资产评估基础-明确业务基本事项知识点

资产评估基础第一章资产评估概述（5分）一、资产评估的主体和客体1、主体：资产评估机构及其评估专业人员。

2、客体：资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失和其他经济权益等。

二、资产1、依法获得财产权利是特定主体能够拥有或控制相关资产的前提条件，对资产的拥有或者控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，关键为控制权，不是完整产权或所有权。

2、资产是经济资源：经济资源具备有用性和稀缺性、资产的价值能够用货币计量和反映。

三、资产评估的特点1、公正性：依照法定准则进行（技术保证）、无利害关系独立的第三方（组织保证）2、鉴证性：价值鉴证，不是权属鉴证3、咨询性：意见无强制执行效力，不对定价决策负责4、专业性：专业化分工，建立在一定专业知识和经验基础上四、资产评估的原则：工作原则和经济技术原则（一）工作原则：独立、客观、公正（二）经济技术原则1、供求原则2、替代原则：公正性的保证3、预期收益原则：最基本的依据4、贡献原则5、最高最佳使用原则：法律上许可、技术上可能、财务上可行6、评估时点原则五、我国资产评估的行业发展历史、特点、地位、作用（一）历史1、1988年，大连炼铁厂与香港企荣贸易诞生首例资产评估业务2、1991年，《国有资产评估管理办法》第一部规范国有资产评估和行业的行政法规3、1993年，资产评估协议成立4、2017年，财政部发布《资产评估基本准则》（二）特点：改革开放催生、服务国有企业发展壮大、产权市场促进、金融市场加快、政府主导推动（三）地位：不可或缺的专业服务、专业服务业重要组成部分、体制改革的重要支撑力量（四）作用：资源优化配置引导、服务资本市场发展保障、规范经济秩序促进、维护资产权利主体的合法权益积极、维护公共利益和对外开放环境下的国家利益重要第二章资产评估的基础理论（10分）一、劳动价值论（供给端角度）1、商品的两因素：使用价值和价值商品是用来交换的劳动产品，包含使用价值和价值。

第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点：概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。

一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

特点：①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。

②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。

③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。

现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。

④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。

⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。

二、资产的含义与分类含义：（1）资产是一种权利资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。

评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。

（2）资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。

（3）资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。

分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。

有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。

无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。

资产评估业务基本事项一、概述资产评估业务是指对各类资产进行评估、估价的专业活动。

它在市场经济中具有重要的作用，不仅能够为企事业单位提供决策依据，还能够为投资者提供合理的投资方向。

本文将从资产评估业务的基本事项进行详细介绍。

二、资产评估方法资产评估的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是通过对市场上类似资产交易价格的比较，来确定资产的市场价值。

收益法则是通过对资产未来现金流量的预测和折现，来确定资产的价值。

成本法则是通过计算资产的重建成本，来确定资产的价值。

三、资产评估对象资产评估的对象包括房地产、机械设备、股权、无形资产等。

房地产评估是其中最为常见的一种，它主要用于房地产交易、融资抵押、税收评估等方面。

机械设备评估主要用于企事业单位的设备购置、资产重组等方面。

股权评估则是用于企业估值、企业并购等方面。

无形资产评估则是包括专利、商标、著作权等无形资产的评估。

四、资产评估过程资产评估的过程主要包括信息收集、数据分析、评估方法选择、评估计算和评估报告编制等环节。

信息收集阶段是通过获取相关资产的基本信息，包括资产的性质、用途、产权状况等。

数据分析阶段是对收集到的数据进行整理、分析，以便确定评估方法和计算资产价值。

评估方法选择阶段是根据资产的性质和实际情况选择适合的评估方法。

评估计算阶段是根据选定的评估方法进行具体的计算和分析。

评估报告编制阶段是将评估结果整理成报告形式，提供给委托方。

五、资产评估师资产评估业务的从业人员称为资产评估师。

资产评估师需要具备扎实的专业知识和丰富的实践经验，同时还需要遵守行业规范和道德准则。

资产评估师还需要不断学习和更新知识，以适应市场的变化和发展。

六、资产评估的应用领域资产评估在各个领域都有广泛的应用。

在金融领域，资产评估可以为银行、证券公司等金融机构提供贷款、融资、证券交易等方面的依据。

在税务领域，资产评估可以为税收征收提供准确的评估结果。

在企业管理领域，资产评估可以为企业的资产运营和投资决策提供支持。

第一章资产评估概述【主要考点】概念及经济技术原则（重点）。

作用、工作原则、价值与价格一、资产评估的概念2016年7月2日我国颁布了《中华人民共和国资产评估法》。

2016年12月1日起实施。

概念：“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”。

1.评估主体：法定，2评估师；非法定，2评估人员。

资产评估机构在领取营业执照之日起三十日内向（1）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支配的前提条件）。

