房地产目标客户群体定位及消费心理分析

题记：最近⼯作不是很忙，得以有闲整理⼀下⾃⼰的思维，下⾯就将我结合相关理论知识和⾃⼰的实践经验总结的项⽬定位⽅法整理出来，希望能在对⼤家有启发的同时，得到⼤家的指导、共同提⾼。

通常⽽⾔，在产品定位没有确定之前，项⽬定位有两个基本的层⾯，&考&试⼤$即市场定位和⽬标客户群定位；⽽当这两者确定了，项⽬的市场开发（推⼴）顺序也随之确定。

⽽这⾥我总结的三⾯、四步、五层次法就是确定这三个⽅⾯的基本⽅法。

下⾯我具体讲⼀下⽅法：市场定位是项⽬策划的核⼼、本源，是项⽬全程策划的出发点和回归点，是在项⽬策划初期就必须⾸先明确。

市场定位的前提是⼀份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、⽂化等⽅⾯），⾄少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项⽬在未来可供选择的市场取位？本项⽬相对的优势和风险在那⾥？ 这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是⽆本之⽊、⽆源之⽔了。

在这些素材具备之后，我们⾸先要考虑的就是项⽬的市场位置，即项⽬拟在未来市场中的战略取位。

具体⽅法就是三⾯交叉分析定位法，三⾯就是： 1、项⽬“我”所能（达到） 2、整体（或区域）市场所需（空⽩） 3、市场竞争者所弱（不⾜）三个市场状态⾯。

以市场竞争为导向，寻求这三⾯的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个⽅⾯的分析我们就很容易确定项⽬的市场定位——此种定位理念、⽅式对于中⼩项⽬⽽⾔，差异化的攻击⼒的明显。

当然，对于⼤盘⽽⾔其定位可能不会局限在某个细分的市场层⾯，⽽应当涉及到市场上⼤多的客户层⾯、类别，这时的定位理念运⽤就需要适度变通，更多的从意识形态和⽣活⽅式的⾰命、引导中实现，可是必须明确的是虽然⼤⼩有异，但思维⽅式雷同。

市场定位确定了，其实在某种意义上项⽬/产品其它的（&考&试⼤$产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产⽣，因为市场定位是钢，纲举则⽬张。

与市场定位紧密联系在⼀起的就是⽬标客户群定位，下⾯就讲⼀下项⽬策划的关键所在——⽬标客户群的定位⽅法，即⽬标客户群四步刻画法；也就是说⽬标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全⽅位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求⾓度量⾝定制产品和营销。

随着社会经济的发展和人们生活水平 的提高，购房者对住房的需求也在不 断变化，因此研究购房购房者心理有助于房地产开发商 制定更有效的营销策略，提高销售业 绩。
VS
掌握购房者心理有助于房地产开发商 更好地满足客户需求，提升客户满意 度和忠诚度。
02 购房者的主要心理特点
购房者注重居住环境的舒适度 ，包括房屋的户型、装修、小
区环境等。
安全心理
购房者对居住安全有较高要求 ，如周边治安、物业管理等。
归属心理
购房者希望拥有一个温馨的家 庭，对社区文化和家庭氛围有 一定要求。
便利心理
购房者追求生活便利，重视房 产周边的交通、商业、教育等
配套设施。
消费心理
从众心理
购房者容易受到群体影响，跟随大众的消费趋势进行决策。
选择房产类型
购房者会根据自己的需求和预算 ，选择合适的房产类型，如公寓 、别墅、商铺等。
考虑地理位置
购房者通常会考虑房产的地理位 置，包括交通、周边设施、环境 等因素。
方案评估
比较不同房产
购房者会对看过的房产进行比较，评估其性价比、升 值潜力等。
考虑财务状况
购房者会根据自己的财务状况，评估购房的支付能力 和贷款条件。
投资心理
求利心理
购房者期望通过购买房产实现资产的增值， 获取经济收益。
求稳心理
购房者追求稳定的投资回报，希望购买的房 产能够保值增值。
求快心理
购房者希望快速实现投资回报，对房产市场 的短期波动较为敏感。
求新心理
购房者追求新颖、独特的投资方式，对新兴 的房地产投资模式和产品感兴趣。
居住心理
舒适心理
房地产购房者心理分 析
汇报人：可编辑
2024-01-06

可以按管理体制划分，如自由市场、国家市场等。
5.1.2 房地产市场细分的概念
房地产市场细分是指为了更好的满足消费者 的需求，进而选择目标市场和制定营销决策，从 房地产市场需求者的差别出发，根据房地产市场 需求者行为的差异性，按照一定的标准把整个房 地产市场划分为若干具有相似需求和欲望的房地 产消费者或购买群的过程。
1．根据产品特色定位
2．根据利益定位
3．根据使用者定位 4．根据竞争需要定位
一般有两种策略

(1)与现有竞争者并存。 (2)逐步取代现有竞争者。

5.3.5 房地产企业市场定位的策略
产品定位策略 （1）提高产品的性 价比，注重人文环境。 （2）保证空间的合 理布局。 （3）准确挖掘高价 值的客户。 品牌定位策略 （1）深化品牌营销 观念。 （2）使消费者增强 对房地产商的信心。 （3）建立优质的物 业管理品牌。 战略定位策略 （1）建立专业化、 跨地域房地产开发企 业。 （2）综合性、跨领 域房地产开发企业。 （3）房地产产业链

地产企业带来效益。 可实施原则 指房地产开发经营经营企业对细分后的房地产市场能够 有效进入和为之服持相对稳定，不宜经常变更，以保证房 地产企业市场营销策略的一致性，使得企业能够在该细分

