照《中华人民共和国国家标准——房地产估价规范》（GB/T50291一1999），房地产估价方法为以下几类：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。之所以将“这些估价方法的综合运用”作为房地产估价方法的一类，是因为前几种估价方法的使用是有前提条件的：
市场比较法：要求能够收集到同一供需圈近期交易实例三个以上，交易实例的结构、用途要与估价对象类似；
收益法：首先是较容易出租的房地产，其次要求能够收集到同一供需圈内，类似房地产的有关收入和费用的资料，能够估算估价对象潜在毛收入、有效毛收入、运营费用；
成本法：要求能够收集到估价对象有关成本、税费、开发利润等资料，或同类房地产的成本、税费、开发利润等资料；
假设开发法：要求能够收集到调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、能够估计开发建设期、能够预测开发完成后的房地产价值等；
基准地价修正法：要求能够收集到搜集有关基准地价的资料、能够确定估价对象所处地段的基准地价；能够进行各项修正。
但执业实践中可能遇到的估价对象是千差万别的：市场交易很活跃，但可能找不到类似房地产的成交案例；是出租房地产，但租金水平由于各种原因不能体现出租房地产的真实价值；建造年代久远，收集不到估价对象或同类房地产有关成本、税费、开发利润等资料；未来规划不明确，无法预测未来开发模式；基准地价不能及时反映市场的供需关系时。这时单一采用一种方法就不能把握估价对象的公允价值，需要采用多种方法，才能使估价结果令人信服。
我公司在执业实践中就遇到一个项目，必须从以上方法中选取两个以上综合运用，才能得到一个相对公允的估价值。现将估价过程介绍如下：
一、项目背景
估价对象为福州市仓山区中籘路**号房屋（建筑面积411.9平方米）及其所占有的国有土地使用权（面积738.4平方米）产权人为**局，1988年移交受**局，没有办理《房屋所有权证》，已办理**号《国有土地使用证》，批准用途为商店，估价目的为将该资产财务入账。
2015年《房地产估价理论与方法》试卷及答案
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.隐定
2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。
A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同D.委托人不同
3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署
B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。
A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用 7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
房地产估价方法
关键词：房地产市场 房地产估价 估价方法
自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。在2013年刚出台的“国五条”下，我国房地产市场瞬间发生了一些巨大的变化。面对如此波动的房地产市场，房地产估价行业深感压力很大。这同时也给房地产估价人员提出了更高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理地评估房地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。因此要根据房地产的具体情况及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法与假设开发法之间的概念、理论依据、适用对象及步骤的比较，来揭示房地产估价方法具体应用的注意事项。
一、市场比较法
市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。
《经济师｝２ｏｌｏ年第１１期 ●教改纵横
摘要：文章通过对新疆农业大学公共事
业管理专业房地产估价课程的教学实践．实
证调查其教学效果，分析其所在问题，并提出
教学管理的相应建议。实践证明，通过深入开
展房地产估价课程教学模式的研究与实践．
能有效推动该专业的建设和教学改革。
关键词：房地产估价教学模式探索
中图分类号：Ｇ６４２ ０ 文献标识码：Ａ
文章编号：１００４—４９１４（２０１０）１卜１２１—０２ 房地产估价理论与实务课程教学实践与探索
房地产估价课程是土地资源管理、房地产管理专业的一门重要专业
核心课程，它既系统介绍房地产估价的基本理论和方法，又是一门实践
性较强的应用课程。研究确定其教学模式对学生所学的专业知识得到巩 固、估价能力得到培养，尤其是让他们的市场调查能力、估价报告撰写能
力得到有效的提高，有重要意义。
一、实证调查分析 笔者通过对２００６、２００７年度公共事业管理专业房地产估价课程的
授课，发现单纯理论讲授课程效果不佳，学生对房地产估价课程认识浮
于表面，内容的理解、估价的操作均处于一知半解状态。如何建立学生对
房地产估价微观层面的全面认识，成为本课程教学亟待解决的问题 为全面了解此项１＿Ｉ作的实效性，笔者本着能得到客观的、学生坦诚
评价的基础上，选择在该门课程授课完最终考核成绩公布后的背景下，
从新疆农业大学公共事业管理专业０６１班和０７２班，以及科技学院公共
事业管理专业０７２班学生对２Ｏ（）９—２０１０学年下年度的房地产估价课程 做“房地产估价理论与实务学习状况”的问卷调查，发放问卷１２１份，
收回有效问卷１１２份，有效问卷占到９２．５６％，统计结果详『见表ｌ。
表１ 新疆农业大学公共事业
重要 一般 不太重要 Ｉ 课程重要陛认识 镌ｌＥ ｌ３ ７８ ｓ ０７ 为考取估价师执业资格证书 为获得学分 学习该门课程的原因 ，７５ ６２ ５５ 睾受紧密 中等 不紧密 理论与实践的结合度 ｌｕ ２５ ５０ １２ 丰富 矸殳 比较欠姨 案例敦学内容丰富度 ２３ ６９ ４６ ： ２０∞ 良解 一般 课程模拟实践条件 ｒ１ １ Ｊ ８ｌ ７８ 高 中等 低 行业实习指导度 ０ ３５ ６６ ５４ ３４ 形式多 般 盈一 考梭方式 ９３ ｌ２ ５ ２２ ｌ ６５ 从调查结果反映出，绝大部分学生认识到该门课程的重要性，认为