资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。

资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据：。

（2）具有能够带来未来经济利益的潜在能力。

其价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。

（3）资产的价值应当能以货币计量。

评估的对象包括：不动产动产无形资产企业价值、资产损失或者其他经济权益等二、价格与价值劳动价值论：使用价值和价值。

社会必要劳动时间。

供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。

效用理论：价值由边际效用决定（主观评价）。

有用性（内容）和稀缺性（大小）均衡价格理论：边际效用决定需求，生产费用决定供给。

效用解决短期定价，成本解决长期定价。

成本、效用、供求共同决定价值。

方法）经济技术原则：（2+2+2+1）市场法：1.替代原则（注意买方与卖方）对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。

在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。

买卖方选择。

保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格）2．供求原则：在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。

收益法：3.预期收益原则资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是判断资产价值的一个最基本的依据。

4.贡献原则（源自边际收益原理）各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。

第02讲明确业务基本事项第二节明确业务基本事项一、资产评估业务基本事项资产评估业务基本事项主要包括（9项）：（1）委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人；（2）评估目的；（3）评估对象和评估范围；（4）价值类型；（5）评估基准日；（6）评估报告使用范围；（7）评估报告提交期限和方式；（8）评估服务费及支付方式；（9）委托人、其他相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项。

二、明确业务基本事项的主要内容及要求《资产评估执业准则——资产评估程序》规定，资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确资产评估业务基本事项，为确定是否承接相关业务提供依据。

（一）明确委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人1.明确委托人及产权持有人的基本情况一般包括但不限于下列内容：（1）委托人及产权持有人全称；（2）委托人及产权持有人类型、所属行业、注册地址和注册资本；（3）委托人和产权持有人所属行业、经营范围等。

2.明确评估报告使用人在可能的情况下，评估机构洽谈人员应当要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使用方式。

评估机构应当了解除了委托人和国家法律、法规规定的评估报告使用人，是否还存在其他的评估报告使用人。

如果存在，评估机构应当在适当及切实可行的情况下了解其与委托人和被评估企业或资产的关系。

对于已经明确的评估报告其他使用人，应当在订立资产评估委托合同中作出约定。

3.了解委托人与相关当事人之间的关系评估机构洽谈人员应当清晰了解委托人与产权持有人、委托人与其他评估报告使用人、产权持有人与评估报告使用人之间的关系。

一般情况下，委托人与产权持有人存在某种关系，比如委托人为被评估企业或被评估资产的股东、投资方、融资银行、债权人、管理层等。

当评估业务委托人与评估对象的产权持有人不是同一主体时，了解委托人与相关当事人的关系就非常必要。

这通常关系到评估业务有关资料收集与现场调查等工作的配合程度。

编制出具评估报告第七节评定估算形成结论资产评估专业人员在收集整理评估资料的基础上，进入评定估算形成结论程序，该程序主要包括恰当选择评估方法、形成初步评估结论、综合分析确定资产评估结论等具体工作。

一、评估方法的选择资产评估方法包括收益法、市场法和成本法三种基本方法及其衍生方法。

每种基本方法下还有具体的评估方法，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况恰当选择评估方法。

有关资产评估方法选择的具体内容详见第七章第四节。

二、评定估算形成结论在选定评估方法之后，资产评估专业人员还需要合理选择技术参数，应用评估模型等，形成初步评估结论。

例如，采用成本法，应当合理确定重置成本和各相关贬值因素；采用市场法，应当合理选择可比案例，分析评估对象和可比参照物的相关资料和价值影响因素，通过可比因素的差异调整，得出评估对象的价值；采用收益法，应当合理预测未来收益，并合理确定收益期和与收益口径一致的折现率，通过折现计算，得出评估对象的评估值。

资产评估专业人员应当对形成的初步评估结论进行分析，判断采用该种评估方法形成的评估结论的合理性。

首先应当对评估资料的充分性、有效性、客观性以及评估参数的合理性、评估模型推算和应用的正确性进行判断；其次对评估结论与评估目的、价值类型、评估方法的适应性进行分析；再次对评估增减值进行分析，确定资产评估增值或者减值的原因，并判断其合理性；最后可以通过对类似资产交易案例的分析，对评估结论的合理性进行判断。