市场上获得长期、稳定的经济利益。
5.1.6 房地产市场细分的程序

1. 选择市场范围



2、细分市场的结构吸引力
五种因素的威胁：


（1）房地产市场内现有竞争对手的威胁
若房地产市场内已经有了较多的、强大的或者竞争意识强烈的竞 争对手，企业之间的竞争就激烈。这样的目标市场就不具有太大的吸
引力。这样的市场往往处于稳定或萎缩状态，供应商提供产品的能力

销售策略中的目标客户分析与定位目标客户分析是制定销售策略中至关重要的一步。

通过深入分析潜在客户群体的需求、偏好和行为，销售团队可以更加精准地定位目标客户，并为他们提供个性化的产品和服务。

本文将探讨目标客户分析的重要性以及如何进行目标客户定位，从而帮助企业提升销售业绩。

一、目标客户分析的重要性在销售过程中，了解目标客户的特征和需求是取得成功的关键因素之一。

目标客户分析可以帮助企业更好地了解市场细分，为不同的客户提供个性化的产品和服务。

以下是目标客户分析的重要性：1. 充分了解客户需求：了解目标客户的需求和偏好，可以更好地满足他们的购买欲望，提供他们真正需要的产品和服务。

2. 提高销售效果：通过目标客户分析，企业可以避免将资源浪费在不感兴趣或不潜在购买的客户身上，从而提高销售效果和转化率。

3. 个性化定制产品：目标客户分析可以帮助企业了解客户的个性化需求，因此可以针对不同目标客户群体定制不同的产品和服务，从而获得更高的顾客忠诚度和满意度。

二、目标客户分析的步骤下面将介绍目标客户分析的具体步骤，以帮助企业更好地确定目标客户群体。

1. 定义目标市场：首先需要明确企业的目标市场范围，包括地理区域、社会人群等，这有助于缩小分析范围。

2. 收集市场数据：通过市场调研、问卷调查和分析公开数据等方式，收集客户群体的相关数据，如年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。

3. 分析目标客户需求：借助数据分析工具，对收集到的数据进行处理和分析，找出目标客户的共同特征和需求。

4. 划分目标客户群体：将目标客户细分成不同的群体，根据不同群体的特点和需求，制定相应的销售策略。

5. 客户画像绘制：通过收集相关数据和信息，绘制目标客户的画像，包括基本信息、需求、购买行为等，以便于销售团队更好地了解客户。

三、目标客户定位的重要性目标客户定位是指将分析得出的目标客户群体定位到企业产品和服务的最佳匹配点上。

准确的目标客户定位可以帮助企业提高市场竞争力，提升销售业绩。

客户群体分析：了解目标客户一、引言在当今竞争激烈的市场环境中，了解目标客户的需求和特点对于企业制定营销策略、产品定位以及服务提供至关重要。

本文将从人口统计、消费习惯、社会心理等多个角度，深入分析目标客户的特点和趋势，为企业提供有针对性的市场营销建议。

二、人口统计特征1. 年龄结构：目标客户主要集中在25-45岁之间的成年人群体，这一年龄段的人群通常处于事业发展、家庭生活等多重压力下，需要各种生活服务和消费品。

