房地产收益率房地产估价理论方法探讨
一、收益率的求取
收益率的求取方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法、抵押贷款与自有资金的组合法、土地与建筑物的组合法等。收益率的求取关键问题是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致。这里，就评估实务中采用较多的市场提取法和累加法进行阐述。
1．场提取市法。市场提取法共有两种思路，即净收益采用会计利润和采用净现金流量。
(1)净收益采用会计利润
在这种情况下，每年提取的折旧费用在建筑物的寿命期末可以重置，实际上是一种收益无限期的形式，即V=a/r,r=a/V。
以出租经营为例，一般的观点是，净收益为年总收入扣除年折旧费、维修费、管理费、有关税费、利息费用、保险费等的余额。这里的折旧费仅指建筑物的折旧，这在土地无限期使用的前提下是适用的。但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，土地的价值随着使用年限的增长而降低，因此这里的折旧费是广义的，还应当包含土地使用权价值摊提费。对于利息收入和费用，在求取收益率时，一般假设收入、费用发生在年末，而实际并非如此。如实际租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；如实际租金收入发生在期初，或存在押金收入，这时还应考虑租金收入或押金收入的存款利息作为收入。
(2)收益采用净现金流量。即前面思路中年总收入不扣除折旧费，这种情况下，实际上是一种收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/(1+r)n],将已知量代入求取r。
理论上只要收益额的计算口径与收益率的计算口径保持一致，年净收益采用净利润和净现金流量都是可行的，但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，存在土地使用权价值摊提的问题，即要确定建筑物和土地使用权的重置价值，实际操作起来难度很复杂。况且租赁方关心的是净现金流量，非会计净利润，笔者认为用收益法评估房地产，净收益采用净现金流量的做法比较合适。
(3)累加法。累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法，其基本公式为：
第五、六、七章例题
［例5-1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
［例5-1］［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：
该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）
［例5-2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。
［解］该建筑物的现值计算如下：
该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）
[例6-1]某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：
［例6-2］搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
［解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位。具体的处理方法如下：
（1）统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：
②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：
1 一、房地产基本概念和内涵
1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土 地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、
卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房 屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.
(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）
7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。(特别是在建工程,未完工的基础等）
通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）
1、估价对象的主要表现形态
通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象
在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
1
房地产估价与土地估价
基本理论与方法介绍
（新员工培训资料）
永业行 技术部 编讲
二OO七年三月二十三日
1 房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵
1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土 地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、
卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房 屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。）
7、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等）
通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）
1、估价对象的主要表现形态
通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。