当采用两种以上评估方法时，资产评估专业人员应当对采用各种方法评估形成的初步结论进行分析比较，对所使用评估资料、数据、参数的数量和质量等进行分析。

在此基础上，分析不同方法评估结论的合理性以及不同方法评估结论差异的原因，综合考虑评估目的、价值类型、评估对象现实状况等因素，确定最终的评估结论。

第八节编制出具评估报告资产评估机构及评估专业人员在评定估算形成评估结论后，应当编制、审核和出具资产评估报告。

资产评估相关知识点总结一、资产评估的相关知识点1. 资产评估的概念和作用资产评估是指根据一定的标准和方法，对特定的资产进行评估和估值，以确定其价值和价值变动的过程。

资产评估的作用主要包括：a. 为投资者提供决策依据。

资产评估可以帮助投资者了解资产的价值和风险，为投资决策提供依据。

b. 为贷款提供担保。

银行和其他金融机构需要对贷款担保资产进行评估，以确定其价值和抵押价值。

c. 为企业管理提供决策支持。

企业需要对资产进行评估，以确定其在财务报表中的价值，为企业管理提供决策支持。

2. 资产评估的方法和技术资产评估的方法和技术主要包括：a. 市场比较法。

市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格和特征来确定特定资产的价值。

b. 收益法。

收益法是根据特定资产所产生的未来现金流量来确定其价值。

c. 成本法。

成本法是根据特定资产的重建成本来确定其价值。

d. 折现现金流法。

折现现金流法是将未来的现金流量折现到现在，以确定特定资产的价值。

3. 资产评估的对象和范围资产评估的对象主要包括不动产、动产、金融资产和知识产权等。

资产评估的范围主要包括企业资产评估、财务报表资产评估、投资项目资产评估和贷款担保资产评估等。

4. 资产评估的标准和程序资产评估的标准主要包括国家法律法规、行业标准和专业规范等。

资产评估的程序主要包括资产调查、信息搜集、数据分析、价值评估和报告输出等。

5. 资产评估的风险和注意事项资产评估的风险主要包括市场风险、技术风险和人为风险等。

在进行资产评估时需要注意的事项主要包括数据真实性、估值方法的选择、估值技术的应用和风险的评估等。

二、资产评估的实施过程1. 资产评估的准备工作在进行资产评估之前，需要进行充分的准备工作，包括：a.明确评估的目的和范围。

确定资产评估的目的和范围，包括评估对象、评估标准和评估方法等。

b.收集评估所需的信息。

收集和整理评估所需的资料和信息，包括市场数据、资产信息和相关法律法规等。

资产评估实务（⼀）机器设备评估及基本事项的明确知识点机器设备评估第⼀节概述⼀、机器设备的定义和分类（⼀）机器设备的定义机器设备是指⼈类利⽤机械原理以及其他科学原理制造的（⾃然属性）、特定主体拥有或控制的有形资产（资产属性），包括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物等。

资产评估中，机器设备不仅包括利⽤机械原理制造的装置，⽽且包括利⽤机械、电⼦、电⼯、光学等各种科学原理制造的装置。

⼀般有三个基本特征：（1）由零部件组成；（2）零部件之间有确定的相对运动；（3）有能量转换。

（⼆）机器设备的分类1.固定资产管理中使⽤的分类标准《固定资产分类与代码》该标准适⽤范围⼴：国内的企业、事业单位、社会团体、军队和武警部队以及各级有关管理部门的固定资产管理、清查、登记、统计等⼯作。

国内编制的机器设备价格资料及价格指数⼤多采⽤这种分类，是资产评估中使⽤的最基本的分类⽅法。

2.会计核算中机器设备的分类根据我国现⾏会计制度，机器设备按其使⽤性质分为六类：（1）⽣产机器设备（2）⾮⽣产机器设备（3）未使⽤机器设备（4）不需⽤机器设备（5）租出机器设备（6）融资租⼊机器设备3.按机器设备的组合形式分类按照机器设备的组合形式，将机器设备分为单台机器设备和机器设备组合。

机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加。

⼆、机器设备的经济管理（⼀）机器设备的磨损与补偿（⼆）机器设备的利⽤率1.定义机器设备利⽤率，是指每年度设备实际使⽤时间占计划⽤时的百分⽐，是反映设备⼯作状态及⽣产效率的技术经济指标。

常⽤的设备利⽤率指标有时间利⽤率和能⼒利⽤率。

2.分类（三）机器设备的维护、检查、修理、更新改造与报废三、机器设备寿命机器设备寿命，是指机器设备从开始使⽤到被淘汰所经历的时间期限，可分为⾃然寿命、经济寿命和技术寿命。

四、机器设备评估的特点1.收益法的使⽤受到⼀定的限制，通常采⽤重置成本法和市场法。

2.机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加。