2. 地域分布：目标客户广泛分布于一、二线城市及周边发达地区，也包括一些具有消费潜力的三、四线城市。

3. 收入水平：目标客户普遍具有较高的职业收入，或者是双职工家庭，有一定的消费能力和购买意愿。

三、消费习惯特征1. 品牌偏好：目标客户对品质和服务要求较高，更倾向于选择知名品牌和高端产品，追求品味和生活品质。

2. 线上消费：目标客户具有一定的互联网和移动支付使用习惯，更愿意通过电子商务平台购买商品和享受服务。

3. 健康意识：目标客户越来越重视健康生活方式，愿意购买健康食品、健身器材、以及健康管理等相关产品和服务。

四、社会心理特征1. 社交需求：目标客户注重社交和人际关系，喜欢参加社交活动、旅游度假等，对于社交软件、休闲娱乐产品有一定需求。

2. 个性化定制：目标客户渴望个性化定制的产品和服务，追求与众不同的生活方式和消费体验，对于差异化、定制化产品有较高兴趣。

3. 自我实现：目标客户追求自我实现和价值认同，希望通过消费表达个性和追求生活品质，愿意接受有价值观念的产品和服务。

五、目标客户趋势展望1. 数字化需求增长：随着互联网的普及和技术的发展，目标客户对数字化产品和服务的需求将进一步增长，如在线教育、数字健康管理等。

2. 绿色消费意识：目标客户对环保、可持续发展的关注度提高，对绿色产品和绿色生活方式的需求将逐渐增加。

3. 全球化消费：目标客户对国际化和全球化消费趋势感兴趣，愿意接受来自世界各地的产品和服务，对跨境电商和海外购物有需求。

独栋别墅
联排别墅
公寓
房型
目的
自用
兼顾
投资
心理特征
经过研究，发现房型、购房目的和心理变量可以比较准确地描述消费者为什么会购买休闲房产。
最终将休闲房产划分为12个细分市场
独栋别墅
联排别墅
公寓
房型
目的
自用
兼顾
投资
公寓自用a 家庭 18.9％
公寓自用b自我5.3％
联排自用 6.5％
独栋自用a家庭10.9％
普尔特公司从生命周期和支付能力两个维度，将美国的房地产市场细分为首次置业、首次换房、二次换房和活跃长期置业四大块，在此基础上又确立了11个标准的目标客户群体： 首次置业 常年工作流动人士 单人工作丁克家庭 双人工作丁克家庭
婴儿的夫妇 单亲家庭 成熟家庭 富足成熟家庭
PART1：客户定位研究 项目层面的客户定位 公司层面的客户定位
目前我国房地产行业处于自由竞争阶段，每家房地产公司的市场份额都不超过10%。 正因为竞争企业众多，消费者选择的余地越来越大，各家房地产公司都使出浑身解数、千方百计推销自己的产品。企业的竞争侧重于对客户资源的争夺，面对新的形势，房地产商必须紧紧围绕客户需求，把握客户特点进行对口开发。
1
细分维度1
2
细分维度2
细分市场1
细分市场2
细分市场3
细分市场n
客户价值维度 客户家庭收入； 客户家庭生命周期； 客户住宅购买目的； 客户核心需求； 客户生活形态、价值观等。
细分市场行业竞争评估 各细分市场的竞争状况； 各细分市场的领导者；
细分市场的甄别 客户甄别的主要方法及指标； 甄别的误差和准确率；
案例1——万科的客户市场细分
早期的区位划分： “城市花园系列”、“四季花城系列”、“金色家园系列”、“自然人文系列”按照从城市中心到外围、到城郊结合部到休闲度假景区； 目前从家庭生命周期、家庭收入和房屋价值三个维度将中国城市的房地产市场细分为5个主要的市场： 富贵之家 务实之家 望子成龙 健康养老 社会新锐

产品定位
基于市场细分结果，该品牌针对不同群体推出了符合其需求的产 品系列，并进行了差异化的品牌定位和传播。
渠道拓展
该品牌通过线上线下多渠道拓展，覆盖了更广泛的消费群体，提 高了品牌知名度和市场份额。
案例三：某科技公司的产品创新实践
用户需求洞察
该公司通过市场调研和用户反馈，深入了解了目标用户的需求和痛 点。
精准营销策略
基于用户画像，该平台实现了个性化推荐、定制化活动和 优惠券等精准营销手段，有效提高了用户转化率和客单价 。
持续优化与调整
通过不断跟踪用户反馈和行为数据，该平台不断完善用户 画像和营销策略，实现了持续的用户增长和销售额提升。
案例二：某快消品牌的市场细分与定位策略
市场细分
该品牌针对不同消费群体进行了深入的市场细分，识别出不同群 体的需求特点和购买行为。
产品创新
基于用户需求洞察结果，该公司进行了针对性的产品创新，推出了 具有差异化竞争优势的新产品。
营销推广
该公司通过线上线下营销推广活动，提高了新产品的知名度和用户认 知度，吸引了更多潜在用户关注和购买。
THANKS
感谢观看
按需求实现方式分类
可分为现实需求和潜在需求。现实需求是消费者已经意识到并准备购买的需求；潜在需求则是 消费者尚未意识到或由于各种原因未能购买的需求。
消费者需求的影响因素
文化因素
包括文化、亚文化、 社会阶层等因素，对 消费者的价值观、审 美观、消费观念等产 生深远影响。
社会因素
包括家庭、参照群体 、社会角色与地位等 因素，对消费者的购 买决策和消费行为产 生重要影响。
02 强化品牌竞争力
准确把握消费者需求，有助于品牌塑造和差异化 竞争，提升品牌影响力和市场份额。

目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。

其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。

将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。

“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

策划目的1．树立产品品牌，体现华府项目的三个价值：中心区——六安政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——华府项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。

2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。

房地产市场细分教学要求：1、了解市场细分程序；2、掌握确定市场细分的意义及原则；教学重点:1、市场细分的实质和客观依据;教学难点：1.市场细分的标准；课时安排:2课时课程导入：在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略,进行适当的市场定位,方可以取得竞争优势.教学内容：［板书]一、市场细分概述1、市场细分的基本概念市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯 1956年提出来的市场营销概念。

市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程.每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。

2、市场细分的实质市场细分的实质是细分消费者的需求.企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场.市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类.消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同,以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。

市场细分就是要在存大异求小同的基础上,把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。

市场细分的目的是为之提供服务。

［板书］二、市场细分的客观依据及意义（详细讲解）1、市场细分的客观依据市场细分的客观依据主要表现为：（1）消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。

市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程.整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。

同质市场是指消费者对某一产品的需求、购买行为、对企业市场营销组合策略的反应等基本相同或相似的市场。

房地产营销之对目标客户人群的分析{详细}
随着房地产市场的不断发展，房地产企业也在不断加强自己的市场营销策略。

而对目
标客户人群进行准确的分析是制定有效的营销策略的基础。

在进行目标客户人群分析时，
主要需要从以下几个方面进行分析：
1.人口特征分析
首先，需要对目标客户的人口特征进行分析，包括年龄、职业、教育程度、婚姻状况、收入水平、家庭规模等等。

