积或销售面积来分摊。

这种方法的优点是操作简单明确，适用于规模相对较小，项目相对独立的企业。

然而，直接成本分摊法忽视了不同项目或部门之间的相互关系，可能导致成本分摊的不公平性，无法准确监控成本的使用情况。

2. 间接成本分摊法间接成本分摊法是对房地产企业成本进行间接分摊的方法。

其核心思想是通过建立一种合理的分摊基数，将间接成本按照这一基数进行分摊。

常见的分摊基数包括单位面积、单位销售额、单位人工成本等。

例如，可以按照项目的建筑面积来分摊间接成本。

优点是可以较好地解决直接成本分摊法的不足，使成本的分摊更为公平，但也存在分摊基数的确定问题，需要根据企业的实际情况进行权衡。

3. 活动成本分摊法活动成本分摊法是一种基于活动的成本分配方法。

它通过将成本按照活动的发生频率或工作量进行分摊，从而实现成本的合理分配和管理。

例如，在房地产企业中，可以将成本按照项目的招商、设计、施工等活动来分摊。

活动成本分摊法的优点是更加精确地反映了成本的发生情况，提高了成本分摊的准确性和可控性，但需要对活动的发生频率和工作量进行准确测量。

4. 绩效成本分摊法绩效成本分摊法是一种根据每个项目或部门的绩效表现来分摊成本的方法。

这种方法认为，具有较好绩效的项目或部门应该承担较大的成本，而绩效较差的项目或部门则应承担较小的成本。

绩效可以通过产出、效益、效率等指标来衡量。

优点是激励了项目或部门的绩效改进，提高了整体的经济效益，但也存在绩效评估的主观性和难度。

干货，土地成本分摊的七种方式☞☞《新芽投资测算系列课》突破6万人次购买学习，需要的朋友可以☞☞点击此处文字前往学习NO.09/03昨天在新芽的拿地税费群里，大家在交流关于土地成本分摊方法的问题，新芽在这里给大家做一个简单的梳理。

在选择成本分摊方法中，计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积比例，面积选取的不同（例如土地面积占比、建面面积）导致分摊比例的变动，最终导致项目土地增值税清算结果有所差异。

所以，如何选择面积数据来源就说土地成本分摊的核心要素，决定了土地增值税预缴和清算工作。

这里给大家梳理了7大类成本分摊方法。

01面积数据来源01、修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

02、房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要。

二者均系土地增值税清算面积数据来源在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

#比如：某项目采取建筑面积法和层高系数法，土地增值税税负最低，其他项目就不一定。

房企土地成本分摊方法及其适用范围随着城市化进程的快速推进，房地产市场的竞争越来越激烈。

在开发房地产项目时，土地成本往往是房企的主要支出之一。

为了降低土地成本对项目盈利能力的影响，房企通常采取土地成本分摊的方法。

本文将探讨房企土地成本分摊的常见方法及其适用范围。

一、分摊方法1. 直接分摊法：直接分摊法是指将土地成本直接均摊到项目的各个单元中。

一般情况下，房企会根据不同单元的面积比例或销售价格确定分摊比例，然后按照比例将土地成本分摊到各个单元中。

2. 按建筑面积分摊法：按建筑面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑面积进行分摊。

这种方法适用于单元之间建筑面积相对均衡的项目，能够确保每个单元分摊的土地成本相对公平。

3. 按销售面积分摊法：按销售面积分摊法是指将土地成本按照各个单元的销售面积进行分摊。

这种方法适用于销售面积与建筑面积存在较大差异的项目，可以更准确地反映土地成本分摊情况。

4. 按建筑价值分摊法：按建筑价值分摊法是指将土地成本按照各个单元的建筑价值进行分摊。

这种方法适用于项目中存在多种类型或级别的建筑物，可以更准确地反映土地成本的分摊情况。

二、适用范围1. 多层住宅项目：多层住宅项目一般由多个相对独立的单元组成，每个单元的面积相对均衡，且销售面积与建筑面积差异不大。

因此，按建筑面积或销售面积进行分摊较为合适。

2. 别墅项目：别墅项目一般由单独的别墅单元组成，每个别墅的面积和价值可能差异较大。

因此，按建筑价值进行分摊可以更准确地反映土地成本的分摊情况。

3. 商业综合体项目：商业综合体项目通常包含住宅、商业、办公等多种用途，各个单元的建筑面积、销售面积和价值各异。

因此，综合考虑各个单元的特点，采用合适的分摊方法更能满足土地成本的分摊需求。

值得注意的是，房企在选择土地成本分摊方法时需要综合考虑各个单元的特点，确保分摊的公平性和准确性。

同时，分摊方法的选择也需要考虑项目的实际情况，以及市场需求和竞争情况。

关于分期开发取得土地使用权所支付的金额分摊问题关于分期开发取得土地使用权所支付的金额分摊问题一次购入土地分期开发土地成本的分配与非分期开发的土地成本分摊是不同的。

一次购入土地，一次开发，他的成本分摊只有完工与未完工之间、已售与未售之间分配。

分期开发的土地，他的土地成本，首先在各期之间分配，然后再在完工与未完工之间、已售与未售之间分配。

单位工程成本最终都表现为每平方米可售面积多少元。

这是房地产企业共摊成本分配的一个基本顺序。

一次性开发，因为每平方米可售面积土地成本是用一次性开发的总工程成本除以总可售面积，所以无论你是按占地面积分摊土地成本还是按建筑面积分摊土地成本，最终一次性开发的土地每平方米可售面积成本都是相等的，不存在每平方米可售面积土地成本不等的情况。

但一次购入土地分期开发的土地成本，会因分配基数（占地面积与建筑面积）的不同，而导致每平方米可售面积所含的土地成本相差很大。

因为分期开发的土地成本分配多了个前置的按项目期分配。

如果按土地占地面积平均分摊，即使是各期的土地占地面积相同，也会因为各期的建筑面积不同，而导致各期的每平方米建筑面积（或可售面积）所含土地成本不同。

如果按建筑面积分摊，即使是各期的土地占地面积不相同，也不影响每平方米建筑面积（或可受面积）所含土地成本。

这就要求企业要有一个合理性的把握。

否则，会因分摊基数不同而导致某期实际毛利率过低，在税务纳税评估时没法通过，给企业带来不必要的麻烦。

因为无论你怎么分配，最终土地成本都会全额扣除。

企业所得税实施条例规定，支出税前扣除的合理性是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

合理性的具体判断，主要是发生的支出其计算和分配方法是否符合一般经营常规。

因此一次购入土地分期开发应当考虑其前期分配对后期的影响，也要考虑与一次性开发每平方米可售面积所含土地成本相等的因素。

如果因分配不公而导致某期的毛利率过低，这就违背了税法合理性的规定，我想税务部门是有权要求企业重新分配的。