这些人口特征对于不同的房地产产品有着不同的影响。

例如，
对于高档别墅，目标客户可能为高收入的中老年人群；而对于公寓、小区等低端房产产品，则可能更适合年轻人。

2.地域分析
其次，需要对目标客户所在地区进行分析。

不同地域对于房地产市场的影响也是不同的。

例如，一些一二线城市房地产市场的火爆程度要高于三四线城市。

针对不同地域的客
户需求，房地产企业需要有针对性地制定相关营销策略。

3.消费心理分析
除了人口基本特征以外，房地产企业还需要对目标客户的消费心理进行分析。

消费心
理包括客户的购房目的、购房预算、购房意愿、购房方式等等。

通过分析目标客户的消费
心理，房地产企业才能更好地了解客户的需求和购房心态，进而制定更为合理的营销策
略。

4.市场需求分析
最后，需要对市场需求进行分析。

在当前经济发展的大背景下，不同经济阶层的客户
所需的房地产产品是不同的。

例如，中产阶层可能更注重房屋的品质和配套设施，而消费
水平偏低的客户可能更在意价格。

房地产企业只有了解市场需求，才能采取对应策略进行
推广营销。

最新资料,Word版,可自由编辑目录一．项目定位····················································P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略···················································P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划···················································P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表···················································P43序本案营销企划的基本思想●以耀江集团整体发展的战略眼光,对待本案的全程营销企划；●将本案理解为耀江品牌运作的一部分,充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；●充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用,进行整合营销,最终实现“满盘皆赢”;本案营销企划的主要目的●销售目标实现与现金流相对应的销售计划,达到预先确定的经济收益；●品牌目标在耀江花园的基础上,将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；●积累客户通过良好的品牌影响力,培养客户的忠诚度,为后续开发项目积累忠诚的潜在客户;一.项目定位1、项目评判优势➢北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心；➢名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出,使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变,为本案的推出奠定了一定的基础；➢耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象,使人们对“耀江”品牌有了初步的认识；➢与周边竞争楼盘相比,本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中独特的风景线；➢由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能,使本案与北外滩相应的规划相符合,大大增加了本案的档次;劣势➢由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏,北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来,所以存在着很多的不确定性,尤其是本案的升值空间,具体表现在定价的策略；➢本案的占地面积相对较小,因而在环境设计上的余地较小,只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；➢由于重点考虑了观景效果、建筑景观,使部分房型出现了一些不规则的空间布局,使人们居住心理和家居摆放有一些困难;威胁➢周边已开发项目,如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放,由于其相对较低的价格,对本案造成一定的威胁；➢四川北路的整体开发,在未来将出现较大规模的高档住宅供应量,由于其户型面积、规模效应等因素,将对本案造成一定的竞争力;如明佳房产的明佳经典,北临4万平方米的绿地,毗邻四川北路,很可能成为未来虹口高档住宅的新星；➢世界政治和经济格局处于动荡,将影响外资企业对上海的投资,对本案也将造成一定的影响；➢随着北外滩和外滩源开发进程的加速,与本案地段优势雷同,甚至更加优越的项目可能会不断涌现,将减低本案的市场竞争能力；➢白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域,对本案构成直接竞争; 机会➢目前整个北外滩区域正处于开发的前奏,作为北外滩内的项目,必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目,如世茂、中远等项目进度相对缓慢,本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；➢由于还处于开发前期,再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期,因而具有很大的升值空间；➢真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸,在高端市场仍然属于稀有产品；➢北外滩、外滩源的开发,以及四川北路的改造,使本案处于城市发展热点的中心区域,必将产生更多的机遇,带来更大的市场需求；➢目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住,都处于供需两旺的总体态势;2、市场形象定位总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区;分形象写字楼中小企业的孵化基地,前沿产业的聚集地;酒店公寓新知识阶层的理想家园;新知识阶层：知识经济中的创业者;住宅北外滩区域可收藏的稀世豪宅;3、目标客户定位写字楼A.外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；B.新兴、前沿领域的中小型企业,如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；C.各行业管理机构；D.与周边经济活动往来密切的相关企业,处于地段考虑,选择本案；E.四平路沿线原有的写字楼出租者；F.看重本区域发展的投资者;酒店公寓A.销售目标客户看重本区域未来发展的投资者;B.未来居住客户a)在上海工作的外籍人士；b)购买本案办公物业的业主；c)周边商业区域的私营企业主；d)在陆家嘴、南京路、淮海路等周边高级写字楼上班的高级白领；e)外地驻沪分支机构、办事处的管理人员;住宅A.周边商业区域的外来私营业主；B.虹口本区域的私营业主C.投资者D.外籍客户商铺A.原来周边小商铺的经营者；B.居住在区域周围,有意进行商铺经营的客户；C.看中地段发展,进行商铺投资的客户;4、目标客户分析4．1办公楼目标客户分析主要特征➢正处于发展中的中小企业,需要更换新的办公场所；➢为了提升企业的形象,并处于地段的考虑,需要有更好的办公空间；➢企业有长久的发展计划,处于经济的考虑,有意向购买办公楼,同时也是一种投资；➢原先的办公场所在本案周围,如四平路附近；➢对办公空间的面积需求不是很大；➢大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处; 信息通道➢专门的中介机构；➢房地产信息集中的报纸;4．2酒店公寓目标客户分析主要特征➢在上海工作或由于工作关系经常到上海；➢对配套比较依赖,注重生活品质；➢关注周边的居住氛围；➢注重工作的便利性;➢社交广泛;消费心理➢对价格敏感较低,注重品质；➢投资意识较强;4．3住宅目标客户分析主要特征➢关心国家大事,关心政治、经济形势；➢交际广泛、见识广博；➢追逐时尚,注重形象,关注生活品质；➢三口之家为主,有私家车或公司专车；➢大部分受过高等教育；➢敢于创新、善于学习新知识、新观念；➢投资意识强;消费心理➢关注品质,对价格不是很敏感；➢有相对固定的消费品牌；➢公共活动频繁；➢个人交际圈相对固定,活动场所相对固定；➢注重地位的表现；➢对未来发展有很好期望;信息通道➢报纸：主要为新闻类和专业类报纸；➢电视：新闻类；➢杂志：时尚杂志、免费速递杂志；➢亲友间信息传递；➢户外媒体;4．4商铺目标客户分析主要特征➢主要居住在周边区域,对地域认同感很强；➢关注市政动态,投资意识强;消费心理➢比较谨慎,不敢冒很大风险；➢有一定积累,但购买能力有限,对总价敏感;二.推广策略1、策略概述➢高姿态、高品位的社会公关活动➢引起公众注意的新闻事件营销➢准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动➢现场展现将来的期望值,给客户以购买信心➢公共关系策略与广告宣传推广并举2、推广阶段3、推广费用预算总体预算假设本案件的总销售金额为人民币10亿元左右, 按照%的费用比例计算,总的推广费用约为人民币1300万元左右;三、广告企划1、广告总精神北外滩的历史传奇,百年外滩的起源↓21世纪,政府主持北外滩全新规划蓝图,千载难逢的开发机遇33.5%8.0%6.3%4.2%↓外滩、陆家嘴、北外滩共同铸就“黄金三角”↓耀江国际广场在这历史的宏伟史诗中脱颖而出,创造北外滩罕见的旗舰型复合式街区↓置身北外滩黄金端点的绝佳地位,↓自身拥有国际高标准的产品品质↓中国一流实力开发商倾力打造↓理所当然成为北外滩的新动力源点,国际名流显贵、社会精英的核心聚集地↓广告总精神：北外滩,新动力源点2、阶段广告执行计划准备期必须完成的工作2002年10月之前：对品牌进行全面整合, 通过对工地现场、售楼处的形象包装和开盘前一系列推广活动和媒体广告的宣传,最大限度地提升本案的市场形象,将耀江国际广场建立成上海高档豪宅的代表,以满足目标客户的心理需求是至关重要的;售楼处装修完毕并开始引导期接待品牌识别系统建立与设计（一）基础系统设计标志●标准字体●标准色、辅助色●辅助图形●广告总精神●标志、标准字体、辅助图形、广告总精神的标准组合●标志的变形（二）应用系统设计1、事务用品系统●名片、信封、便笺、笔●纸杯●手提袋●购房协议书封套/置业计划封套●看房专车●工作证、停车证●贵宾卡●公文夹、档案夹●烟灰缸●其他推广过程中必需的事务用品2、现场形象包装A、工地外部形象包装●工地围墙包装●工地广告牌●立柱挂旗、条幅●售楼处指示牌、精神堡垒●功能区位指示牌包括停车场指示牌、样板区指示牌●标识牌包括领取资料处、洽谈处、咨询处、洗手间●看楼路线指引牌●销售通道形象包装●售楼处外部形象设计B、售楼处内部形象包装●售楼处的平面布置、装修风格、器具摆放要求等建议●售楼处形象背景牌●售楼处展板设计●室内屋顶吊旗●售楼处其它形象展示C、样板间形象包装●导视牌●户型牌●功能牌主人房、儿童房、父母房、客房、书房、洗手间等●免费赠送牌如：洁具、橱具等●设计概念介绍3、户外广告类●车体广告●停车亭广告●路牌广告●灯箱广告●道旗广告●其它形式的户外宣传广告4、促销礼品类●礼品外形或外包装形象●促销活动卡●请柬、邀请函●礼品例如广告伞、钥匙链、手表、明信片、书签●活动广告牌●促销过程中的形象展示项目宣传物资料实施●整体项目楼书设计●整体项目折页设计楼盘信息的确认●整体项目楼书设计●物业管理服务项目、收费标准●智能化标准●建材标准●配套标准销售道具准备●模型●销讲资料的完善●销售人员的再培训●销售现场服务人员安保、保洁●价目表整体项目与住宅引导期2003年10月上旬——2004年3月：为保证本案开盘达到理想效果和预定量,必须在开盘前有引导期;所谓引导期,即所有销售软硬条件成熟,加上进行了有效的SP活动,大量的广告配合,积累足够的人气之后才可以开盘;引导期非常重要,它可以保证开盘的成功;PR及SP活动+ 新闻炒作+ 十一房展+ 媒体广告+售楼处客户积累及SP 活动开盘前必须有SP 活动和相应媒体炒作的引导,其关系为引导期的PR 及SP 活动安排广告策略主定位：北外滩整体开发热力启动主口号：北外滩,新动力时代即将开启实施计划：首先以宣传整个项目形象为主,十一房展会后,“寻找梦想,跨越未来---北外滩人文摄影之旅”摄影比赛活动开始展开,在“新民晚报”“新闻晨报”不断有新闻报道跟踪,直到12月份颁奖仪式的召开,达到一个高潮,在这两个月期间,充分吸引市民眼球,引起社会关注; 2004年初,为住宅开盘作准备,软广告炒作逐步展开,主题为北外滩的历史、人文、未来规划前景,并在公开前一个月左右,开始进行硬广告投放,每周各以两到三次整版硬广告冲击市场,内容以系列广告稿方式主推楼盘整体形象,同时配以软性新闻的炒作,渐渐撩开本案神密的面纱,孕育热销期;广告力度在开盘前大量和大面积释放,同时以研讨会、产品说明会等公关活动形式对开盘产生推波助澜的作用,邀约新闻媒体部门、社会名人、商政名流,在市场上形成良好口碑,积聚市场买气,为预售以及开盘营造热销场面造势;另外,高炮广告,大型展板广告,招风旗等户外媒体宣传频频面市,让人感觉一时间整个市场都充斥着本案广告,叫人不得不将视觉聚焦于此;同时针对一些目标客户群,在“高尔夫”等杂志进行广告宣传;在对外发售方面,开始面向客户刊物上做详细楼盘介绍,在各地高档聚集区进行派发,在香港及全国范围内的上层人士中树立初步品牌形象和知名度;房展会期间主要积累客户资源,并进行电话跟踪确定意向,告知开盘信息,同时在现场采取一些促销策略,聚集展位人气,加强新闻炒作;房展会后通知客户开始接受预定,有强烈意向的客户交由案场经理处理只定单位或楼层;新闻与软广告主题举例：“寻找梦想,跨越未来---北外滩人文摄影之旅”开启北外滩的珍贵记忆北外滩---历史与人文的盛宴北外滩整体开发热力启动北外滩的未来规划前景北外滩乃至上海罕见的国际复合式街区形态北外滩区位优势住宅开发与北外滩景观资源的合理利用；形象硬广告：以略带神秘色彩的标题及内容,大气醒目的版面设计,激起消费者的好奇心,引起业内外人士的广泛关注吸引来电询问,为开盘累积旺盛的人气和大量的客源;主标题：北外滩,新动力时代即将开启敬请期待引导期销售资料配合●住宅楼书设计包含房型●住宅折页设计住宅开盘强销期2004年3月——2004年6月：第一强销期：经过引导期的精心策划,市场的胃口已经充分吊起,此时强势开盘,以开盘典礼等公关活动形式,报章、影视媒体继续集中轰炸,在较短时间内冲击销售预定率;第二强销期：再经过五一房展会的推动,引起第二次高潮,促进住宅销售的全部去化;PR及SP活动+ 媒体广告+ 五一房展+ 现场直销强销期的PR及SP活动安排广告策略主定位：北外滩新动力时代稀有景观豪宅主口号：北外滩稀世景观豪宅光芒呈献实施计划：在引导期充分造势和蓄积人气的前提下,利用正式公开的契机,以多角度、全方位的媒体宣传,配合盛大的开盘典礼和现场活动,营造开盘热烈气氛,吸引目标及潜在客户至现场,在引发市场关注的同时引爆销售热潮;从2004年3月开盘起至整个强销期,媒体宣传以系列性的报纸广告为主,辅以相应的杂志和电视广告,在强化整体形象的同时,以分主题的系列广告诉求,塑造出鲜明独特的产品形象,以灿烂的前景、绝佳的地段、丰富的产品内涵打动人心;现场以售楼部为接待中心,配合媒体广告宣传,营造良好的接待环境和现场氛围;配合开盘典礼,在主要媒体辅以大篇幅新闻报道,报道“耀江国际广场”开盘盛况,提升发展商和产品的知名度及影响力;在开盘后的适当时机举办“耀江国际广场嘉年华会”,以事件营销的形式,邀请成交业主进行互动活动,结合公关力量邀请社会名人,新闻媒体部门配合进行相关报道,聚集人气,建立良好口碑,同时发布公开销售讯息,达到进一步带动销售的目的;系列硬广告主题：开盘广告在广告中直接点出开盘讯息,以尊贵大气的风格正式亮相,给人气势非凡的整体感觉,同时着重强调产品的地段和稀缺价值,让人产生强烈的向往,从而吸引购房者询问及至现场;主标题：北外滩稀世景观豪宅光芒呈献强销期广告主题一：以北外滩人文历史景观为背景,展现新颖超前的住宅建筑造型特色,让人眼前一亮主标题：眩丽流动在城市的记忆中舞蹈主题二：以独特的房型设计和景观优势为重点,描绘未来美好的生活画面,让消费者悠然神往主标题：与新外滩共醉千年酒店式公寓引导期2004年6月——7月为保证本案开盘达到理想效果和预定量,必须在开盘前有引导期;在引导期期间进行有效的SP活动,加上大量的广告配合,积累足够的人气之后再开盘,可以保证开盘的成功;PR及SP活动+ 新闻炒作+ 媒体广告+ 售楼处客户积累同样采用新闻事件营销先行,以“国际知名酒店管理集团进驻耀江国际广场”为主题开展一系列公关活动,同时新闻炒作、软性文章、形象广告在短时间内在各大媒体爆发,迅速吸引投资者的眼球;PR及SP活动安排开盘前必须有SP活动和相应媒体炒作的引导,其关系为广告策略主定位：北外滩中央商务区的形成,必将带动酒店式公寓的投资力度主口号：北外滩菁英时代,即将来临新闻与软广告主题举例：市场呼唤真正的酒店式公寓国际知名酒店管理集团进驻耀江国际广场新型公寓式酒店即将现身市场公寓式酒店与北外滩开发互相呼应应如何正确选择和投资酒店式公寓耀江国际广场一期住宅热销,二期酒店式公寓即将推出引导期销售资料配合●酒店式公寓楼书设计包含房型●酒店式公寓折页设计酒店式公寓开盘强销期及持续期2004年7月——10月：10月1日房展会酒店式公寓公开亮相,广告投入密集而准确;以开盘酒会等公关活动形式,报章、影视媒体继续集中轰炸,在较短时间内冲击销售预定率;PR及SP活动+ 媒体广告+ 十一房展+ 现场直销强销期及持续期的PR及SP活动安排广告策略主定位：将产品的投资优势通过广告逐步展现,让投资者坚定信心主口号：耀江国际广场酒店式公寓,北外滩的骄傲系列硬广告主题：开盘广告主标题：北外滩时尚公寓式酒店今天,惊艳上海强销期及持续期广告主题一：针对目标客户,赋予产品身份象征和时代精神主标题：北外滩,时代菁英召集令主题二：北外滩的区位及产品优势、投资价值分析主标题：轻松收获金色未来主题三：产品及服务特色主标题：用度假的心情,享受工作3、媒体规划投放策略➢精确打击,有的放矢；➢注重品牌与销售的结合；➢以户外广告作为长效媒体,进行空中打击、缓慢渗透；➢以公关活动软文作为铺垫,提升项目的热度,提高客户的信息,营造良好的销售氛围；➢以系列硬广告作为精确打击,有效传达项目信息,促进销售;➢以促销活动作为推动力,为销售注入源源不断的活力;媒体研究媒体选择长效媒体（1）户外看板（2）路牌灯箱报纸媒体1主推报纸➢解放日报➢新闻晨报➢新民晚报（2）辅助报纸➢温州日报➢温州晚报➢杭州日报➢台州日报➢中国经营报➢国际金融报➢21世纪经济报道电视媒体户外（1）户外一位置：吴淞路目标受众：由于上班或购物经过吴淞路到外滩、南京路、淮海路、人民广场的高收入人群;（2）户外二位置：延安西路高架目标受众：虹桥国际机场的旅客；居住在西郊高级居住区的人群;（3）户外三位置：浦东迎宾大道目标受众：浦东国际机场的旅客;四、工作进度表1、方案设计、素材。

1、目标客户定位及依据1）、目标客户群定位——卖给谁?A、主力客户群体●私企、民企老板级人物●个体工商户●自由职业者,如证券大户室人士、律师等●外企、新兴高科技行业的高级管理人员B、争取客户群体(此类客户群体极易成为现实客户）●政府高级官员●国企老总级人物●金融机构从业人员2）目标客户群定位依据●繁华市中心区或老城区的有一定规模的新概念高尚社区并未形成;●成功人士对郊居概念从心理上并不认同；●豪宅需求必须有强大的财力支持。

2、消费群体分析1)、综合分析具有一定的文化层次，对新事物的接受意识比较强；购房趋向容易受大众传播的影响；居住空间的休闲性、舒适性与周边的娱乐性需求比较大；成功人士，身价不菲，具有强大的财务支持;年龄基本在35岁以上；家庭结构成熟；2)、消费群体表现特征置业群体置业目的(或心态）主要用途典型客户主力目标客户群体1、对居住现状强烈不满，追求舒适的生活；2、城市情结—-不愿远离繁华的都市生活,热衷夜生活的五光十色。

3、身份的彰显与认同换房自用或为子女购房老板级或自由职业人士争取客户群体政府官员或国企官员3）、消费个体差异分析A、购买诱因共同诱因：追求舒适高档的居家生活环境，中心区的高档成规模的有社区文化的中心豪宅。

购买目的：二次或多次置业差异诱因：灰色收入正常化B、装修标准喜好分析家庭构成的差异性,生活喜好的差异性，以及对更高质素的追求,目标客户基本上选择自行装修，但又希望得到装修的各项参考建议。

C、付款方式喜好分析部分客户会出于一定的目的，而选择一次性付款，但大多数客户会接受银行按揭付款。

cocochanel 所说的那些宣传及活动方式就是你们公司的策划部门要做的事情了,把你的楼盘的客户群体定好位，有针对性的做客户积累和宣传策划.一定要抓住客户的心理，豪宅我卖过，但是小豪宅，其销控方式和住宅及商业有很大的区别,这样大规模的豪宅和独特性从何入手我还没考虑过……不需获奖，仅供楼主参考。

目标市场分析了解目标客户需求制定精准的市场定位策略在市场竞争日益激烈的背景下，对目标市场进行深入分析是制定精准市场定位策略的关键。

理解目标客户的需求、喜好和行为习惯，将有助于企业准确定位自身产品或服务的核心竞争优势，以实现市场份额的持续增长。

本文将通过目标市场分析，深入了解目标客户需求，从而制定精准的市场定位策略。

一、市场概况目标市场分析的第一步是对目标市场的整体概况进行探究。

通过收集和分析相关数据，包括市场规模、增长趋势、竞争格局等，从宏观角度对目标市场有一个全面的了解。

二、目标客户细分目标市场往往是一个庞大而复杂的集合体，不同的群体可能对产品或服务的需求有所差异。

因此，对目标客户进行细分是非常必要的。

可以从以下几个维度进行细分：1. 人口统计特征：根据年龄、性别、职业等因素将客户进行分类，以了解不同群体的消费行为和消费能力。

2. 心理行为特征：通过调查问卷、深入访谈等方式，了解客户的购买动机、需求满足程度、购买决策过程等，挖掘潜在需求。

3. 地理区域特征：根据客户所在地区的经济发展水平、人口密度等因素，划定目标市场的地理范围，以便更精准地进行定位。

三、目标客户需求调研了解目标客户的需求是制定精准市场定位策略的基础。

可以通过以下方式进行调研：1. 用户反馈：通过用户调查、焦点小组等方式收集用户对产品或服务的反馈，了解他们对产品的好评和改进意见。

2. 竞争产品分析：对竞争对手的产品进行详细分析，找出自身产品在功能、价格、品质等方面的优势和不足。

3. 数字化分析：通过互联网、社交媒体等数字工具，收集和分析用户的在线行为和消费习惯，挖掘用户的潜在需求。

四、市场定位策略制定根据对目标市场的分析和对目标客户需求的了解，制定精准的市场定位策略。

市场定位是一个公司在目标市场中赢得竞争的关键因素，主要包括以下几个方面：1. 目标客户群体：明确目标市场中的主要客户群体，并考虑在定位过程中针对不同客户群体的差异化需求。

房地产行业的消费者洞察与市场调研了解客户需求和行为房地产行业的消费者洞察与市场调研是一项关键任务，旨在深入了解客户需求和行为，以便房地产企业能够更好地满足消费者的期望，提高竞争力。

本文将就消费者洞察和市场调研的重要性、方法与技巧以及案例进行探讨。

一、消费者洞察与市场调研的重要性房地产行业是一个庞大而复杂的市场，消费者需求的多样性和变化性使得企业需要更准确地了解他们的行为和潜在需求。

在进行房地产开发、项目销售等关键决策时，准确的消费者洞察和市场调研能够为企业提供有力支持，具体体现在以下几个方面。

首先，消费者洞察与市场调研能够帮助企业准确定位目标受众。

通过深入了解客户的人口统计学特征、消费行为和购房偏好等信息，企业可以更准确地确定自己的目标客户群体，从而针对性地开展产品定位、营销推广等工作，提高整体销售效果。

其次，消费者洞察与市场调研有助于企业优化产品设计和服务。

通过对消费者需求和行为的调研，企业可以深入了解客户的实际需求，从而针对性地进行产品的设计和改进，提供更符合市场需求的房地产产品。

此外，通过了解消费者对服务质量的期望和评价，企业还可以针对性地优化售后服务，提升客户满意度和忠诚度。

最后，消费者洞察与市场调研有助于企业竞争优势的构建。

在竞争激烈的房地产市场中，了解竞争对手的市场定位、产品特点和推广策略等信息，能够帮助企业更好地制定自己的市场策略，并找到自身优势，提高市场占有率和竞争力。

二、消费者洞察与市场调研的方法与技巧房地产行业的消费者洞察与市场调研可以采用多种方法和技巧，以获得准确、全面的信息。

以下是几种常用的方法与技巧。

首先，定性研究。

这种方法通过与受访者的深入访谈、焦点小组讨论等形式，获取消费者对某一问题的主观看法、态度和观点。

定性研究可以深入了解消费者的真实需求和心理诉求，为企业创新和产品改进提供宝贵的参考。

其次，定量研究。

这种方法通过问卷调查、统计分析等手段，收集客观、量化的数据，了解消费者的消费行为、购房决策因素等，更全面地描述市场现状和趋势。

目标客户分析房地产市场的蓬勃发展，以及人们生活水平的提高，房地产市场开始逐步进行细分，不同收入和生活品位的人对住房有不同的要求，开发商也通过独特的产品卖点来吸引目标客户群。

一、30-40平米公寓房产品介绍：房间整体小，但是房屋整体来说，适合大量单身人士的选择。

目标消费者：单身人士处于里立业之初，每天忙忙碌碌早出晚归，年轻的单身人士，时间相当宝贵。

快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因此对于自身的住房等环境条件不太关注。

而且，对于刚踏入社会的年轻人看来说，收入并不是特别理想，而较低的放假可以使贷款的压力相对小一点。

另外最重要的不是宽敞明亮的客厅，而是舒适的卧室兼工作室。

职业：初入社会的大学生或者在外打拼的上班族，业务员等。

收入：各个地方的消费水平不同，收入不同，芜湖大概是2500到3000左右。

客户心理：刚入社会的年轻人对家庭等观念不是太强，年轻就是资本，因此他们认为，以后会更好，他们认为以后还会更换房屋，因此他们会选择这种户型。

二、60-80平方米的小户型。

产品介绍：虽然户型小巧，但是也可以分出卧室厨房等。

目标消费者：一般来讲，此户型适合拆迁者，炒房者，政府。

被拆者往往没有太强的经济实力，在购买大型或中型户型时往往会望房兴叹。

但是60到80的平方米的户型在一定程度上解决了空间狭小的尴尬（相对于30到40来讲）。

对于炒房者：炒房者的诉求简单、资金较雄厚。

政府：适合公租房。

职业：拆迁者：青年人或中年中低层的市民。

一般多为上班族。

炒房者：职业多样。

政府：人民公仆。

收入：拆迁者：3000到4000左右或者更低。

炒房者：无法计算。

政府：无法计算。

消费心理：拆迁者为市民，无力购买大户型，但是受到传统中国伦理家庭有房才有家的观念，必须要拥有自己的房子。

因此他们会选择中小户型，60到80平方米的小户型虽然不能在空间狭小的尴尬上给于彻底解决，但是依然缓解了这种状况。

因此此种户型很适合刺中消费者的心理状况。

炒房者：此种户型并非自己所住，可以出租给刚入社会的大学生。

目标客户群体分析一、引言目标客户群体分析是市场营销中至关重要的一环。

通过准确分析和把握目标客户群体的特点和需求，企业可以更好地进行产品定位、市场推广和销售策略制定。

本文将从以下几个方面对目标客户群体进行深入分析，以期为企业提供有益的决策参考。

二、人口统计学特征分析1. 年龄分布目标客户群体的年龄分布是进行市场细分的基础之一。

根据产品的特点和使用对象的不同，我们可以将客户分为不同的年龄段。

例如，针对婴儿的产品将主要面向0-3岁的婴幼儿及其家庭，而针对中年人的产品则可能面向35-55岁的消费者。

因此，我们需要根据产品定位来分析目标客户群体的年龄分布。

2. 性别比例性别在目标客户群体分析中也是一个重要的因素。

对于某些产品，例如化妆品和内衣等，性别比例会对销售产生显著影响。

因此，了解目标客户群体的性别比例，有助于企业进行目标市场定位和推广策略制定。

例如，某化妆品品牌的目标客户群体可能主要是女性，因此在广告宣传和产品设计上要更多地顾及女性的喜好和需求。

3. 教育水平教育水平也是一个重要的目标客户群体特征。

教育水平直接影响到目标客户群体对产品的认知和理解程度，也会影响到他们对品牌的忠诚度和购买意愿。

因此，我们需要通过市场调研等手段了解目标客户群体的教育水平，以便更好地定位产品和制定营销策略。

三、消费行为特征分析1. 消费习惯目标客户群体的消费习惯是在市场竞争中取得竞争优势的重要因素之一。

我们需要了解他们的消费偏好、购买频率、购物渠道等，以便在产品设计、价格定位和渠道选择上更加符合他们的需求和喜好。

例如，对于喜欢线上购物的年轻人群体，通过电商平台进行推广和销售可能会更加有效。

2. 消费能力消费能力是指目标客户群体的经济实力和购买力。

了解目标客户群体的消费能力，对于确定产品定价、制定促销策略和选择销售渠道至关重要。

不同消费能力的目标客户群体对于产品的需求和购买意愿也会有所不同。

因此，通过市场调研和数据分析，我们需要准确判断目标客户群体的消费能力，以便更好地满足他们的需求。